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#1 16/02/2015 17h29 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

Membre
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Bonjour,

J’aimerais vous soumettre une question qui me taraude.

J’ai acheté un studio sur Paris en 2009 et aujourd’hui je voudrais acheter plus grand mais je ne sais pas objectivement si je dois vendre pour récupérer de l’apport pour mon futur achat ou louer pour investir sur le long terme, voici les chiffres:

Studio parisien acquis pour 145000€ (frais de notaire inclus)

prêt immo sur 25 ans (19 ans aujourd’hui): 758€ /mois

si location:

montant du loyer: 790€ /mois

Vente:

Bien si vendu cette année environ: 175000€

Cout fixe:
charge copro: 2150€ /an
impôt foncier: 510€ /an
impôt sur revenus locatifs: 2160€

Je suis un peu perdu dans mes calculs de rentabilité (3.5% env selon mes calculs)mais j’aimerais vraiment savoir si cela vaut le cout de le garder ou pas.

Merci beaucoup pour votre aide.

James

Mots-clés : vendre louer appartement

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#2 17/02/2015 01h18 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

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Bonjour,

Il manque pas mal d’éléments (notamment votre présentation) mais dans ce genre de situation le plus rentable est très souvent d’empocher votre PV defiscalisée (résidence principale) plutôt que louer pour un rendement net qui sera à priori proche d’un livret A (les soucis de la gestion locative en plus).

Dernière modification par Geronimo (17/02/2015 01h23)

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#3 17/02/2015 01h23 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

Modérateur
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Faible rentabilité locative + possibilité d’encaisser la plus-value net d’impôts (ce ne sera plus le cas si vous mettez en location) => sans doute mieux de vendre, pour investir dans un bien avec un meilleur rendement, ou pour placer ailleurs.

Rentabilité = (790*12 - 2150 -510 -2160)/175000 = 2.66%
   … mais les 2150€/an de charge sont étrange : est-ce bien seulement les charges non-récupérable (que le locataire ne paie pas en plus des 790€/mois) ? 
   … et les 2160€ d’impôts sur le revenu foncier (IR + Prélèvements sociaux je suppose) vont augmenter d’année en année (au fur et à mesure qu’il y aura moins d’intérêts d’emprunt déductible comme charge), et me semblent aussi très/trop élevés.

En louant, vous renoncez à l’exonération sur les 30 000€ de plus-value (enfin la plus-value fiscalisée sera plus faible, car après 5 ans vous pouvez retirer qqs % du prix d’achat forfaitairement pour "travaux", même si vous n’en avez pas faits), et il vous faudrait calculer ce que ceci représente par année (par exemple en l’amortissant sur 10 ans), et le retirer de vos loyers pour le calcul du réel rendement.


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#4 18/02/2015 15h34 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

Membre
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Bonjour,

Tout d’abord merci pour votre réponse. (je tacherai de me présenter dans la rubrique appropriée)

Petite précision l’appartement est déjà loué pour 1an.

Concernant les charges ce sont bien les charges qui m’incombe toutefois je ne connais pas encore la part récupérable mais le loyer intègre déjà les charges.

Pour les impots sur les revenus locatifs c’est le montant que je devrai payer incluant les prélèvements sociaux:

calcul:
790x12=9480
9480x50%(abattement) = 4740
4740x30%(tranche imposition) = 1422

c’est là où effectivement j’ai intégré les prélèvements sociaux qui du coup portent sur l’ensemble de mon impot sur les revenus:

1422+735=2157€

Voila, sinon dans le cas où je le conserve j’ai la possibilité de renegocier mon pret et tabler sur un taux hors assurance de 2.3% ce qui réduirait le cout du credit (env 720€/mois).

En tout etat de cause le rendement n’est pas extraordinaire, mais je me dit que cela ira en s’améliorant au fur et mesure que le pret diminuera.

A contrario, le plus value ne sera toujours pas dans ma poche pour un éventuel rachat immo.

roll

Merci.

James

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#5 18/02/2015 16h45 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

Modérateur
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Vous avez pris l’option du micro foncier ?  (si oui : l’abattement est de 30%, et non 50%).
Ou alors vous louez en meublé (régime LMNP) et l’abattement est bien de 50%…..

Dans tous les cas, le régime réel est probablement plus avantageux.

… et il est impossible de vous faire des suggestions pertinentes sans que vous ne fournissiez la TOTALITÉ des paramètres (c’est bien pour cela qu’il faut vous présenter, avant de poser une question).


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#6 18/02/2015 17h18 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

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"790x12=9480"

De plus, si la location n’est pas en meublé, ce calcul est faux : la part "provision pour charges" n’entre pas dans les revenus fonciers taxables.

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#7 18/02/2015 17h29 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

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Bonjour,

Ah bon, je lis partout que c’est 50% sinon c’est bien une location meublée.
Oui désolé je suis en cours de rédaction.

Merci.
James

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#8 18/02/2015 17h44 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

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Donc en meublé, au réel, vous auriez :
+ 9480
-  2150
-    510
-  2160
-  4200  (intérêts estimés sur la base de 350 euros par mois, donc à rectifier avec la réalité)
-  3000  (amortissement comptable au doigt mouillé, 2% environ de la valeur hors foncier du bien)
= 0 euros imposables + une réserve d’amortissement à reporter sans fin.

Je n’ai pas compté l’amortissement des meubles, les dépenses annexes imputables, etc, etc.

C’est un résumé très très très rapide, qu’il faut affiner avec des données précises, mais je pense que ca vous donne une idée.

Pour la vente, la PV est taxable d’office puisque le bien est loué.

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#9 18/02/2015 18h47 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

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Donc vous dites que si je déclare mes revenus locatifs au réel je ne serai pas imposable?

Merci.

Ted

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#10 18/02/2015 19h02 → Louer ou vendre mon studio parisien pour l'achat d'un bien plus grand ? (vendre louer appartement)

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Compte tenu des montants imputables, d’une estimation des intérêts du prêt (qui sont déductibles en réel) et de l’amortissement comptable possible en meublé et au réel … il semblerait que oui.

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