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#26 08/06/2015 19h04 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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J’imaginais plutôt des retours de votre part sur un appartement qui ne suscite aucun intérêt à 98k et qui, mis en vente à un prix d’appel de 79, suscite de nombreuses enchères et se retrouve vendu à 124, prix qui, avec les frais et travaux, semble au dessus du marché

Pour le loyer, il y a aussi une surprime de loyer aux petites surfaces. Je donne en location dans le même immeuble au même étage un studio de 24m2 à 35e le m2 et un 2pieces de 42m2 à 25e le m2

Dernière modification par Tssm (08/06/2015 19h04)

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#27 08/06/2015 22h14 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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ZX-6R a écrit :

Je ne me considère pas vraiment comme un marchand de sommeil, même en louant des 20m² 900€ ou 12m² 800€. Je ne loue pas à des étrangers en situation irrégulière qui n’ont pas de papiers. Je loue à des étudiants ou jeunes actifs qui veulent vivre à Paris centre.

Et 45m² dans le bon 17e avec balcon et parking, 1170€ n’est pas du tout le prix du marché, il manque 300 à 500€.

Sur un post vous me traitez de menteur (CFE), sur celui la de marchand de sommeil, vous avez une dent contre moi ou bien???

Je ne vous traite pas de menteur voyons j’ai juste dit que l’info était erronée. Je ne vous connais même pas comment pourrais je avoir une dent contre vous ?

Si vous vous sentez visé par mon post je n’y peux rien mais ne dites pas que je ne suis pas au marché, c’est un institutionnel qui me loue et croyez moi ils louent au marché, c’est vous qui êtes complétement en dehors en louant 45e/m2. Le marché "normal" c-a-d hors PAP c’est du 25 à 30 euros le m2 max.

45m2 dans le 17e pour 1500 à 1700 euros : je ne crois pas non, il ne manque pas 300 à 500 euros, vous ne semblez pas connaitre le marché dans mon arrondissement…Ou alors c’est peut être le prix pour les "mauvais" dossiers….Cela voudrait dire qu’il faut gagner de 4500 à 5100 euros nets pour louer un 2p..

Dernière modification par roudoudou (08/06/2015 22h16)

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#28 08/06/2015 22h54 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Bonjour,
A titre d’information sur le prix du marché :
Je viens de louer un deux pièces meublé de 31 m2 près du métro, à Aubervilliers (93), dans un "bon" quartier, et un immeuble bien entretenu, pour 690 euros hors charges, et 780 euros chargés. J’aurais dû obtenir facilement 710 euros par mois, mais suite à une incompréhension, je vais me contenter de 690, car les locataires m’inspirent confiance. Cela fait 690/31= 22,25 euros le m2 à Aubervilliers.
Le jeune couple qui vient d’emménager  m’a dit que le jeune homme payait 600 euros par mois dans un foyer de jeunes travailleurs (570+30 car il a plus de 25 ans), pour 10 m2 dans Paris. Soit 60 euros le mètre. Et lorsqu’il invitait une personne pour y séjourner la nuit, il devait payer 6,50 euros de plus par nuit ! Je lui ai conseillé de ne pas payer, cette espèce de taxe contre les amoureux me semblant illégale.
Bref, Je ne suis pas expert pour les tarifs de Paris, mais j’ai tendance à croire ZX-6R. Ce qui est sûr, c’est que votre estimation "25 à 30 euros max" par m2 sur Paris ne tient pas la route, sur ma petite expérience, en particulier pour les petites surfaces (je suis locataire à Paris).
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#29 09/06/2015 09h56 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Bah oui c’est sur tant qu’il y aura des gens pour payer ce tarif il sera possible de louer à ce tarif complètement absurde.

