Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 05/04/2015 11h52 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   12 

Je vous propose une petite étude de cas sur un studio que j’ai visité au 257 rue Saint-Denis, dans le 2ème arrondissement.

Je ne compte pas investir dans l’immédiat donc ça reste théorique (sauf si le studio intéresse un membre qui veut acheter à Paris), je me renseigne plutôt sur le marché à Paris en vue d’un futur investissement.

C’est une vente aux enchères dont voici l’annonce Le souci des ventes aux enchères, comme l’ont dit plusieurs membres du forum c’est qu’il n’y a pas de recours en cas de problème, on prend le bien en l’état, et pas de clause suspensive sur le prêt, donc il faut être sûr d’avoir l’argent avant de faire une enchère.
C’est d’ailleurs très intéressant de regarder les ventes passées sur le site des notaires, ça permet de voir les transactions réellement effectuées avec les photos et prix des biens. Il y en a même qui remontent jusqu’à 2001 avec des prix hallucinants. Le studio apparaît ici.

Le studio se trouve au 257 rue saint denis, je ne connais pas le prix du marché rue par rue donc je m’en remet à meilleursagents pour une estimation
Je trouve que les prix dans ce quartier ne sont pas très hauts au vu de son positionnement dans Paris : c’est un quartier assez central.
L’appartement est au 3ème sans ascenseur dans un petit immeuble, avec une assez grande fenêtre (on peut voir une photo en cliquant sur "visite virtuelle" sur l’annonce) et une autre petite dans la SDB donc relativement lumineux. Si ça intéresse quelqu’un j’ai pris quelques photos sur place donc je pourrai les uploader.  Pas d’humidité détectée, le bien semble sain. Beaucoup de travaux, presque tout est à refaire : SDB, plomberie, électricité, cuisine, sol, la fibre sur les murs et plafond est ok il suffit de remettre une ou 2 couches de peinture, sûrement casser un bout de cloison pour faire une cuisine avec petit linéaire pour caser frigo  machine à laver, évier, plaques, sûrement enlever quelques-uns des placards.
Je dirais qu’il faut compter environ 15k€ pour tout faire refaire par une entreprise (j’entends quelque chose de qualité) et moins de 5k€ pour le faire seul. Il y a une arrivée de gaz. On a des toilettes dans la SDB.

Les parties communes sont en mauvais état : le plâtre s’en va par endroits et on peut voir la structure en bois, mais il me semble que les travaux ont tous été votés donc ça ne pose pas de problème particulier. A part ça c’est bon, le reste a l’air solide et sain.

Ce genre d’appartement peut s’envisager comme petite RP pour un jeune cadre frugal à Paris, ça évite de payer un loyer de 700 à 800€ par mois. Les charges sont de 500€/an environ ce qui est bien, il n’y a pas de précision donc ça comprend peut-être la TF.

Ce qui est intéressant c’est que personne n’a laissé de consignation sur le bien, donc il était possible de l’avoir au prix de 98k€. On est donc sur du 6200€/m². Je ne sais pas comment ça se passe, s’il est remis en vente à un prix inférieur. Le propriétaire est décédé donc ils vont bien devoir le vendre. J’essaie d’appeler la chambre des notaires pour plus d’infos mais ils ne sont jamais disponibles.
Je n’ai pas calculé précisément la rentabilité car ce serait plutôt une petite RP, mais le loyer doit aller chercher dans les 700€/mois, donc 8400€/an, soit environ 7% de rentabilité brut en comptant frais de notaire et travaux. Ce n’est pas folichon mais pour Paris centre ça reste pas mal et les charges sont faibles.

Je trouve donc que cet investissement pourrait faire sens (sans être l’affaire du siècle non plus).

Je serais curieux d’avoir l’avis des investisseurs expérimentés sur ce studio.

EDIT : il semble que les photos ne soient plus disponibles sur le site, j’envoie donc les miennes:

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0217.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0218.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0219.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0220.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0221.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0222.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0223.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0224.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5064_img_0225.jpg

Dernière modification par Philippos (05/04/2015 12h01)

Mots-clés : enchères; studio; paris; cas pratique

Hors ligne

 

#2 05/04/2015 12h28 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   51 

Bonjour,

C’est amusant j’étais sur un bien exactement dans le même contexte Vendredi ; donc je suis allé à la VAE à la chambre des notaires etc etc (Raté).

Si personne n’a enchéri, cela va mécaniquement entraîner une révision de l’estimation des Domaines ; estimation basée sur l’avis des Domaines eux mêmes basés sur les dernières ventes. Edit : et de l’état du bien. Bien sur.

Quand le notaire devine que la vente risque d’être infructueuse, il y a une baisse de dernière minute possible - avec accord des domaines - donc on peut espérer que lors de la prochaine mise en vente le bien sera ré évalué à la baisse.

Par contre les frais de cette vente seront reportés sur la suivante.

Pour la valeur intrinsèque du bien…Je ne connais pas le marché Parisien.

Je suppose que cela révèle que le temps où tout se vendait à n’importe quel prix même à Paris est fini.

Dernière modification par Iqce (05/04/2015 12h31)

Hors ligne

 

#3 05/04/2015 12h47 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   224 

Bonjour,

J’ai fait mon premie investissement par là.

Méfiance, vous ne le précisez pas mais vos voisines de palier risquent fort d’être des professionnelles du sexe tarifé.

Il y a une population pas très catholique qui fera fuir de nombreux locataires potentiels, surtout s’ils visitent à la nuit tombée.

6200€ le m² avant travaux ne me semble pas être l’affaire du siècle. Rénové, ca sera dur à vendre plus de 7k€ le m².


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#4 05/04/2015 13h05 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   157 

Philippos a écrit :

Je trouve que les prix dans ce quartier ne sont pas très hauts au vu de son positionnement dans Paris : c’est un quartier assez central.

La rue Saint-Denis est quand même traditionnellement connue comme la rue des prostituées… en particulier la zone nord de cette rue (c’est le cas du 257, il me semble)
Bon, ce n’est pas excessivement craignos, mais ce n’est pas le genre de quartier où vous logerez de famille avec jeune enfant, et encore moins de femme seule. Concernant les jeunes cadres masculins… pourquoi pas… mais c’est bien la seule cible solvable que vous pourrez trouver (et eux choisiront en général d’autres quartiers)

A cela s’ajoute le risque pénal de voir votre appartement transformé en lieu de passes…
Bref, c’est un pari. Pas le genre de paris auquel je me risquerais !


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

Hors ligne

 

#5 05/04/2015 13h11 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   12 

Ah oui en effet, je n’avais naïvement pas pensé à ça…! C’est vrai que j’en avais vu quelques-unes dans la rue mais pas dans l’immeuble donc ça m’avait l’air d’aller.

Hors ligne

 

#6 05/04/2015 13h24 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   60 

Bonjour,
Je partage ce qui a été dit, et signale de plus qu’il existe un futur encadrement des loyers pour Paris, qui va surtout toucher les petites surfaces.
Or 98 000 + 10 000 de travaux =108 000, avec les frais de notaire cela fait dans les  116 000 ou 117 000. Donc une mensualité sur 20 ans de 650 euros environ pour un prêt à 110%.
Donc la location sera d’environ 690 euros minimum, en comptant 40 euros de charge, voire 700 par prudence.
Bref, il faut un locataire qui accepte de payer près de 700 euros pour 15m2 dans un quartier "chaud", même s’il est beaucoup moins ces dernières années ( la "traditionnelle" un peu mûre souffre face à la jeune étrangère d’Afrique, d’Europe de l’Est ou de Chine…). L’affaire est mauvaise, car en banlieue proche on peut viser pour 700 de loyer une surface de 25 ou 30m2 dans un quartier potable. Et je ne distingue pas de plus value pendant longtemps… Et même à 700 euros il reste à payer la PNO, la GLI, les frais de compta… A éviter !
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#7 05/04/2015 13h28 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

En effet, il s’agit du quartier historique de la prostitution à Paris, mais tout change. J’ai habité depuis 2007 à l’année dernière dans le quartier et je peux dire que les pros du sexe partent en retraite. Les anciennes avec pignon sur rue se font rares et la nouvelle génération ne renouvelle pas le parc existant (si je peux parler ainsi). Je pense que la prostitution change de visage et fuit le centre ville devenant trop urbain. La mairie de Paris investit pour racheter les murs des sex-shop et les louer à des commerces de proximité genre épicerie et autre. C’est en bonne voie mais cela prend du temps. Cependant, un investissement immobilier étant sur du long-terme…

J’ai 3 appartements dans le quartier que je loue très bien, à des locataires qui apprécient la proximité avec la rue Montorgueil, les halles, les grands boulevards ainsi qu’un code postal en 75002.

Cordialement

Dernière modification par Mestra (05/04/2015 15h15)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

Hors ligne

 

#8 05/04/2015 13h33 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   

rastignac a écrit :

L’affaire est mauvaise, car en banlieue proche on peut viser pour 700 de loyer une surface de 25 ou 30m2 dans un quartier potable

Oui bien sur. Mais les gens qui veulent habiter dans paris intra-muros sont bien conscient de cela. Il faut comparer ce logement avec d’autres logements comparables dans la même zone.

700€ ou 800€ me semble une fourchette un peu haute. Compter 650 euros pour le loyer.

Cela ne sera certainement pas une opération "blanche", elle va entamer votre capacité d’emprunt d’autant.

Je dirais que le prix est correct, mais clairement il y aura d’autres enchérisseurs.

Dernière modification par lionelo (05/04/2015 13h34)

Hors ligne

 

#9 05/04/2015 14h02 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   12 

@Mestra : je pense aussi que le quartier, vu comme il est placé entre les halles, grands boulevards, bourse et république a beaucoup de chances de se "bobo-iser" dans les 20 prochaines années. Cependant, ce n’est pas une certitude et je pense qu’il est risqué d’investir sur des hypothèses comme ça. Cela constitue plutôt une bonne "call-option" je dirais.

@lionelo : mon idée de départ était plutôt un jeune actif qui voudrait carrément habiter dedans à titre de RP. En fait plutôt que de payer un loyer de 700€, payer 700€ (ou plus) de remboursement dont 400€ de remboursement de capital. Ensuite ça entame en effet la capacité d’emprunt et on retourne vers la discussion classique RP vs investissement locatif.

Et justement la vente est passée la semaine dernière, et il n’y a pas eu d’autre enchérisseur. Donc il était possible d’avoir le bien à 98k€.

Hors ligne

 

#10 05/04/2015 15h42 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   60 

@lionello
Je suis d’accord avec votre analyse. Mais je rappelle que 650 euros hors charge, cela fait du 40 à 43 euros par m2. Vous avez donc de gros risques de tomber sur la loi qui touche l’encadrement des loyers à Paris. Pour mémoire, la taxe "Apparu" touchant les micro-logements de moins de 14m2  concerne les loyers qui ne doivent pas excéder 41,61 euros / m2. Donc le risque juridique reste élevé, même si à terme, comme vous le précisez, la "boboisation" aura lieu. Donc peu de chances de perdre de l’argent sur 15 ans, en valeur. Mais je ne vois pas de plus-value avant longtemps, car la moyenne à Paris est de 7 600 euros le mètre, en baisse, et là dans un (ex) quartier pour prostituées, on arrive à 7000 euros après rénovation, avec des parties communes pas terribles… Donc pour moi, trop de problèmes pour tenter l’affaire, qui peut pourtant se révéler assez bonne dans 10 ou 15 ans…
De plus, dans ce type d’achat, comment peut-on connaître l’état de la copro ?
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#11 06/04/2015 11h40 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   

Dans ce secteur, un appartement sans défaut de surface équivalente doit se vendre au minimum 8000 € par m2 soit à peu prés 125000 euros, il sera mis en vente à 140-150 000 euros.  Il y a moyen de faire une plus-value à la revente pour un bricoleur talentueux qui fait les travaux lui-même.

Sinon le rendement locatif est bas, mais c’est le propre de paris intra-muros.

Je pense qu’il est possible de faire un investissement payant, mais ce n’est pas "clé en main", il faut y investir du temps: faire les travaux, faire du home staging, louer en meublé ou en airbnb, aller au assemblées syndicales pour valoriser la copro….

Hors ligne

 

#12 07/04/2015 13h27 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   224 

non non non, on est pas à 8000e le m² passage ste foy et dans tout ces bouibouis. La copro est pourie en plus. Je me souviens d’une AG, j’étais le seul à ne pas avoir de bas résille. Les travailleuses de longue date vieillissent certes, mais les africaines qui arrivent tous les soirs squattent les couloirs et les cages d’escaliers C’est la cour des miracles. 6-7k le m² est plus juste.  Tout se joue à un coin de rue prêt. J’ai 3 apparts rue de clery, j’en ai vendu un à 11k€ le m² l’an dernier. Je me répète, tout se joue à une rue. Le passage ste foy c’est pas pareil.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#13 07/04/2015 13h47 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   96 

@ZX-6R je me suis toujours posé la question, qui achète (quel profil ?) 11K€ le m2 même rue de Clery, et quel est le potentiel de plus value la dessus ?

Hors ligne

 

#14 07/04/2015 15h56 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

Personnellement, j’ai acheté rue de Cléry un 20m2 à 10 000€ le m2 refait, le potentiel de plue-value est quasi-inexistant et ce n’est pas mon objectif, éventuellement un bonus. Cependant, je suis jeune, c’était "mon" moment d’emprunter avant de quitter mon CDI. c’était aussi "mon" moment pour faire les travaux moi-même. Pour moi, c’est un placement long-terme avec un bel effet de levier. Tout cela reviens à dire que les objectifs personnels peuvent expliquer pourquoi certain le font de cette manière et que d’autres ne l’auraient pas fait. 11 000 euro le m2 rue de Cléry ne me choque pas, si l’immeuble est bien entretenu, l’appartement est joli et bien disposé, que le taux du prêt est compétitif et que les objectifs de l’acquéreur sont long-termes et sécurité. J’ajoute que j’ai loué l’appartement après une demi-journée de visite et un choix à faire sur 3 dossiers solides et pléthore d’autres candidatures.

Cordialement

Dernière modification par Mestra (07/04/2015 16h01)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

Hors ligne

 

#15 07/04/2015 15h56 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   60 

Tout dépend de la qualité des bas résilles…


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#16 07/04/2015 20h48 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   224 

Le profil est quadra friquée novice en immobilier qui achète pour "investir". Le potentiel de plus value est nul à court / moyen terme. J’avais acheté 3 ans plus tôt moitié prix… Cléry se loue facilement, assez cher (900€ un 20m²) donc il ne s’agit pas d’un mauvais placement, d’autant que le quartier devrait se gentrifier (ya pas de mal, on part de loin). Mais voila, c’est comme acheter des actions US aujourd’hui, c’est trop cher, trop tard.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#17 08/04/2015 14h07 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   183 

Le bien va être de nouveau mis en vente aux enchères lors de la séance du 2 juin 2015

Je ne connais pas la (nouvelle) mise à prix

Bonnes enchères !

Edit : info de mon notaire

Dernière modification par Tssm (08/04/2015 14h12)

Hors ligne

 

#18 26/04/2015 19h44 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   183 

Comme indiqué, le retour avec une mise à prix de 79k

STUDIO DE 15,74 m²

Hors ligne

 

#19 26/04/2015 20h42 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   96 

ZX-6R a écrit :

Le profil est quadra friquée novice en immobilier qui achète pour "investir". Le potentiel de plus value est nul à court / moyen terme. J’avais acheté 3 ans plus tôt moitié prix… Cléry se loue facilement, assez cher (900€ un 20m²) donc il ne s’agit pas d’un mauvais placement, d’autant que le quartier devrait se gentrifier (ya pas de mal, on part de loin). Mais voila, c’est comme acheter des actions US aujourd’hui, c’est trop cher, trop tard.

900 euros 20M2 : LoL

Hors ligne

 

#20 08/06/2015 15h50 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   183 

Conclusion de l’étude de cas, après une première mise en vente échouée à 98k faute d’offre et une remise en vente avec une mise à prix de 78k, le bien est parti à 124k !!!!

Bon courage à notre investisseur

Détail d'une annonce | Notaires de Paris - Ile-de-France

Hors ligne

 

#21 08/06/2015 17h46 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   14 

900 euros 20M2 : LoL

Pourquoi LoL ? C’est juste un prix Parisien pour un bien en bon état et bien situé sans défaut majeur (5eme sans ascenseur, immeuble pas refait, etc…), je loue 17M2 dans le 16eme à 800€/mois…c’est du même ordre au m2 et les locataires se battaient presque pour l’avoir.
Nicolas

Hors ligne

 

#22 08/06/2015 17h47 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   12 

10 000€/M2 refait


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

Hors ligne

 

#23 08/06/2015 17h51 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   96 

nicolas92 a écrit :

900 euros 20M2 : LoL

Pourquoi LoL ? C’est juste un prix Parisien pour un bien en bon état et bien situé sans défaut majeur (5eme sans ascenseur, immeuble pas refait, etc…), je loue 17M2 dans le 16eme à 800€/mois…c’est du même ordre au m2 et les locataires se battaient presque pour l’avoir.
Nicolas

Je loue 45m2 avec un parking et un balcon dans le 17e (bon coté) pour 1170€ CC et chauffage compris soit 23-24€/M2. Vous comprendrez donc le "LoL". Quand j’ai cherché j’avais le choix entre 2-3 biens tous dans la même fourchette de tarif.

Vous comprendrez donc que 900€ pour 20m2 (45€/m2) releve plutôt du tarif du marchand de sommeil au même titre que 17m2 pour 800€ (47€/m2). On peut trouver sans problème des studios de 25-30m2 entre 800 et 950€.

Dernière modification par roudoudou (08/06/2015 17h54)

Hors ligne

 

#24 08/06/2015 18h05 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   29 

De plus, j’ajouterai, sans être spécialiste du marché immobilier parisien, acheter un bien immobilier aux enchères dans la même fourchette de prix que le marché (ou au dessus comme cela m’est arrivé de voir) ne sert à rien.

L’objectif des ventes aux enchères est d’y trouver de bons prix, me semble-t-il. Sinon, autant passer par une agence.


Parrainage Binck (100€)

Hors ligne

 

#25 08/06/2015 18h42 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

Membre
Réputation :   224 

Je ne me considère pas vraiment comme un marchand de sommeil, même en louant des 20m² 900€ ou 12m² 800€. Je ne loue pas à des étrangers en situation irrégulière qui n’ont pas de papiers. Je loue à des étudiants ou jeunes actifs qui veulent vivre à Paris centre.

Et 45m² dans le bon 17e avec balcon et parking, 1170€ n’est pas du tout le prix du marché, il manque 300 à 500€.

Sur un post vous me traitez de menteur (CFE), sur celui la de marchand de sommeil, vous avez une dent contre moi ou bien???


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech