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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/02/2015 16h44 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Bonjour,

Je me pose une question, j’ai visité plusieurs biens et je suis tombé sur un bien plutôt sympathique mais en jetant un oeil sur les charges du syndic je les trouve exorbitantes, je m’explique:

Il y avait 3 copropriétaires dans l’immeuble, aux tantièmes, pour faire simple ça se divisait en 3 parts à peu près égales.

En regardant les PV des dernières AG, je me suis rendu compte que les charges de copro étaient pour l’année de 8000€, je trouve cela énorme.

Ca revient à plus de 2500€ par appartements, sachant que c’est un bien qui se loue 300€/mois, le prix du loyer couvre à peine les frais du syndic…

J’avoue que là je suis resté sans voix, je ne comprends pas….

Mots-clés : charges, syndic

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#2 26/02/2015 16h58 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Toiture, façade..

Parlez vous des charges courantes d’un tel montant ou y incluez vous les charges exceptionelles (gros travaux)?

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#3 26/02/2015 17h30 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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C’est le budget prévisionnel pour l’année à venir.

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#4 26/02/2015 17h49 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

Membre
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Comme indiqué par Borderline:
Y a-t-il des travaux de prévu dans …le prévisionnel?

Vous pouvez aussi demander les années passées, et faire le bilan des travaux à prévoir dans les années qui viennent.

Dans les autres travaux coûteux en copro, en plus de ceux cité par Borderline:
-cage d’escalier (les revêtements des marches par ex)
-ascenseur
-ouvertures

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#5 26/02/2015 19h19 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Je commence à croire que je ne sais pas lire un PV.

Il est noté sur le dernier qui date de septembre 2014, que l’assemblée approuve le budget prévisionnel de 8000€ et que ce budget donnera lieu à 4 appels de fonds trimestriels, ce qui me laisse quand même à penser que ces 8000€ sont bel et bien prélevés.

Lorsque je regarde sur l’exercice 2010, montant des dépenses: 6250€
Sur l’exercice 2011: 7800€

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#6 26/02/2015 19h44 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Il faut que vous fassiez absolument la différence entre des dépenses ordinaires et exceptionnelles, comme l’ont exprimés les précédents intervenants.
Il vous faut le relevé annuel des charges de copropriété (ou relevé des factures de charges) qui vous renseignera sur l’affectation de ces sommes.

Si on exclu des frais de fonctionnement énorme, en dehors des travaux, il peut aussi s’agir d’impayés de copropriétaires.

En voulant investir, on rencontre fréquemment des biens dont les charges de copro sont rédhibitoires et empêchent toute possibilité de rentabilité.

D’autre part il existe des syndics professionnels qu’il faut apprendre à identifier afin de les fuir.

Etant syndic bénévole, j’ai eu l’occasion de reprendre la comptabilité d’un de ces syndics en prenant la suite, après les avoir fait "tomber" lors d’une assemblée générale annuelle.
Ce que j’ai trouvé fut édifiant : mise au normes sécurité gaz pour un immeuble sans gaz (avec contrat de maintenance), sous traitance à des sociétés du groupe (tarifs exorbitants sans appel d’offre), facturation de services non effectués, facturations de suivi de chantier n’existant pas, agios et indemnités pour paiement en retard alors que les comptes sont suffisamment provisionnés, etc…

Autant d’abus/fraudes dénoncées régulièrement par les associations de copropriétaires comme ici ARC UNARC - Association des responsables de copropriétés


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 26/02/2015 20h17 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Merci pour vos réponses.

Je me rends compte que j’ai encore beaucoup de chemin à faire avant d’être "mature".
Je ne voudrais tellement pas me "planter" pour mon premier investissement que je doute de tout.

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#8 26/02/2015 22h23 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Tellement classique tout ces abus (surfacturation, travaux de toiture confiés au cousin du syndic, la société de ménage (qui appartient à la belle-mère !) facture 1 passage/semaine et ne vient en réalité qu’une fois par mois….
Bref fuyez les copros comme la peste. Regardez plutôt du coté des petits immeubles de rapport.
Au moins, ce sera vous le "syndic" qui fera travailler vos amis artisans !

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#9 26/02/2015 23h04 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Pas mieux.. Je n’achete que des immeubles pour n’avoir de compte a rendre a personne.. Les travaux me coute 3 fois moins cher qu’en copro et je les fait quand je veux.. C’est aussi moi qui choisit qui fait quoi et quand..
Et pour le prix d’1 appart.. J’en ai 2!

Les syndics sont remuneres au % du budget.. Donc plus ca coute, mieux ils se portent!

