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#1 18/12/2012 15h35 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Bonjour,

Je vous expose rapidement mon cas. Je suis actuellement propriétaire d’un studio de 32m² sur Paris dans le 13ème arrondissement (Gobelins). J’ai acheté ce bien en 2006 en tant que résidence principale pour la somme de 130 k€ (crédit sur 15 ans avec apport de 50K€)
Je l’ai à l’époque entièrement rénové, j’avais le temps puisque je vivais chez ma copine donc aucun stress.
Une fois refait, nous y avons habité quelques temps et maintenant nous avons la chance de vivre dans un appartement de fonction sur Paris (le sien), donc n’avons pas de charges liées au logement. Je n’ai pour ma part que la mensualité de l’appartement à hauteur de 650€ par mois et n’ai pas encore changé mon domicile fiscal car ce changement est assez récent, ma résidence principale est donc toujours à l’adresse de l’appartement.

J’ai fait venir 3 agences qui m’ont évalué le studio à 320 k€ mais je souhaiterai devenir LMNP alors ma question est la suivante, puis-je le faire à partir de ma résidence principale ? Si oui quelles sont les démarches ? Si non, devrais-je profiter du fait que c’est ma résidence principale pour vendre et donc n’avoir aucune taxe sur la PV et diversifier mon patrimoine avec les liquidités. Titres ? Obligations ? Ou simplement réinvestir une partie pour de l’investissement en meublé ?

Bref, je suis un peu dans la « tatonnade » et souhaiterai avoir des conseils avisés !! Je suis il est vrai un peu « jeune » dans tout cela, mais j’apprends vite !!!

Merci

Mots-clés : immobilier

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#2 18/12/2012 15h45 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Réputation :   57 

Question bête et un peu HS ! N’est-il pas dangereux de ne vivre que sur un appartement de fonction ?
Si pour une raison quelconque, elle perd son travail (ou vous mets dehors) à  un moment ou vous n’en avez pas, vous n’aurez ni toit, ni revenus donc sans possibilité de louer quelque chose rapidement. De ce fait, vous pourriez vous retrouvez à la rue très rapidement. Je dis ça, peut être que ma crainte n’est pas du tout fondée… c’est juste une question.

Je laisse les pros répondre à ma place.


Portefeuille | "Je peux être rentier à vie dès maintenant, à condition de mourir le mois prochain"

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#3 18/12/2012 15h49 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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D’un point de vue purement économique, l’équation peut être la suivante : que peut vous rapporter la location meublée du studio en net après impôts ?
Que peut vous rapporter un placement de la somme mentionnée, mettons sur une assurance en net après impôts ?

Je pense qu’en ayant une réponse à ces questions, vous pourrez voir votre intérêt économique.
Après, il faut vor le côté psychologique : pour moi, ne pas avoir un chez moi n’a jamais été un problème, mais je sais que pour d’autres, ce n’est pas pareil.

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#4 18/12/2012 15h53 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Merci pour votre remarque!
En effet il pourrait être dangereux de ne vivre que sur un appartement de fonction mais nous aurions de quoi nous retourner et un endroit pour vivre en cas de pépin! Il n’y a pas d’inquiétude à avoir là dessus!!

Et pour Sergio, ce n’est pas du tout un problème de ne pas avoir un "chez" moi. Pour l’aspect économique je sais ce que pourrait me rapporter cet appartement, par contre, les placements je n’en ai aucune idée!!!!

Mon premier soucis est de savoir si mon actuelle résidence principale peut devenir une location meublée, sachant qu’à court terme, ma résidence principale sera le lieu ou je vis avec mon amie et que donc, mon appartement deviendrai une résidence secondaire, ai-je bon?

Dernière modification par spryy (18/12/2012 15h59)

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#5 18/12/2012 15h55 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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1° Question: En cas de location de ce studio
Quel loyer escomptez vous ?
(de facto avez vous un effort d’epargne / traite ?)

Si vous êtes bénéficiare (loyer > traite)
Celà fait Un point positif pour garder cet appartement

Si vous devez chaque mois rajouter du cash…..
L’option vente, puis réinvestissement est assez alléchante


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#6 18/12/2012 16h05 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Ricou a écrit :

1° Question: En cas de location de ce studio
Quel loyer escomptez vous ?
(de facto avez vous un effort d’epargne / traite ?)

Si vous êtes bénéficiare (loyer > traite)
Celà fait Un point positif pour garder cet appartement

Si vous devez chaque mois rajouter du cash…..
L’option vente, puis réinvestissement est assez alléchante

Oui je serai bénéficiaire puisque ma mensualité est de 650€ et de par son emplacement et le quartier relativement recherché, en meublé, je pourrais le louer autour de 1200€. Par contre, qu’en serait-il de l’amortissement puisque je n’aurai pas de frais dans l’immédiat, pas de frais d’acquisition etc?

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#7 18/12/2012 16h29 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Vous avez une plus value de 200k€ et vous vous posez des questions???  Il n’y a RIEN qui puisse rivaliser avec la résidence principale comme investissement vu que c’est la SEULE chose entièrement exonérée!!  Foncez mon vieux, foncez! Vendez de suite! Je connais du monde sur Paris si vous êtes intéressé pour vendre…

Vous aurez ensuite tout loisir de racheter pour faire du LMNP (en empruntant et avec travaux, voir les autres fils sur le forum)


Left the Rat Race in 2013

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#8 18/12/2012 16h32 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Il est en effet tentant  de prendre l’importante plus value tant qu’elle est defiscalisee et de rééquilibrer votre patrimoine avec l’argent ainsi obtenu.
Par exemple en diversifiant en 3 tiers :
- un tiers liquidités/fonds euros
- un tiers actions
- un tiers immobilier en réinvestissant dans un studio en meuble dans une grande ville de province par exemple (pour bcp moins cher que le votre)

Il faut verifier avec des calculs precis, mais en 1er ressenti je pense qu’En termes de rendement du patrimoine vous devriez y gagner. Tout en gardant des liquidités pour voir venir (apport d’une future rp dans qqs années etc…)

Dernière modification par julien (18/12/2012 16h35)

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#9 18/12/2012 16h37 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Vendre, acheter un bien pourri, le retaper pendant que habitez une nouvelle fois chez votre copine et aviser…. smile

Juste pour donner un ordre d’idée, 200.000 euros de PV en 6 ans, ça fait quasi un revenu de 2800 euros par mois net de tout impôt depuis.

Quelles sont les charges et TF/TH pesant sur l’appart?

Dernière modification par BorderLine (18/12/2012 16h39)

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#10 18/12/2012 17h06 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Merci pour vos avis!

Dans tous les cas, l’idée de vendre me semblait déjà bonne, toutefois, je vais difficilement trouver une occasion comme il y a 6 ans!! Je fouine un peu partout, j’ai un peu de réseau et c’est dur dur mais pas impossible!! La province pourquoi pas aussi….la France ce n’est pas Paris et il y de bonnes affaire à faire partout!

BorderLine a écrit :

Vendre, acheter un bien pourri, le retaper pendant que habitez une nouvelle fois chez votre copine et aviser…. smile

Juste pour donner un ordre d’idée, 200.000 euros de PV en 6 ans, ça fait quasi un revenu de 2800 euros par mois net de tout impôt depuis.

Quelles sont les charges et TF/TH pesant sur l’appart?

Désolé mais il va falloir m’aider sur les charges TF/TH, comme expliqué un peu plus haut je suis un peu "novice" dans tout cela et je viens d’arriver sur le forum, je ne connais pas encore toutes vos abbréviations.

Dernière modification par spryy (18/12/2012 17h12)

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#11 18/12/2012 17h08 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Bonjour,

Vous avez environ fait x3 en 6 ans, je pense qu’il peut être sage de prendre ses gains, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel…

en plus si vous êtes exonéré d’impots dessus, profitez en…

Cdt,

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#12 18/12/2012 17h11 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Faites le calcul :

combien devriez vous gagner en BRUT pour toucher 150k€ en NET:
- à partir de dividendes
- à partir de plus values de valeurs mobilières
- à partir de loyers (location nu)

Ce n’est pas une mauvaise idée de prendre ses gains aujourd’hui…   si vous louez votre appart, vous serez imposé lorsque vous voudrez le revendre, ça serait dommage de rater ça…


Left the Rat Race in 2013

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#13 18/12/2012 17h15 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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ZX-6R a écrit :

Faites le calcul :

combien devriez vous gagner en BRUT pour toucher 150k€ en NET:
- à partir de dividendes
- à partir de plus values de valeurs mobilières
- à partir de loyers (location nu)

Ce n’est pas une mauvaise idée de prendre ses gains aujourd’hui…   si vous louez votre appart, vous serez imposé lorsque vous voudrez le revendre, ça serait dommage de rater ça…

Je devrais gagner beaucoup pour capitaliser une telle somme en effet, par contre j’ai effacé ma partie concernant les 150 k€, il me reste environ 45k€ à rembourser donc la plus value est supérieure!
En tous les cas, je suis content de voir que les avis convergent dans le même sens, je vais y penser franchement!

Dernière modification par spryy (18/12/2012 17h21)

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#14 18/12/2012 17h51 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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TF : Taxe Foncière
TH : Taxe d’habitation
bienvenue chez les futurs taxés…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#15 18/12/2012 18h01 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Je vous conseille de vendre dès que possible parce que la bulle immobilière se dégonfle petit à petit et même Paris commence à être touché, de plus les loyers perçus ne représenteraient pas une bonne rentabilité comparés au prix actuel du bien.

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#16 18/12/2012 18h12 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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1°)
Je vous conseille de le revendre hors plus value au titre d’une résidence principale.

Ensuite rien ne vous empêche de  racheter un autre bien à rénover que vous mettrez en location.

Vous pourrez l’acheter tranquillement avec une partie de vos fonds , vous pourrez tenir le temps des travaux , vous pourrez déduire les matériaux de vos revenus locatifs.

Du fait de cet apport , vous pouvez envisager d’acheter plusieurs biens à rénover.

Quand à savoir si vous resterez toujours dans cet appartement de fonction , vous verrez bien  et sinon vous pourrez toujours réintégrer un de vos biens qui deviendra résidence principale.

L’histoire se répétera alors …Relire le message au point 1

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 18/12/2012 19h13 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Job a écrit :

TF : Taxe Foncière
TH : Taxe d’habitation
bienvenue chez les futurs taxés…

Ah mais c’était facile en fait roll

TH: 250€
TF: 280€

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#18 18/12/2012 19h15 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Philippe30 a écrit :

1°)
Je vous conseille de le revendre hors plus value au titre d’une résidence principale.

Ensuite rien ne vous empêche de  racheter un autre bien à rénover que vous mettrez en location.

Vous pourrez l’acheter tranquillement avec une partie de vos fonds , vous pourrez tenir le temps des travaux , vous pourrez déduire les matériaux de vos revenus locatifs.

Du fait de cet apport , vous pouvez envisager d’acheter plusieurs biens à rénover.

Quand à savoir si vous resterez toujours dans cet appartement de fonction , vous verrez bien  et sinon vous pourrez toujours réintégrer un de vos biens qui deviendra résidence principale.

L’histoire se répétera alors …Relire le message au point 1

Philippe

Que voulez-vous dire par vendre hors plus value?
Vous dites qu’avec l’apport je pourrais acheter plusieurs biens à rénover, est-il judicieux d’investir la totalité de l’apport?

Merci

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#19 18/12/2012 19h43 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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spryy a écrit :

Que voulez-vous dire par vendre hors plus value?
Vous dites qu’avec l’apport je pourrais acheter plusieurs biens à rénover, est-il judicieux d’investir la totalité de l’apport?

Pas de plus value sur la résidence principale …..

Pour l’apport une fois votre RP ( résidence principale ) vendue vous allez disposez de fonds importants.

Pour être bien en locatif , il faut du 10 % de rentabilité sinon cela vous coute.
Exemple
achat 120.000 
location 10.000
Vous êtes à 8 % donc pour passer à 10 % vous faites un apport de 20.000

Pourquoi 10 % car cela permet de disposer de revenus locatifs qui couvre votre emprunt , les charges les
impôts fonciers et qui vous laisse à la fin de l’année un petit bonus …

Si vous achetez un bien de taille raisonnable que vous meublez alors vous pouvez amortir fiscalement le 
bien et ramenez votre imposition à zéro durant plus de 10 ans.

Pour cela il faut faire un emprunt sur une durée longue pour minimiser le montant des mensualités , vous allez alors gagnez 30 ou 40 € par mois en même temps qu’un bien qui se finance.

Il est alors simple ensuite de recommencer  une opération similaire et ainsi à chaque achat votre pouvoir d’achat augmente un peu plus et vous pourrez toujours obtenir des emprunts auprès des banques sinon si c’est vous qui devez mettre 30 ou 40 € de votre poche , vous atteindrez votre limite d’emprunt rapidement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#20 18/12/2012 19h43 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Sans hésitation je vend direct car une plus value exonérée d’impôts ça court pas les rues.

Ensuite si vous souhaitez devenir LMNP :
vous pouvez placez une petite somme pour des futurs travaux ou des loyers non payés pour avoir un matelas de secours (10k-15k€).
Ensuite investir le reste sur plusieurs biens ou un petit immeuble.
Je mettrais environ le minimum pour payer les frais de notaire et de banque car je pense que les banques vont vous ouvrir les bras avec cette somme.
Ensuite je connais pas le prix sur Paris mais par exemple sur Carcassonne vous pouvez avoir environ 4 immeuble pour 400k€ avec des rentabilités brutes >10%.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#21 18/12/2012 21h15 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Philippe30 a écrit :

spryy a écrit :

Que voulez-vous dire par vendre hors plus value?
Vous dites qu’avec l’apport je pourrais acheter plusieurs biens à rénover, est-il judicieux d’investir la totalité de l’apport?

Pas de plus value sur la résidence principale …..

Pour l’apport une fois votre RP ( résidence principale ) vendue vous allez disposez de fonds importants.

Pour être bien en locatif , il faut du 10 % de rentabilité sinon cela vous coute.
Exemple
achat 120.000 
location 10.000
Vous êtes à 8 % donc pour passer à 10 % vous faites un apport de 20.000

Pourquoi 10 % car cela permet de disposer de revenus locatifs qui couvre votre emprunt , les charges les
impôts fonciers et qui vous laisse à la fin de l’année un petit bonus …

Si vous achetez un bien de taille raisonnable que vous meublez alors vous pouvez amortir fiscalement le 
bien et ramenez votre imposition à zéro durant plus de 10 ans.

Pour cela il faut faire un emprunt sur une durée longue pour minimiser le montant des mensualités , vous allez alors gagnez 30 ou 40 € par mois en même temps qu’un bien qui se finance.

Il est alors simple ensuite de recommencer  une opération similaire et ainsi à chaque achat votre pouvoir d’achat augmente un peu plus et vous pourrez toujours obtenir des emprunts auprès des banques sinon si c’est vous qui devez mettre 30 ou 40 € de votre poche , vous atteindrez votre limite d’emprunt rapidement.

Philippe

Voilà qui est plus clair, j’avais bien compris! Quand vous parlez de rentabilité de 10% et quand on parle de rentabilité en général sur le site, c’est brut, ce qui fait 6 ou 7% net, n’est-ce pas?

Sur le principe je suis d’accord et c’est ce que j’avais compris, par contre, dans la mesure ou la balance est positive (vous parlez de gains de 30 ou 40€ par mois), les banques suivent sans problème sur plusieurs prêts?

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#22 19/12/2012 00h52 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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A votre place, je vendrais sans hésiter, pour ré-investir ensuite peut-être en partie sur de l’immobilier locatif (surtout si vous êtes capable de rénover des biens) avec un financement à crédit (et pas forcément sur Paris).

"Est-ce que les banques suivent ?" : Il n’y a pas de réponse générale, mais meilleur sera votre dossier [*] plus vous aurez de réponses positives et à des conditions attrayantes.

N’ayez pas peur de devoir rechercher longtemps pour trouver une affaire intéressante : vaut-il mieux trouver facilement une affaire qui ne rapportera pas grand chose (ou surtout des soucis) ou "perdre" 6 mois (ou plus) pour trouver une bonne opération (qui vous offrira un bon rendement, et peut-âtre une belle plus-value à la sortie) ? De toute évidence, acheter ce studio à 320k€ ne serait pas pour vous une bonne opération (pas de travaux à faire pour valoriser le bien, rendement faible)….

Pour louer en LMNP dans Paris, pour louer à l’année pas trop de souci, mais si c’est sur courte durée, lisez www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=3171

[*] c’est à dire en gros dans l’idéal :
  le banquier vous veut comme client (pour vous vendre d’autres produits)
  + l’investissement ne présente pas trop de risques (bon emplacement, bailleur expérimenté)
  + votre apport couvre une partie significative de l’opération (bailleur financièrement solide)
  + vous avez un flux de revenus conséquent (échéance ne devant pas réserver de surprises)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#23 19/12/2012 06h53 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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spryy a écrit :

Voilà qui est plus clair, j’avais bien compris! Quand vous parlez de rentabilité de 10% et quand on parle de rentabilité en général sur le site, c’est brut, ce qui fait 6 ou 7% net, n’est-ce pas?

Sur le principe je suis d’accord et c’est ce que j’avais compris, par contre, dans la mesure ou la balance est positive (vous parlez de gains de 30 ou 40€ par mois), les banques suivent sans problème sur plusieurs prêts?

Les 30 ou 40 € sont un exemple mais vous pouvez viser plus haut en terme de bonus mensuel , cela dépend aussi de la nature du bien.
Sur un immeuble de suis à 500 € de bonus mensuel mais 5 appartements.

La rentabilité se trouve de différentes façons :

  - Bien à rénover acheté moins cher ( si vous savez bricoler c’est parfait sinon apprenez )
  -  Zone populaire prix plus bas et locataire subventionné par la CAF
  -  Super affaire suite à des difficultés du vendeur
   - Coup de chance

Bien sûr que les banques suivront , montez votre affaire tranquillement , montez en puissance , assurez votre base et progressivement vous prendrez de l’assurance et les banques vous suivront en toute confiance.
Sur un projet d’achat immobilier , le problème s’est toujours la banque.
Vous pouvez toujours allez voir d’autres banques.
Oubliez le truc de 33 % d’endettement , si à chaque achat vous pouvez justifiez que vous allez augmenter votre trésorerie la banque suivra.
A titre personnel je suis entre 100 et 110 % d’endettement , mes remboursements mensuels d’emprunts sont supérieurs aux revenus salariés du couple revenus salariés mais j’ai une situation saine , jamais aucun problème de remboursements.

Jetez un coup d’œil à ma présentation

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#24 19/12/2012 10h46 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Bonjour,
Je me permet de profiter de cette discution et souhaiterai une précision:

Philippe, vous dites que la rentabilité sur votre exemple passe de 8 à 10 en fonction de l’apport que vous y apporter. Je comprend votre calcul, il est exact par rapport à votre emprunt mais pas par rapport à la valeur du bien? l’intérêt est, si je saisi bien, de dégager du casch ou au minimum couvrir les frais.
Mais en terme de rentabilité comptable et précise, quel est la meilleure solution, ceci dans une stratégie ’’coup unique’’.
Merci de vos réponses.

Autre question: Dans la réalité, quel est la définition de la résidence principale?
Quel durée estprise en compte?
En imaginant que j’habite un certain temps (à définir) un de mes biens en location, est ce qu je peux échaper au taxe sur PV?

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#25 19/12/2012 11h27 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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La résidence principale est le centre d’intérêt et de vie commune de votre famille. Vous devez y résider au moins 6 mois par an.

Il n’existe pas de durée formelle, on conseille généralement au moins une taxe d’habitation, et toute formes de preuves est autorisée (quittances, impôts, domiciliation entreprise, bref tout, tant que cela montre bien votre bonne foi).

Pour échapper à la dite PV, je dirais qu’il faut que vous vous domiciliez dans tout ce qui fait votre vie, dans cet appartement, pendant au moins un an. Il n’existe pas de texte à ce sujet, c’est essentiellement jurisprudentiel et au bon vouloir du FISC.

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