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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/03/2015 10h46 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Bonjour à tous,

Après plusieurs recherches, je m’apprête à signer un compromis de vente pour un investissement et j’aimerais votre avis.

Etat appartement : impeccable, bien agencé, refait à neuf.
prix : 113K (hors frais de notaire)
taille : 18m² mansardé  (11m² loi carrez mais l’agencement fait que l’utilisation de l’espace est vraiment dans les 18m²). pour un prix au m² j’ai donc pris 15m². ce qui m’amène à 7500€/m²
lieu : entre gare du nord et gare de l’est (dans une rue calme)
état immeuble : très bien entretenu
étage : 5e avec ascenseur
financement du bien : cash
raison achat : pour y habiter lors de mes déplacements à Paris, et sinon location saisonnière (45€/jour). Puis location en meublé (550€ charge comprise) à moyen terme si j’arrive à quitter la France…

problème : WC sur pallier… mais il est possible avec très peu de travaux d’installer un sanibroyeur (à la place de la machine à laver dans la sdb). Possible techniquement, mais légalement ça risque d’être un parcourt du combattant : demande syndic, accord mairie de paris… Surtout qu’à priori il est impossible de faire le raccordement à la colonne eau-vanne. Bon je peux toujours en mettre un silencieux sans rien dire à personne. et espérer que personne ne dise rien…
Néanmoins même avec WC sur le pallier. J’ai vraiment eu le coup de coeur pour l’appartement et je préfère vivre dans ce type d’appartement que un avec certes les WC dans le logement mais avec un  mauvais agencement ou un immeuble de mauvais état. Après j’ai peur que ça freine les locataires ou les saisonniers…
J’ai l’impression que dans un bien on doit toujours faire une concession…

Que pensez-vous de l’investissement ?

Merci de votre aide

Dernière modification par benjiji (04/03/2015 10h49)

Mots-clés : investissement;wc;pallier

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#2 04/03/2015 11h22 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Je ne connais pas les tarifs de location à Paris.

Je ne peux que vous donner mon avis de locataire potentiel : je ne louerai ce type d’appartement que :

    - si le WC sur le palier est à mon unique usage,
    - si le loyer est inférieur au loyer pratiqué pour le même type de produit avec le WC dans l’appartement.

Compte-tenu des taux d’emprunt immobilier actuels pourquoi ne pas emprunter et utiliser votre cash pour d’autres investissements ? AV, CTO, ….


Parrain discret Binck, BourseDirect, Investisseur Français. Contactez moi par MP

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#3 04/03/2015 11h33 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Oui je suis conscient de la décote de la location pour un bien sans WC. Mais j’ai quand même espoir de pouvoir en mettre 1… Dans tous les cas, ce bien a aussi eu une décote sur le prix de vente… qui tourne + dans les 130K pour un bien de cette qualité (avec WC).

Concernant l’emprunt c’est un choix perso. je suis un peu anti-système bancaire… et ai tjs refusé de bénéficier de leurs services (je trouve d’autre moyen). mais ça c’est un autre débat…

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#4 04/03/2015 11h47 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Benjiji, on peut accepter votre refus des banques, mais en vous mettant un maximum de boulets difficile de faire des investissements corrects…
Sincèrement:
- pas de crédit
- pas de WC
- location occasionnelle mixée à l’usage personnel
- micro-logement soumis au plafond de loyer

Vous ne cherchez pas un investissement, vous cherchez à acheter un bien de loisir.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#5 04/03/2015 11h48 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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le marché parisien est vraiment très cher quand meme

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#6 04/03/2015 11h57 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Faith a écrit :

Vous ne cherchez pas un investissement, vous cherchez à acheter un bien de loisir.

Oui c’est un peu un mixte entre investissement et loisir c’est vrai.

j’ai visité plusieurs appartements avec de meilleurs taux de rentabilité mais non, je ne m’y voyais pas une seconde dedans : immeuble pas accueillant, studio mal agencé…

La ma question est surtout de m’assurer auprès d’expert que le montant du bien acquis est correcte, et que je ne suis pas "aveuglé" par le coup de cœur que j’ai eu pour l’appartement… comme on dit : "l’amour rend aveugle"

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#7 04/03/2015 12h05 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Personnellement votre description ne me fait pas rêver… en soi le prix du bien est raisonnable mais apprécierez-vous réellement y vivre, même périodiquement ? Vu la superficie et le fait que les WC sont sur le palier, vous ne pourrez pas recevoir, et la location que ce soit en saisonnier ou en bail classique sera difficile. Quand bien même il serait loué, la rentabilité serait faible.

Pourquoi ne pas vous éloigner un peu du centre de Paris pour gagner en m² et fonctionnalité tout en restant proche en temps de transport ?

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#8 04/03/2015 12h08 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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benjiji a écrit :

Oui je suis conscient de la décote de la location pour un bien sans WC. Mais j’ai quand même espoir de pouvoir en mettre 1… Dans tous les cas, ce bien a aussi eu une décote sur le prix de vente… qui tourne + dans les 130K pour un bien de cette qualité (avec WC).

Pardon ? 130K€ pour +/-15m2 dans entre Gare du Nord et Gare de l’Est ?
Ce n’est pas le prix moyen, c’est le haut de la fourchette avant négociation, non ?

Voyez par exemple ce bien
Vente appartement Paris (75) | Achat appartements Paris

Même quartier, surface équivalente, salle d’eau avec WC.
Affiché à un prix inférieur à celui que vous comptez acheter, il doit pouvoir se négocier sous 100k€. Avec la différence vous financez la rénovation, ce qui sera peut être un peu plus coûteux (à voir) mais plus simple administrativement que poser un sanibroyeur.

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#9 04/03/2015 12h23 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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oui je l’ai vu cet appartement mais :
- 6e étage sans ascenseur (ce critère est limite éliminatoire)
- le quartier ne me convient pas
- prix + travaux ça reviendra au mieux au même prix que le bien actuel.. qui au final aura peut être à moyen terme un WC.
donc oui pour le même prix avoir un bien de moins bonne qualité mais avec WC… la question peut se poser… si le bien actuel avait des WC je le prendrais les yeux fermés !

@perecastor : oui dans cet appartement je m’y sens vraiment bien. et je ne souhaite pas m’éloigner + de paris. l’intérêt pour moi serait très limité, de plus la location saisonnière se fera + difficilement.

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#10 04/03/2015 13h04 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Je suis assez d’accord avec @Faith pour une certaine volonté de cumuler ici les handicaps…

J’y rajouterai le risque de la non légalité : installation de wc "discrètement", location en meublé touristique toujours en espérant ne pas être pris… Prenez le temps de la réflexion !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 04/03/2015 13h14 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Moi je vais vous répondre de mon œil de potentiel locataire saisonnier.
Les toilettes sur le palier, pour moi, c’est un sacré point noir. Vous mentionnez le coup de coeur, mais malheureusement, j’ai bien peur que les gens, pour y dormir 2 ou 3 nuits, préfèrent un appartement un peu moins coup de coeur et avec des WC intégrés.

Même si votre appartement est certainement très bien agencé, je ne pense pas qu’il faille miser sur ceci pour votre location ; en tout cas, personnellement, je préférerais payer un petit peu plus par nuit pour avoir mes WC intégrés à l’appartement, sans avoir à ressortir, mais ce n’est que mon ressenti.


Parrainage possible pour Boursorama (80€), Linxea (20€), Bourse Direct (50€) et Binck (100€).

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#12 04/03/2015 14h00 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Bonjour,

A mon avis c’est un mauvais plan. 11m2 en carrez, c’est moins que 14, et donc vous êtes soumis à la loi sur les micro-logements, avec un maximum je crois de 41 euros/m2, soit 451 euros de loyer hors charge pour 118 000 euros d’investissement.  A ce prix, vous avez des 2 pièces à Aubervilliers ou Saint-Denis pour des loyers de 600 à 700 euros hors charges facilement. Et je crois que éliminer les 6e sans ascenseur pour les petites surfaces n’est pas pertinent : ce sont souvent des jeunes locataires qui les occupent.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#13 04/03/2015 14h15 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Rastignac a écrit :

éliminer les 6e sans ascenseur pour les petites surfaces n’est pas pertinent : ce sont souvent des jeunes locataires qui les occupent.
Rastignac

Votre remarque me fait comprendre quel est le problème ici : l’objectif de cet investissement n’est pas clairement défini.

Or, pour apporter une solution à un problème, il faut d’abord bien poser le problème.

Ici, ce n’est pas clair : est-ce un investissement en vue d’avoir un pied à terre disponible en cas de besoin ? obtenir une rentabilité élevée en faisant de la location temporaire ? un achat coup de coeur tout simplement ? etc.

Sans réponse sur ce point, il sera difficile de donner un avis tranché.

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#14 04/03/2015 14h19 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Rastignac a écrit :

11m2 en carrez, c’est moins que 14, et donc vous êtes soumis à la loi sur les micro-logements, avec un maximum

Je savais que je faisais bien de poster un message ici.
J’ignorai cette loi qui risque forcément de faire pencher la balance… sad

J’oublie peut être que le logement n’est pas que pour moi et devrait effectivement repenser à des critères convenant à un maximum de personnes et non pas que à moi…

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#15 04/03/2015 14h22 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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En terme de "coup de coeur" pour séjourner à Paris, je n’ai rien à dire. En tant qu’investissement, je trouve que payer en cash une rentabilité faible (113 000 FAI pour 450 euros/ mois) avec de gros risques juridiques (11 m2 carrez + législation de la mairie de Paris contre les locations touristiques), c’est très risqué. Et je n’évoque pas les toilettes, car les gens qui paient 45 euros par jour sont en général exigeants…
Bref, est-ce un investissement ou une petite résidence secondaire payée très cher ?
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#16 04/03/2015 14h22 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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benjiji a écrit :

J’oublie peut être que le logement n’est pas que pour moi et devrait effectivement repenser à des critères convenant à un maximum de personnes et non pas que à moi…

Exactement. Si le logement n’est que pour vous, alors oui vous pouvez céder à l’achat "coup de coeur".
En revanche, si vous envisagez de le louer, ou de bien le revendre dans quelques années, c’est dur mais il faut éviter de céder à cette tentation.

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#17 04/03/2015 14h28 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Rastignac a écrit :

Bref, est-ce un investissement ou une petite résidence secondaire payée très cher ?

C’est clairement + un investissement…
bon je vais remettre tout ça à plat et éviter de m’emballer trop vite. Mais le problème aussi est que les biens que je recherche partent très/trop vite quand ils sont vraiment intéressants…

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#18 04/03/2015 14h46 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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benjiji a écrit :

le problème aussi est que les biens que je recherche partent très/trop vite quand ils sont vraiment intéressants…

Il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en réussir une mauvaise.
Des opportunités il y en a tout le temps.
Une fois que vous avez signé, vous êtes engagé a priori pour du long terme.
Mieux vaut réfléchir avant (quitte à passer son tour une ou plusieurs fois) qu’après, quand c’est trop tard.

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#19 04/03/2015 15h17 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Mon avis perso (32 ans, Parisien du coté de Montparnasse).
Jamais je ne louerai un appart’ sans WC (pour madame principalement..), même pour 2 jours sur Paris.
Pour faire référence à l’autre annonce sur seloger: Perso, un critère type 6e sans ascenseur est vraiment peu important au regard de l’absence de WC dans l’appart dont vous nous parlez…


+/- Buy&Hold depuis Juillet 2011. Répartition Cible: Actions  60% - Immo. (REIT) 30% - Obligations 10% - Monétaire 6 mois de salaire. Devises : 10% € - 35% £ - 55% $ (CAD/USD)

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#20 04/03/2015 21h29 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Comme l’ont déjà dit plusieurs contributeurs,si c’est pour l’occuper de façon régulière ,un choix personnel "coup de coeur" se justifie,même avec les inconvénients décrits.Prévoyez quand même que vous aurez probablement du mal à faire une plus-value à la revente,surtout que le marché à Paris n’est plus à la hausse,en particulier pour un bien comme celui-ci.

Pour le louer,si c’est en saisonnier,outre que la Mairie de Paris semble de plus en plus réfractaire à ce type de location,pensez que la location à la journée est chronophage et nécessite d’être sur place,car vous ne pourrez payer quelqu’un pour le faire,sinon ce n’est plus rentable pour un montant de 45 euros de location par jour.De plus,le nombre de biens en locations de particulier à particulier est assez important,donc votre studio avec WC sur le palier risquera de ne pas être très facile à louer.
Par exemple,sur un site très connu de locations à la journée   (airbnb ),on trouve plus de 200 biens à moins de 40 euros à la journée à Paris pour un studio pour 2 personnes,et certains dans des secteurs plus touristiques (notamment pour la clientèle étrangère ) et avec salle d’eau complète.

En location meublée classique,n’oubliez pas,comme on vous l’a indiqué ,la taxe sur les micrologements et les charges diverses (taxe foncière, charges copro) qui risquent de réduire la rentabilité de votre bien.

Si votre objectif est essentiellement l’investissement,n’hésitez pas à visiter et comparer un important nombre de biens pour ne pas risquer de faire un mauvais choix.
Bonne recherche.
Cordialement.

Dernière modification par creusois (04/03/2015 21h35)

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#21 15/03/2015 00h27 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Bonjour

Pour vous situer par rapport  à mon investissement : j’ai signé moi aussi un compromis pour un petit logement récemment, que je dois signer chez le notaire en Avril.

Rue Orfila dans le 20 eme, a 20 metres du métro Pelleport et face a l’hopital Thonon : RDChaussée dans une cour pavée très tranquille, 15,08 M2. Refait a Neuf, et meublé. 112 000 euros Hors Frais de notaire.
Loué actuellement en meublé (je l’achète donc occupé) 500 e Hors Charge, 550 e Charge incluse.
Et évidemment y a les toilettes!

C mon 4 eme locatif….j’en ai déjà visite sans WC, mais jamais j’ai cédé…..c vraiment trop risqué. Moi locataire, jamais de la vie j’accepterai une telle chose!

Bonne recherche

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#22 15/03/2015 00h47 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Hello,

112k pour 15m2 en rdc dans les quarties craignos du 20e c’est cher non ?

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#23 15/03/2015 09h13 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Re,

Je ne trouve pas que le quartier Gambetta dans le 20 eme soit un quartier craignos ! Ca fait vieux Paris, avec pleins de petits commerces… je connaissais pas trop, et j’ai été agreblement surpris (ça me change de mon 17 eme - Ternes!)

7450 euros du M2, pour "une micro surface", avec toutes les commodités, refaits a neuf, moi je ne trouve pas, et j’ai vraiment eu du mal pour trouver mon bonheur vu tous les déchets qui sont en vente. C’est dingue de voir a quel point ça peut être difficile de trouver quelque chose de descend sur Paris. Mes 3 autres locatifs sont en banlieue, et ça m’avait paru nettement plus simple. La banlieue restera toujours plus rentable que Paris, mais la c’était un peu coté le coup de coeur, j’en voulais un sur Paris Intra.

La problématique est dans les moyennes de prix au M2 que l’on communique. Sur le 17 eme par exemple, on va vous  marquer un prix au M2 Moyen toutes surfaces confondues de 8000 euros.., sauf que je vous invite a trouver un 12 M2 par exemple (qui ne serait pas un truc par escalier de service au 7 eme sous les toits, ou des chambres de bonnes reunies) a 8000 e du M2, soit 96 000 euros. A ce prix la j’en achète 5!

Les petites surface (20 M2) maxi sur Paris restent très demandées (je travaillle avec des agents immo quasi tous les jours, donc plutôt bien renseigné sur le sujet, en tout cas pour le secteur Paris Intra), après vous pouvez voir des trucs toujours en vente car y’a encore des vendeurs qui rêvent de l’épopée 2010/2011, en pensant toujours qu’une petite surface, ils vont  pouvoir vendre a 10 ou 12 000 le M2 en une semaine!

Le 16 eme c’est aussi un bon exemple. La pour le coup, sur les grandes surfaces, on peut vraiment faire de superbes affaires (j’ai vu recemment un 100 M2, rue de La Pompe, a 8500 e du metre..le truc impensable y a encore 3 ou 4 an). Par contre, sur les mini surfaces, bah y a rien de potable a ce prix au metre moyen.

Dernière modification par nodoubtboy (15/03/2015 09h15)

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#24 15/03/2015 09h51 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Je prefere 1000x ternes mais c’est plus cher. Le fait qu’il y ait des commerces a gambetta ne le rend pas non craignos. Allez vous ballader la bas un soir..

Que ca ne soit pas cher en relatif du marche : d’accord, par contre que ca soit cher dans l’absolu je trouve vous avez chete un rdc occupe en plus.. Ce type de bien est tres illiquide

Apres c’est my4cents…

Dernière modification par roudoudou (15/03/2015 09h52)

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#25 15/03/2015 09h56 → Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€... (investissement;wc;pallier)

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Occupé mais ça m’arrangeait. Locataire étudiant au cours florent, avec bail au noms des parents, depuis 2 ans. C’est un investissement locatif, c’est le 3 eme sur 4 que j’achète occupé, jamais eu de souci particulier. Faut juste bien se renseigner sur le locataire et le bail en cours.

Le 11 eme c pareil… republique, Oberkampf….balladez vous le soir la bas….. et pourtant je viens de faire un financement pour des clients qui achètent a 10K du M2, Rue Oberkampf… bah faut le vouloir. Aujourd’hui, les 2, 10,11, 20, sont a la mode…. Qd vous voyez un bien comme je vous cite Rue Oberkampf, c’est plus cher que dans le 16 ou le 17 eme…. mais maintenant ce que veulent bcp de jeunes, ce sont des quartiers dynamiques et populaires.. Chacun son truc. Moi a leur place, j’aurai acheté dans le 16 eme, mais chacun fait ce qu’il veut.

Concernant le 20 eme, je ne sais pas si j’y habiterai en tant que résidence principale (me suis jamais posé la question d’habiter dans le nord de Paris, mais en tout cas ça se loue très bien. Le métro Pellport est a 20 metres ( c le début de la rue Orfila, donc coté gambetta). Si je prend un de mes appart, a Colombes…idem…moi la ville ne me plait franchement pas..mais chaque fois que je remet mon 20 M2 en location, en une demi journée il se loue..(Et franchement colombes, c pour moi bien pire que le 20 eme!)

Dernière modification par nodoubtboy (15/03/2015 10h09)

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