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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 14/02/2015 19h14 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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Bonsoir à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis sur la stratégie à adopter pour commencer dans l’immobilier, et ceci dans l’objectif d’accumuler un maximum de biens en ayant comme contrainte le taux d’endettement. Je reposte ici car il ne me semblait pas approprié dans la section "Nouvel arrivant" :

DamienYo a écrit :

Je m’appelle Damien et m’intéresse plus particulièrement à l’immobilier locatif. Je débute et essaye d’accumuler un maximum pour pouvoir démarrer rapidement.

Une petite présentation :
Age : 25 ans
Salaire : 25k net
Lieu : Marseille
Patrimoine : Aucun
Diplôme : Informatique, eco/gestion
Hobbies : Krav maga, self development

Jeune diplômé, je suis en CDI depuis décembre en info (MOA finance) et vis en colocation (350€/mois).
Après avoir lu pas mal de posts je souhaiterai avoir votre avis : je voudrais commencer par un studio ou T2 à 50/60K ayant pour cible les étudiants/jeunes actifs ou couple. Puis investir 150k dans un T4, pour une colocation. Les deux appart’ seraient sous statut LMNP en réel.
Si possible, basculer le t1 sur du saisonnier pendant l’été (à réfléchir car chronophage).

Sachant que je n’investirai pas pour un rendement inf. à 6.5% net (merci rendementlocatif.com). Je comptais commencer par le T1 avec un emprunt à MT (15ans) pour un CF = 0 puis continuer la même année avec le T4 pour un CF de 200€ env sur 25ans. Sachant que je voudrais revendre le T1 au bout de 5/6ans pour acheter plus gros (immeuble ou plusieurs appartements).
Toutefois, je m’intérroge sur ma capacité d’emprunt et ma stratégie dès le départ :

Pour ex. : 1er achat : prêt de 50K + 10K d’apport, j’ai une mensualité de 430€.
Loyer estimé : 450€
Tx endettement : 1900 + (70%*450) = 2215 soit 430/2215 = 19,4%
J’ai peur d’être bloqué pour l’achat du T4 même avec un CF de 200€ (en suivant les conseils de Philippe30). De plus ma banquière (LBP), pour une simulation sur 100k s’est basée sur mon RAV en enlevant nourriture, loisir, loyer pour donner un taux proche des 33% dès le départ…

Pour info je compte acheter et rénover, n’ayant aucune expérience je compte bien apprendre et ca ne me fait pas peur!

J’ai retenu de mes recherches la technique de Philiphe30 en achetant 2 biens en même temps, cependant je voudrais savoir si vous avez d’autres conseils ou stratégie pour mieux commencer et optimiser ma capacité d’emprunt.

Merci d’avance!

Mots-clés : endettement, stratégie

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#2 14/02/2015 22h03 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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Bonjour,

Il est quasiment impossible de baser une stratégie sur des achats simultanés. Vos achats doivent être financièrement judicieux. Ils seront suffisamment rares pour que le probabilité d’en trouver 2 en même temps soit très faible.
Je dis ca en connaissance de cause car j’ai eu cette chance il y a quelques mois et ai acheté 2 biens en 8 jours. Mais bon, c’est la même banque qui a fait les 2 financements donc on ne peut pas vraiment parler de stratégie de limitation du taux d’endettement.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#3 14/02/2015 22h14 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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Il faudrait faire des simulations avec des financements sur 20 ans pour comparer.Votre capcité d’endettement sera plus importante.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#4 14/02/2015 22h23 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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Bonjour,

La stratégie la plus simple reste d’être en autofinancement en prenant 70% des loyers encaissés.
(avec les taux actuels, ça revient grosso-modo à investir à 10% brut mini sur 20 ans sans apport, à affiner bien entendu sur rendementlocatif ou autre )
En faisant ça à chaque fois, vous devriez pouvoir multiplier les investissements qui resteront neutres sur votre taux d’endettement.

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#5 15/02/2015 00h46 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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Et surtout, je ne suis pas sûr que vous prenez en compte dans vos calculs la taxe foncière, les charges de copro, l ’assurance, les frais divers, les impôts …

Je pense que seule une bonne rentabilité permet d’enchainer les opérations en partant de rien. Sinon, ce sera obligatoirement un facteur limitatif. Chaque achat (surtout les premiers) doit vous procurez un cash flow (largement) positif pour conserver et accroitre votre crédibilité auprès des banques, et constituer une trésorerie solide.

Même un autofinancement peut-être insuffisant si la trésorerie est inexistante .

Cordialement

Dernière modification par grand21 (15/02/2015 00h55)


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#6 15/02/2015 10h50 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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Bonjour,

lemouz a écrit :

Il est quasiment impossible de baser une stratégie sur des achats simultanés. Vos achats doivent être financièrement judicieux. Ils seront suffisamment rares pour que le probabilité d’en trouver 2 en même temps soit très faible.

Je n’ai fait aucune visite pour l’instant, je me doute que ce ne soit pas facile… Mais avant d’entamer une recherche active, je ne voudrais pas être dans la situation ou je trouverais la "bonne affaire" pour être au final bloqué par la banque.

toudoucement a écrit :

Il faudrait faire des simulations avec des financements sur 20 ans pour comparer.Votre capcité d’endettement sera plus importante.

Je devrais donc opter uniquement pour des emprunts à LT avec un CF important pour pouvoir ainsi générer de la trésorerie, même pour des "petites" sommes (env. 60k) ?

Guillaume33 a écrit :

La stratégie la plus simple reste d’être en autofinancement en prenant 70% des loyers encaissés.
(avec les taux actuels, ça revient grosso-modo à investir à 10% brut mini sur 20 ans sans apport, à affiner bien entendu sur rendementlocatif ou autre )
En faisant ça à chaque fois, vous devriez pouvoir multiplier les investissements qui resteront neutres sur votre taux d’endettement.

Le problème c’est que même si mon bien est autofinancé avec un CF positif, mon taux d’endettement en reste largement affecté. Maintenant est-ce que les banques s’arrêtent d’emblée sur ce pourcentage ou relativise en voyant mon CF sur chaque investissement ? Ou peut être attendent-elles un apport conséquent par rapport à cela ?

Autre question, j’ai vu que certains locataires restaient bloquées car ils n’avaient pas encore de RP. Y-a-t-il un quelconque impact de prétendre un financement pour une RP pour qu’au final ce soit du locatif ?

Merci à tous..

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#7 15/02/2015 11h09 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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DamienYo a écrit :

Le problème c’est que même si mon bien est autofinancé avec un CF positif, mon taux d’endettement en reste largement affecté.

Effectivement.
Il n’y a pas de réponse universelle, cela dépend de votre relation et du bon vouloir du banquier. Il peut modifier les règles d’endettement, voyant votre surface financière grossir ainsi que votre CF (voir ma petite expérience Info • Forums des investisseurs heureux).

Comme exprimé par les intervenant précédents, visez 10% brut si vous voulez avoir du CF positif et impressionner favorablement votre banquier. N’oubliez pas l’ensemble des charges directes et indirectes et ne sur-vendez pas le rendement à votre banquier si vous voulez qu’il vous accompagne dans de futurs investissements.

A vu de la difficulté à trouver un tel investissement, le risque d’en découvrir deux à la fois est bien faible smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 15/02/2015 14h01 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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DamienYo a écrit :

toudoucement a écrit :

Il faudrait faire des simulations avec des financements sur 20 ans pour comparer.Votre capcité d’endettement sera plus importante.

Je devrais donc opter uniquement pour des emprunts à LT avec un CF important pour pouvoir ainsi générer de la trésorerie, même pour des "petites" sommes (env. 60k) ?

Pour schématiser si vous êtes bloqué à 100 000€ avec un cash flow négatif sur 15 ans mais que vous pouvez emprunter 500 000 sur 25 ans avec un cash flow positif,vous capitaliserez plus vite dans la seconde stratégie(toute chose égale par ailleur.Le banquier préférant vous voir rembourser le plus vite possible pour limiter son exposition le plus rapidement possible)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#9 15/02/2015 18h42 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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DamienYo a écrit :

Le problème c’est que même si mon bien est autofinancé avec un CF positif, mon taux d’endettement en reste largement affecté.

Bah logiquement dans ce cas de figure votre taux d’endettement s’améliore !
En prenant comme "rentrée d’argent" 70% des loyers encaissés bien entendu.
Il y a 2 façons bien distinctes de calculer ce taux.
Me concernant dans une banque je suis à 74% et dans une autre à 30%.
Si un intervenant bien calé en finance pouvait nous expliquer les 2 méthodes…

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#10 15/02/2015 21h10 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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Au delà des 33% il faut tenir compte de l’épargne disponible permettant de faire face aux aléas,de l’historique des précédents(et de la proportion déjà remboursée) investissements et de la capacité de l’investisseur à les gérer  et du reste à vivre.

Bref,quand on a peu d’épargne et des revenus modestes,il faut prouver son serieux en permanence.

Dernière modification par toudoucement (16/02/2015 11h11)


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#11 16/02/2015 10h45 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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La question du taux d’endettement à été débattue longuement ici Investissement immobilier locatif : quel taux d’endettement ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 16/02/2015 14h04 → Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ? (endettement, stratégie)

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DDtee a écrit :

ne sur-vendez pas le rendement à votre banquier si vous voulez qu’il vous accompagne dans de futurs investissements

Ok compris!

toudoucement a écrit :

Pour schématiser si vous êtes bloqué à 100 000€ avec un cash flow négatif sur 15 ans mais que vous pouvez emprunter 500 000 sur 25 ans avec un cash flow positif,vous capitaliserez plus vite dans la seconde stratégie(toute chose égale par ailleur.Le banquier préférant vous voir rembourser le plus vite possible pour limiter son exposition le plus rapidement possible)

toudoucement a écrit :

Au delà des 33% il faut tenir compte de l’épargne disponible permettant de faire face aux aléas,de l’historique des précédents(et de la proportion déjà remboursée) investissements et de la capacité de l’investisseur à les gérer  et du reste à vivre.

Bref,quand on a peu d’épargne et des revenus modestes,il faut prouver son serieux en permanence.

Ok j’ai tendance à penser qu’il vaudrait mieux investir "gros" dès le départ sur LT pour un CF positif (avec une marge confortable), constituer une épargne grâce à la trésorerie générée pour mieux convaincre pour un prochain investissement plus petit, plutôt que le contraire.

DDtee a écrit :

La question du taux d’endettement à été débattue longuement ici [url=http://www.devenir-rentier.fr/t3730

]Investissement immobilier locatif : quel taux d’endettement ?[/url]
Merci, en relisant c’est plus claire :

Range19 a écrit :

Je me borne à répéter qu’il n’y a pas aujourd’hui de recette miracle, de martingale même si, il y a 25 ans, en n’étant pas très bon on pouvait bâtir un beau patrimoine… sans financer sur 20 ans. Pourquoi ? Parce que sur le LT l’environnement change fortement (et vous aussi changerez).

Donc pas de stratégie miracle.

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