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Forums des investisseurs heureux

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#51 23/11/2014 15h43 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

Modérateur
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Mike25 a écrit :

Demain si on supprime l’APL, que vais-je faire ??

Soit le locataire peut faire sans, ou alors il s’en vas.
Dans ce cas je ne reloue pas à quelqu’un qui n’a pas de salaire fixe.
Je peux aussi le transformer en logement de tourisme.

Qui serait gagnant ou perdant ? réfléchissons !

(Soit encore le locataire cesse de payer -comme pas mal d’autres personnes qui seront dans la même situation que lui-, et vous mettez au moins 2 ans pour le faire partir).

Et de toute manière, vous ne trouvez aucun autre locataire avec un salaire fixe disposé à payer le montant du loyer actuel, et soit votre bien reste vide, soit vous diminuez sensiblement le montant du loyer.
Il faut bien que vous compreniez que votre bien ne sera pas le seul dans le même cas, et le transformer en logement de tourisme ne résoudra rien (il y aura tellement de "logements de tourismes"…).

Oui réfléchissez….. (et ne rêvez pas : la CSG ne disparaitra pas pour autant.)


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#52 23/11/2014 23h10 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Philippe 30, je ne comprends toujours pas pourquoi tant d’agressivité envers moi. Détendez vous c’est Dimanche smile

Avec Igorgonzola, votre allié de circonstance, vous m’avez bien "séché" !

Sachez 2 choses :

- je ne me suis jamais plaint de payer trop d’impôts, si je dois en payer, j’assume car c’est la règle.

-si demain l’Etat supprime la déduction de 75% du don, je continuerais à donner la même somme tellement je crois à cette asso.

Vous m’avez bien fait rire avec votre remarque sur le Lotto, vous considérez peut être que jouer au loto est un investissement !

Je retiens une leçon de cet échange :
Ne jamais parler politique sur ce forum. Votre dogmatisme agressif me fait penser à Cécile Dufflot !

Bonne soirée, j’espère qu’un jour nous pourrons parler d’investissement immobilier sans s’étriper.

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#53 24/11/2014 11h46 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Philippe30 a écrit :

En général , entre l’immobilier et les taux c’est une forme de vase communiquant quand l’un monte l’autre descend.

J’attend souvent cette affirmation. Pourtant, quand on regarde un peu, ce n’est pas vraiment le cas. En tout cas, pas dans les même proportions :

De 70 - 82 : 9% -> 18%, prix (rapporter au revenu des ménages) ~stable
82 - 98 : 18% -> 6%, prix ~stable
Et 2011 - 2014 : Prix en baisse + Taux en baisse.

En fait, c’est vrai pour 98 - 2008. A part cela, cette affirmation est plutot discutable.

http://www.les-crises.fr/images/0500-immobilier/0522-prix-immobilier-france-2/65-prix-logements-france-taux.jpg

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#54 24/11/2014 11h53 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Merci pour ce graphique très parlant.
2011-2014 : Prix en baisse ET Taux en baisse  !!! ça semble inédit.

Vraiment pas rassurant ! ça explose quand ? :)

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#55 25/11/2014 08h28 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Exploser je pense pas, mais baisse véritable, on est en plein dedans actuellement.

Le politique n’y est pas étranger non plus. Les nouvelles lois ont tout de même eu tendance à freiner cette augmentation.

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#56 25/11/2014 17h37 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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On ne peux pas voir des lois plus contraignantes pour la location et s’étonner ensuite que les investisseurs se retirent de l’immobilier.

Une des dernières en date  , la sirène de pompier dans la maison pour booster la production chinoise…

L’obligation de la PNO avec la loi Alur pour gonfler les résultats des assureurs.

etc ….

J’ai cru comprendre que les programmes de défiscalisation avaient du plomb dans l’aile ces derniers temps , le catalogue des ministres du logement ne fait plus recette …..

Il est aussi très dérangeant d’observer le manque de stabilité fiscal dans l’immobilier. 

