Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 27/05/2012 19h06 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   231 

Paref est une petite SIIC (165 M€ de patrimoine immobilier brut, 40 M€ de capi boursière) qui a également une activité de gestion pour compte de tiers (SCPI, OPCI), notamment pour Pierre 48.

En 2011, les loyers ont représenté 16M€ et les commissions de gestion 9 M€.

A noter également qu’une partie des loyers est liée à l’usufruit sur les immeubles de Pierre48 pour les actifs qui ne sont pas de la loi de 48 : la SCPI a la nue-propriété, Paref prend l’usufruit. Le démembrement permet de créer une sorte de "loi de 48 synthétique".

Pour développer l’activité de gestion, Paref lance une augmentation de capital de 7,5 M€. Les fonds seront utilisés pour "amorcer" de nouveaux SCPI/OPCI, principalement destinés à des institutionnels.

Le communiqué est ici :
http://paref.fr/pdf/comm%20presse%20aug … 5-5-12.pdf

Le patrimoine de Paref n’est pas de premier plan et les nouveaux baux se font avec des révisions à la baisse des loyers. En face d’une LTV de 50%, cela peut inquiéter et explique sans doute la forte décote de la société.

La société décote sur son ANR, mais celui-ci pourrait déjà tenir compte de la moindre qualité des biens :

- l’ANR sur les actifs immobiliers utilise des taux de capi élevés : autour de 9%. Une décote supplémentaire est-elle justifiée ?

- l’ANR sur l’activité gestion (la valeur du fonds de commerce de la société de gestion en quelque sorte) est calculé en prenant 2,5 ans de commissions de gestion et 1 an de commission de souscription. Pour une activité à forte marge comme celle-ci, cela me paraît faible. On utilise les multiples de l’asset management "traditionnel" alors que l’immobilier a des capitaux moins volatils.

Voilà pour l’ANR. Et l’action vote moins de 50% de cet ANR. Selon moi, c’est trop bas et l’augmentation de capital est une très bonne opportunité, surtout si elle permet de développer l’activité de gestion.
Du capital supplémentaire permet également de créer un "tampon" pour respecter les covenants (65% de LTV) en cas de baisse de la valeur des actifs.

Avez-vous un avis sur le sujet ?

AMF : je détiens 65 actions et compte participer à l’augmentation de capital au moins à hauteur de mes DPS. Le titre est illiquide, l’augmentation de capital améliorera aussi un peu la liquidité.

Dernière modification par Nikki (27/05/2012 19h22)

Hors ligne

 

#2 27/05/2012 19h28 → Paref : augmentation de capital en cours !

Modérateur
Réputation :   1083 

C’est sans doute intéressant, mais je ne saurais dire si ça l’est plus qu’acheter certaines autres SIIC (toutes sont assez décotées en ce moment).

Quelqu’un a-t-il les liens vers le prospectus et la note cités dans le communiqué de presse (qui donnent en général pas mal d’info détaillées sur la situation actuelle de la société) ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 27/05/2012 19h33 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   231 

Prospectus de l’opération :
http://paref.newsinvest.com/component/o … 8/lang,fr/

Document de référence de Paref publié le 07/05/2012 :
http://paref.newsinvest.com/component/o … 6/lang,fr/

Quant à comparer Paref aux autres SIIC… C’est pour l’activité "société de gestion" que je l’achète smile

Dernière modification par Nikki (27/05/2012 19h36)

Hors ligne

 

#4 27/05/2012 19h52 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   83 

C’est une bonne société où je ne suis plus investi à cause de la réforme des SIIC et du PEA. A noter que l’AK est annoncée depuis 2 ans si ma mémoire est bonne, donc ce n’est pas une grande surprise (la dilution de la décote sur l’ANR est quand même bien dommageable.

Hors ligne

 

#5 27/05/2012 20h00 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   231 

Paref avait déjà levé 4,5 M€ fin 2010 à 50€ dans un placement privé (hors marché), peut-être que c’est ce dont vous parlez ?

Quant à la dilution liée à la décote, ce n’est pas si grave pour ceux qui souscrivent avec leur DPS.

A propos de statut SIIC et de fiscalité, le dividende sera "mixte" : une partie SIIC et une partie activité commerciale. Aaah, la fiscalité française ! Ils auraient pu compliquer encore avec une partie sous forme de remboursement d’apport smile

Dernière modification par Nikki (27/05/2012 20h00)

Hors ligne

 

#6 27/05/2012 20h18 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   83 

Exact, j’avais oublié la précédente AK (à 50€ de mémoire). Mais même à l’époque ils continuaient de parler d’en faire une autre.

