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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/04/2012 16h49 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

Membre
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bonjour,

je suis en passe de pouvoir louer mon 1er studio (sur 3) et j’ai les estimations suivantes:
Eau: ~450€/an
EDF: ~750€/an
soit 1200/12= 100€ charges mensuelles pour les 3 donc ~33€/studio

Je ne compte pas la taxe d’habitation qui sera payée directement par le locataire si je ne m’abuse? ni la TEOM car je ne sais comment l’estimer.

Je loue en meublé donc je pensais fixer librement les charges à 50€/studio pour me donner un peu de marge sachant que je ne vais pas pouvoir régulariser les charges (1 seul compteur EDF, 1 seul compteur eau).

Je voulais avoir votre retour d’expérience sur le sujet?
D’autre part y-a-t’il un impact pour le locataire pour obtenir une aide de la CAF selon la repartition charges/loyer nu?
Ex: loyer à 400€ CC avec 50€ charges ou alors loyer à 400€ CC dont 100€ charges

Edit: Je viens de tenter une simulation sur le site de la caf il demande le montant du loyer avec charges donc a priori aucun impact.

Dernière modification par freesas (24/04/2012 16h49)

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#2 24/04/2012 16h58 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

Membre
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Bonjour,

Je suis étonné qu’avec 3 studios vous n’ayez pas des compteurs électriques indépendants au nom des locataires car à ma connaissance il n’est pas autorisé de revendre de l’électricité.

Comment sont agencés ces studios ? dans une même maison ???

En tout cas vous devez être en mesure de donner les consommations à vos locataires à moins d’être ne toutes charges comprises et là c’est un autre sujet …..
Comme vous l’indiquez si vous n’avez qu’un seul compteur , vous ne pouvez faire aucune régularisation , c’est une location meublé charges comprises , vous ne pouvez pas prendre d’avance sur charges car vous ne saurez pas les régulariser.
Pour info , il existe des compteurs divisionnaires pour l’eau et l’électricité.

Pour la TEOM , c’est difficile à savoir si vous n’avez pas le foncier de l’année précédente , il faut compter environ 15 à 20 % mais c’est variable en fonction de commune.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 24/04/2012 17h21 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Bonjour,

en effet les 3 studios sont dans une même maison et donc je vais donner un loyer charges comprises, que dois-je faire figurer sur le bail? je suis bien obligé de faire figurer le loyer nu et les charges non?

J’ai noté qu’on pouvait faire comme vous l’indiquez c-a-d avec régularisation si possibilité de justifier ou alors librement (mon cas) et là c’est à double tranchant, si j’estime mal c’et moi qui paye la différence sinon c’est le locataire qui est lésé.

A priori la TF est d’environ 900€ cela me ferai ~180€ donc ~5€/studio/mois en plus.

Note: j’ai du préciser lors de mon abonnement EDF que c’est pour du meublé locatif car vous avez raison il est interdit de revendre de l’electricité.

Dernière modification par freesas (24/04/2012 17h22)

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#4 24/04/2012 17h31 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Réputation :   224 

Moi je ne comprends pas pourquoi on s’embête avec les charges quand on fait du meublé.

Le loyer que le locataire paye est charges comprises.

Si vous optimisez vos placements, vous allez louer au loyer maximum supportable par vos locataires.

Donc charges comprises.

Donc si vous pensez que votre bien peut se louer 500€ en ayant analysé le marché, faites un bail avec un forfait de charges loyer = 450 + charges forfaitaires 50 ou 400+100. Vous empochez le loyer maximum que vaut votre bien, et les charges, quelles soient de 50 ou 100 euros vous les payerez de toutes façons.

Pas de reguls, pas d’avances, tout est clair pour tout le monde dès le début.

C’est ce que je fais personnellement.


Left the Rat Race in 2013

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#5 24/04/2012 18h13 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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bonjour

freesas a écrit :

Eau: ~450€/an
EDF: ~750€/an
soit 1200/12= 100€ charges mensuelles pour les 3 donc ~33€/studio

oh pinaise, 100 e / mois eau et electricité pour un studio ?
ta projection est enorme. c’est ce que je consomme pour ma maison 4 pieces et grand jardin avec chauffage elec

Dernière modification par Phil30 (24/04/2012 18h18)

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#6 24/04/2012 18h20 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Phil30 a écrit :

bonjour

freesas a écrit :

Eau: ~450€/an
EDF: ~750€/an
soit 1200/12= 100€ charges mensuelles pour les 3 donc ~33€/studio

oh pinaise, 100 e / mois eau et electricité pour un studio ?
ta projection est enorme. c’est ce que je consomme pour ma maison 4 pieces et grand jardin avec chauffage elec

C’est bien ce qu’il a écrit : 100€ / mois pour la maison soit 33€ /studio


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#7 25/04/2012 01h01 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Pas tout à fait ZX, car les charges influes sur le compte de résultat (si société type LMP) et également les revenus fonciers. Donc ce n’est pas anodin d’augmenter ou les diminuer même si en général quelques euros ne changent rien au final.

Freesas, on ne dit pas que l’on fixe librement les charges, cela s’appelle un forfait de charge. C’est un bon compromis pour gérer ses biens.

Mais c’est à double tranchant dans le sens ou s’il y a une fuite ou une surconsommation, vous ne pourrez faire aucune régularisation.

Pour l’élec, c’est totalement interdit de la revendre, de fait..vous ne devez rien inscrire en ce sens dans le bail. Vous écrivez simplement forfait de charge tout compris sauf taxe d’habitation (par exemple).

Mais il faut éviter de dire que cela comprend l’électricité, ou encore un contrat d’entretien chaudière.

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#8 25/04/2012 11h43 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Hello,

BorderLine a écrit :

Pas tout à fait ZX, car les charges influes sur le compte de résultat (si société type LMP) et également les revenus fonciers. Donc ce n’est pas anodin d’augmenter ou les diminuer même si en général quelques euros ne changent rien au final.

merci c’etait sous-jacent à mon post mais je n’arrivais pas le formuler! sauf que je suis LMNP réel simplifié, est-ce que l’impact est négligeable?

BorderLine a écrit :

Freesas, on ne dit pas que l’on fixe librement les charges, cela s’appelle un forfait de charge. C’est un bon compromis pour gérer ses biens.

merci de cette précision, je me suis mal exprimé aussi wink

ZX-6R a écrit :

Donc si vous pensez que votre bien peut se louer 500€ en ayant analysé le marché, faites un bail avec un forfait de charges loyer = 450 + charges forfaitaires 50 ou 400+100. Vous empochez le loyer maximum que vaut votre bien, et les charges, quelles soient de 50 ou 100 euros vous les payerez de toutes façons.

je comprends bien l’idée, donc le fait de faire figurer un forfait charge de 50 ou 100e a une influence qui peut-être plus psychologique pour le locataire en définitive? (outre le possible impact fiscal)

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#9 25/04/2012 12h59 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Et bien l’impact est assez simple, vous devez déclarer un loyer HC, mais à trop tirer sur la corde, si vous ne pouvez justifier ces charges, cela pourrait poser problème un jour. Ou jamais, aussi,..c’est un risque qui se calcule. Pour quelques euros cela va. Si vous faites 100 euros sur un loyer de 300 euros, on (l’administration) peut se poser des questions. Sauf si vous pouvez tout justifier évidemment.

Enfin bon, la question ne se posé guére pour un seul appartement. Tout est une question d’échelle.

Dernière modification par BorderLine (25/04/2012 13h00)

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#10 20/05/2013 22h35 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Bonjour BorderLine,

BorderLine a écrit :

Mais c’est à double tranchant dans le sens ou s’il y a une fuite ou une surconsommation, vous ne pourrez faire aucune régularisation.

Simplement pour précision sur ce que vous dites ci-dessus, sur le site http://vosdroits.service-public.fr/part … F947.xhtml

on peut lire ceci:
" Régularisation des charges

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant :
le total des provisions versées par les locataires avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément"

Du coup, au forfait, peut on lors de la régularisation annuel demandé un complément au locataire ou pas ?

Dernière modification par uval (20/05/2013 22h36)

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#11 20/05/2013 22h56 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

Modérateur
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@uval : le texte que vous citez ne concerne pas une location meublée, mais une location nue (dénommée "vide" sur ce site)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#12 21/05/2013 20h43 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Le "forfait" signifie justement qu’il n’y a pas de régularisation.


Left the Rat Race in 2013

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#13 22/05/2013 00h03 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Entendu,
merci beaucoup pour vos réponses qui me permettent d ’avancer…mais que la route est longue smile

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#14 03/01/2016 18h01 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Bonjour

N’ayant pas encore été confronté au cas voici ce qui m’amène à demander conseil.
J’ai eu déjà l’habitude de louer en meublé, et dans les charges j’incluais par exemple seulement l’eau (et l’électricité des communs).

Pour un immeuble pour lequel j’ai signé un compromis, tous les baux sont "charges comprises" : c’est à dire que ce que paye le locataire, ce sont le loyer, l’eau, edf et électricité des communs.
Dans le bail il est précisé une clause précisant que le prix inclut des charges pour une consommation d’usage (sans préciser de chiffre ni de référence).

Sur un des immeubles que je viens d’acheter et ou je vais faire faire des travaux, je me pose la question : faut-il louer seulement en meublé (et le locataire à sa charge va faire les démarches pour EDF par exemple) ou est-il plus pratique de louer avec la formule "tout compris".

Je ne sais pas trop ce que ça représente en terme de gestion, d’administration, si les règles sont plus simples ou non ….

En cas de formule "charges comprises" : faut-il indiquer des chiffres ? Ou les trouver ? Y-a-t-il des baux spécifiques ?
Il y a au moins un avantage pour le locataire qui ne veut s’occuper de rien en terme de démarches administratives (à part sans doute le téléphone).

Merci de vos avis

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#15 03/01/2016 18h41 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Louer tout compris comprend le risque sérieux d’avoir des frais de consommable exorbitant.
En effet, par exemple pourquoi le locataire prendrait la peine de baisser le chauffage pour partir en vacance/aérer/la nuit etc si c’est vous qui payez tout ?

D’autre part, la loi donne monopole à EDF pour vendre de l’électricité sur le territoire national. En conséquence vous n’avez pas le droit de relever les compteurs et de facturer selon ces relevés.

La solution traditionnelle qui consiste à laisser les locataires se fournir auprès d’EDF (ou régie locale) est certainement la plus juste et la plus équilibrée. Il faut pour cela que chaque appartement ai un compteur individuel, est-ce le cas ?

Idem pour l’eau, c’est cependant beaucoup moins sensible que l’énergie !

En synthèse soit vous payez tout sans pouvoir gérer le volume de consommation, soit vous laisser le locataire se fournir lui-même auprès des fournisseurs de flux.

Vous avez obligation de continuité pour les baux en cours.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 03/01/2016 19h53 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Bonjour,

Je confirme que l’électricité ne peut être revendue.
Ajouter l’eau dans les charges correspond à un service : vous avez fait les démarches à la place du locataire. Pour lui c’est donc plus simple mais est-ce vraiment un critère d’attractivité important lorsqu’on recherche un appartement?
Le désavantage est que s’il y a des impayés, vous êtes pris entre le locataire qui ne paye plus et le fournisseur d’eau qu’il faut payer…

Cordialement

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#17 03/01/2016 20h10 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Vous pouvez opter pour deux démarches :

- "le truand" ou disons plutôt "l’investisseur qui optimise tout" et alors vous prévoyez un forfait de charges supérieur à ce que le locataire paiera. Vous saurez combien mettre après plusieurs locations de votre bien

- "le bon" ou plutôt "le raisonnable", et alors vous facturez au réel en prenant une provisions comme pour une location nue


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#18 04/01/2016 07h56 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Au delà de tout ce qui est dit : a-t-on le droit de mettre du meublé avec "toutes charges comprises" en prenant comme référent EDF ? Le locataire a, à ma connaissance, le droit de choisir son fournisseur d’énergie.

Me concernant, pour les risques d’impayés, je pense qu’ils sont minimes (ils existent) car ce sont de petites surfaces louées à des étudiant/tes.
L’immeuble est effectivement équipé de compteurs individuels.

@EldoradoImmo : je peux également reprendre ce qui est mis par le propriétaire dans les baux actuels.

@DDtee : effectivement il y a ce risque de surconsommation. Mais ne peut on pas mettre une phrase dans le bail en disant "un forfait de charges pour "tant" d’eau et "tant" d’électricité" ?

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#19 04/01/2016 14h18 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Il me semble qu’un membre de ce forum au moins (ZX-6R?) propose un "forfait de charges" comprenant l’eau pour une certaine quantité (6m3 je crois). Je réfléchis à faire la même chose pour l’eau et aussi pour l’électricité, en me basant sur le diagnostic énergie ou quand j’aurai assez de recul sur les factures réelles. Pour autant, je ne suis pas sûr qu’une telle mention soit légale en cas de litige, mais cela permet de cadrer et de responsabiliser un peu les occupants.

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#20 04/01/2016 15h06 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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rentier69 a écrit :

Au delà de tout ce qui est dit : a-t-on le droit de mettre du meublé avec "toutes charges comprises" en prenant comme référent EDF ? Le locataire a, à ma connaissance, le droit de choisir son fournisseur d’énergie.

Me concernant, pour les risques d’impayés, je pense qu’ils sont minimes (ils existent) car ce sont de petites surfaces louées à des étudiant/tes.
L’immeuble est effectivement équipé de compteurs individuels.

Bonjour,
il est effectivement possible de mettre en place un forfait de charge.
Mais il doit être réaliste, et ne peux pas bouger en fonction des variations de consommation.
un lien qui en parle.

Si vous souhaitez facturer aux réels, vous pouvez mettre en place une avance pour charge, mais devrez rendre des comptes sur les montants que vous prélevez.
Par contre ce n’est pas possible pour l’électricité.

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#21 04/01/2016 18h13 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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Personne ne m’a jamais rien dis sur le forfait de charges. J’inclus 4m3 dans le forfait, c’est largement suffisant pour une consommation normale.

Il y a peu, un locataire qui loué seul a été rejoint par sa femme et ses enfants. Sa consommation d’eau a explosé. Je l’ai prévenu, lui ai demandé de vérifier les WC au cas ou il y aurait une fuite. Il consommait 10m3 par mois. J’ai retenu plus de 200€ de surplus de consommation d’eau à son départ.

C’était écrit noir sur blanc sur le bail, je l’avais prévenu, il n’a pas fait de remarques lors du retour de la caution.

J’aimerai bien qu’un juriste confirme la légalité ou non de cette inscription dans le bail.


Left the Rat Race in 2013

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#22 04/01/2016 18h37 → Loyer en meublé : fixer le montant des charges et du loyer

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rentier69 a écrit :

@DDtee : effectivement il y a ce risque de surconsommation. Mais ne peut on pas mettre une phrase dans le bail en disant "un forfait de charges pour "tant" d’eau et "tant" d’électricité" ?

Pour l’eau, il n’y a pas de monopole de distribution, donc je ne vois aucun souci en effet.

Pour l’électricité, comme dit précédemment, ce n’est pas légal.

Emalon a écrit :

…aussi pour l’électricité, en me basant sur le diagnostic énergie ou quand j’aurai assez de recul sur les factures réelles. Pour autant, je ne suis pas sûr qu’une telle mention soit légale en cas de litige, mais cela permet de cadrer et de responsabiliser un peu les occupants.

Vous cherchez le bâton pour vous faire battre !


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