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#10 27/02/2015 00h01 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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je commençais à penser qu’avec mes petites maisons individuelles j’etais peut-être pas forcément sur le bon créneau.Je vois des appartements en vente depuis des mois et je le disais qu’une bonne négo est possible mais si c’est pour se retrouver avec un appartement non revendable,vaut mieux rester couché…

tiens ce soir à "Envoyé Spécial" sur France2 il y’avait un sujet sur les EHPAD.Un type semblait faire un bon buisness en achetant des appartements et en jouant sur des vices de formes dans les articles du contrat de services pour casser le contrat en rendant en même temps service aux autres copropriétaires(vulnérables) pris à la gorge.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#11 27/02/2015 09h13 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Je suis sur le papier entièrement d’accord avec vous sur le fait que d’avoir un immeuble où nous sommes le "syndic" est la meilleure des choses mais pour ma part je me confronte à un problème majeur, c’est le financement.

En effet, ayant déjà un crédit pour ma RP, je n’ai pas de grosse marge de manœuvre pour l’acquisition d’un bien immobilier pour de la location.

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#12 27/02/2015 14h18 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Probablement qu’il faut viser les petites copropriétés avec syndic bénévole,sans ascenseur et avec des chauffages individuels.

J’ai le sentiment que les copropriétaires ont tendance à trop déléguer la gestion.Que les conseils syndicaux font de la figuration et se laissent imposer la gestion par le syndic.Qu’en pensez-vous?Je veux bien comprendre qu’il n’est pas evident de prendre des responsabilités et de donner du temps au risque de s’attirer des reproches des voisins mais les copropriétaires n’auraient ils pas souvent intérêt à dynamiser l’implication et le partage des responsabilités au sein de la copropriété pour une meilleure gestion,des economies sur certains postes qui premettraient d’investir sur d’autres(isolation,systeme de chauffage..).

Le fait que le syndic soit rémunéré à la commission ne crée t’il pas une inflation ?
Les charges récupérables etant supportées par le locataire n’incitent elles pas les propriétaires à laisser filer celles-çi au détriment des charges d’investissement dans l’immeuble?


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#13 27/02/2015 15h18 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Oui @toudoucement, les copropriétaires sont souvent peu impliqués et laissent faire le syndic sans trop savoir de quoi il en retourne. Il suffit de lire les comptes rendus d’AG pour comptabiliser les présences, c’est souvent éloquent !

Il faut passer beaucoup de temps pour l’intérêt de la communauté en devenant syndic bénévole, sans forcément de reconnaissance… c’est pour cela que j’ai décidé de favoriser les investissements sans copro (immeuble, maison) mon temps n’étant pas sans limite. Je refuse les copro au delà de 6 lots et souhaite toujours y percevoir l’état d’esprit avant d’investir (je suis syndic de 2 copro de 4 lots).

Pour les grosses copropriétés, le syndic bénévole me semble trop compliqué, voire impossible (sans parler des coûts).

En dehors de ces considérations, je constate souvent sur le terrain que les immeubles de petite taille sont tellement recherchés par les investisseurs qu’il est bien difficile d’en dénicher à un prix correcte (sauf dans la pampa).
Qu’en conséquence les copro, en étant attentif, peuvent parfois rester des investissements plus rentables que ces petits immeubles (pour mémoire je recherche des biens >12% brut de renta, dans des villes moyennes)


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#14 27/02/2015 15h56 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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@Shakaiolos : la première chose à voir est de savoir si votre emprunt pour votre RP est optimum. Quelle charge représente-il dans vos revenus? Si vous voulez investir, il faut baisser la part RP dans votre endettement en renégociant votre prêt ou en le rallongeant si l’option est prévue. Cela vous donnera de "l’oxygène" facilement et à moindre coût.

Il faut bien maîtriser sa capacité d’endettement pour investir mais sans être "coincé" hormis pour réaliser l’investissement de ses rêves.

J’ai acheté quelques appartements que je loue en nu et je trouve aujourd’hui que j’ai acheté "comme pour moi", ce qui n’est pas forcément la meilleure chose car cela a pénalisé la rentabilité, mais d’un autre côté, j’ai des biens, comme vous dites, plutôt sympathiques.

Pour les appartements, j’ai quelques critères de base que je m’impose pour un immeuble dans une copro :
- chauffage individuel (je me suis toujours dit que ça m’éviterait de chauffer un locataire qui ne paie pas son loyer)
- pas de concierge
- réputation du syndic (si c’est fait "maison", c’est l’idéal)
- si possible pas d’ascenseur (plus compliqué)

Bonne chance


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#15 27/02/2015 17h01 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Ne comprenant pas qu’un immeuble avec 3 appartements avait 8000€ de frais généraux par an, j’ai rappelé l’agence et j’ai su au final que j’avais mal lu le PV des AG.

En effet, il est noté que la copropriété est possédé par 3 copropriétaires mais en fait la copro contient 14 appartements (il y a eu un mal entendu avec l’agence au départ puisque cette dernière m’avait parlé de seulement 3 biens dans la copro).

Donc maintenant je sais que le bien que je suis allé voir à des charges de copro annuelle de 300€, ce qui rend déjà les choses beaucoup plus abordables.