Pour la décote, ce n’est pas neutre. Je vous laisse faire les calculs exacts, mais supposons que vous achetez 5 actions à 37€ sur le marché puis une à 37€ pendant l’AK (si j’ai bien lu c’est 1 pour 5).

5 actions ont 90€ d’ANR (58% de décote)
l’action de l’AK apporte 37€ d’ANR à Paref (0% de décote)

In fine, vous avez donc 6 actions à 81€ d’ANR, à 37€, ce sera une décote de 54%. Vous perdez donc un peu de décote. Rien de catastrophique dans ce cas j’en convient d’autant que ça va étoffer l’activitée de gestion qui vous plaît.

Hors ligne

 

#7 27/05/2012 20h44 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   94 

Les AK sur foncières en situation de forte décote ne sont pas une bonne opération, au moins s’agissant de l’ANR. En effet, lorsque vous misez 100 € sur Paref, vous achetez 216 € d’ANR au cours de vendredi soir (avant lancement de l’AK).
L’AK vous invite à payer en cash qui va abonder à l’ANR à hauteur de 1 € pour 1 € (pas de décote). Or vous souscrivez des actions décotées, il y a donc diminution de la décote.

Voyons ça en chiffres :
*** avant l’AK au cours de vendredi soir, l’action cote 39,77, pour un ANR de 86,90 et 1 € de dividende versé depuis; soit 215,99 € d’ANR pour 100 € misés.
La société est constituée de 1 007 253 actions soit un ANR total de 86 523 033 €.

*** modalités de l’AK : le montant de l’AK est de 7 453 672 € avec émission de 201 450 actions de 37 € soit un ANR total de 93 976 705 € soit par action 77,75 €, soit 195,50 € pour 100 € misés.

Par ailleurs, le communiqué est inexact lorsqu’il vante la décote par rapport à l’ANR au 31/12 : un dividende de 1 € a été détaché depuis. L’ANR de référence est donc de 85,9 €.

Conformité AMF : je possède des actions PAR.


Mon blog : Ma méthode d'optimisation des cash-flows    |     parrainages Boursorama, Fortuneo et Binck ;)

Hors ligne

 

#8 27/05/2012 20h57 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   231 

Un éventuel appauvrissement ne peut venir que de la dilution, non ?

SI tous les actionnaires restent les mêmes et que tout le monde souscrit à hauteur de ses avoirs actuels, tous les pourcentages de détention restent les mêmes, et chacun n’est ni plus riche ni plus pauvre puisqu’on n’a fait qu’envoyer de l’argent sur le compte de la société.

Les investissements de la société qui conduisent à l’augmentation des bénéfices se font avec le "vrai" argent en euros versé par les actionnaires, pas avec de la décote, de l’ANR ou des actions nouvelles…

Du coup, une décote qui passe de 58% à 54%, sur un actif plus élevé, c’est de la cosmétique, ca ne rend personne plus pauvre et cela ne diminue pas la capacité bénéficiaire de la société.

Quand on surcote, c’est sympa d’aller chercher de nouveaux actionnaires qui payent plus cher, quand on décote tout le monde est un peu obligé de souscrire pour ne pas perdre en dilution mais quand on est prêt à le faire, on ne perd rien…

(tout cela selon moi, sous réserve d’erreur de raisonnement, ce qui est probable !)

Dernière modification par Nikki (27/05/2012 20h59)

Hors ligne

 

#9 27/05/2012 21h08 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   83 

Vous avez toujours la même part de l’entreprise et de ses résultats, mais vous avez moins d’actif par rapport à vos sommes investies.

Pour reprendre l’exemple de Jean Marc, avec 100€ d’investit et un ROE de 10% pour Paref (on imagine que sera aussi de 10% sur le capital récupéré), avant l’AK vous générez 21.5€ de bénéfice (rentabilité de 21.5% donc). Avec l’AK, cela ne génère plus que 19.5€ soit 19.5% de rentabilité. Cela change si vous pensez que les 37€ par action de l’AK seront investi avec une rentabilité 2-3x supérieure au reste de l’actif net de Paref. Cela me semble peu probable.

Hors ligne

 

#10 27/05/2012 21h12 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   231 

Ca y est, compris smile

Merci à vous deux. Tournée de réput’.

Hors ligne

 

#11 27/05/2012 21h57 → Paref : augmentation de capital en cours !

Administrateur
Réputation :   1309 

En fait Nikki aime tellement payer des impôts, qu’il cherche tous les produits les + imposés.