L’investissement reste toujours intéressant , les prix se dirigent à la baisse.

Je surveille les prix et biens à la vente , certains sont en vente depuis plusieurs mois , leurs prix baissent doucement.
La tendance est amorcée , dopé par la morosité ambiante.

C’est au politique de donner l’amorce pour relancer l’activité immobilière , ce secteur draine de l’argent dans les caisses de l’état au niveau des successions , des transactions , de la fiscalité locative.

Les dernières ministres du logement n’ont pas œuvré dans la bonne direction.
Ce n’est pas parce que les prix de vente baissent que les loyers baisseront dans la même proportion , c’est une grosse erreur de la part du gouvernement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#57 25/11/2014 19h18 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Philippe30 a écrit :

Ce n’est pas parce que les prix de vente baissent que les loyers baisseront dans la même proportion , c’est une grosse erreur de la part du gouvernement.

Philippe

Bonsoir;

Tout à fait d’accord.
La baisse seule, des biens immobilier, ne provoque pas forcément celle des loyers; car leur montant est déterminé par : les impôts fonciers, les frais de notaires, les assurances, le cout le la construction ou de l’achat, la CSG, les impôts sur le revenu, et d’autres choses pour ma part comme le risque.

La plupart de ces facteurs sont en hausse constante, ces dernières années.

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#58 25/11/2014 19h49 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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à Mike25
Votre propos est erroné, vous vous placez du côté propriétaire et omettez le point de vue locataire.

Les loyers sont déterminés par ce que le locataire peut ou consent à payer.
Ceci est fonction de ses revenus - éventuellement dopé par les aides type APL.

Et comme les aides risquent de diminuer - et les revenus au mieux stagnent… il est facile de conclure quant au sens que vont prendre les loyers à moyen terme.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#59 25/11/2014 19h56 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Le montant des loyers est déterminé par le secteur , le type de logement etc …..

Le montant du loyer n’est pas corrélé à son prix , toute modification du prix n’influe pas sur le montan tde la location.

De la même manière les prix de location peuvent varier à la baisse somme vous le faites remarquer sans que le prix du bien est changé.

Je l’ai souvent indiqué , il n’y a pas de corrélation entre le prix du loyer et le prix du bien.

Ceux qui louent  , regardent les prix des loyers environnant pas les prix des logements car tout le monde n’a pas la possibilité d’acheter.

Pour autant une forte distorsion entre les deux conduit à des ajustements.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#60 29/11/2014 09h31 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Bonjour,

Un petit article qui suggère un effet inflationniste des aides au logement

Les Echos:
Le caractère inflationniste des aides aux locataires n’est pas spécifiquement français. A l’étranger, « plusieurs études quantifient la part de l’aide absorbée par une augmentation du loyer, note l’Insee. Elle se situerait entre 60 % et 80 %, suggérant un effet limité, mais non nul des aides sur le pouvoir d’achat des bénéficiaires ». Pas toujours : aux Etats-Unis, en 2002, une étude de l’économiste Susin a conclu que les « bons de loyers » (« rent vouchers ») se sont traduits par une augmentation des loyers supérieure aux aides octroyées ! A l’inverse, en 2006, au Royaume-Uni, l’étude des économistes Gibbons et Manning a montré que les réformes des années 1990, qui consistaient en une réduction des allocations logement pour les nouveaux locataires, s’étaient traduites par une diminution des loyers.

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#61 29/11/2014 10h21 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Quid de l’offre? De la qualité des logements?
Il serait intéressant d’avoir un comparatif US/Royaume-Uni avec les années de recul sur leurs politiques


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#62 30/01/2015 08h24 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Un nouvel article à charge pour les APL.

Logement : le plan choc soumis au gouvernement

Coup de rabot ou suppression à venir pour les APL pour les étudiants ?