Mais, factuellement je n’ai eu aucun problème à trouver entre 25 et 30€ le m2, certes ce n’est pas le prix max, vous avez raison. C’est juste que sur le marché on a des écarts entre 30 et 50% ce qui est symptomatique de la maladie de ce marché en ile de France et petite couronne. Opportunité dont vous et ZX profitez (vous avez raison). Pour moi elle n’est ni structurelle, ni durable (i.e. je trouverais ca osé de basé un business plan à 20 ans dessus à euros constants).

Comme je le dis les "bons" dossiers avec les "bons" profils obtiennent les meilleurs prix. C’est injuste mais c’est comme ca, paradoxalement ce sont les gens qui sont dans le besoin ou urgence ou dossier moins bons qui payent le plus cher au m2. Regardez, votre couple le monsieur était dans un foyer de jeunes travailleurs…(qui pratiquait l’exploitation également c.f. votre remarque sur le prix et la taxe illégale)

De votre propre experience, si vous surpayez le m2 à la location dans votre quartier, je n’y peux rien.

Les 2p dans mon quartier, 75% entre 23 et 27€ le m2 (source : observatoire des loyers)

Loyers médians à Paris : mediane à 22€ le m2 (source : OLAP)

Loyers Médians | Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP)

ps = Aubervilliers, je n’apelle pas ca un "bon" quartier, même avec les guillemets….

Dernière modification par roudoudou (09/06/2015 10h05)

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#30 09/06/2015 11h15 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Vous comprendrez donc que 900€ pour 20m2 (45€/m2) releve plutôt du tarif du marchand de sommeil au même titre que 17m2 pour 800€ (47€/m2). On peut trouver sans problème des studios de 25-30m2 entre 800 et 950€.

Marchand de sommeil..je ne pensais pas être appelé ainsi un jour, merci de m’avoir fait sourire ce matin avec cette pique…
En louant ces 17m2 à 800€/mois dans le 16eme, je ne pense pas que le locataire fasse une mauvaise affaire : immeuble Haussmann superbe, boulanger/fromager/vin/boucher à 30 mètres, 2 monoprix, Picard, etc…ainsi que le métro à moins de 100m. Ce studio est en duplex (cuisine/sdb au rdc, chambre à l’étage) avec 3m de HSP pour chaque étage, aménagement cuisine intégré (frigo/plaques/hotte, lave linge séchant), 1 bon lit de 140 dans la chambre, Internet par Fibre optique, rideaux occultant, TV LED…
Entre payer 500/600€ dans une chambre de bonne avec wc sur le palier au 6eme sans ascenceur ou prendre ce studio mes locataires ont fait un choix et ils savent bien se servir de seloger ou duboncoin pour chercher leur logement, il n’y a aucun masochisme de leur part à surpayer leur logement.
Nicolas

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#31 09/06/2015 17h00 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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à l’attention de Nicolas92: et pourtant vous pratiquez bien un loyer dit abusif au sens de la loi Apparu. Ce seuil est de 41.61€ le m² or vous louez le votre à 47.05 bien au dessus de la norme. Pour remettre dans le contexte du quartier, le prix moyen dans le XVIème est de 30,43 €.
et pour remettre dans le contexte, le salaire médian en France est de 1730€

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#32 09/06/2015 17h11 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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nicolas92 a écrit :

Vous comprendrez donc que 900€ pour 20m2 (45€/m2) releve plutôt du tarif du marchand de sommeil au même titre que 17m2 pour 800€ (47€/m2). On peut trouver sans problème des studios de 25-30m2 entre 800 et 950€.

Marchand de sommeil..je ne pensais pas être appelé ainsi un jour, merci de m’avoir fait sourire ce matin avec cette pique…
En louant ces 17m2 à 800€/mois dans le 16eme, je ne pense pas que le locataire fasse une mauvaise affaire : immeuble Haussmann superbe, boulanger/fromager/vin/boucher à 30 mètres, 2 monoprix, Picard, etc…ainsi que le métro à moins de 100m. Ce studio est en duplex (cuisine/sdb au rdc, chambre à l’étage) avec 3m de HSP pour chaque étage, aménagement cuisine intégré (frigo/plaques/hotte, lave linge séchant), 1 bon lit de 140 dans la chambre, Internet par Fibre optique, rideaux occultant, TV LED…
Entre payer 500/600€ dans une chambre de bonne avec wc sur le palier au 6eme sans ascenceur ou prendre ce studio mes locataires ont fait un choix et ils savent bien se servir de seloger ou duboncoin pour chercher leur logement, il n’y a aucun masochisme de leur part à surpayer leur logement.
Nicolas

Je comprends pas c’est devenu du bonus d’avoir accès au pain et à la viande de nos jours ? Pareil avoir un lit et une tv aussi ? Moi aussi j’ai un Franprix en face avec une boucherie… lol Hé j’ai même picard aussi pas très loin, j’ai aussi des rideaux pour pas qu’on me voie quand je me balade à poil dans le salon.

j’ai aussi un lavabo et des toilettes

Un placard de 17m2 (j’ose même pas imaginer en "duplex") à 800€ (2400 euros de revenus nets requis) c’est juste du vol, après vous pensez ce que vous voulez. Pour moi c’est vous qui faites la bonne affaire pas les locataires…

Moi aussi j’avoue j’ai souri. Peut être même un peu plus que vous.

Dernière modification par roudoudou (09/06/2015 17h12)

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#33 09/06/2015 17h16 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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nicolas92 a écrit :

Vous comprendrez donc que 900€ pour 20m2 (45€/m2) releve plutôt du tarif du marchand de sommeil au même titre que 17m2 pour 800€ (47€/m2). On peut trouver sans problème des studios de 25-30m2 entre 800 et 950€.

Marchand de sommeil..je ne pensais pas être appelé ainsi un jour, merci de m’avoir fait sourire ce matin avec cette pique…
En louant ces 17m2 à 800€/mois dans le 16eme, je ne pense pas que le locataire fasse une mauvaise affaire : immeuble Haussmann superbe, boulanger/fromager/vin/boucher à 30 mètres, 2 monoprix, Picard, etc…ainsi que le métro à moins de 100m. Ce studio est en duplex (cuisine/sdb au rdc, chambre à l’étage) avec 3m de HSP pour chaque étage, aménagement cuisine intégré (frigo/plaques/hotte, lave linge séchant), 1 bon lit de 140 dans la chambre, Internet par Fibre optique, rideaux occultant, TV LED…
Entre payer 500/600€ dans une chambre de bonne avec wc sur le palier au 6eme sans ascenceur ou prendre ce studio mes locataires ont fait un choix et ils savent bien se servir de seloger ou duboncoin pour chercher leur logement, il n’y a aucun masochisme de leur part à surpayer leur logement.
Nicolas

ça dépend surtout il est situé. Si c’est coté Exelmans et le mauvais 16e c’est du vol. Si c’est coté chaillot avec vue cela me parait faire sens. Le 16e est avec le 18e un des arrondissement les plus divers en termes de positionnement. Cela me fait toujours ricaner les gens qui se gargarisent du 16e alors qu’ils vivent au sud de la ligne 6……

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#34 09/06/2015 17h18 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Avec la loi Alur et l’encadrement des loyers, il y aura bientôt nivellement des loyers pour tous…
Sauf si cette loi encourage certains à pratiquer le noir/gris ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#35 09/06/2015 17h47 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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nicolas92 a écrit :

Vous comprendrez donc que 900€ pour 20m2 (45€/m2) releve plutôt du tarif du marchand de sommeil au même titre que 17m2 pour 800€ (47€/m2). On peut trouver sans problème des studios de 25-30m2 entre 800 et 950€.

Marchand de sommeil..je ne pensais pas être appelé ainsi un jour, merci de m’avoir fait sourire ce matin avec cette pique…
En louant ces 17m2 à 800€/mois dans le 16eme, je ne pense pas que le locataire fasse une mauvaise affaire : immeuble Haussmann superbe, boulanger/fromager/vin/boucher à 30 mètres, 2 monoprix, Picard, etc…ainsi que le métro à moins de 100m. Ce studio est en duplex (cuisine/sdb au rdc, chambre à l’étage) avec 3m de HSP pour chaque étage, aménagement cuisine intégré (frigo/plaques/hotte, lave linge séchant), 1 bon lit de 140 dans la chambre, Internet par Fibre optique, rideaux occultant, TV LED…
Entre payer 500/600€ dans une chambre de bonne avec wc sur le palier au 6eme sans ascenceur ou prendre ce studio mes locataires ont fait un choix et ils savent bien se servir de seloger ou duboncoin pour chercher leur logement, il n’y a aucun masochisme de leur part à surpayer leur logement.
Nicolas

Ca dépend biensur de la rue dont on parle mais je vais vous donner un seul exemple pris en 2 minutes sur seloger :

Location appartement Paris (75) | Location appartements Paris - Page 6

Certes, c’est 90 euros de plus (soit ~10%), m’enfin c’est 35 m2 contre 17 m2 (le double) et j’ai volontairement pris une annonce où la rue est visible (rue de Chaillot) et dans une très bonne partie du 16ieme (à proximité du Métro Iéna).

Je ne dis pas que vous êtes un marchant de sommeil. D’autant que, vu la discription de votre bien, on s’attend quand même à trouver une prestation de meilleur qualité à l’intérieur de l’appartement. Je note aussi que vous louez en meublé. M’enfin ca me semble pas non plus une superbe affaire.

Je dirais que c’est plutot une bonne affaire pour vous (tant mieux).

P.S. : Je comprend pas bien comment le fait que ce soit un duplex est un avantage pour un 17m2.

Dernière modification par skype (09/06/2015 18h17)

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#36 09/06/2015 21h50 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Article intéressant du Monde qui nous indique que 15% des studios Parisien  auraient un loyer dit "abusif" alors qune seule personne a payé cette taxe au trésor en 2014!

A Paris, 15 % des studios affichent des loyers abusifs

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#37 09/06/2015 22h44 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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La France est ce merveilleux pays ou sur un forum qui s’intitule  "devenir rentier" on fustige celui qui réussit.

Je vais faire un post ou je vais présenter un achat d’un 50m² dans le 1er arrondissement que je vais louer 300€ par moi à des chômeurs de longue durée. Le cash flow sera bien évidemment négatif à 4 chiffres et je serai ruiné dans 2 ou 3 ans, mais j’aurai fait du social et je serai vénéré par le forum.


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#38 10/06/2015 00h40 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Non on ne fustige pas l’entrepreneuriat ni la réussite mais il n’y a rien d’exceptionnel ni de réussite à aller louer des petites surfaces à des tarifs très élevés c’est tout. Alors ne vous victimisez pas svp et n’exagérez pas…Un peu de mesure.

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#39 10/06/2015 11h21 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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ZX-6R a écrit :

La France est ce merveilleux pays ou sur un forum qui s’intitule  "devenir rentier" on fustige celui qui réussit.

Je vais faire un post ou je vais présenter un achat d’un 50m² dans le 1er arrondissement que je vais louer 300€ par moi à des chômeurs de longue durée. Le cash flow sera bien évidemment négatif à 4 chiffres et je serai ruiné dans 2 ou 3 ans, mais j’aurai fait du social et je serai vénéré par le forum.

En ce qui me concerne, je ne vous fustige pas du tout. Si vous arrivez à louer vos appartements très chère c’est, au contraire, tant mieux pour vous. C’est même admirable d’un certain point de vue.

C’est d’ailleurs le seul moyen pour devenir rapidement rentier quand on n’a pas grand chose au départ et que l’on ne dégage pas un salaire énorme. Faire de très bonne affaire.

