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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/07/2015 17h18 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

Membre
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Bonjour,
Contrairement à un sujet voisin, nous sommes dans le cas où nous souhaiterions nous opposer à une division parcellaire.
Après quelques recherches, je découvre la loi Alur puis visite au service urbanisme de la mairie.
Premières conclusions, le règlement de lotissement est caduque (plus de 10 ans), nous sommes dans une zone UB avec en résumé une limitation d’emprise au sol de 30% et des distances à respecter vis à vis des limites séparatives.
A notre question, est ce que l’habitation de départ avec son reste de terrain doit respecter les mêmes règles ? Réponse: non
J’avoue avoir quelques doutes sur cette dernière affirmation mais je n’ai rien trouvé de concret confirmant ou infirmant cela.
Quelqu’un aurait-il des informations à ce sujet?
Cordialement

Mots-clés : alur, division parcellaire, terrain

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#2 29/07/2015 22h09 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Il me semble avoir compris qu’il n’était plus vraiment possible de s’opposer à une division parcellaire.

Toutefois, je suppose que votre opposition à la division parcellaire doit être liée au fait que vous ne voulez pas d’une autre construction sur le terrain qui serait divisé.

Que l’ancienne construction n’ait pas été soumise au règlement en vigueur du PLU est une chose (logique). Mais la nouvelle construction sur la parcelle détachée, elle, y sera soumise. Il vous faut donc regarder le règlement du PLU et voir si il rend possible la création d’un bâtiment sur la parcelle et de quel type. Vu les règles que vous décrivez il se peut qu’il ne reste pas la place pour construire grand chose, en tous cas pas un bâtiment qui vous gêne vraiment


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#3 29/07/2015 22h20 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Bonjour,

Il faudrait que vous nous détaillez les règles en question, mais de manière générale ces règles s’appliquent aux constructions nouvelles et pas aux constructions existantes.

Du coup, il est possible que les règles ne soient plus respecter pour la maison existante.

Pour en revenir sur votre volonté de bloquer cette division.

Si vous êtes voisin, il existe des astuces "légales" pour bloquer le projet de manière plus ou moins certaines… mais je ne suis pas sûr que le forum de la communauté des investisseurs heureux soit le lieu pour vous présenter des moyens de bloquer des projets (qui par définition sont bien souvent des investissements, des projets qui font tourner notre économie) et ça me paraît assez contraire à l’esprit du forum.

Cordialement,


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#4 29/07/2015 22h30 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Bonjour,

Je ne suis pas sur d’avoir tout bien compris ; sur le fonds je suis archi d’accord avec Sasuke (2 fois en un jour : on doit faire le même boulot).
De plus je suis surpris qu’un PLU soit restrictif en UB en terme de distance par rapport aux limites ; on est souvent sur du H/2 OU limite ; mais ça peut arriver.
Et, de toute manière, si c’était moi le voisin, je vous garanti que j’arriverais à mes  fins tôt ou tard car la Commune devra sans doute Grenelliser ce potentiellement vieux PLU et autoriser la densification.

Désolé, mais sans plus d’info, c’est mon opinion.

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#5 30/07/2015 11h23 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Les règles (zone UB) concernant la nouvelle parcelle me paraissent claires, ma question porte bien sur les règles que doit respecter la maison existante.
Je trouve cela fort qu’il n’y ai aucune limitation. C’est l’objet de ma question car je n’ai rien trouvé à ce sujet.

Prenez mon intervention comme celle d’un investisseur qui souhaite protéger son patrimoine et accessoirement sa tranquillité. 

Cordialement

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#6 30/07/2015 12h32 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Bonjour,

Je me demande si vous ne faites pas une confusion entre le CES (emprise au sol) et le COS (occupation au sol) qui a disparu avec la loi ALUR ?

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#7 30/07/2015 14h12 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Le contrôle de l’administration s’effectue lors d’une demande d’autorisation d’urbanisme.

Un propriétaire à le droit de découper sa parcelle comme il l’entend.

C’est comme "primo accédant", 2 ans de location et hop, zêtes primo accédant.

Pour vous protéger d’une éventuelle future nuisance, prenez contact avec un notaire pour examiner les solutions qui existent pour définir une protection, puis aller la négocier avec le propriétaire, qui risque de monnayer cela.


Pourquoi pas Vous?

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#8 30/07/2015 14h28 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

Membre
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30% d’emprise au sol, j’avais bien compris.
Notre première intention est de faire pression auprès du maire afin qu’il regarde de près le projet.
Une révision du PLU serait prévue mais pas avant 2016. Nous venons d’être absorber par une grande métropole.

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#9 30/07/2015 14h59 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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saintthomas a écrit :

Prenez mon intervention comme celle d’un investisseur qui souhaite protéger son patrimoine et accessoirement sa tranquillité.

Votre argument se défend, pour vous aider, il faudrait en premier lieu en savoir plus sur l’avancement du dossier de votre voisin, on peut synthétiser les étapes de la manière suivante :

1)  Bornage du périmètre
2) Déclaration préalable de division
3) Division, nouvelle numérotation cadastrale
4) Vente du terrain

Bien souvent entre 2) et 3) vient s’intercaler l’obtention d’un PC par le nouvel acquéreur (condition suspensive du compromis).

Si le projet n’est pas avancé, le plus sûr moyen de le planter et de le faire à l’étape 1.

Si le terrain de votre voisin n’a jamais été borné et que le détachement se fait en limite de propriété. Votre voisin va devoir faire intervenir un géomètre-expert pour borner la limite commune avec votre propriété.

Cette étape est obligatoire, en effet l’article L111-5-3 du code de l’urbanisme précise que :

"Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur du terrain peut intenter l’action en nullité sur le fondement de l’absence de l’une ou l’autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de cette mention
."

Ce bornage se fait sous forme contradictoire (constat d’accord sur la limite entre vous et votre voisin)…. si vous ne manifestez pas votre accord, le bornage ne pourra aboutir, de même que la vente du terrain.

Il ne restera plus qu’à votre voisin la solution d’un bornage judiciaire (long et onéreux), ce qui risque de le décourager dans son projet.

L’avantage de bloquer le projet au bornage, c’est que vous n’aurez pas à entamer d’action en justice et c’est une façon assez détourné et subtil de refuser le projet du voisin sans pour autant aller au contact frontal….


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#10 30/07/2015 17h06 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Si vous permettez, le blocage au bornage doit se faire en sachant qu’en cas d’abus de votre part le juge mettra tous les frais à votre charge. Cela peut chiffrer.
La durée est d’environ 1 à 2 ans.

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#11 30/07/2015 17h10 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Oui en effet, c’est pour ça qu’il faut faire preuve de subtilité et ne jamais mettre en avant que le bornage est refusé par rapport au projet du voisin.

L’avantage de cette méthode est le coût (0… si on ne compte pas le fait de se mettre un voisin à dos) et le fait qu’il n’y a pas de procédure à initier, se sera au voisin de lancer une action en justice.


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#12 30/07/2015 19h26 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Un géomètre a effectué des relevés la semaine dernière sans aucune sollicitation du voisinage.
Je surveille la deuxième étape.
Le lotissement a 40 ans. Nous nous y sommes depuis 20 ans.
Jusqu’à présent, on ne se posait pas de question en considérant les limites comme étant celles des clôtures mises en place par le précédent propriétaire.
Est-ce suffisant pour la considérer comme bornes? Faut-il réellement matérialiser les bornes?
Un document doit exister, au service urbanisme … 
Cordialement

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#13 30/07/2015 20h05 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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La clôture, comme le cadastre, ne sont que des éléments de preuve ; il vous faut faire un saut au service des hyppothéques (enfin, j’oublie le nouveau nom de ce service). Par ex vous pourriez mettre un enclos sur votre terrain pour des chevaux, cela ne donnerait pas du terrain résiduel aux voisins n’est ce pas ? Bref, rien à voir avec le service urbanisme.

Le géomètre peut faire un DA si le notaire n’est pas trop pointilleux : il se satisfera du DA en lieux et place du bornage. C’est fréquent (mais illégal, comme évoqué par les intervenants supra).

Et de toute manière, il peut préparer le bornage et ne vous convoquer qu’au dernier moment (mais ça m’étonnerait) sur site ; enfin, regardez sur cadastre.gouv.fr, les petits ronds signifient des bornes aux angles des parcelles, vous aurez une idée du "travail" que le voisin devra demander et du coût des bornages et des soucis potentiels avec les voisins.

Dernière modification par Iqce (30/07/2015 20h08)

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#14 30/07/2015 21h33 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Il est possible sur un lotissement aussi vieux, que le géomètre expert ne retrouve aucun bornage existant (plus de matérialisation sur le terrain, impossibilité à retrouver d’ancien plan…).

Pour le moment attendez d’être convoqué à un éventuel bornage, si c’est le cas, nous vous dirons quoi faire.

Cordialement,


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#15 31/07/2015 08h13 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Sasuke a écrit :

Oui en effet, c’est pour ça qu’il faut faire preuve de subtilité et ne jamais mettre en avant que le bornage est refusé par rapport au projet du voisin.

L’avantage de cette méthode est le coût (0… si on ne compte pas le fait de se mettre un voisin à dos) et le fait qu’il n’y a pas de procédure à initier, se sera au voisin de lancer une action en justice.

Concrètement vous invoquez quoi comme motif pour refuser le bornage?

A part dire " je ne veux pas signer"?

Cela me semble compliqué de contester le géomètre.

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#16 31/07/2015 10h27 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Bonjour,

Il faut voir au cas par cas, mais comme toujours vous allez contester soit le fond, soit la forme.

Pour la forme en vrac :

- défaut de convocation
- action en bornage irrecevable (existante d’un bornage, qualité du demandeur etc…)
- forme du procès-verbal
etc…

Pour le fond :

- Contestation des éléments pris en compte pour fixer la limite
- Mise en avant d’une prescription acquisitive, revendication de propriété…
- Mise en avant de la possession

Vous pouvez aussi faire le mort (ne pas répondre à la convocation et ne pas vous rendre au bornage).

Cordialement,


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#17 31/07/2015 14h46 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Bonjour,

Après renseignement, c’est le service des publicités foncières qui stocke les données (hypothèques, certificat de bornage etc …).
Formulaire n°3233 sur le site des impôts pour renseignement.
J’ai fait une demande en espérant que le document n’existe pas.

ICDE: que signifie l’acronyme DA ?

Cordialement

Dernière modification par saintthomas (31/07/2015 15h00)

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#18 31/07/2015 15h34 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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IQCE svp pas ICDE (ou X) smile smile smile

Document d’Arpentage ; ne sert pas à grand chose, peut être dégrossir une surface en vue d’une vente quand le bornage n’est pas nécessaire (cas des propriétés connue par des biens bâtis en périphérie) ???
Ou, dans une copro horizontale pour calculer les tantièmes…

De mon expérience aux Hypothéques (= service pré cité par vos soins) on trouve toujours quelque chose ; et c’est sur ce "quelque chose" que partira le juge.

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#19 01/08/2015 08h11 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Le document d’arpentage ne sert pas à grand chose ??
Au contraire : il est obligatoire dans ce cas. Il définit les dimensions et les contenances des nouvelles
parcelles créées par le cadastre.
(inutile dans une copropriété horizontale).

Si nous sommes dans un lotissement, le géomètre doit pouvoir retrouver le document d’arpentage à l’origine du lotissement. Pour son bornage, il pourra réappliquer les dimensions des parcelles figurant sur ce DA.
Sauf à être de mauvaise foi, il me parait difficile de contester le bornage.
Je déconseille de faire le mort. Vous aurez retardé l’opération mais vous perdrez au bornage judiciaire.

Si vous pouvez prouver que l’opération ne respecte pas les règles d’urbanisme, vous pouvez contester :
- la déclaration préalable pour la division foncière : à l’issue de l’obtention de la non-opposition, le propriétaire doit mettre un panneau d’affichage réglementaire pendant 2 mois (panneau assez similaire à celui des permis de construire). Durant ces 2 mois, vous  pouvez déposer un recours.

- de même vous pouvez contester le futur permis de construire.

Bien entendu, pour déposer un recours il faut avoir une raison valable.
Si vous ne vouliez pas avoir de voisin proche, il ne fallait peut-être pas aller habiter dans un lotissement…

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#20 01/08/2015 12h06 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Avec le bornage le terrain sera "connu" sur ces limites et l’on en connaîtra la contenance. Même dans un lotissement je demanderais un bornage, on exceptera la copro horizontale avec division des lots bien sur ou le DA est utile (+ un bornage de l’ensemble de la copro), ou dans le cadre de négociations pour acquisitions foncières.

Dans le cas exposé : je ne vois pas (j’aurais du rajouter "dans ce cas"). Qui achèterait ce terrain sur la foi du DA ?
Je crois que l’on peut se passer du bornage et se satisfaire du DA quand la propriété est bordé de vieux murs ou bâti sur sa totalité : en gros quand le contentieux est impossible.

Dernière modification par Iqce (01/08/2015 12h07)

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#21 01/08/2015 14h47 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Iqce a écrit :

Je crois que l’on peut se passer du bornage et se satisfaire du DA quand la propriété est bordé de vieux murs ou bâti sur sa totalité : en gros quand le contentieux est impossible.

La présence d’un vieux mur peut au contraire être source de contentieux lorsqu’il faut entretenir ce vieux mur : à qui appartient-il ? à vous ? à votre voisin ? aux 2 si il est mitoyen ?

Dans ce cas, le géomètre peut réaliser un "procès-verbal de reconnaissance des limites".
Il ne plantera pas de borne mais précisera à qui est le mur.

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#22 01/08/2015 20h28 → Comment s'opposer à une division parcellaire ? (alur, division parcellaire, terrain)

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Il est réputé appartenir à celui qui reçoit la goutte d’eau…Par exemple s’il y en a.
Sinon, aux deux sauf élément de preuve contraire.
Edit : je pense que c’est HS…

Dernière modification par Iqce (01/08/2015 20h29)

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