Avant c’était les obligations en direct et maintenant que les SIIC ont une fiscalité catastrophique, il s’y intéresse, et sur une des moins qualitative de la cote parisienne ! :-)

Nikki, si tu veux jeter ton argent par les fenêtres, donne le moi, ce sera plus simple ! :-)

Hors ligne

 

#12 27/05/2012 22h06 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   94 

InvestisseurHeureux a écrit :

En fait Nikki aime tellement payer des impôts, qu’il cherche tous les produits les + imposés.

Cher IH, il est bien connu que la fiscalité ne doit pas présider aux choix d’investissements. Par ailleurs, les semaines sont comptées d’ici à ce que la fiscalité des dividendes des actions non SIIC subisse un alignement au nom de parité des fiscalités revenus / travail. L’abattement de 40% et la franchise de 3050 € ne devraient pas s’appliquer aux revenus de 2012, je le crains.

Il faudra s’y faire. Quant au sujet même de cette file, il mérite, je crois, d’être traité.


Mon blog : Ma méthode d'optimisation des cash-flows    |     parrainages Boursorama, Fortuneo et Binck ;)

Hors ligne

 

#13 27/05/2012 22h14 → Paref : augmentation de capital en cours !

Administrateur
Réputation :   1309 

Jean-Marc a écrit :

Cher IH, il est bien connu que la fiscalité ne doit pas présider aux choix d’investissements.

Certes, mais la rentabilité d’un investissement se calcule après impôt et pour les SIIC, les choses sont clairs !

Jean-Marc a écrit :

L’abattement de 40% et la franchise de 3050 € ne devraient pas s’appliquer aux revenus de 2012, je le crains.

Je sais, je sais mais je ne veux même pas y penser.  Laissez-moi vivre dans mon monde fantasmagorique encore quelques mois. :-)

Hors ligne

 

#14 07/06/2012 23h29 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   231 

Pour la première fois (d’après l’article… je n’ai pas assez de recul pour savoir si cela est vrai), les associés d’une SCPI ont décidé en AG de révoquer la société de gestion pour en choisir une autre.

En l’occurence, BNP REIM a été démis de la gestion de Capiforce Pierre au profit de Paref.

http://www.pierrepapier.fr/paref-gestio … ce-pierre/

Concernant l’AK en cours, un actionnaire de références augmente sa souscription réductible (= au-delà de l’utilisation des DPS).
http://www.actusnews.com/communique.php … US-0-28220

Au vu des ordres déjà connus, il me semble que les souscriptions réductibles seront très réduites, voire nulles.

Dernière modification par Nikki (08/06/2012 09h07)

Hors ligne

 

#15 08/06/2012 08h01 → Paref : augmentation de capital en cours !

Administrateur
Réputation :   1309 

Nikki a écrit :

Pour la première fois (d’après l’article… je n’ai pas assez de recul pour savoir si cela est vrai), les associés d’une SCPI ont décidé en AG de révoquer la société de gestion pour en choisir une autre.

C’est déjà arrivé pour Cifocoma 2 qui est passé de UFFI à Sofidy. :-)

Mais c’est une très bonne chose que les associés se bougent !

Hors ligne

 

#16 22/06/2012 14h21 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   10 

Je fais remonter.

Paref est aujourd’hui à son plus bas depuis 5 ans. Il a été dit plus haut que les biens ne semblent pas être de première qualité. Vous pensez que c’est toujours trop risqué pour se positionner ?

Hors ligne

 

#17 22/06/2012 15h07 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   83 

Il faut rechecker les ratio décote sur ANR, ROE et PER suite à l’augmetation de capital mais j’imagine que si c’était possible d’en avoir en PEA j’aurais une ligne dessus et ce serait ma seule foncière.

Les actifs ne sont pas prime mais délivrent du 9% brut me semble donc c’est pris en compte dans la valorisation. faites une simulation avec loyer à -20% pour vous donner une idée du risque.

PS: N’oubliez pas de comparer avec Société Tour Eiffel qui est un peu similaire.

Dernière modification par JesterInvest (22/06/2012 15h08)

Hors ligne

 

#18 22/06/2012 15h31 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   10 

Merci.

Pourquoi votre seule foncière, vous pensez que PAREF est plus intéressante qu’ARGAN, SELECTIRENTE, FONCIERE DES MURS par exemple, qui sont aussi des petites foncières ?

J’au une SCI à l’IS et je me constitue un portefeuille de foncières, c’est pour cela que je pose la question.

Hors ligne

 

#19 22/06/2012 16h47 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   83 

Vous avez 100% raison. Cela fait depuis l’exclusion des SIIC du PEA que je n’ai plus mis à jour mes fichiers de suivis sur les foncières donc j’extrapole sur les données d’il y a un an.