@lachignolecorse >> J’ai renégocié mon prêt concernant ma RP, je sais que je peux investir pour au moins un bien sans problème, j’ai d’ailleurs vu plusieurs banques et discuté avec mon courtier et j’ai de la marge. Lorsque je parlais de marge de manœuvre, c’était dans le sens ou si je souhaite à moyen terme prendre d’autres biens, il ne faut pas que je me loupe sur le premier, voilà pourquoi je dois être plus que vigilant.

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#16 28/02/2015 18h47 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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lachignolecorse a écrit :

Pour les appartements, j’ai quelques critères de base que je m’impose pour un immeuble dans une copro :
- chauffage individuel (je me suis toujours dit que ça m’éviterait de chauffer un locataire qui ne paie pas son loyer)

Dans le même ordre d’idée, si vraiment vous voulez achetez en copro, privilégiez les immeubles  avec des compteurs d’eau séparés.
Sauf si vous avez envie de financer les 2 bains/jour à un cloporte que ne payerais pas son loyer !

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#17 01/03/2015 00h53 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Réputation :   14 

A propos des syndics pro, dans ma famille j’ai eu connaissance d’un cas assez commun:
Des travaux ont été prévus et le syndics a été chargé de trouver le prestataire via appel d’offres (qui n’est d’ailleurs qu’une formalité dans les faits) sauf que le syndic est rémunéré au % de la facture donc l’intérêt opposé à celui de la copro qu’il est censé défendre. Comme si, au tribunal, votre avocat gagnait plus en vous faisant condamner à la plus lourde peine…

Donc méfiez vous des syndics pro, leurs intérêts étant plutôt divergeant de ceux des copropriétaires. Cela dit ils y en a qui sont honnête, enfin il parait smile

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#18 01/03/2015 11h03 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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Guillaume33 a écrit :

lachignolecorse a écrit :

Pour les appartements, j’ai quelques critères de base que je m’impose pour un immeuble dans une copro :
- chauffage individuel (je me suis toujours dit que ça m’éviterait de chauffer un locataire qui ne paie pas son loyer)

Dans le même ordre d’idée, si vraiment vous voulez achetez en copro, privilégiez les immeubles  avec des compteurs d’eau séparés.
Sauf si vous avez envie de financer les 2 bains/jour à un cloporte que ne payerais pas son loyer !

J’ai ce problème là avec mon 2ème bien. Il s’agit d’un point noir mais je n’ai pas eu le choix par rapport à l’emplacement, le rapport qualité/prix à la période où je devais trouver un bien (ma vie perso fait que je ne pouvais pas repousser trop longtemps l’achat et de toute façon il s’agit d’une affaire par rapport au quartier puisque j’en cherchais un depuis 3 ans donc j’ai eu le temps de comparer).
Il est en location avec un parent mais plus le temps passe et plus je me dis que je garderai cet appartement en résidence secondaire/principale (pour la retraite) quand je récupérerai le bien. Je ne suis pas fan de la gestion locative quand rien n’est séparé. Je n’ai cependant pas tout perdu… le chauffage est individuel !

D’ailleurs en lisant vos messages je m’aperçois que le T2  pour lequel j’avais signé un compromis début 2014 (et annulé par la suite)avait un syndic proche des familles des employé … Elles s’occupaient des travaux de la résidence  (le cousin pour les espaces verts…). L’appartement  est une succession et en vente depuis 2 ans maintenant…


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#19 02/03/2015 22h33 → Montant des charges de la copropriété disproportionné ! (charges, syndic)

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widget a écrit :

A propos des syndics pro, dans ma famille j’ai eu connaissance d’un cas assez commun:
Des travaux ont été prévus et le syndics a été chargé de trouver le prestataire via appel d’offres (qui n’est d’ailleurs qu’une formalité dans les faits) sauf que le syndic est rémunéré au % de la facture donc l’intérêt opposé à celui de la copro qu’il est censé défendre. Comme si, au tribunal, votre avocat gagnait plus en vous faisant condamner à la plus lourde peine…

Donc méfiez vous des syndics pro, leurs intérêts étant plutôt divergeant de ceux des copropriétaires. Cela dit ils y en a qui sont honnête, enfin il parait smile

C’est aussi de la responsabilités des coproriétaires (en particulier via le Conseil Syndical) d’être un garde-fou. Un syndic n’est pas nommé à vie et il faut lui faire comprendre que s’il privilégie ses intérêts au détriment des copropriétaires il perdra sa place. A lui de voir s’il veut toujours opter pour du «one shot»

Je peux témoigner qu’il y a quand même des syndics qui ne sont pas trop (il faut bien que tout le monde vive et gérer une copro c’est quand même du boulot -plus ou moins-) gourmands et que certaines charges de copropriété sont quand même supportables !
Enfin si on achète un lot de copropriété c’est aussi de la responsabilité de l’investisseur de vérifier la gestion de la copropriété comme il vérifie l’état de son lot…

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