Pour l’immobilier ca se fait à l’achat (essayer d’avoir le prix le plus bas. Ici, je pense que vous n’allez pas m’expliquer que le vendeur fait une bonne affaire en vous le vendant) mais aussi à la location (essayer de tirer le maximum de loyer pour son bien).

Ce que je dis par contre, c’est que louer un 17 m2 dans le 16ieme pour 800 euros n’est pas du tout le prix moyen pratiquer.

Pour rappel, vous avez même parlez de 12 m2 pour 800 euros comme si cela était un loyer tout à fait normal et courant…

Je ne dis pas que vous ne pouvez pas le louer. Ce que je dis c’est, qu’avec ce budget, on trouve facilement de 20 m2 et + dans le 1ier arrondissement de Paris (faites une recherche rapide sur seloger si vous n’y croyez pas). Donc, ce n’est assurément pas un loyer dans la norme.

Mise à part si l’appartement est hors norme (superbe immeuble, appartement superbement décoré, très lumieux,…), c’est surtout une bonne affaire pour vous (et, encore une fois, tant mieux pour vous).

Je rappel tout de même que le 16ieme est loin d’être le meilleurs arrondissement, que ce soit pour y vivre ou que ce soit en terme de prix du loyer moyen. Cet arrondissement n’est pas vivant et très mal desservi en métro.

C’est peut être très bien pour une famille mais c’est loin d’être l’idéal pour un Parisien seul (cible pour un 17 m2 j’ose expérer).

Dernière modification par skype (10/06/2015 11h37)

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#40 10/06/2015 11h31 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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skype a écrit :

Ce que je dis par contre, c’est que louer un 17 m2 dans le 16ieme pour 800 euros n’est pas du tout le prix moyen pratiquer.

Et ce sera potentiellement un prix illégal dans quelques semaines.
Dans le 16ème, se dessine un plafond aux environs de 35€/m²:
http://www.observatoire-des-loyers.fr/s … 1-2014.pdf


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#41 10/06/2015 12h58 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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"Illégal" peut être mais si c’est appliqué comme sur la taxe sur les loyers abusifs où une seule personne a payée en 2014, cela risque comme d’habitude de ne pas servir à grand chose …

De mémoire et je n’ai pas suivi le décret d’application depuis, on pouvait déroger sans problème au plafond à partir du moment il y avait une "explication", si quelqu’un a du nouveau sur ce point, qu’il n’hésite pas à nous le faire partager

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#42 10/06/2015 14h30 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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15% en prenant tout Paris cela fait beaucoup.

"Dans certains quartiers c’est 40%
et c’est plus de 25% dans 27 zones."  Je cite l’article.

Trois enseignements :

1- à trop légiferer, la Loi n’est plus appliquée. Ceci est préjudiciable pour le bailleur et pour le locataire.

- le bailleur, n’a pas d’autres choix que de pratiquer des loyers hors bornes lui permettant de rémunerer son risque.

- ces mesures de "gauche" sont surtout nuisibles aux plus démunis. Car les aides s’appliquent sur des barêmes déconnectés du marché et ainsi on éloigne les classes populaires des zones d’activités en rajoutant des difficultés économiques et écologiques aux difficultés sociales.

big_smile Je trouve un avantage quand même : fragiliser le dossier de canonisation de Z6-XR wink

ps. je trouve qu’on derive vers une discussion de type "allur".

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#43 10/06/2015 14h34 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Tssm a écrit :

J’imaginais plutôt des retours de votre part sur un appartement qui ne suscite aucun intérêt à 98k et qui, mis en vente à un prix d’appel de 79, suscite de nombreuses enchères et se retrouve vendu à 124, prix qui, avec les frais et travaux, semble au dessus du marché

C’est quand même le problème des enchères, il me semble: il n’y a pas un public très important qui s’y intéresse, du coup les prix peuvent énormément varier d’une session à l’autre.
(d’où l’intérêt de mettre des prix de réserve)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#44 10/06/2015 14h58 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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roudoudou a écrit :

Non on ne fustige pas l’entrepreneuriat ni la réussite mais il n’y a rien d’exceptionnel ni de réussite à aller louer des petites surfaces à des tarifs très élevés c’est tout. Alors ne vous victimisez pas svp et n’exagérez pas…Un peu de mesure.

Je ne me victimise pas du tout, j’ai quitté Paris et j’en suis bien content d’ailleurs. Mais quand vous dites qu’il n’y a rien d’exceptionnel à louer des petites surfaces à des loyers élevés, je pense que vous avez tort. Je pense au contraire qu’investir aujourd’hui sur Paris en réussissant à avoir un cash flow positif est tout à fait exceptionnel. Cela demande un énorme travail et aussi pas mal de corones. Ce n’est pas quelque chose que je referai dans la période actuelle, ni que je conseille d’ailleurs, vu la menace fiscale. Mais lire tous ces commentaires négatifs sur le loyer abusif pratiqué par Nicolas92 (ou moi meme) ca en est trop. Tant que les loyers ne sont pas encadrés, ils sont libres.  Point.


Left the Rat Race in 2013

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#45 10/06/2015 15h08 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Comment ne pas penser que dire :

Je vais faire un post ou je vais présenter un achat d’un 50m² dans le 1er arrondissement que je vais louer 300€ par moi à des chômeurs de longue durée. Le cash flow sera bien évidemment négatif à 4 chiffres et je serai ruiné dans 2 ou 3 ans, mais j’aurai fait du social et je serai vénéré par le forum.

Suite à une simple remarque sur des loyers élevés, ne laisse pas penser que vous vous victimisez.

Il s’agissait juste de dire que les loyers libres pratiqués par vous et Nicolas sont éloignés de la médiane ou moyenne du marché. J’ai pourtant donné des exemples et cité l’observatoire des loyers qui illustre mon propos. En l’occurence vous m’avez bien opposé le fait qu’il manquait 500€ sur mon loyer. J’ai seulement apporté la preuve que ca n’est pas le cas et que ca serait pratiquer un loyer hors marché.

Vous êtes HS avec votre commentaire, ou alors vous n’avez pas compris ce qui est écrit dans les posts plus haut.

Relisez ce que j’ai écrit "il n’y a rien d’exceptionnel à pratiquer des loyers élevés à Paris" et non "il n’y a rien d’exceptionnel à délivrer un cash flow positif à Paris". Ce qui est très différent puisque le 1 dépend de la demande uniquement alors que le 2 dépend de la demande et de votre prix d’acquisition. Je suis ok sur le fait que dégager un cash flow positif est très difficile (et cela dépend de l’apport evidemment).

Ca ne me dérange pas d’avoir tort mais juste lisez ce qui est écrit avant de le dire. En l’occurence j’aurais ici tort sur des choses que je n’ai même pas écrites.

Dernière modification par roudoudou (10/06/2015 15h13)

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#46 10/06/2015 15h58 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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roudoudou a écrit :

Il s’agissait juste de dire que les loyers libres pratiqués par vous et Nicolas sont éloignés de la médiane ou moyenne du marché. J’ai pourtant donné des exemples et cité l’observatoire des loyers qui illustre mon propos. En l’occurence vous m’avez bien opposé le fait qu’il manquait 500€ sur mon loyer. J’ai seulement apporté la preuve que ca n’est pas le cas et que ca serait pratiquer un loyer hors marché.

Attention, les prix medians peuvent être légèrement trompeurs à cause de l’historique.

Une bonne partie des logements à été loué a une date passée et l’ajustement des loyers peut être irrégulier d’un propriétaire à l’autre. Mon cousin refusait de quitter sont studio pour aller vivre chez sa copine car son propriétaire n’avait jamais augmenté le loyer et il m’avait dit qu’il serait impossible de retrouver un studio au même prix

avoir un loyer médian à 25Em2 ne signifie pas qu’il sera simple de trouver un logement avec ce loyer.

Tssm a écrit :

J’imaginais plutôt des retours de votre part sur un appartement qui ne suscite aucun intérêt à 98k et qui, mis en vente à un prix d’appel de 79, suscite de nombreuses enchères et se retrouve vendu à 124, prix qui, avec les frais et travaux, semble au dessus du marché

Je pense également que lors de mise au enchère si le marché est assez liquide, il est plus intéressant de mettre en vente avec un prix bas

prix bas = plus d’acheteurs potentiels
une fois les enchérisseurs lancés ça va plus haut
et je suis presque sur que si on questionne le "vainqueur", il sera content et trouvera mille point pour prouver que son achat était "justifié"

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#47 10/06/2015 16h34 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Je viens de téléphoner ce matin pour un 3p dans mon immeuble. 72m2, 1790€ CC avec un parking. Soit 22,7€/m2 si on enlève le parking. C’est un 3p, les studios se louent plus cher au m2 mais pas 2x le m2…

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#48 10/06/2015 16h55 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Messieurs,
Chacun est libre d’adopter la stratégie immobilière qu’il veux. Si le logement se loue à ce prix, c’est qu’il y a de bonnes raisons et un bailleur serait idiot de ne pas le faire. Si c’était hors marché, ça ne se louerai pas.

Ce logement a peut-être un ensoleillement particulier, il est peut être dans une rue super calme plutôt qu’à un carrefour bruyant ou proche des pompiers, il est peut être insonorisé pour les travailleurs de nuit qui dorment le jour, c’est peut-être un immeuble VIP avec plantons devant la porte et videosurveillance, il est peut-être dans un secteur où les avenues sont larges, avec des arbres "antipollutions" et le stationnement aisé, c’est peut-être un nom de rue qui fait "rêver" bref, des choses qui se paient.

Personnellement, pour rien au monde je ne souhaiterai habiter le 1er arrondissement, carrefour névralgique des transports en commun et son lot de racaille et toxicos, des touristes partout, des ruelles sombres, "festives" et bruyantes, souvent en sens unique et des stationements rares. Les besoins et attentes de chacun, ça se respecte, chacun ses goûts.
Pour rappel les rues de la petite et de la grande truanderie, la rue des 2 boules, la rue des déchargeurs, etc sont dans le 1er arrdt, c’est moins glamour que Avenue Mozart, Molière ou d’un général, artiste ou philosophe quelconque dans le 16ème.

Revenons au sujet : la vente aux enchères d’un studio, pas le prix du m² de location dans le 16ème. Merci à tous.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#49 10/06/2015 22h06 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Vu le ton passionné, je donne quelques éléments factuels :

La loi Apparu :
La loi Apparu ne concerne que les logements de moins de 14m2, elle limite leur loyer à 41,61 euros/ m2 sur toute la France. Donc le logement ici cité de 15,74m2, comme celui de 17m2 dans le XVIe récemment évoqué, ne rentre pas dans le cadre de cette loi, qui en pratique n’est pas appliquée : un seul propriétaire sanctionné l’an dernier !
Dire que 15% des studios sont loués dans l’illégalité me semble imprécis, car seuls les moins de 14m2 sont concernés. Et sur les studios de moins de 14m2 à Paris, je crois que bien plus de 15% sont loués au dessus de la barre des 41,61euros (à la louche, je dirai les 2/3).

Le loyer "moyen" ou "médian" de l’Observatoire des loyers :
Il relève tous les loyers en cours, qu’ils datent de 2014 ou de 1984 (voire de 1970 !). Nombre de locataires, dont votre serviteur, ont réussi une assez bonne affaire en 2004 qui se révèle très très bonne en 2015. De plus, dans cette moyenne, se trouve les loyers de complaisance (famille, amis maîtresses etc.). Sans compter les logements sociaux (et même des "loi de 48"), bas par nature. Enfin la mairie de Paris loge nombre de personnes aux revenus faibles dans des logements qu’elle possède (ou dont elle est actionnaire). Il s’agit d’assurer la mixité sociale, surtout dans l’Est de Paris, où les logements sont moins chers. Bien sûr, cela n’a rien à voir avec une quelconque stratégie électorale pour s’assurer que des électeurs votent "bien" aux futures élections municipales… "Honi soit qui mal y pense !" (devise de l’ordre de la Jarretière, de nos amis-ennemis anglais).
Le loyer "moyen" ou "médian" de l’Observatoire ne reflète en presque rien la tendance actuelle du loyer/ m2. Si on a un  minimum de rigueur, on ne peut l’utiliser comme un argument sur les tendances récentes.

Le vrai loyer "moyen" de l’année :
Vous allez dans une agence, avec vos fiches de paie, et vous demandez combien de m2 vous pouvez obtenir, sans piston, ni logement social. Dans le XIe, pour un 50 m2 correct, il faut compter au moins 1500 à 1600 charges comprises. Mais ce "vrai prix du marché", soit les baux de 2014 sans influence (sociale, politique ou familiale), on le devine très largement supérieur à celui, politiquement correct, de l’Observatoire des loyers. L’Observatoire est créé pour faire baisser les loyers, pas pour décortiquer une tendance immobilière de manière sérieuse.

Louer dans le 93 à Aubervilliers :
A titre de comparaison pour cet investissement de 15,74 m2, je vous signale ce que l’on trouve à Aubervilliers et Saint-Denis, banlieues pauvres jouxtant Paris :
Le studio se loue entre 500 chargés (chambre de bonne) et 650 (voire 680 !), le deux pièces entre 600 et 750 quand le bailleur est privé ! Si c’est du logement social (38% du parc d’Aubervilliers), le prix baisse, bien sûr. La présence du métro à proximité influence fortement le prix, tout comme le quartier. Je n’ai rien vu à moins de 500 lorsqu’il y a plus de 15m2. Et les agences m’ont toutes affirmé que sans arrêt des gens viennent demander si un appart est disponible (et j’y ai assisté….). La pression locative est forte en première couronne, même à Auber.

Le choix
Après, il faut faire un choix. Supposons que vous ayez 25 ou 30 ans, célibataire, et 750 ou 800 euros à placer dans un loyer : un beau deux pièces ou petit trois pièces à Auber (30 à 40 mètres), ou un 15,74 m2 (voire un 17m2 dans le XVIe ou 20m2 dans le Ier) ? A vous de choisir… Je prendrais Paris…

Rastignac

PS (pas vraiment factuel) : Je demeure très favorable à la canonisation de ZX-6R, qui ne m’a jamais fait payer de gros loyers, mais au contraire m’a expliqué gratuitement de nombreuses astuces immobilières, qui se sont toujours révélées exactes…

Dernière modification par Rastignac (11/06/2015 12h42)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#50 13/06/2015 22h58 → Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€ (enchères; studio; paris; cas pratique)

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Je n’avais pas vu la vente. L’acheteur s’est un peu loupé sur le coup, il aurait pu avoir le studio à 98k€ et il l’achète à 124k€, soit 26k€ de différence quand-même, ou 25% environ! Là pour ce prix en ajoutant les travaux et les frais il sera pas loin des 9 à 10 000 € le m², ça fait quand-même très cher compte-tenu du quartier et des risques liés à la vente aux enchères.
Je suis assez étonné qu’il y ait une telle différence de prix, j’avais entendu que les ventes aux enchères reflétaient plus ou moins le prix du marché mais là il y a une grosse différence. Sûrement car sur les petits studios comme ça il n’y a pas beaucoup d’acheteurs donc les prix peuvent être irréguliers.

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