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#1 17/10/2014 14h02 → Quelle structure juridique pour faire de la location nue et meublée ? (location meublée, location nue, structure juridique)

Membre
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Bonjour,

Je suis sur le point de signer l’achat d’un immeuble de rapport.
Je m’interroge sur la structure juridique.
Pour l’instant, les 3 lots de cet immeuble sont loués nus.
Cependant, une fac de droit est très proche de cet immeuble et je ne souhaite pas me priver de faire de la location meublée puis de revenir sur de la location nue si ça ne convient pas (trop de turnover…).
J’ai fait une simulation comparative IS/IR et dans mon cas, l’IS l’emporte nettement.

Quelle structure juridique permet de faire cela ?

D’après mon notaire :
- une SCI IS : techniquement, c’est illégal de faire du meublé mais l’amortissement est fait dans les 2 cas et à la revente, on paie plein pot. L’état n’est pas spoilé et par voie de conséquence, pas de redressement. Plusieurs de ses clients font ça,

- une SARL (familiale ou non) : même combat que la SCI IS mais en +, on peut faire de l’achat / revente en bénéficiant des frais de notaire réduits). Inconvénient : cotisations RSI à payer même si pas de rémunération,

- une SAS : le principal avantage est l’absence de cotisations RSI si pas de salaire mais il n’était pas certain que ce soit légalement possible, même si je ne vois pas vraiment la différence avec la SARL, si ce n’est la différence de statut des gérant/président.

Je ne pense pas que le sujet ait été traité jusqu’à présent dans ce forum ce qui m’étonne car, sur des durées de location pouvant aller à plusieurs dizaines d’années, le changement de type de location est tout à fait envisageable.

Merci par avance pour vos recommandations/éclairages.

Mots-clés : location meublée, location nue, structure juridique

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#2 17/10/2014 14h27 → Quelle structure juridique pour faire de la location nue et meublée ? (location meublée, location nue, structure juridique)

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Pourquoi absolument vouloir une structure en société ?

Dans votre cas, acheter en  votre nom propre (donc IR), pour inscrire au bilan de l’activité de location meublée chaque appartement  quand vous commencerez à le louer meublé, me semble le plus simple. Si vous renoncez au meublé dans qqs temps, vous pourrez toujours apporter le bien dans une structure à l’IS (avec un coût).

De quels montants d’investissement parle-t-on ? Ma suggestion s’applique clairement si l’immeuble vaut 200k€. S’il vaut 5 M€, la SAS devient une alternative sérieuse, car les frais fixes et les contraintes ne sont plus si gênantes.


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#3 18/10/2014 06h55 → Quelle structure juridique pour faire de la location nue et meublée ? (location meublée, location nue, structure juridique)

Membre
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Bonjour,

C’est une opération de longue haleine.
Cet immeuble vaut effectivement 180K€.
J’ai l’intention d’en acheter un par an sur les 8-10 prochaines années.
Le rendement est proche des 10% et chaque immeuble génère entre 4K€ et 5K€ de cash par an (en prenant en compte l’amortissement bien sur).

Ma TMI est à 30%.

Si je suis en IR, la somme globale de de ces cash va être imposée à 30%. Après quelques années (et l’achat de n biens), l’imposition "explose" et je pense que les banques cesseront de me prêter.

Si je suis en IS, je paie 15% pour le bénéfice < 38K€. Ce qui signifie que je resterai dans cette tranche pendant au moins 8-10 immeubles, ce qui est mon objectif. Le reste du cash est réinjecté pour l’achat des immeubles suivants.

Pendant la phase d’investissement, mon imposition ne bouge pas (puisque je ne prends aucun dividende), les comptes de la société sont équilibrés, les enjeux personnels et investissement sont bien séparés et le niveau d’endettement ne bouge pas non plus (grâce aux rendements élevés) : je ne vois pas bien pourquoi les banques refuseraient de me financer…

La punition vient à 2 moments :
- quand je commence à sortir du cash et là, c’est double peine : IS + IR
- quand je vends des immeubles (pas de décote)

Cette stratégie privilégie donc clairement la phase d’investissement et l’achat réguliers de biens.

Mais j’ai donc besoin d’une structure qui permette les locations nue et meublée d’où la question d’origine !

N’hésitez pas à me faire vos retours, tout cela est assez complexe et engageant pour… le reste de mon existence finalement.

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#4 18/10/2014 10h07 → Quelle structure juridique pour faire de la location nue et meublée ? (location meublée, location nue, structure juridique)

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Réputation :   218 

Moke a écrit :

J’ai l’intention d’en acheter un par an sur les 8-10 prochaines années.
…/…
Le rendement est proche des 10% et chaque immeuble génère entre 4K€ et 5K€ de cash par an (en prenant en compte l’amortissement bien sur).
…/…
je ne vois pas bien pourquoi les banques refuseraient de me financer…
…/…
N’hésitez pas à me faire vos retours, tout cela est assez complexe et engageant pour… le reste de mon existence finalement.

Permettez moi de vous trouver un peu optimiste du côté des banques.
Avez vous une relation particulière avec votre conseiller ?
Avez vous abordé vos objectifs avec lui ?

En effet vouloir acheter un immeuble par an, durant 8/10 ans, sans pratiquement d’épargne de sécurité me semble difficile à faire passer auprès d’un banquier lambda.
Comment financez-vous les frais de mutation ? Les petits travaux, l’acquisition du mobilier pour les meublés..?

Le cash indiqué avec amortissement correspond à une réalité comptable et non pas au cash qui reste sur le compte à la fin de l’année. La différence risque d’être significative, avec à peine 10% brut, vous devez être approximativement à l’autofinancement soit sans cash significatif.

Ne négligez pas les travaux "exceptionnels" avec plusieurs immeubles vous en aurez forcément régulièrement. Cela aura pour conséquence de devoir trouver du cash pour les financer, parfois dans l’urgence et également d’affecter la rentabilité de l’année en question…
Pour ne pas avoir trop de surprise,  j’impute à chaque bien un montant travaux annuel. L’ensemble des biens génère une forme de mutualisation. Evidemment l’idéal est d’être le plus vigilent possible à l’achat pour avoir le moins de déconvenue possible, au moins les premières années…

Vous devriez peut-être vous fixer comme objectif de trouver des biens >10%, tout en restant vigilent sur la qualité des biens, un point de plus génère sur l’ensemble une vraie différence !

Pour l’anecdote, quand je cherchais des biens à 10% j’en trouvais à 9%, maintenant que j’en cherche à 12% minimum, j’en trouve à 11 ou 12%. Cela risque d’en faire crier quelques uns, mais les barrières sont aussi parfois celles que nous nous mettons dans la tête wink

Dernière modification par DDtee (18/10/2014 10h53)


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#5 18/10/2014 16h15 → Quelle structure juridique pour faire de la location nue et meublée ? (location meublée, location nue, structure juridique)

Modérateur
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La principale différence entre un régime IR (par ex en nom propre) et un régime IS, c’est en gros que soit vous payez régulièrement sa dime à votre premier associé (le trésor public), soit vous augmentez progressivement sa part et lui payez à la sortie.

Vous pouvez préférer repousser le paiement à la sortie, et privilégier la constitution de la cagnotte la plus grosse possible (même si en fait vous n’en posséderez réellement qu’une part de plus en plus limitée) (même si ça implique beaucoup plus de travail pour vous, pour gérer tout ceci) et préférer l’IS.

Le régime IR, combiné à la location meublée, permet de bénéficier des amortissements et d’une imposition des plus-values très avantageuse, donc de tirer avantage de ce que d’aucuns qualifieraient d’une "anomalie". Si la proportion de meublés est élevée dans votre(vos) immeuble(s), ce serait dommage de s’en priver en passant à l’IS….

Moi aussi, je trouve votre stratégie à 10 ans assez optimiste, et vous risquez d’avoir du mal à la financer après le(s) premier(s) immeuble(s). Les banques auront 1000 raisons pour refuser de financer, et c’est sans doute un des points qu’il vous sera le plus difficile de traiter.


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