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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 19/12/2012 11h59 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Merci de votre réponse, elle correspond a ce que j’ai lu sur les sites officiels;
En ce qui me concerne, ma volonté est comme vous pouvez l’imaginez d’échaper aux taxes sur PV.
La maison concernée est très proche de mon domicile dont je suis également propriétaire.
Dans un premier temps celle ci est louée, à la sortie du locataire, 5-6 ans, je me pose l’éventualité de revente.
Méthode1: prendre tous les abonnements à mon nom (elec…), y loger gratuitement un membre de ma famille. Faire établir l’ensemble de mes contact à cette adresse mais continuer de vivre ds ma maison actuelle.
Méthode 2: faire un vrai déménagement et préter ma maison actuelle, plus compliqué dans la pratique.

Gain de l’opération 33% sur 90000€ de PV soit 30000 - perte de 10000€ de loyer.
Soit 20000€ pour un déménagement provisoire.
Qu’est ce qui ne faut pas faire pour échapper au taxe!!! enfin je suis petit à coté de Gérard.

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#27 19/12/2012 18h31 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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buzhug a écrit :

Philippe, vous dites que la rentabilité sur votre exemple passe de 8 à 10 en fonction de l’apport que vous y apporter. Je comprend votre calcul, il est exact par rapport à votre emprunt mais pas par rapport à la valeur du bien? l’intérêt est, si je saisi bien, de dégager du casch ou au minimum couvrir les frais.
Mais en terme de rentabilité comptable et précise, quel est la meilleure solution, ceci dans une stratégie ’’coup unique’’.

Ce que je veux dire c’est qu’il faut avoir du positif pour cela soit vous rénover soit vous faites un apport.
Je raisonne en terme de plusieurs investissements en vue d’en retirer un cumul de revenu positif qui me permettre d’être rentier tout en ayant des biens qui se payent.

Par rapport à votre question , si vous êtes dans une démarche d’investissement limité en nombre , oui pourquoi pas prendre un emprunt à 110 % sur une durée courte et vous arrêtez là.

En faisant comme cela vous acceptez d’avoir de ne plus réinvestir ou avec plus de difficulté.
Si vous achetez sur une durée plus courte cela vous coutera 100 ou 200 par mois sur l’emprunt plus les charges et les impôts , c’est un philosophie mais ce n’est pas la mienne.

On s’aperçoit que la vie est courte par les emprunts que l’on prend , 15 , 20 ans passent vite en fait alors pourquoi se limiter pourquoi ne pas se donner la possibilité d’investir de nouveau sachant que petit à petit on peux revendre , récupérer de l’argent.

On se prend au "jeu" et surtout on voit que l’on se constitue un capital avec une petite rente mensuelle qui augmente à chaque achat , quand je veux m’augmenter j’achète un nouveau bien …..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#28 19/12/2012 19h12 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Merci Philippe pour ces précisions.
En ce qui me concerne, mes investisssements locatifs se font sur des maisons et sont correct à mon sens sur la durée, dans l’esprit de revenu régulier après paiement des prêts (c’est à dire au bout de 15ans).
Il est vrai qu’en attendant je dois faire un effort tous les mois.
Je pense à présent adopter votre stratégie pour mes futures acquisitions, avec au moins une opération blanche.

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#29 24/12/2012 16h01 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Il y a une très belle plus-value à encaisser, d’autant plus
- d’un point de vue fiscal, le fisc considère toujours cet appartement comme résidence principale, donc pas de taxation
- d’un point de vue économique : l’immobilier ne montera plus, enfin pas avant pas mal de temps, même à Paris
- d’un point de vue patrimonial : avoir une très grosse partie de son patrimoine sur un  seul actif, c’est un peu risqué.

Le mieux est donc de :
1) vendre et encaisser rapidement cette belle plus value (félicitations !)
2) faire une réallocation d’actifs mieux répartie, et là :
- tu peux mettre 30 à 60% (tout dépend dans quelle ville) dans de l’immobilier (meublé de préférence vu la fiscalité plus avantageuse aujourd’hui, mais cela ne va peut-être pas durer, et vu la facilité plus grande à mettre un mauvais payeur à la porte
- le solde en assurance-vie en majorité de préférence (répartition au choix en fonds en euros et unités de compte), mais aussi une partie en compte titres (actions plutot qu’obligations), scpi, et bien sûr de la trésorerie via des livrets et comptes à terme.

Pour ce qui est de la sécurité du logement, si jamais ta copine te "vire" ou si elle perd son logement d efonction (et donc toi aussi), il est toujours possible de trouver une location. On n’est pas à la rue pour autant. Et pour ceux qu ijugent les loyers trop élevés, il n’y a qu’à comparer au prix de l’immobilier pour s’apercevoir que le rendement est faible, surtout à Paris, et vu la probable baisse du prix de l’immobilier, louer est beaucoup plus sûr aujourd’hui.

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#30 24/12/2012 16h41 → Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ? (immobilier)

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Réputation :   313 

investisseur a écrit :

tu peux mettre 30 à 60% (tout dépend dans quelle ville) dans de l’immobilier (meublé de préférence vu la fiscalité plus avantageuse aujourd’hui, mais cela ne va peut-être pas durer, et vu la facilité plus grande à mettre un mauvais payeur à la porte

Avec ce pseudo , on pourrait penser que vous êtes de meilleur conseil….
Expliquez moi pourquoi en meublé , il serait plus facile de mettre un locataire dehors ???
Merci d’indiquer vos références car ej serais curieux de savoir …..

Quand à une évolution de la fiscalité des meubles , on peux toujours faire des supputations sur tout et rien.
Avant d’écrire des propos sans fondements restons sur la fiscalité existante pour nos investissements.

investisseur a écrit :

- le solde en assurance-vie en majorité de préférence (répartition au choix en fonds en euros et unités de compte), mais aussi une partie en compte titres (actions plutot qu’obligations), scpi, et bien sûr de la trésorerie via des livrets et comptes à terme.

Libre à chacun de répartir son patrimoine comme il le souhaite…
Ce que certain nomme diversification moi j’appelle cela éparpillement

Combien rapporte l’assurance vie à ce jour , quel est la disponibilité des fonds ?

Les SCPI avec des revenus fonciers imposables tant en CSG qu’en IRPP sans oublier la bonne commission du gestionnaire avec des frais d’entrée , de gestion , de sortie etc ….

Pour les livrets , c’est une solution d’attente  qui peux être répartie dans du livret A , CEL  et LDD non fiscalisé.

Parlez nous un peu de vous Investisseur dans la partie présentation

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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