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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/07/2015 12h45 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Bonjour,

Ma compagne et moi même souhaitons faire l’acquisition d’une maison située dans un lotissement.
La parcelle initiale de cette maison est grande et le propriétaire actuel vient tout juste de la diviser pour la vente.

Nous avons signé un compromis pour cet achat et apprenons un mois plus tard que la copropriété par le biais d’un avocat a fait une demande de recours gracieux contre la décision ayant autorisé la division cadastrale de la parcelle.
Dans un courrier de l’avocat de la copropriété au propriétaire actuel, l’avocat précise également que même si la vente se fait ils saisiront les juridictions compétentes.

L’avocat se base sur le règlement de la copropriété qui interdit les divisions de parcelle sans l’accord préalable de la copropriété. Selon notre Notaire, le règlement ayant plus de 10ans, les nouvelles règlementations rendent normalement non applicable les anciennes règles de copropriété.

J’ai eu notre Notaire au téléphone et il nous conseil de soit faire annuler la vente soit d’ajouter un avenant au compromis pour faire retarder la vente lorsque la situation juridique sera éclaircit.

L’un d’entre vous a t’il déjà rencontré une telle situation? Quelle "solution" envisageriez-vous?

De ce que j’ai pu lire sur le Net, la Mairie qui a accordé la division a 2 mois pour répondre au recours gracieux. Que la Mairie annule ou pas la décision, la copropriété a ensuite 2 mois pour lancer une action en justice…quid du délais d’instruction ensuite?

Merci pour votre aide!

Mots-clés : copropriété, division parcellaire, recours gracieux

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#2 29/07/2015 13h32 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Bonjour,

Le délais est toujours de 2 mois (sauf si ABF) ; et il me semble si cela n’a pas changé que la Mairie doit consulter la copro effectivement. Souvent cela est oublié car encore faut il le savoir.

Je suis surpris de la réponse de votre notaire ; n’y a t’il pas confusion, êtes vous bien en copropriété ?

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#3 29/07/2015 13h48 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Bonjour et merci pour ce retour Iqce.

Il s’agit bien d’une copropriété.

La loi Alur a modifié les règles de la copropriété dans ce sens : ’http://www.preventimmo.fr/alur-urbanisme-que-faut-il-retenir/’  (voir avant dernier paragraphe pour une copropriété de plus de 10ans).

Cordialement,
Shasta

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#4 29/07/2015 14h23 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Je vous en prie ; c’est donc bien ce que j’écrivais plus haut : vous et votre notaire confondez avec le Lotissement je cite cet avant dernier paragraphe (le titre) :

"Arrêt du maintien des règles d’un lotissement de 10 ans"

?

Dernière modification par Iqce (29/07/2015 14h24)

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#5 29/07/2015 14h42 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Bonjour,

Je rejoins Iqce, il semble en effet qu’il y ait une grosse confusion entre copropriété et lotissement… ce qui est somme toute assez inquiétant (par rapport au notaire, qui est en théorie au fait de cette différence).

Je vais partir de l’hypothèse la plus probable, vous êtes dans le cas d’un lotissement, les questions à se poser :

- De quand date votre lotissement ?

- Pouvez-vous détailler la règle du règlement qui interdit la subdivision de lot ?

- Pourriez-vous obtenir l’une des majorités prévues au L442-10 du code de l’urbanisme, afin de modifier cette règle à savoir :

"Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible
."

Cordialement,


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#6 29/07/2015 14h50 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Re-bonjour,

EN fait je me rends compte que je n’ai pas été assez précis dans les termes utilisés : il s’agit d’un lotissement géré par une association syndicale autorisée.
Le lotissement et l’association syndicale autorisée datent de plus de 20ans.

Bien cordialement,

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#7 29/07/2015 15h04 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Le fait que le lotissement date de plus de dix ans est un point essentiel.

En effet si votre commune dispose d’un POS ou d’un PLU, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. (article L442-9 du code de l’urbanisme).

Votre règlement de lotissement ne peut interdire la subdivision de lot !


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#8 29/07/2015 15h20 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Merci pour ces précisions Sasuke.

Il me reste du coup encore une question : dans le cas où la vente se réalise mais que l’association syndicale décide quand même de contester la division, à qui reviendrait la charge de ce contentieux?

Bien cordialement,

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#9 29/07/2015 15h55 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Shasta, je suis surpris de votre question…

En théorie si vous avez fait correctement les choses, vous avez comme condition suspensive dans votre compromis le fait d’obtenir un PC purgé de tout recours… la vente ne devant intervenir qu’au terme du délai de recours des tiers !

A moins que je n’ai pas compris votre  projet et que vous ne souhaitez pas construire sur ce terrain.

Du coup, une fois les délais de recours purgés, vous ne risquez pas de contentieux… et ce que met l’avocat en avant est complètement aberrant

l’avocat précise également que même si la vente se fait ils saisiront les juridictions compétentes.

L’avocat peut contester une question d’urbanisme mais en aucun cas votre droit à acquérir cette propriété ! Ce qui serait d’ailleurs contraire à l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen.


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#10 29/07/2015 16h35 → Recours gracieux contre une décision de division parcellaire ? (copropriété, division parcellaire, recours gracieux)

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Shasta, je vais être clair : passez votre chemin.

Car certes comme le souligne Sasuke, vous pourriez obtenir un PC purgé de tout recours et vous serez tranquille en droit administratif ; mais en droit privé, j’en suis moins sur, et, si au final il vous faut démolir quitte à vous retourner contre Pierre ou Paul pour vous faire indemniser, je doute que vivre dans un tel climat soit interressant…
Souvent ce genre de conflit survient car passé 10 ans il est possible de sortir un nouveau Lot pris sur les espaces verts définis par le règlement du lotissement et que le lotisseur s’était réservé (bien vu, malin). Imaginez comme les co lotis apprécient cette perte de jouissance (je ne les soutiens pas : ils n’avaient qu’à lire le règlement et ne le font que rarement).

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