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#1 01/06/2015 14h21 → Foncières cotées : les plus gros REITs sont-ils les meilleurs ? (big cap, débat, foncière cotée, reit)

Administrateur
Réputation :   1307 

Je relance ici le débat initié dans la file de Campus Crest Communities.

Dans mon livre sur les foncières page 190 :

Plus c’est gros, meilleur c’est, en tout cas pour les foncières cotées…

Une capitalisation boursière et un patrimoine d’immeubles important permettent :

-    d’obtenir des économies d’échelle dans les coûts de gestion et de cotation et donc une rentabilité plus élevée,

-    d’avoir accès à des sources de financement variées et moins coûteuses, comme le marché obligataire,

-    de saisir plus facilement les opportunités de marché, avec la possibilité d’acquérir rapidement les immeubles les plus chers, où la concurrence peut être moins importante,

-    de faciliter la diversification des risques locatifs, avec pour conséquence une stabilité accrue des profits et du dividende versé aux actionnaires,

-    de détenir un patrimoine suffisamment vaste pour procéder à des arbitrages d’actifs,

-    d’attirer des collaborateurs ou partenaires de haut niveau en leur proposant une rémunération élevée et un environnement de travail stimulant,

-    d’augmenter la liquidité du titre en bourse,

-    d’améliorer la gouvernance par la présence d’investisseurs institutionnels au capital.

---

Évidemment, il y a toujours des contre-exemples, mais si on regarde les plus grosses foncières US sur leur secteur comme Public Storage (PSA), Simon Properties Group (SPG), Boston Properties Group, Equity Residential (EQR), Digital Realty Trust (DLR), American Campus Communities (ACC), Realty Income (O), Unibail-Rodamco en Europe, elles ont des performances/volatilité à couper le souffle.

Ici une comparaison avec Vanguard REIT Index ETF (VNQ) et SPDR S&P 500 (SPY) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_spg-o-psa-eqr-spy-vnq.gif

A l’inverse, les petites foncières (- de 1 Md€ de capitalisation ou pire - de 500 M€) avec des problèmes ou qui stagnent pullulent : Campus Crest Communities, Affine ou Paref en France, etc.

Réponse de Kapitall :

Kapitall a écrit :

Une fois n’est pas coutume, je vais être en désaccord avec vous IH.

La capitalisation n’est pas nécessairement synonyme de meilleures performances, ni de manière systématique de plus grande sécurité. Ce qui prime avant tout, même chez les foncières, c’est la qualité du management (ARCP est le meilleur exemple en ce sens!). Profiter de la période de croissance lorsqu’un REIT n’a pas encore une capitalisation importante est l’occasion de faire une performance très supérieure.

Quelques exemples illustratifs.

Gordon Dugan (ex-WPC) arrive chez Gramercy et transforme le REIT en triple-net en Juillet 2012. Comparons avec la référence ultime, Realty Income :

http://img11.hostingpics.net/pics/516458gpto.png

IPO de Physicians Realty Trust en 2013 :  un management internalisé, des gens du cru avec un réseau très important pour faire des acquisitions hors-marché à des taux compétitifs. Comparons avec HCP et HCN :

http://img11.hostingpics.net/pics/145270doc.png

Vous pourriez faire la même simulation avec STAG (même si je commence à trouver leur dynamique fragile : le taux d’occupation des plus anciennes acquisitions sur des location non-prime se dégrade), HTA et tout un tas de petits REITs focalisés sur l’immobilier résidentiel.

Dans le cas de CCG, le management a clairement commis une série d’erreurs, notamment en misant autant sur du construction & development (gros problèmes à Montréal), en multipliant les JV qui rendent la lecture du bilan et des perspectives très complexe et en multipliant les conflits d’intérêt. Le dernier 10Q est retardé pour cause de difficulté à consolider les actifs Copper Beech : c’est dire si la complexité était devenue excessive…

Par contre, je trouve le dossier très intéressant. On a une tangible net worth à $6,45, une NAV entre $7,40 et $9 selon les hypothèse retenues. Des activistes au capital avec Clinton Group et un vétéran de l’industrie avec Aaron Halfacre, qui a acheté 100.000 actions à $8,13 en Juillet dernier, lors de son arrivée à bord. La preferred se traite aux alentours de $24.50 alors que le dividende est suspendu (mais pas perdu!): clairement, c’est sur la common qu’il y a un coup à jouer. D’ailleurs, j’en suis !

EDIT - j’ai modifié le titre étant donné la première contribution particulièrement pertinente suscitée par la première version de celui-ci.

Mots-clés : big cap, débat, foncière cotée, reit

En ligne

 

#2 01/06/2015 21h39 → Foncières cotées : les plus gros REITs sont-ils les meilleurs ? (big cap, débat, foncière cotée, reit)

Membre
Réputation :   225 

Je pense que les enjeux sont déjà bien présentés dans le post d’introduction.
Comme pour les SCPI, un gros REIT va présenter un profil de risque moins important qu’un petit et donc des perspectives de gains moins ’extraordinaires’. On ne fera pas la culbute avec une boite de 6 milliards mais on ne fera pas non plus banqueroute après une mauvaise nouvelle ou une erreur. L’exemple de ARCP et de HCP actuellement (risque de procès avec Medicare) en sont de bons exemples.

Un petit REIT qui se trouve dans la même situation que HCP ne fait pas -10% en 2 semaines mais -50% en une seule! Pareil pour celle qui maquille ses comptes, la sanction serait immédiate (probablement la raison d’ailleurs de la baisse plus importante de RCS Capital que celle de ARCP comme indiqué dans un autre post).

Moralité: small is beautiful and big is peaceful. Choisissez votre camp!

J’oserais presque en imaginant le titre du post avant modification parler du débat entre le gros REIT comparé au petit REIT: le petit est souvent mis en avant comme plus performant mais beaucoup rêve du gros dans leur portefeuille…


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