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#1 27/09/2014 00h51 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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Bonjour,

Je voudrais avoir votre avis sur un type d’investissement que je ne connaissais pas. Il s’agit de poser un studio modulaire dans son jardin afin de le louer (exemple : greenkub). L’architecture a l’air assez basique mais n’est ce pas une solution intéressante ?

Il semble par ailleurs possible de prendre le régime LMNP pour les louer en meublés.

Merci de vos avis.

Mots-clés : aménagements modulaires

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#2 27/09/2014 10h50 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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Quand ce type de concept est sorti en France, il y a quelques années, je me souviens avoir étudié la chose… la rentabilité n’ était vraiment pas intéressante, avez vous quelques données ?
De plus avoir un locataire dans le jardin, question de proximité, même si le jardin est grand, je trouve ça pas terrible…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 27/09/2014 11h29 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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Je viens de lire un article du figaro sur greenkub qui date un peu:

Prix d’achat:
30k € (1666€/m²) en non meublé
39k € (2166€/m²) en meublé.
Est-ce que c’est cher pour du RT2012 ?

D’après les calculs des professionnels, cette solution pourrait permettre aux propriétaires de «générer un revenu locatif de 400 à 600 euros par mois, selon la région concernée». À Montpellier, par exemple, la cabane pourrait être louée 450 euros, hors charges (environ 50 euros). Si l’installation est financée par un emprunt (dont les mensualités s’élèveraient alors à 320,95 euros par mois sur 180 mois, hors assurance facultative), le loyer net - c’est-à-dire une fois la gestion locative, la garantie des impayés et la provision pour des frais d’entretien défalqués - couvre largement la mensualité. «Dès la première année, l’investissement générerait un résultat net de 758 euros et au bout de 15 ans, en intégrant l’évolution des loyers à ce scénario, un gain de 18.209 euros», avance Alexandre Gioffredy.


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#4 27/09/2014 11h46 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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L’article tout comme la présentation de la société "oublie" un coût important celui des raccordements !
D’autre part, si je comprends bien, la taxe foncière est également oubliée de tous les calculs…

La question est sans doute plus quel est le montant de loyer crédible pour 18 m2 dans une géographie donnée, que celle du coût à proprement parlé.
Y a t-il un marché pour des logements de 18 m2 dans cette géographie ?
L’urbanisme de la ville concernée accepterait-elle un bâtiment moderne dans ce lieu ?

Pour parler coût, 9000€ pour meubler un 18m2 je pense que la chasse aux pigeons est ouverte wink
Pour le construit, je ne suis pas qualifié pour en parler. La question est qu’avez vous dans votre coin pour 30 k€ +K€ raccordements ?


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#5 27/09/2014 12h34 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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Les 9 k€ c’est la différence entre le cube totalement vide, et celui cloisonné avec douche kitchenette, toilette et mobilier, installation Electrique (ils doivent bien marger quand même).

Par contre je me demande bien combien ça peut coûter en raccordement ( Electricité, eau/eau usée et l’éventuel compteur Electrique en plus).

Pour l’urbanisme il précise qu’il n’y a pas besoin de permis mais uniquement d’une déclaration.

Quand je regarde la ville de Montpellier puisqu’ils en parlent dans l’article, où il y a une demande étudiante sur ce type de surface et je me dis que 2k€ pour du neuf contre 2 à 4k€ le m² dans l’ancien c’est pas forcément idiot à première vue. Mais on compare un prix de construction "hors terrain" à un bien construit + foncier.

Et avoir un locataire sur son terrain c’est spéciale, et revendre une maison avec ce type d’extension atypique…


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#6 27/09/2014 14h32 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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Pour le raccordement il faut compter avec la taxe de raccordement municipale (ou agglo) + le coût de l’opérateur réseau type Véolia et consorts (variable à l’éloignement du réseau) + coût de la tranchée (tout aussi variable selon la distance entre l’arrivée du concessionnaire et votre construction). Tous les réseau passent dans la même tranchée.
A titre d’exemple je viens de faire l’étude pour une annexe d’un bien locatif que j’envisage de transformer en locatif cela donne 1,5 + 6 + 3K€

Le compteur électrique n’est pas éventuel mais obligatoire. Il est en France interdit de revendre de l’électricité (monopole EDF).
Donc comptabiliser un branchement nouveau complet et passage du consuel.

Pas de permis de construire ne veut pas dire pas d’autorisation de travaux. Si vous êtes en secteur classé historique par exemple, ce type de bâti sera interdit…

Bien entendu plus le prix du m2 est cher plus ce type de projet est intéressant, l’inverse est vrai aussi.


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#7 27/09/2014 15h49 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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DDtee a écrit :

Quand ce type de concept est sorti en France, il y a quelques années, je me souviens avoir étudié la chose… la rentabilité n’ était vraiment pas intéressante, avez vous quelques données ?
De plus avoir un locataire dans le jardin, question de proximité, même si le jardin est grand, je trouve ça pas terrible…

En fait je pense à un studio d’appoint pour un parent âgé qui n’est plus nécessairement autonome ou une location saisonnière pour les personnes se situant dans une recherchée ou un logement étudiant. Cela suppose que le jardin soit aménagé de manière à ce que chacun puisse conserver son intimité.

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#8 27/09/2014 15h54 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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Nek a écrit :

Les 9 k€ c’est la différence entre le cube totalement vide, et celui cloisonné avec douche kitchenette, toilette et mobilier, installation Electrique (ils doivent bien marger quand même).

Par contre je me demande bien combien ça peut coûter en raccordement ( Electricité, eau/eau usée et l’éventuel compteur Electrique en plus).

Pour l’urbanisme il précise qu’il n’y a pas besoin de permis mais uniquement d’une déclaration.

Quand je regarde la ville de Montpellier puisqu’ils en parlent dans l’article, où il y a une demande étudiante sur ce type de surface et je me dis que 2k€ pour du neuf contre 2 à 4k€ le m² dans l’ancien c’est pas forcément idiot à première vue. Mais on compare un prix de construction "hors terrain" à un bien construit + foncier.

Et avoir un locataire sur son terrain c’est spéciale, et revendre une maison avec ce type d’extension atypique…

Greenkub prend en charge jusqu’à 2500 Euros pour les raccordements.
Il n’y a pas nécessité d’installer un autre compteur car vu la surface, une prise en charge via les charges suffit.

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#9 27/09/2014 16h01 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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DDtee a écrit :

Pour le raccordement il faut compter avec la taxe de raccordement municipale (ou agglo) + le coût de l’opérateur réseau type Véolia et consorts (variable à l’éloignement du réseau) + coût de la tranchée (tout aussi variable selon la distance entre l’arrivée du concessionnaire et votre construction). Tous les réseau passent dans la même tranchée.
A titre d’exemple je viens de faire l’étude pour une annexe d’un bien locatif que j’envisage de transformer en locatif cela donne 1,5 + 6 + 3K€

Le compteur électrique n’est pas éventuel mais obligatoire. Il est en France interdit de revendre de l’électricité (monopole EDF).
Donc comptabiliser un branchement nouveau complet et passage du consuel.

Pas de permis de construire ne veut pas dire pas d’autorisation de travaux. Si vous êtes en secteur classé historique par exemple, ce type de bâti sera interdit…

Bien entendu plus le prix du m2 est cher plus ce type de projet est intéressant, l’inverse est vrai aussi.

L’estimation que vous faite avec laquelle je suis en phase s’appuie sur l’installation de nouveaux compteurs. Ce n’est pas nécessaire dans ce cas de figure y/c pour ERDF. On installe un tableau divisionnaire sur une annexe séparée d’un logement principal.

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#10 27/09/2014 19h42 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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velo a écrit :

L’estimation que vous faite avec laquelle je suis en phase s’appuie sur l’installation de nouveaux compteurs. Ce n’est pas nécessaire dans ce cas de figure y/c pour ERDF. On installe un tableau divisionnaire sur une annexe séparée d’un logement principal.

L’installation de compteur divisionnaire est possible mais ne servirait à rien puisque la re-facturation  d’électricité est prohibé (sauf si vous voulez contourner la loi).
Sans compteur EDF vous pouvez bien entendu loger un parent dépendant, mais pour un étudiant comme dans votre exemple cela reviendrait à le laisser se chauffer, s’éclairer… sans pouvoir lui facturer comme charge.
Pour la location touristique la semaine est louée "toutes charges incluses" donc effectivement pas d’autre contrainte que celle de ne pas pouvoir déduire de vos charges d’exploitation les dépenses d’électricité.


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#11 27/09/2014 20h03 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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Nous sommes bien en phase que la refacturation EDF est prohibé même si elle est … gratuite !

Attention, je parlais d’un tableau divisionnaire et non d’un compteur divisionnaire. Un tableau divisionnaire est un tableau annexe protégé par un disjoncteur dédié. Rien à voir avec un compteur.

Mais dans le cas d’un meublé, et en utilisant des charges forfaitaires, même si les textes ne sont pas explicites, il est possible de ne conserver qu’un seul compteur.

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#12 27/09/2014 22h46 → Location d'aménagements modulaires : louer un studio modulaire dans son jardin ? (aménagements modulaires)

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ça doit être comme louer une chambre chez l’habitant d’un point de vue des charges.

celà dit,ça me semble cher au m².L’avantage est d’avoir un produit clé en main,mais je pense qu’on peut faire à moins cher.

avoir un locataire dans le jardin du lundi soir au vendredi matin en periode scolaire ne doit pas être trop genant et ça peut permettre d’avoir un logement d’appoint pour les amis et la famille en été


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