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#1 23/11/2014 03h13 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

Je suis entrain de franchir le pas sur mon premier investissement locatif.
Mon premier bien (achat revente) et en cours de compromis et je viens de faire une offre pour un nouveau bien , à louer cette fois ci.

Comme déjà évoqué sur ce forum je suis convaincu par le principe de la colocation, et c’est le moment de l’éprouver.
D’ailleurs si la vente se conclut, je ferai un poste complet détaillant l’opération à chaque étape du projet.

Je me positionne donc sur une maison de 112m² habitable, avec possibilité d’aménager les combles et le garage pour frôler les 200m². Dans cette hypothèse le budget complet serait à la louche de 350 000 euros (achat + fn + réno), avec 9 chambres louées 480 euros.

Sachant que si les permis de construire n’étaient pas accepté, la maison à déjà 6 chambre, et un 7ème serait facilement aménageable dans le garage sans éveiller les soupçons. dans ce cas là le revenu locatif serait moins important (480x7), mais moins de travaux donc crédit moins élevé.

Evidemment vu l’ampleur du projet, je me pose pas mal de questions, mais principalement:

Aujourd’hui le chauffage est électrique, j’ai peur qu’une maison des années 80, de presque 200m² et chauffé à l’électricité soit un gouffre financier.

Pensez vous que l’investissement dans un autre système de chauffage (chaudière gaz, pompe à chaleur) soit viable en terme d’investissement et de gain financier?

Je précise que les 480 euros  sera le montant d’un loyer incluant les charges sous formes de forfait.
le forfait prévu serait de 80 euros, incluant:

Eau, chauffage, électricité, assurance habitation, internet.

Je précise également que pour rester dans un budget travaux raisonnable, je ne compte pas isoler les murs extérieurs ni changer les fenêtres (double vitrage ancien) pour le moment.
Je vais faire les devis mais je ne pense pas que cela puisse rentrer dans le budget.

Au plaisir d’échanger.

Willy

Mots-clés : chauffage économie

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#2 23/11/2014 05h46 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

Membre
Réputation :   313 

Pour un premier investissement locatif , vous allez être servi en gouffre financier.

Mettre un forfait de 80 € pour les charges est totalement déraisonnable.

1°) Interdiction de revendre électricité sauf en location saisonnière.
2°) Consommation moyenne d’eau mensuelle 3 M2
3°) Assurance de la maison obligatoire pour protéger votre bien ( murs , toiture , destruction ) , cette   
       assurance est différente de l’assurance du locataire qui couvre les problèmes de dégâts des eaux par
       exemple.
4°) Internet vous proposez un service donc vous allez devoir assurer un continuité de ce service en cas de problème de connexion il sera nécessaire de rembourser les locataires sur la base de combien ?

Au minium vous devez mettre des compteurs divisionnaires et facturer à la consommation sinon je peux vous assurez que vous allez payer des factures impressionnantes.

J’ai eu le cas une fois d’un locataire dans une studine qui était habitué au forfait eau et qui consommait 400 L / jour en moyenne soit  12 M2 / mois.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 23/11/2014 15h23 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour Philippe,

merci pour votre réponse rapide.

point 1:
Il me semble, après avoir parcouru de nombreux posts à ce sujet, qu’avec le lmnp au réel,  un forfait de charges non régularisable pouvait être appliqué. et que dans ce cas ce n’était pas apparenté à de la revente d’électricité. c’est un loyer tout compris.
Le sous compteur en cas de division d’une maison en 7 studios oui, mais je ne vois pas comment procéder dans le cas d’une maison de 7 chambres avec plus de 80m² d’espaces communs, représenté principalement par le salon cuisine, 3 salles de bains 4 wc et les couloirs. Puisque nous ne sommes pas dans le cas d’un immeuble de rapport, il n’y a qu’un seul lot, et qu’un seul abonnement.

point 2:
Merci, après rapide recherche Google, le prix moyen du mètre cube d’eau dans ma ville serait de 3,50 euros.
Je vais rechercher le montant fixe lié à "l’accès à l’eau".

Pour 9 personnes, nous serions à 27 m3, En admettant être dans un extrême comme celui indiqué dans votre exemple, nous multiplions par 4 la consommation pour passer à 108m3. Sachant que sur le nombre, les plus raisonnables rééquilibreraient la balance.

Bref dans le pire des cas, que je pense peu plausible, 330 euros d’eau par mois. je m’attends plus à du 200 euros par mois.

point 3:
L’assurance PNO, je n’ai pas encore estimé le montant. et elle ne rentre pas dans le cadre du forfait de charge puisqu’elle me concerne directement.
Concernant l’assurance habitation des locataires c’est moi qui la souscrirait pour l’ensemble du bien, elle serait incluse dans les 80 euros de forfait mensuelle.
La loi alur le permet.
En cas d’incident, cela permet d’avoir une seule assurance et d’éviter plus facilement les litiges.

point 4:
Peut être, je ne sais pas pour être honnête, c’est un peu comme si lorsque ma box ne marche pas pendant une semaine je demandais une remise à free.
Certains consommateurs le font peut être, mais ça ne doit pas être une majorité.

Au final en prenant en compte vos remarques.

Avec 80 euros de forfait de charges x9, soit 720 euros par mois, je dois couvrir au maximum :

350 euros d’eau (estimation haute, du moins je l’espère)
45 euros de forfait internet. sans option téléphone pour éviter le hors forfait (appel sur portable à l’étranger).
l’assurance habitation de mes locataires. Je n’ai pas encore d’estimation, pour l’exemple prenons 60 euros.
Le chauffage (compris dans l’électricité si je garde l’installation actuelle)
l’électricité.
TEOM, que je ne sais pas évaluer pour le moment.

Donc il me reste 265 euros pour payer le chauffage , l’électricité, et la TEOM.

D’où ma question, vaut il mieux investir d’entrée dans une chaudière gaz, voir pompe à chaleur.
Et avec l’une ou l’autre de ses sources de chaleur suis je dans les clous avec mes 265 euros restants?
Au vu de ses explication les 80 euros de forfait de charges vous semblent ils toujours déraisonnables

Je comprends votre affirmation de gouffre financier représenté par la maison, mais au niveau investissement, j’ai l’impression de pouvoir m’en sortir. Ce n’est pas un investissement en bon père de famille et je m’attends plus à gérer cela comme un business, une activité parallèle.

J’emprunte 350 000 euros sur 25 ans, sans apport, avec garantie saccef. Dossier accepté plus facilement en échange d’un placement de 100 000 euros sur assurance vie (mais sans nantissement).
Échéance de 1635,23 euros.
Je compte financer 10 000 euros de meubles en cash. pour augmenter le standing, et resté sur des loyers élevés.

Ces 1635 euros + charges seront couverts par 9 loyers à 480 euros. soit 4320 euros.
Les premiers années je bénéficierai de déduction suite à travaux.

Si les 9 chambres ne se louent pas, avec 5 chambres, je devrai être proche de l’équilibre. Peut être que je devrai me résoudre à transformer les combles en studio. mais ce n’est vraiment pas le plan idéal.

Je vous remercie pour le temps accordé, et espère m’être expliqué de façon claire.

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#4 23/11/2014 15h40 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

Membre
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Bonjour,

Après m’être penché sur le sujet dernièrement, je pense que avant de penser chauffage, il faut regarder l’isolation existante.
Simple ou double vitrage, comment sont isolés vos murs ou vos plafonds? le chauffage existant ?

A savoir que la première cause de perdition de chaleur est la toiture suivit des fenêtres et des murs.

Pour votre maison, à votre place , je referai une bonne isolation et par la suite je mettrai de bon radiateur électrique ( il existe de nombreux types de chauffages.. convection, inertie ect… ) l’inertie sèche est un type de chauffage que j’affectionne pour la qualité prix rendement thermique.

cordialement

Dernière modification par cricri77700 (23/11/2014 15h42)


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#5 23/11/2014 16h17 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Bonjour cricri,

Les devis vont arrivés, un premier jet grossier, puis une fois la vente validée, je creuserai.

Pour l’isolation par l’intérieur je perdrai trop de place.
Alors à voir pour l’extérieur, le coût d’un bardage ou peut être une autre solution que je ne connais pas aujourd’hui.
Les fenêtres sont en double vitrage, ce n’est pas les dernières générations, mais je vais avoir l’avis d’un ami bossant dans un grand groupe de fenêtre.
Concernant le toit, il est clairement mal isolé aujourd’hui, mais comme je prévois d’aménager les combles, ceci devrait être parfaitement corrigé.
Le chauffage actuel est composé de "grille pains".
Les murs extérieurs sont en moellons, il sont doublés par du placo, et une fines isolation de 50mm.

Pour l’instant je ne suis pas capable d’estimé la ratio entre l’investissement en isolation et système de chauffage, et la baisse de mes factures.

Oui, si je reste au chauffage électrique je pense que j’ai plutôt intérêt à m’orienter vers un fluide caloporteur.

Reste le problème de l’eau chaude, aujourd’hui un ballon de 300l est installé dans le garage.
Il faut que j’estime combien de litres seraient nécessaire pour 9 personnes.
Peut être que c’est ce qui m’obligera finalement à passer sur un autre système.

Qu’en pensez vous au vu de ces éléments?
Willy

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#6 23/11/2014 16h31 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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les fenêtres en double vitrage sont en 4/16/4 ?
Concernant le toit il faut mettre de la laine de verre 260 sous toiture minimum pour une bonne isolation . Les combles sont accessibles? Après si vous refaite entièrement la toiture il existe d’autre moyen.

Les murs extérieurs sont déjà isolé avec 50mm c’est déjà ça.

Sur chaque investissement locatif que je me renseigne, je fais de l’isolation une priorité car c’est un facteur qui fait fuir les locataires … Ceux qui ont beaucoup plus d’expérience que moi vont vous le confirmer.

Mais la vous pensez faire une colocation avec 9 personnes, donc la facture du chauffage divisé par 9, à votre place, je referais surtout la toiture et penserai à des bon radiateurs.
Il y a selon moi le minimum, construction des années 80 avec double vitrage, refaites surtout bien la toiture avec l’isolation qui va avec car c’est environs 30 /40 % de la perdition de chaleurs.

Pour le ballon d’eau chaude, 300 l est peu pour 9 personne c’est sur . Il existe des ballons de stockage il me semble jusqu’à 2000 l environs. La marque atlantic le fait.


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#7 23/11/2014 16h33 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Quelques éléments de réponses tirés de mon expérience perso (coloc de 6 chambres notamment):

- Ce n’est pas parce que c’est une coloc ou un type de location qui s’en rapproche que vous pourrez louer plus cher : 480€/mois pour une chambre, ça semble cher, à moins que ce soit les prix couramment pratiqués dans la ville/zone où vous voulez investir.

- Il faut effectivement compter environ 3mètres cubes par mois et par personne en moyenne. Pour vous donner un ordre d’idée, la facture moyenne en France pour une famille de 4 personnes (2 adultes+2 enfants) est de 400€/an pour 120mcubes. Après les prix vont du simple au triple en fonction de la ville (même si avec 3,5€/mcube vous êtes dans la fourchette haute).

- Assurance PNO obligatoire, pas très cher, compter entre 200€ et 300€/an max à mon avis.

- Comme ce que vous dit Philippe : Ne prenez pas internet vous même !! C’est une usine à problème pour pas un rond. Vos locataires vous appelleront tout le temps et certains vous demanderont des réductions à la moindre coupure, c’est évident. Oui vous pourriez demander une remise à free quand votre box ne fonctionnent pas … si vos conditions générales ne prévoyaient pas justement qu’en cas de coupures inférieures à 10 jours (une éternité aujourd’hui), il n’y a aucune poursuite possible … clause que vous n’aurez pas dans votre bail (clause abusive à priori). Je ne gère pas les abonnements téléphonie pour mes colocs et ça ne les empêche pas de m’appeler quand il y a un soucis pour que je trouve une solution. Sans compter que c’est le titulaire de la ligne qui est pénalement responsable de ce qui s’y passe (téléchargement, pédophilie, etc…) même s’il parait assez facile de démontrer qu’au final, ce n’est pas vous mais vos colocs. Mais pourquoi tenter le diable : sur 9 colocs, vous en aurez statistiquement un qui fera des choses plus ou moins légales …

- TEOM : demandez la dernière taxe foncière et vous saurez, ce n’est vraiment pas élevé quand vous la divisez par 12 puis par 9 ! Par contre vous aurez peut être besoin d’un deuxième bac ou d’un plus gros et votre TEOM pourrait augmenter; mais ça reste marginal.

- Conseil déjà donné : isolez plutôt que de changer le mode de chauffage ! D’une part ça sera un gouffre financier (même si vous le répercuterez sur les coloc) et surtout le confort ne sera pas au RDV. Si ça en devient gênant pour les locataires, ils partiront les uns après les autres. Au pire faites le minimum : isoler le toit, ça ne coute rien et on sent la différence tout de suite.

- Eau chaude : Aujourd’hui, vous devez avoir un (ou des) chauffe eau. Prévoyez en suffisamment ! Si jamais un coloc ne peut pas prendre sa douche chaude parce qu’il n’y en a plus : c’est une source de problèmes et de tensions. Pour 9, je partirais sur 3 chauffes eau (ou 2 gros). Si jamais vous passez à une chaudière gaz à la demande, vous n’aurez pas le souci, encore faut il qu’elle puisse assurer pour 2 douches en même temps + tirage d’eau chaude à la cuisine. Pareil pensez à l’électricité, 3 chauffe eau qui tirent en même temps, ça commence à compter.

- Si vous passez au gaz à la place de l’électrique, lorsque la chaudière aura des soucis (ce qui arrivera car elle sera bien utilisée à 9), vous aurez 9 colocs sur le dos car ils n’auront plus ni eau chaude ni chauffage, il faudra intervenir en urgence. Si c’est de l’électrique, si une chauffe eau lâche, il vous en reste 2 le temps de réparer et il reste du chauffage. Pareil pour un chauffage qui lâche (rare quand même), ça n’impacte pas les autres.

- comptez 3 salle de bains. Ou plutôt 2 salle d’eau (avec douche, moins d’eau et moins d ’énergie pour l’eau chaude) et 1 avec baignoire (certains colocs, souvent des filles, veulent absolument leur bain). Pareil, 2 toilettes … et séparées des salles de bains.

- Prévoyez un gros turn-over sur votre coloc : elle sera trop grande pour qu’il y ait un sentiment d’appartenance et il est probable qu’une part non négligeable prenne plus la maison pour un hôtel que pour une coloc.

- Autre revers d’une si grosse coloc : vous aurez bien du mal à ce que les parties communes soient entretenues : à 9, c’est tellement facile de passer à travers! Rien de grave, mais prenez en compte que vous aurez des réparations fréquentes et que vous n’aurez aucun responsable puisque "c’est pas moi, c’est l’autre". La possibilité de prendre vous même une femme de ménage pour les salle de bain/cuisine/pièces communes peut s’envisager et se calculer. quelques heures par semaine à facturer dans les charges. A vous de voir, ça peut éviter des dégradations, de tensions mais peser un peu sur la rentabilité.

Votre projet semble très rentable (si vous estimations de loyers entre autres sont justes).
Personnellement, je ferai au départ une isolation correcte et surtout je couperais en 2 colocs de 4 et 5 chambres à la place d’une seule de 9. Après il faut que ce soit possible en terme de point d’eau, de pièces de vie, de cuisine, d’entrées, etc…

Exemple perso : je facture entre 55 et 60€ par coloc/mois pour les charges et je m’y retrouve. Par contre contrairement à vos prévisions : les logements sont correctement isolés, je ne paye pas internet et l’assurance habitation des coloc. Mais j’ai des entretiens de chaudière et de clim.

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#8 23/11/2014 17h28 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Il y a quand même quelquechose d’antinomique dans votre positionnement?

faire du haut de gamme à 9 locataires ? ca me parait ubuesque a ce niveau de locataire l"intimité et la qualité de vie est dégradé significativement et qu’aucune demeure aussi haut de gamme soit elle vient compenser la dégradation de la qualité de vie. si ce n’est en zone tendue ?

dans quelle ville se situe l’investissement?

bien faire attention à la réalité du marché locatif et la positionnement de son bien, les seuls mega coloc que j’ai vu sont des colos de babacool bien en dessous des 480euros par moi environ 300 max mais cela se passe plutôt bien tant au niveau de la dégradation que de la vacances.

soyez prudent

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#9 23/11/2014 17h55 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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c’est sur qu’une colocation à 9 … ou même à 5 , faut pas se raté.

christophe


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#10 23/11/2014 18h04 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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zalem63 a écrit :

Il y a quand même quelquechose d’antinomique dans votre positionnement?
faire du haut de gamme à 9 locataires ? ca me parait ubuesque a ce niveau de locataire l"intimité et la qualité de vie est dégradé significativement et qu’aucune demeure aussi haut de gamme soit elle vient compenser la dégradation de la qualité de vie. si ce n’est en zone tendue ?

Je ne suis pas d’accord, on peut tout à fait faire des colocs haut de gamme à 4, 5 ou 6 colocs.
Par contre il faut être cohérent, pas 1 seule salle de bain pour 5, pas de chambre de 10m², pas de cuisine vieille de 20 ans et pas d’isolation des années 70 (tant pour la chaleur que pour le bruit).

La coloc est un mode de vie et des personnes peuvent vouloir vivre en coloc pour ce que ça amène sans vouloir rechigner sur la qualité de leur logement.

Par contre comme déjà dit, l’investissement est conséquent et c’est quasiment un marché de niche; après si on est le seul à le proposer … pourquoi pas

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#11 23/11/2014 18h24 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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certes mais il faut vraiment avoir le bien qui sy prete et plus il y a de monde et plus le facteur emmerde est exponentiel. vous multipliez les risques humains pour un gain in fine qui ne vaut pas le risque si on intégre les dégradations. c’est quand même une approche hyper théorique.

j’en reviens  à la proposition de 480 euros pour 9 personnes ca me semble illusoire d’atteindre un rendement de 15% brut sur ce bien mais encore une fois je suis curieux de connaitre la ville;

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#12 23/11/2014 18h53 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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merci à tous pour vos intervention.
Je vais prendre le temps de relire, approfondir et recouper avec de nombreux devis.

Pour la principale question, le montant du loyer:

Ici, un appartement non rénover depuis 30 ans, dans son jus, va se louer 300 à 350 euros toutes charges comprises, on peut constater de 4 à 6 locataires.

Un appartement refait au gout du jour avec plusieurs salle de bains, cuisine équipée, lave linge sèche linge, frigo Américian etc va se louer 450 euros par locataire.

Pour une maison, les prix pratiqués varient de 400 à 495 euros. il est vrai qu’on trouve aussi des maisons dans leur jus à 300-350 euros.

Les prix dont je parle sont ceux pratiqués sur le bon coin, même si l’on trouve aussi des colocs à 250 euros Hors Charges, mais dans ce cas c’est un peu différent , c’est un bien loué par plusieurs personnes se connaissant, choisissant un bien non proposé en coloc à la base, non meublé. Les locataires se débrouillent entre eux pour les charges.

De mon côté, j’ai 2 relations placés sur ce secteur depuis quelques années, je peux vous confirmer que ça marche.
Concernant la ville je vous l’enverrai en MP, mais le bien en lui même est situé en ville, à quelques minutes à pied du centre historique et des bars.
A quelques minutes également de la fac, même si je ne vise pas forcément de l’étudiant.

En termes de standing, je vous rejoins sur le fait que cela peut paraître antinomique.

Mais avec un jardin, une terrasse, 3 salle de bains, plusieurs WC, un salon de 50m², le tout "marketisé" par une très belle déco, et le relationnel sur la ville, je reste confiant.
Bien sur , ça sera plus compliqué à géré qu’un T1.

Enfin je suis en phase d’étude, je vais acheter quoi qu’il en soit, car même avec le minimum de réno, je pourrai avoir 7 locataire, moins de rendement mais plus de pérennité.

Aménager les combles, fera théoriquement grimper ma rentabilité, mais aussi les complications. je le conçois.

Je reste à l’écoute de vos remarques.

Si le projet se concrétise (mon premier bien est sous compromis), je m’efforcerai de revenir vers vous pour vous informer des décisions prises, de l’avancée des travaux, et des déboires rencontrés.

@+

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#13 23/11/2014 19h05 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Réputation :   13 

J’ai pris bonne note de vos remarques.
Pour les fenêtre je dois avouer que je n’ai pas cet élément, mais je peux vous confirmer qu’on est en double vitrage, je dois retourner voir ces choses là en détail.
Néanmoins si elles sont à changer, j’ai les contacts pour bien m’en sortir.

Si je dois résumer, selon vous (Cricri et Erwan)  j’isole le toit au maximum, je ne pars pas sur une isolation extérieur, me contentant de l’isolation intérieur en 50mm.
Je garde l’électricité mais remplace les grilles pains, et renforce le dispositif d’eau chaude.
Ca me paraît un bon compromis. Je vais creuser.
Merci.

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#14 23/11/2014 20h08 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Honnêtement quand je lis les aberrations sur :

- Le chauffage
- Un ballon de 300 L d’eau chaude pour 9.
- Les incertitudes sur l’isolation par le toit, l’extérieur, l’intérieur
- La stratégie centrée sur la colocation (9personnes minimum dans la coloc !!!) avec je cite " je ne vise pas les étudiants"
- Les calculs fantaisistes sur la consommation d’eau et la répartition des charges
- Et le montant investi

Je ne peux que vous dire de vous poser cinq secondes et de bien réfléchir à nouveau à votre projet.

Une réponse néanmoins à l’une de vos questions :

- Grille pain ou pas, une maison mal isolée sera un gouffre financier, gaz ou pas gaz.

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#15 23/11/2014 22h43 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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willy a écrit :

J’ai pris bonne note de vos remarques.
Si je dois résumer, selon vous (Cricri et Erwan)  j’isole le toit au maximum, je ne pars pas sur une isolation extérieur, me contentant de l’isolation intérieur en 50mm.

50mm d’isolation intérieur, c’est en plus de celle existante ?
Si oui quelle est elle ?
Si non, c’est très nettement insuffisant.

Le projet est conséquent et vous semblez vouloir faire des investissements à minima dans le logement, de plus je doute que vous puissiez penser à tout si c’est votre 1er projet immo (surtout en coloc). Un conseil, entourez vous sérieusement de personnes compétentes ou partez plutôt sur un plus petit projet de coloc à 3 pour vous faire la main. Comme déjà dit, se "louper" sur un petit projet plombe moins que sur un gros…

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#16 23/11/2014 22h51 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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zalem63 a écrit :

certes mais il faut vraiment avoir le bien qui sy prete et plus il y a de monde et plus le facteur emmerde est exponentiel. vous multipliez les risques humains pour un gain in fine qui ne vaut pas le risque si on intégre les dégradations. c’est quand même une approche hyper théorique.

Évidemment que le bien doit s’y prêter, c’est une des très nombreuses conditions d’investissement.
Ce n’est pas une approche théorique, il y a des dizaines de milliers de personnes qui louent en colocs en France.

Après savoir si le jeu en vaut la chandelle, c’est une autre histoire, ça dépend de nombreux facteurs et il faut suivre ça sur le long terme pour comparer le projet de coloc (dégradations, turn-over, mais loyers supérieur de 20% à + de 50% etc …) à celui de location classique.

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#17 23/11/2014 22h58 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Réputation :   72 

Erwan a écrit :

willy a écrit :

J’ai pris bonne note de vos remarques.
Si je dois résumer, selon vous (Cricri et Erwan)  j’isole le toit au maximum, je ne pars pas sur une isolation extérieur, me contentant de l’isolation intérieur en 50mm.

50mm d’isolation intérieur, c’est en plus de celle existante ?
Si oui quelle est elle ?
Si non, c’est très nettement insuffisant.

Le projet est conséquent et vous semblez vouloir faire des investissements à minima dans le logement, de plus je doute que vous puissiez penser à tout si c’est votre 1er projet immo (surtout en coloc). Un conseil, entourez vous sérieusement de personnes compétentes ou partez plutôt sur un plus petit projet de coloc à 3 pour vous faire la main. Comme déjà dit, se "louper" sur un petit projet plombe moins que sur un gros…

Je pense que oui si c est une maison des années 80 sa correspond ….
extérieur + 50 intérieur + double vitrage + toiture entièrement isolé ( surtout le plus important)+ chauffage adapté. .. c est pas le top du top mais c est correct à mon sens pour du locatif surtout que la facture sera divisé par le nombre de colocataire.

Dernière modification par cricri77700 (23/11/2014 22h58)


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#18 24/11/2014 15h44 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Je prends le sujet en cours, quelques remarques et questions.

- Les colocations sont à la mode, une demande réelle existe sans aucun doute, mais celle-ci est assez récente, surtout dans une ville de 60khab, comment l’estimez-vous ?
- L’effet de mode semble important, de nombreuses maisons sont invendables avec des critères s’y conformant, ne craignez vous pas qu’il y en ait bientôt trop ?

- Une isolation des années 80’, certainement laine de verre, a considérablement vieillit et ne vaut plus tripette.
Si vous souhaitez mettre 50mmLdV + parpaing (je suis pas sûr d’avoir bien compris), c’est presque chauffer les fenêtres ouvertes… Les murs sont presque aussi important que la toiture Thermographie infrarouge :: Réalisation de thermographie aérienne et terrestre :: LNE
Mieux vaut isoler + radiateurs sérieux (caloporteur/coeur pierre…) que tout changer. Le gaz pour louer en plus c’est pas génial (panne, entretien…)

- L’idée d’investir dans une colocation m’à déjà titillé car a priori rentable (et diversifiant) mais j’avoue être un peu septique sur la responsabilisation des coloc pour les parties communes.
Les locataires me semblent déjà assez souvent peu responsables de leurs actes, à 4 ou 9 il est si facile de se déresponsabiliser… comment ça se passe si le home cinéma disparaît, par exemple ?
@Erwan comment faites vous ?

- Pour exploiter un lot avec consommables fournis (saisonnier/déplacements pro) évidemment qu’il y a surconsommation des flux (et même du mobilier mais ça c’est sans doute la clientèle de "passage" ?) !
A vu de nez, pour l’énergie je dirais de multiplier par 2 minimum les conso par rapport à un usage standard.

- A 9, je craindrais les conflits internes à la colocation et de devoir intervenir sans cesse pour faire le juge de paix, c’est peut-être un a priori ?
Je trouve la gestion bien complexe surtout si c’est une première expérience…

- Vous avez raison le look est essentiel pour monter en gamme, il faut aussi impérativement de grandes chambres ! Si vous voulez vraiment être positionné haut de gamme 10K€ pour meubler 9 chambres + 80m2 de commun ne sera pas suffisant…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 24/11/2014 16h01 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Voici mon point de vue qui n’engage que moi:

Votre projet est mal défini on ne sait pas si vous souhaitez louer à de jeunes actifs ou des étudiants…les prestations ne sont pas les mêmes

Faire de la coloc pour 9 c’est utopique, personne ne louera dans ces conditions

Je vous dis ça car c’est ma petite niche: je ne fais quasiment que des colocs et au-delà de 3 c’est le bazar

Si vous avez un budget achetez des T3 dans une ville étudiante, les colocs à 3 marchent très bien et avec les cautions de parents il n’y a jamais d’impayés

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#20 24/11/2014 16h06 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Je ne vais pas rentrer dans le débat des travaux, qui sont à mon sens à étudier bien en amont du compromis.

En revanche, je soulève la question du ou des baux dans les cas de colocation.
La colocation peut se voir sous deux angles: colocataires solidaires ou non.

Vous êtes vous renseigné sur ces points avec les contraintes de chaque cas ?

Personnellement, j’opterais pour une division (si possible) de la résidence pour faire 2 groupes réduits. Monter un groupe "cohérent" de neuf personnes sera assez compliqué à gérer, et ce, à tous les niveaux (financier, ambiance générale, entente, entretien…)

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#21 24/11/2014 16h08 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Je me suis fait doubler par rollingstone big_smile

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#22 24/11/2014 19h50 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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BorderLine a écrit :

Honnêtement quand je lis les aberrations sur :

- Le chauffage
- Un ballon de 300 L d’eau chaude pour 9.
- Les incertitudes sur l’isolation par le toit, l’extérieur, l’intérieur
- La stratégie centrée sur la colocation (9personnes minimum dans la coloc !!!) avec je cite " je ne vise pas les étudiants"
- Les calculs fantaisistes sur la consommation d’eau et la répartition des charges
- Et le montant investi

Je ne peux que vous dire de vous poser cinq secondes et de bien réfléchir à nouveau à votre projet.

Une réponse néanmoins à l’une de vos questions :

- Grille pain ou pas, une maison mal isolée sera un gouffre financier, gaz ou pas gaz.

Bonjour Borderline,

-Chauffage: ou sont les aberrations? Pour parler d’aberration, il faut des affirmations. Je ne crois pas en avoir faites au niveau du chauffage? je pose plutôt des questions si celles ci vous sembles naïves ou stupides, vous m’en voyez désolé.

-Ballon: Permettez moi de vous dire que vous déformez mes propos. A aucun moment, je n’ai affirmer laissé un seul ballon pour 9. J’ai émis l’idée de passer au gaz ce qui éliminerai le problème d’eau chaude, ou de rester à l’électrique en renforçant le dispositif d’eau chaude. je cite: "Je garde l’électricité mais remplace les grilles pains, et renforce le dispositif d’eau chaude. - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

-Incertitudes, oui je suis au stade du projet ou je me pose toutes les questions , je vous rejoins totalement.

-Stratégie: Je n’ai JAMAIS parler d’un minimum de 9 colocs. Vous déformez une nouvelle fois ou alors je m’exprime mal… je me permets de citer:

"Enfin je suis en phase d’étude, je vais acheter quoi qu’il en soit, car même avec le minimum de réno, je pourrai avoir 7 locataires, moins de rendement mais plus de pérennité. Aménager les combles, fera théoriquement grimper ma rentabilité, mais aussi les complications. je le conçois. - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Puis,

"Si les 9 chambres ne se louent pas, avec 5 chambres, je devrai être proche de l’équilibre. Peut être que je devrai me résoudre à transformer les combles en studio. mais ce n’est vraiment pas le plan idéal. - See more at: Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ?

- je ne vise pas forcément les étudiants, car il n’y a pas que des étudiants qui vivent en coloc, la tranche d’age que j’identifie va de 20 à 27 ans, voir 30. Admettez que tout le monde n’est pas étudiant à 27 ans.

-Calcul fantaisistes , je vous rejoins la dessus. j’avance doucement, je fais appel aux forumeurs, car je n’arrive pas à me faire une idée précise.

-Il est vrai que je me suis un peu précipité, pour l’achat (4 jours, 2 visites). Mais je visites 4à 5 bien par semaines depuis 2 mois, et dans le secteur de cette maison , il n’y a rien en dessous de 400 000 euros.

*J’espère que c’est plus clair.

Merci d’avoir pris le temps de me lire, j’attends maintenant de rencontrer les artisans. De savoir si mon offre est acceptée, et surtout si  l’acheteur de mon premier bien à obtenu son crédit.

bonne soirée

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#23 24/11/2014 21h14 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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DDtee a écrit :

- L’idée d’investir dans une colocation m’à déjà titillé car a priori rentable (et diversifiant) mais j’avoue être un peu septique sur la responsabilisation des coloc pour les parties communes.
Les locataires me semblent déjà assez souvent peu responsables de leurs actes, à 4 ou 9 il est si facile de se déresponsabiliser… comment ça se passe si le home cinéma disparaît, par exemple ?
@Erwan comment faites vous ?

- Et bien je ne cible pas les étudiants mais les jeunes actifs, ça ne fait pas tout, mais disons qu’on est un peu plus mature à 28 ans qu’à 18 ans (+ de 80% de jeunes actifs et le reste sont des étudiants en master ou doctorat).

- Ensuite j’ai un état des lieux et un inventaire très précis pour chaque coloc, une fois qu’il part, on en refait un : classique. Je suis très clair en disant que je ne veux pas savoir à qui la faute, je fais l’état des lieux du sortant, c’est à lui que je garde la caution : point. Je grossis volontairement mon coté non compréhensif sur ce point lors des visites et lors de la signature du bail afin de bien mettre les choses au clair dès le départ. Je leur dis de s’arranger entre eux, qu’ils n’ont plus 4 ans et que je ne veux rien savoir.

- Je suis très difficile sur les personnes que je prends dans mes colocs, je préfère perdre 15 jours de loyer (même si ça ne m’est pas encore arrivé) plutôt que de remplir pour remplir avec n’importe qui. Ça n’assure pas tout et les menteurs/dissimulateurs peuvent tout à fait me berner, mais ça fait un premier tri.

- Je ne prends PERSONNE qui souhaite rentrer en coloc pour des raisons économiques (un plus grand appart pour pas cher) et qui n’a pas l’esprit. Ça pourrit toujours l’ambiance et ce sont très souvent eux qui n’assument pas lorsqu’ils abiment ou cassent des choses dans les parties communes.

- Je reste très proche et très disponible, je leur rappelle souvent que je préfère qu’ils m’appellent pour me dire qu’un truc est cassé pour que je vienne voir l’étendu des dégâts plutôt que d’être mis devant le fait accompli 3 mois plus tard : là plus aucune tolérance.

-  Je suis assez compréhensif, en mettant 6 personnes dans un appart, il y a forcément plus de dégradations et je suis disposé à faire certaines réparations que j’estime "normales" à mes frais de temps en temps. Ça permet de lisser un peu la relation Propriétaire/coloc et à part quelques écarts assez rares, je n’ai pas de débordements de leurs parts.

Maintenant il faut être clair, une coloc a des inconvénients et on peut essayer de les minimiser mais on aura toujours : plus de dégradation, un plus grand turn-over, plus de problèmes avec le voisinage (bruit, passage, copains, soirées), un plus grand suivi, etc…
Après soit on est OK avec ces problèmes pour la contrepartie financière que ça amène, soit pas; mais il faut pas croire qu’on aura la rentabilité de la coloc avec les problèmes d’un T5 classique loué à la même petite famille pendant 5 ans.

Dernière modification par Erwan (24/11/2014 21h15)

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#24 25/11/2014 10h43 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Merci @Erwan pour ce retour très intéressant !

Il y a un point que j’ai pas bien saisi, faites vous un bail individuel ou collectif ?

Si il est individuel pas de possibilité de tenir responsable le locataire qui part des dégâts dans les parties collectives, par contre il peut plus facilement bénéficier des APL ?
Arguments opposés pour le bail collectif, c’est bien cela ?


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#25 25/11/2014 11h43 → Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ? (chauffage économie)

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Des baux individuels car c’est bien plus simple de louer comme ça, ça fait moins peur aux garants (un garant par coloc).
Je pense pouvoir les tenir responsables des dégradations dans les parties communes … mais seulement pour une quotepart.
Bien sur je leur dis le contraire, comme souvent, la peur du gendarme + des personnes assez honnêtes (en général) donnent un résultat correct (même si pas parfait).

Pour les APL, je ne sais pas, étant donné la situation des colocs que je prends (jeunes actifs avec salaire correct), très peu les demande et je ne peux pas comparer puisque ce sont eux qui les touchent directement.

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