Cependant :
1- Paref était beaucoup moins valorisé que les autres à l’époque et je pense que c’est toujours le cas.
2- Paref a son activité de SCPI/OCPI qui est une demi-diversification intéressante.
3- Je ne prendrais qu’une valeur car à l’heure actuelle, je ne me vois pas mettre plus de 5-10% de mon portefeuille action dessus. Il y a des risques sur l’immobilier et beaucoup d’autres valeurs sont aussi à des prix intéressants. Naturellement, je peux changer d’avis dans l’avenir.

Vous avez une SCI à l’IS pour y loger des SIIC? Si c’est le cas je suis extrêment intéressé par votre expérience, notemment sur la partie mise en place, coûts d’exploitations … avez-vous posté là dessus et j’aurais raté le post?

Hors ligne

 

#20 22/06/2012 17h20 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   10 

Je vous remercie pour votre réponse.

Je possède AFFINE, SELECTIRENTE, KLEMURS, et ARGAN

L’ensemble pour environ 10k€ soit 2.5% de mon patrimoine hors RP. Je n’ai donc pas pris de risque, je suis aussi en position d’attente, et j’ai investi sur les conseils de Stephane.

J’ai créé ma SCI en novembre 2011 et pour l’instant il y a les foncières, quelques obligations et de l’usufruit de PFO2. Je n’ai pas eu de problème pour créer la structure ni pour tenir la comptabilité, car je suis expert-comptable en activité. C’est un peu particulier la comptabilité, et comme je n’ai pas de client ayant ce genre d’activité j’ai du reprendre mon bon vieux Francis Lefebvre (livre quasi bible de la profession) pour revoir le schéma comptable. Sympa.

Je crois qu’on avait posté un peu sur la SCI, mais je n’avais pas posté sur ma situation personnelle où il n’y a pas encore grand chose à dire.

Hors ligne

 

#21 24/12/2015 10h13 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   52 

Bonjour,

Je lorgne cette foncière à bon rendement ; je me suis documenté si j’ose dire, sur le site (onglet "finance") :
Accueil - Groupe Paref
Avec une publication annoncée des résultats pour fin Janvier 2016 c’est peut être interessant ?
Edit : et que penser de la LTV à 4130% ???

Dernière modification par Iqce (24/12/2015 10h31)

En ligne

 

#22 27/12/2015 12h01 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   16 

Un LTV de 4130 % ? Le rapport trimestriel fait ressortir un LTV de 40,1% qui est dans la moyenne des autres SIIC françaises.

Sinon la société affiche un bon rendement (>5%), une décote sur sa NAV (72%) mais la société n’est pas très liquide (environ 800 titres échangés chaque jour). Paref a la particularité de ne pas être qu’une foncière puisque la société gère également des SCPI et OCPI (produit à la mode dans cet environnement de taux bas).

Concernant l’activité de foncière, Paref affiche un taux d’occupation est de 94,2%. Mais lorsqu’on prend en compte l’immeuble Gaïa (immeuble de bureaux proche Défense, 11 000m2, détenu à 50% par Paref et sans locataire depuis sa livraison fin 2013), le taux d’occupation tombe à 84,6%. La location *future* de cet immeuble pourrait faire décoller le cours, je me suis donc placé modestement.

Hors ligne

 

#23 27/12/2015 12h35 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   52 

En fait je me suis basé sur les données du site pour le LTV ; peut être y a t’il un "bug" (je ne sais pas si IH à une opinion…).

Je ne connaissais pas l’affaire "Gaïa" ; mais j’ai bien envie également de prendre quelques actions "pour voir"…Je vais tenter de creuser un peu le sujet.

En ligne

 

#24 27/12/2015 12h57 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   16 

Je suis bien curieux de connaitre votre calcul. En reprenant les comptes semestriels 2015, on a un endettement financier net de 79M€ (avec Gaïa) pour un patrimoine immobilier de 186M€, soit un LTV de 42%.

En tout cas, un LTV de 4130% est impossible, la société aurait été mise en faillite et liquidée depuis longtemps. Une dette de 41,3€ pour 1€ d’actif ? Pour info, le seul covenant de la société concerne l’emprunt de Levallois (je ne retrouve plus le montant) et ce covenant prévoit un LTV de 55% max

Hors ligne

 

#25 27/12/2015 14h06 → Paref : augmentation de capital en cours !

Membre
Réputation :   29 

4130%, il y a certainement une virgule qui a été oublié non ? ce qui reviendrait à 41,30%, et qui serait en adéquation avec les 40% d’Alexandre92


Parrainage Binck (100€)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech