Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 02/03/2016 14h46 → Prêt immobilier à une SCI avec un TEG erroné : quel recours ? (banque, calcul teg, frais notaire, sci, teg)

Membre
Réputation :   159 

belli79 a écrit :

Depuis, les notaires concernés envoient systématiquement, le jour de signature de leurs actes authentiques, une copie des frais liés au prêt à la banque. Et demande que la banque leur communique un nouveau calcul en tenant compte de ces dernières informations, en précisant qu’une non-réponse engagera la responsabilité de la banque en cas de TEG erroné..

Le problème reste : la loi et la jurisprudence exigent que le TEG soit bon au moment de l’offre, offre qui précède largement l’acte authentique. Un recalcul a posteriori, après information au moment de l’acte authentique par le notaire des détails, présente même un risque : celui de montrer très clairement que le TEG initialement signé est basé sur des hypothèses de calcul, y compris, truc idiot, la date de déclenchement du prêt, qui dépend de l’emprunteur, du vendeur, du notaire, de la poste, etc,etc,etc.

A force d’inclure manu militari, par des décisions de justice, des frais annexes dans le calcul du teg, il devient impossible d’avoir un calcul véritablement fiable.

Du point de vue bancaire, la question devient alors l’arbitrage entre 2 risques : celui d’une poursuite hypothétique si l’emprunteur tente de faire recalculer son TEG (démarche individuelle), avec la possibilité de pouvoir faire infléchir la jurisprudence en réexpliquant le calcul du TEG et l’impossibilité de se plier à toutes les exigences des jurisprudences précédentes,  et en second risque, le fait de présenter, voir de démontrer à tout emprunteur qu’un TEG estimé 2 mois avant que les derniers éléments de calculs soient disponibles est de facto erroné, ce qui pourrait pousser l’ensemble des emprunteurs à faire des recours de manière coordonnée.

J’ai par exemple vu un "expert en TEG" expliquer à un emprunteur que son TEG était faux, parce que la banque, au moment de l’offre, n’avait pas considéré le coût de l’assurance emprunteur, prise après l’édition de l’offre par délégation.

Perso, je trouve qu’on marche sur la tête à ce niveau là. Mais il semble que la justice considère qu’effectivement la banque doit être en mesure d’estimer avec une précision nanométrique des coûts qui ne dépendent pas d’elle et parfois même dépendent de décisions prises après le calcul dont il est question.

Hors ligne

 

#27 03/03/2016 09h26 → Prêt immobilier à une SCI avec un TEG erroné : quel recours ? (banque, calcul teg, frais notaire, sci, teg)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour Xa,
merci pour vos observations.
Cependant, ne faîtes-vous pas une erreur manifeste ? En effet, l’article L 313-1 du Code de la Consommation précise très clairement: "Dans tous les cas, pour la détermination du TEG du prêt, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directe ou indirecte, y compris ceux payés ou dûs à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt même si ceux-ci correspondent à des débours réels. Les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis…ne sont pas compris dans le TEG lorsque leur montant ne peut pas être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion du contrat."
Vous semblez dire, si je ne me trompe pas, que la conclusion du contrat a lieu lors de la signature des offres de prêt.
Vous avez raison , au titre du droit des contrats (article 1134-1 du Code Civil).
Et le TEG annoncé, sauf oubli ou omission de la banque, doit être bon…par rapport aux informations que la banque détient à ce moment-là. Considérons qu’à ce stade la banque a bien fait les choses.
Elle sait pertinemment que certains éléments lui font défaut (connaissance précise du montant des garanties, c’est pourquoi elle indique "montant estimé"…et, pourquoi pas connaissance du montant d’une assurance emprunteur, qu’elle a elle-même exigé en couverture du prêt, si le client la souscrit auprès d’un tiers ou encore commission d’un courtier en prêt… Rien ne l’empêche d’indiquer, pour les montants qu’elle ignore en ce moment précis, à nouveau "montant estimé". A ce stade, l’emprunteur serait informé conformément au droit.
Le juge considère, lui, et contrairement au message que vous souhaitez faire passer, que l’emprunteur doit savoir quel est le véritable TEG au jour de la signature de l’acte chez le notaire.
Le laps de temps entre la signature du contrat de prêt et la réitération de ce contrat chez le notaire permet d’affiner les coûts réels et donc de faire évoluer l’information au client, qui n’est pas (sauf exception, un professionnel du chiffre).
Le Juge ne dit absolument pas que le TEG indiqué dans l’offre de prêt doit nécessairement être identique à celui signé chez le notaire le jour de l’acte authentique, mais que le client doit savoir quel est le véritable TEG ce jour-là.
Sauf que, si la banque a déjà mal calculé son TEG dans son offre initiale…elle est impardonnable (du point de vue du droit, cela s’assimile à une faute punissable)
Rien n’entrave donc la possibilité que le TEG soit recalculé rapido par la banque sans que celle-ci ne se mette en danger. Tous les frais "annexes" étant nécessairement connus, ou à sa disposition.
L’arbitrage que vous indiquez entre 2 risques existe bien pour la banque:
- le risque "je ne dis rien…alors même que je me doute pertinemment que le TEG initial est faux/TEG constaté sur l’acte notarié…mais tant lieux si ça passe. Et ça passe pour l’instant dans la quasi totalité des cas. Ouf…je respire…mais je retiens mon souffle pendant 20 ans (5 ans dans le cas d’un professionnel)…
- le risque 0: moi, banquier, j’explique clairement à mon client pourquoi il y a une différence entre le TEG invoqué dans l’offre de prêt et le TEG constaté dans l’acte de prêt. Le jour-même avant la signature, sans détour, et en confiance. Je lui demande de confirmer qu’il en a connaissance et je le fais signer.
C’est effectivement un choix…
Après, chacun dissertera sur la dureté de la sanction, disproportionnée ou non selon le point de vue duquel on se place…
Je reste à votre écoute…échanger avec vous est intéressant…


Formateur de cercles d'investisseurs immobiliers sur Nantes & ailleurs

Hors ligne

 

#28 03/03/2016 11h24 → Prêt immobilier à une SCI avec un TEG erroné : quel recours ? (banque, calcul teg, frais notaire, sci, teg)

Membre
Réputation :   159 

"Le juge considère, lui, et contrairement au message que vous souhaitez faire passer, que l’emprunteur doit savoir quel est le véritable TEG au jour de la signature de l’acte chez le notaire."

Ce n’est pas contrairement à ce que je dis, c’est exactement ce que je dis : la justice a fait entrer manu militari dans le calcul du TEG des informations non disponibles ou non estimables précisément au moment de l’émission de l’offre, et de facto encore plus à la signature du contrat.

Or le TEG EST un élément du contrat. Le modifier a posteriori est une modification du contrat, et c’est sur cette base que la déchéance est décidée : parce que le contrat est frauduleux puisque le TEG écrit sur ce contrat initial n’est pas le TEG réel. Donc vice de consentement.

Le recalculer a posteriori, comme vous le proposez, c’est mettre noir sur blanc que le TEG initialement écrit est faux. Et selon les décisions de justice actuelles, cela induit la déchéance d’intérêts.

C’est bien le problème.

D’un point de vue risque juridique, il vaut mieux attendre que quelques uns tentent un recours plutôt que mettre sur la place publique que des centaines de millions de prêt pourraient présenter une telle faille. Sans compter le cout d’adaptation des systèmes de calcul à chaque décision de justice si on décidait de tout transposer.

"Sauf que, si la banque a déjà mal calculé son TEG dans son offre initiale…elle est impardonnable (du point de vue du droit, cela s’assimile à une faute punissable)"

SI et je dis bien si les données de l’offre donne un TEG différent, oui, la banque est dans son tord. Après, sur la suite, on pourrait passer par un recalcul du prêt et une indemnisation, plutôt que la déchéance totale, mais bon.

Le souci, c’est que sur les dossiers que j’ai vu passé, je n’ai croisé qu’un ou deux cas de prêts avec un TEG faux dans l’offre, selon les données de l’offre.

La plupart des TEG faux le sont parce que des éléments ont changé par la suite. Et c’est là que la justice exagère, à mon sens. D’ailleurs, si vous consultez un cabinet ed vérification, ce sont bien les données disponibles APRES la signature du contrat qu’il prendra en compte, et non uniquement les données préalables.

Que la justice reproche à la banque l’omission des frais de dossiers, qui sont prévus initialement, pas de problème. Qu’elle reproche une erreur de calcul par rapport à la durée initiale prévu dans l’offre, en tenant compte des dates de signature prévisibe, pas de problème non plus. La banque maitrise cela (ou doit le maitriser), donc c’est normal.

Que la justice reproche, comme le cas que je citais, la non prise en compte d’une assurance inconnue au moment de l’offre, ca me parait plus qu’exagéré. Que la justice reproche la non prise en compte de l’évolution anormale des taux de change pour des prêts devise signés avant une crise mondiale majeure, ca me parait juste hallucinant.

Mais c’est un peu la tendance actuelle : les banquiers sont présumés suspects.

Ca me pose problème, parce que la réaction des banques est, logique, de resserrer les règles là où elle le peut, de prendre des sécurités, de revoir ses tarifs en compensation, etc …

Pour mémoire, on acceptait parfaitement l’année lombarde jusqu’à il y a qq années. Puis la justice a exigé l’année réelle, en mois (12) ou en jours. Puis on a commencé à voir des décisions parce que le calcul en mois est tout aussi faux que le calcul lombard : les intérêts sur Février ne doivent pas être les mêmes que sur Mars, compte tenu de la différence de temps.

Je vous laisse vous amuser à calculer la mensualité réelle d’un emprunt sur 30 ans en considérant le calcul réel sur le taux journalier.

De mon côté de la frontière, l’offre est plus détaillée, plus précise, et les calculs se font par rapport à l’offre.

"Le Juge ne dit absolument pas que le TEG indiqué dans l’offre de prêt doit nécessairement être identique à celui signé chez le notaire le jour de l’acte authentique, mais que le client doit savoir quel est le véritable TEG ce jour-là."

Oui et non. En confirmant que le TEG, élément contractuel, est faux, il induit de fait que cet élément contractuel devrait être juste au niveau du contrat. A partir de là, 2 solutions : soit on le calcule juste au départ, ce qui est factuellement impossible tant que la jurisprudence considèrera qu’un TEG calculé en Février doit être juste malgré des informations indispensables disponibles en Mai ou Juin suivant, soit on modifie a poteriori, comme vous le proposez, en créant un avenant au contrat et donc la faculté, a posteriori, pour l’emprunteur de refuser le prêt compte tenu de la modification.

C’est un cercle vicieux.

On ne peut en sortir qu’en formalisant le calcul initial dans l’offre de départ, donc en formalisant quels sont les frais à intégrer pour leur montant réel connu au moment de l’offre et estimé pour les autres, sans considérer que si l’estimation est fausse, cela induise un vice de consentement.

"Je lui demande de confirmer qu’il en a connaissance et je le fais signer."

Sauf que ca ne marche pas. On a une palanquée de décisions sur le sujet. Avec les prêts capés, par exemple, on a vu des décisions de TEG erronés parce que la banque n’aurait pas correctement estimé les variations possibles de taux. Je précise : pas qu’elles n’ont pas du tout estimé de variation de taux, mais qu’elles n’ont pas estimé correctement ces variations possibles.

Comment détermine-t-on si une variation est juste ou non ? Je prends un exemple simple : mon prêt principal est à taux négatif en ce moment. Si je demande à n’importe qui si l’évolution possible initialement de mon prêt incluait la possibilité d’un directeur négatif, tous les banquiers que je connais me rétorqueraient, si je remonte le temps, que c’est impossible. qu’au mieux le taux directeur serait nul, donc le taux minimal pour mon emprunt serait de 0.22% (la marge de la banque).

Est-ce que cela signifie que ma banque, pour ne pas avoir prévu la crise des subprimes et l’effet sur les taux directeurs, est fautive ?

Pire avec les prêts devise : on a vu passer des décisions de non prise en compte ou de prise en compte trop légère, dans le calcul du TEG, du risque de change. On emprunte 500kCHF, on rembourse en CHF, mais le TEG doit se calculer en tenant compte de la variation possible du taux de change CHF / EUR ? C’est le coeur des recours dans les prêts Helvet Immo. Et si certaines décisions ont été en faveur de la banque, d’autres ont considéré qu’ayant mal considéré l’évolution possible du change (un renchérissement historique du  france, en raison d’une crise tout à fait prévisible en 2007), la banque était fautive.

Personnellement, je suis très mal à l’aise avec ce qui me semble être l’application directe d’un théorème "salaud de banquiers" généralisé.

Or je ne suis pas contre la condamnation de tout organisme fautif … s’il est à l’origine des fautes constatées. A la limite, j’apprécierai meme que les banques, lorsqu’elles se plantent initialement, soient condamnées plus fortement, y compris une amende, histoire qu’elles rectifient le tir.

Mais ca ne semble pas être la direction prise depuis une dizaine d’années.

L’idée initiale du TEG, c’est de permettre une comparaison sur des bases similaires des prêts. C’est une idée plutôt intéressante. A condition que le calcul soit clair pour tout le monde, et non soumis à interprétation.

Donc pour que ca fonctionne réellement et correctement (ie : base de comparaison réelle), on devrait revenir, il me semble, à :
- montant emprunté
- période de calcul
- taux de période
- nombre de période
- frais annexes imposés par la banque (frais de dossiers, frais d’opérations, etc …)
- estimation raisonnable des frais externes imposés par l’emprunt (prise de garantie notariée, par exemple)

--> ca donne un échéancier déterminable à partir duquel on peut calculer le taux effectif, avec une période de référence elle même prédéfinie et figée pour tous.

Tout cela est estimable avant l’édition de l’offre, et donc parfaitement opposable à la banque. le cout de l’assurance déléguée prise ou modifiée entre l’offre et l’acte authentique, à mon sens, ca ne devrait pas entrer en ligne de compte (l’assurance interne de la banque est, par contre, dans la catégorie des frais imposés par la banque, donc entre en compte). La modification du calcul du fait d’un décalage de date ne devrait pas entrer en ligne de compte, puisque la banque ne décide pas de la date de déblocage des fonds. La modification du montant emprunté du fait d’une variation de change, pour les prêts devise, non plus (d’ailleurs pour ces prêts, on  devrait calculer le tout uniquement sur la devise effective d’emprunt, mais les systèmes actuels calculent en euros sur la base du change initial, ce qui pose le souci de TEG lorsque le change varie, ce qu’il fait un peu tous les jours, plusieurs fois par secondes, vous en conviendrez).

Note : contrairement à ce que vous pourriez penser, je ne suis pas banquier. Mais côté emprunteur. Et je vois l’évolution, à mon sens négative, de la relation avec les banques du fait, pas nécessairement d’un excès de réglementation, mais plutôt d’un excès de variabilité de réglementation et de jurisprudence.

Hors ligne

 

#29 03/03/2016 13h49 → Prêt immobilier à une SCI avec un TEG erroné : quel recours ? (banque, calcul teg, frais notaire, sci, teg)

Banni
Réputation :   23 

Bonjour Xa,
et bravo pour vos propos.

Bonjour Xa,
Merci pour votre post.
Juste 2 éléments:
- en ce qui concerne le prêt à taux variable.
L’Article L312-8 du Code de la consommation précise, qu’au cas où le taux variable serait capé, une simulation de l’échéance haute maxi et de l’échéance basse maxi doit être fournie par le banquier pour la 1ère année de l’évolution du taux.
Il stipule également qu’en cas de variation de taux "illimitée", le prêteur doiit fournir une simulation de l’échéance pour la 1ère année d’évolution du taux:
- haute à 2 pts
- basse à - 2 pts
Ca donne au moins quelque repère à l’emprunteur.

Enfin, la banque a toujours plusieurs possibilités pour calculer précisément le bon TEG (sous réserve qu’elle inclut l’ensemble des autres frais):
- passer systématiquement par le cautionnement (frais fixe, connus dès le départ). Pas de discussion.
-… ne pas exiger d’hypothèque ou de PPD… smile
- ne pas exiger d’assurance Emprunteur (c’est possible, le CA et la BP ne nous en ont pas demandé sur plusieurs prêts) smile
…J’invoque le droit de rêver… smile


Formateur de cercles d'investisseurs immobiliers sur Nantes & ailleurs

Hors ligne

 

#30 03/03/2016 16h00 → Prêt immobilier à une SCI avec un TEG erroné : quel recours ? (banque, calcul teg, frais notaire, sci, teg)

Membre
Réputation :   159 

Juste un détail, le L312-8 :

L312-8 a écrit :

L’offre définie à l’article précédent :

1° Mentionne l’identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;

2° Précise la nature, l’objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ;

2° bis Pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est fixe, comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ;

2° ter Pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est variable, est accompagnée d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l’égard de l’emprunteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d’information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l’absence de responsabilité du prêteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;

3° Indique, outre le montant du crédit susceptible d’être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux défini conformément à l’article L. 313-1 ainsi que, s’il y a lieu, les modalités de l’indexation ;

4° Enonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ;

4° bis Mentionne que l’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées à l’article L. 312-9 ;

5° Fait état des conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;

6° Rappelle les dispositions de l’article L. 312-10.

Toute modification des conditions d’obtention d’un prêt dont le taux d’intérêt est fixe, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l’emprunteur d’une nouvelle offre préalable.

Dans les cas où l’emprunteur présente un autre contrat d’assurance à la place du contrat d’assurance de groupe proposé par le prêteur dans les conditions prévues à l’article L. 312-9, le prêteur peut émettre une offre modifiée sous réserve de l’avant-dernier alinéa du même article, sans que les délais mentionnés à l’article L. 312-10 ne soient prorogés ni ne courent à nouveau.

Ce sont les obligations de l’offre, et ca n’est contesté par personne. Le TEG calculé dans l’offre est imposé par la loi.

A mon sens, il suffit, et c’est celui dont je parle : on prend les données de l’offre pour le calculer, et basta. Il me semble que ces données "donne au moins quelque repère à l’emprunteur.", justement.

Le TEG est défini ainsi :

R313-1 a écrit :

I.-Le calcul du taux effectif global repose sur l’hypothèse que le contrat de crédit restera valable pendant la durée convenue et que le prêteur et l’emprunteur rempliront leurs obligations selon les conditions et dans les délais précisés dans le contrat de crédit. Pour les contrats de crédit comportant des clauses qui permettent des adaptations du taux d’intérêt et, le cas échéant, des frais entrant dans le taux effectif global mais ne pouvant pas faire l’objet d’une quantification au moment du calcul, le taux effectif global est calculé en partant de l’hypothèse que le taux d’intérêt et les autres frais resteront fixes par rapport au niveau initial et s’appliqueront jusqu’au terme du contrat de crédit.

II.-Pour les opérations de crédit destinées à financer les besoins d’une activité professionnelle ou destinées à des personnes morales de droit public ainsi que pour celles mentionnées à l’article L. 312-2, le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires. Le taux de période et la durée de la période doivent être expressément communiqués à l’emprunteur.

Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d’une période unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par l’emprunteur. Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l’égalité entre, d’une part, les sommes prêtées et, d’autre part, tous les versements dus par l’emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Lorsque la périodicité des versements est irrégulière, la période unitaire est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements. Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un mois.

Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision d’au moins une décimale.

Si le crédit prend la forme d’une ouverture de droits de tirage destinée à financer les besoins d’une activité professionnelle, le taux effectif global est calculé sur la totalité des droits mis à la disposition du client.

III.-Pour toutes les opérations de crédit autres que celles mentionnées au II, le taux effectif global est dénommé " taux annuel effectif global " et calculé à terme échu, exprimé pour cent unités monétaires, selon la méthode d’équivalence définie par la formule figurant en annexe au présent article. La durée de la période doit être expressément communiquée à l’emprunteur.

Le taux annuel effectif global est calculé actuariellement et assure, selon la méthode des intérêts composés, l’égalité entre, d’une part, les sommes prêtées et, d’autre part, tous les versements dus par l’emprunteur au titre de ce prêt pour le remboursement du capital et le paiement du coût total du crédit au sens du 5° de l’article L. 311-1, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Les frais d’acte notarié établis en application du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires ne sont pas pris en compte pour le calcul de ce taux.

Donc on pourrait croire que la situation est celle que j’appelle : le TEG se calcule sur les éléments de l’offre. Il suffit de lire la jurisprudence pour voir que ce n’est pas le cas.

Dans ma position, si la jurisprudence me dit "pile, fautif, face coupable", donc ne me laisse que des voies risquées, j’arbitre entre les deux risques. Les banques font de même : suivre la jurisprudence serait trop coûteux, donc puisque le risque est relativement limité, pourquoi chercher à se mettre en danger en corrigeant a posteriori ce calcul ?

"J’invoque le droit de rêver"

Idem. Sauf que je rêve d’un monde où un banquier ne serait pas nécessairement un voleur ou un menteur et un emprunteur pas nécessairement un risque juridique. Je n’ai pas l’impression que ce monde se dessine en ce moment.

Hors ligne

 

#31 11/05/2016 16h16 → Prêt immobilier à une SCI avec un TEG erroné : quel recours ? (banque, calcul teg, frais notaire, sci, teg)

Membre
Réputation :   

Conversation super intéressante que je lis après avoir découvert une infographie "Palmarès des banques et de leurs erreurs (lors de l’émission d’un pret immobilier)".

Palmarès des banques et de leurs erreurs - Lerecours.com

Je voulais en savoir plus sur la philosophie derrière ces vendeurs de services juridiques. Après lecture de vos conversations voici l’opinion que je m’en fait:

- Oui cela peut être utile, au cas par cas, surtout comme contre-pouvoir en cas de litige ou problème avec sa banque.
- Cependant pour un investisseur immobilier qui compte multiplier les acquisitions (et utiliser des emprunts pour effet de levier), cela est à éviter.

Bien à vous,

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech