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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/01/2015 16h47 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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Bonjour,

Je suis propriétaire d’un terrain agricole d’environ 4,5 ha situé en bordure d’une zone d’activité commerciale dans le Gard. Le terrain et ceux des alentours sont en passe de prolonger la ZAC. C’est assez long mais c’est en cours.
Bien entendu le prix du m2 flambe mais au delà de ça, j’envisage depuis longtemps de proposer ces terrains à la location d’une enseigne nationale ou éventuellement l’édification d’un centre contenant des bureaux à louer. (Le centre d’activité me paraît inefficace car l’achalandage est un peu trop faible pour être vraiment viable)

J’ai quelques questions :

1) Comment démarcher concrètement et correctement les groupes à ce sujet ? Il est très simples de contacter les services clients, sponsoring, centrale d’achat et RH. En revanche, contacter le groupe pour lui proposer une offre de ce type reste assez obscur.

2) Est-ce réellement rentable ? Dans l’éventualité où un groupe installe son enseigne sur ce terrain, j’imagine que l’incidence sur ma fiscalité sera très importante. Je crains notamment de ne pas être en mesure de payer un ISF et autres, avec les loyers, si le prix du terrain devient trop important.

Il y en a d’autres mais je dois dire que ces deux là me préoccupent particulièrement. Mais j’admets volontiers que je ne me pose peut-être pas encore les bonnes questions. Si vous avez des idées et conseils, je suis preneur.

Merci

Mots-clés : location terrain zac

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#2 05/01/2015 17h46 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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1)Faites un courrier au siège. Aller rencontrer les directeurs de magasins aux alentours, des enseignes nationales que vous souhaitez démarcher. A défaut, passez des coup de téléphone.

2)Je vous conseille d’étudier la possibilité de donner un bail à construction.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#3 05/01/2015 17h54 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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Je vous remercie.

1) Téléphoner est strictement inutile. Les paliers de réception bloquent bien avant de joindre qui que ce soit. Ecrire au siège, oui… Mais à qui s’adresser ? A la direction ? A un service particulier ? Mon problème est dans la concrétisation de ce contact. Car je doute fort que la plupart des lettres ne dépassent le service courriers…

Les directeurs de magasin… Effectivement, je vais peut-être devoir commencer par poser les questions aux concernés !

2) C’est effectivement un bail à construction qui est en projet. Mais cela ne règle pas la question de la valeur vénale du terrain et donc de l’incidence fiscale.

Dernière modification par Freyr (05/01/2015 17h55)

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#4 05/01/2015 20h28 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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Suggestion : Identifiez ceux (il y a des spécialistes…) qui savent monter ce type d’opération (en cherchant qui a participé à des opérations similaires dans votre région).


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#5 06/01/2015 16h01 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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Oui je pense que dans ce cas il y a soit des intermédiaires spécialisés, ou bien même ce n’est pas parce que quelqu’un propose un terrain que il va se passer quelque chose (vous seriez d’ailleurs en position faible pour négocier).

Si la zone s’agrandit, les grandes enseignes qui avait certainement repéré cette emplacement (ville) pour ouvrir une enseigne vont chercher un terrain… et donc vous contacter.

Si vous voulez vous manifester, la mairie (qui decide de faire passer le terrain en ZAC) semble le meilleur interlocuteur, car elle sera forcement dans la partie si quelqu’un veut ouvrir une enseigne.

Attention, dans ma ville il parait (je n’étais pas là ) que la mairie a acheter les terrains 2 fois le prix agricole, avant de faire passer en ZAC et les revendre/louer le prix de la ZAC… Légende urbaine? je ne sais pas…

Votre topic m’intéresse en tous cas!

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#6 06/01/2015 17h01 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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Vous pourrez féliciter votre maire, s’il a fait acheter par la mairie "les terrains 2 fois le prix agricole, avant de faire passer en ZAC et revendre/louer le prix de la ZAC"… Il aura très correctement défendu les intérêts de sa commune, donc de l’ensemble de ses administrés.


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#7 06/01/2015 20h12 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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Chercher un spécialiste, oui, en commençant par le site ! Héhé. J’avoue que je ne sais pas par où commencer pour trouver ceux qui savent monter ce type de projet précis.

Ceci dit, j’ai déjà quelques idées sur la question car évidemment, j’ai "un peu" poussé les recherches avant d’en parler.

Concernant, les ZAC, il y a un service de développement économique. Il dépend souvent de la communauté des communes plus que de la mairie. C’est lui qui centralise la stratégie foncière de la ZAC… Mais pas l’aspect commercial car il est en position de prospection pour dynamiser son secteur.

C’est pourquoi, il me paraît important de démarcher les enseignes. D’autant plus qu’à première vue et de manière irrationnelle, un grand groupe me paraît préférable à des PME. Sans compter la probable concurrence entre les enseignes ce qui peut jouer dans la discussion. (Dans laquelle on se sent petit effectivement…)

C’est une réflexion personnelle et arbitraire. Du coup, si vous avez des points de vue distincts, j’en suis preneur ! Ca éclaircira la réflexion !

Par ailleurs, un petit point de droit qui peut être utile, pour ce qui est de l’urbanisme :

La préemption par la SAFER ou la mairie n’est possible que lors d’une vente. Pour éviter cela, il faut tout simplement procéder par donation ou succession au sein de la famille. (Précisément, la préemption est interdite sur toute les mutation à titre gratuit) Ca peut servir !

En revanche, l’expulsion est possible. Mais là, c’est pas le même prix… On n’est plus sur de la simple valeur foncière mais sur de l’indemnisation du préjudice… et donc sur des montants beaucoup plus larges. De plus, pour une expropriation, il faut que certaines conditions soient respectées notamment sur l’utilité publique. (Mais ça, faut pas se leurrer, ça se trouve vite) Du coup, c’est une moindre consolation car la cagnotte peut être élevée quand même.

Après, si la commune n’a pas les fonds pour expulser… Elle a d’autres moyens de pression. Comme maintenir le terrain en non constructibles et patienter. (L’état n’a pas d’âge) Mais du coup, elle ne réalise pas sa zone et perd de l’activité. Faut voir si la valeur vénale grimpe assez malgré tout.

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#8 20/01/2015 19h06 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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Bonjour,
Dans ce milieu, vous avez d’une part les enseignes qui ont leur service "développement" interne. Outre leur spécialisation dans les questions d’immobilier commercial, les développeurs vont mettre en œuvre la stratégie immobilière de l’enseigne : certaines ne veulent être que locataires, d’autres que propriétaires et les autres s’adaptent, en fonction du potentiel du site…
Vous avez ensuite toutes les sociétés "prestataires de services" qui sont en contact avec les enseignes (grandes ou petites). En général, ces prestataires font une étude de marché de façon à mettre en évidence l’intérêt de votre parcelle et ensuite cibler les enseignes enseignes susceptibles d’être intéressées. C’est en fonction de cette étude de marché que vous pourrez définir une stratégie : une grande enseigne avec un Hyper ou un Super, des enseignes spécialisées en fonction de celles qui sont déjà implantées sur votre ville. C’est une approche méthodique qui a un coût, mais qui paraît plus adaptée que des contacts non ciblés.
Voici un sorte d’annuaire de ces deux types d’intervenants :
Siec15
Vous avez bien saisi que la bienveillance de la municipalité est une des clés de la réussite de votre projet et ce serait une profonde erreur de les braquer. Il est certain qu’ils ont déjà été démarchés par des enseignes qui ont laissé leurs coordonnées mais je me permets de vous conseiller de prendre de la hauteur (une approche par étude de marché) qui vous permettra de mettre en concurrence les enseignes identifiées.
Un petit détail : une opération de cette importance mettra au minimum 3 ans avant l’ouverture au public des enseignes.
Cordialement

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#9 20/01/2015 21h39 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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Bonjour,

Au sein des enseignes de distribution ce job s’appelle "chargé d’expansion" ou "chargé de développement" .
Reste plus qu’a contacter les sièges pour avoir les téléphones…ou servez-vous de Viadeo !

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#10 15/02/2015 23h15 → Louer un terrain à une grande surface... (location terrain zac)

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@Freyr

Bonjour,

Où en êtes vous dans vos démarches ?

Si c’est vers Nîmes avez-vous vu avec la SAT et/ou la SPL en charge de la ZAC ?


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