Un poste d’économie pour les dépenses de l’Etat et d’équité sociale identifié - en tout cas.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#63 30/01/2015 08h59 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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L’APL a fait booster les loyers et aidé à la création de la bulle immobilière Française. Il n’y a qu’à voir les pays comme la Belgique où il n’y a pas d’APL et où les loyers sont restés "raisonnables".
Idem pour la défiscalisation qui permet de vendre des logements à un prix gonflé sous prétexte que ça permettra de réduire vos impôts.

Dernière modification par ZeBonder (30/01/2015 09h00)

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#64 30/01/2015 09h23 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Article intéressant merci MichelPlatini.
Depuis qu’on attendait qu’il sorte ce rapport.

Ne plus rattacher au foyer fiscal des parents un étudiant qui touche l’APL est très logique.

Pour les niches Pinel et Cie qui englue le marché et permettent des constructions là ou il n’y a pas de besoin c’est logique également. En plus cela évitera que nos périphéries de ville soient dénaturées par des immeubles le plus souvent disgracieux.
Autant mettre l’argent du contribuable dans les cœurs de ville pour rénover et isoler de jolies immeubles en pierre de taille. Notre patrimoine architectural  est magnifique.
Le nombre de logements dans l’ancien vide est impressionnant.

Pour les APL, pourquoi vouloir être aussi agressif en rabotant. Cela risque de déstabiliser fortement le budget de locataires modestes. Que l’Etat commence déjà par arrêter de l’augmenter tous les ans. A raison de 2 ou 3 €/mois/logement d’augmentation annuelle, il y a une belle source d’économie à faire.

Dernière modification par Guillaume33 (30/01/2015 09h25)

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#65 30/01/2015 09h56 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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ll ne vous a pas échapé le petit § LMNP.

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#66 30/01/2015 10h46 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Bonjour,

Slide 65 en effet "Reduction des avantages fiscaux octroyes au LMNP", avec:
- Changement du mode de calcul des plus values (scenario 1)
- Suppression des amortissements et ~convergence du taux forfaitaire micro-BIC vers le taux forfaitaire micro-foncier (scenario 2)
- Restriction des amortissements aux logements neufs (scenario 3)
- Suppression pure et simple du LMNP (senario 4)

Bien que cela ne soit que des propositions, il y a quand meme un risque que ca saigne en ces temps de disette budgetaire (1 milliard de plus a trouver a cause de la PAC…).

Amicalement,

R.

Dernière modification par roro (30/01/2015 10h48)


Développeur d'outils pour investisseurs : Le Quant 40

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#67 30/01/2015 11h14 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Il est, je trouve, assez affolant de lire dans ce document que la direction générale des finances planche sur la suppression des dispositifs LMNP à cause de leurs coûts sans être capable d’estimer ces coûts (ils l’écrivent noir sur blanc)…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#68 30/01/2015 11h58 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Je ne susi pas certain qu’il soit aisé de chiffrer l’ensemble des amortissement réalisés en LMNP.
N’oublions pas que l’accès aux données inter-service est rarement chose aisée. Avez-vous, dans votre entreprise, facilement toutes les données que vous jugez nécessaire ? Non. On multiplie la difficulté par 5 pour l’administration donc bon, je leur en veut pas vraiment.

En revanche, ca fait plaisir de voir que dans un rapport officiels, on pointe du doigt le déséquilibe bailleur/locataire


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#69 30/01/2015 17h23 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Pour répondre à votre question et finir l’aparté sur la nécessité (à mes yeux) de connaître les flux d’une entité avant d’y effectuer des arbitrages, cela m’apparaît d’autant plus nécessaire que :

- les modifications structurelles peuvent parfois provoquer des coûts induits supérieurs aux économies réalisées
- les postes de dépenses/ressources véritables peuvent être souvent mal identifiées (a priori ou mauvaise prise en compte de la complexité d’un écosystème/ensemble complexe).

Vous posez la question de la gestion dans mon entreprise. Aujourd’hui je suis à mon compte et une simple "comptabilité de ménagère" permettrait d’identifier les flux. Autrefois en entreprise, ma 1ère décision fut d’imposer une compta analytique très précise (par site/métier/typologie de marché…) pour identifier précisément les "poches" de rentabilité et de déficit.
Typiquement l’entreprise gagnait de l’argent sur des sous-métiers/fonctions mal identifiés et en perdait sur des fonctions historiques prestigieuses mais trop concurrentielles (et avec de nombreux coûts cachés/indirects).

Pour en revenir à nos moutons (à tondre smile) LMNP etc… Comment savoir, si cela n’est pas chiffré, si les avantages fiscaux ont un effet globalement positif ou négatif dans le système économique complet ? (secteur du bâtiment, coût du chomage, offre locative, taxes directes et indirectes…)

Je persiste à penser que remettre un rapport en avouant être incapable de chiffrer les conséquences induites par ses propositions est grotesque.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#70 23/02/2016 12h08 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Je pense en effet que les aides aux logements, ont un effet sur les prix de l’immobilier. Mais uniquement sur les petites surfaces (chambres de bonnes, et studio et F2). Il faut savoir que l’APL n’est pas nationale mais dépend du prix du loyer ainsi que de l’emplacement.

Ma copine habiter dans un 13m² dans le 8ème arrondissement de Paris, pour un loyer de 630€ CC, avec des APL de 201€ soit 32% du loyer payer grâce aux contribuables.

Il est évident que ce logement à un loyer 48.5€/m² n’aurait pas trouvé preneur sans aide de l’état. Trop petit pour un salarié, trop petit pour un couple, inhabitable pour une personne âgée (6ème sans ascenseur), trop cher pour un étudiant.

Je suis contre la suppression des APL, car c’est un moyen de loger les gens les plus modestes. Mais je pense que les règles doivent être redéfinies, avec un encadrement des loyers obligatoires pour les studettes (au risque de me faire huer par vous) uniquement en cas de suppression de l’APL

Je dis ça également car je ne suis pas propriétaire… Je pense que mon analyse pourrait changer si ça serait le cas… Mais au fond je pense vraiment que les APL ont un effet sur l’immobilier, mais l’APL à l’avantage de mixer les classes également. Mais cela a créer une bulle immobilière, ce n’est pas normal que l’état verse 1/3 du loyer … Ce n’est pas un modèle tenable cela a créer une véritable bulle sur ce type de logement.

Dernière modification par sylvain78 (23/02/2016 12h15)

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#71 23/02/2016 12h27 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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sylvain78 a écrit :

Je dis ça également car je ne suis pas propriétaire… Je pense que mon analyse pourrait changer si ça serait le cas…

Une analyse qui n’exprime que vos intérêts personnels est-elle réellement une analyse ? A-t-elle un quelconque intérêt ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#72 23/02/2016 12h48 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Non mais je pense que mon analyse est bonne. Chacun pousse ses analyses également par rapport à ses convictions et ses intérêts généralement…

Je persiste et signe à dire que les APL ont eu un effet sur les prix de l’immobilier au niveau des petites surfaces ! Et qu’il n’est pas normal que les contribuables finances une partie du parc privé, surtout dans ces conditions.

33% du loyer payer par l’Etat, cela vous parait raisonnable ?  Pour moi la réponse est non. Est il est clair que lorsqu’on loue une chambre de bonne, on regarde notre loyer-APL (car à la base de genre de logement est pour les personnes précaires sujette (obligatoirement) à avoir des aides de l’Etat).

Les propriétaires des chambres de bonnes, inclus quasi obligatoirement le coût des APL est augmente en conséquence. Dire le contraire serait absurde, cela reviendrais à dire que pour louer sa chambre de bonne sans APL à un prix de 630€, la personne doit avoir un salaire de 1910€ net (c’est à dire un cadre débutant)… Je pense qu’il y aurait très très peu de personne qui louerais se type de logement sans APL.

Dernière modification par sylvain78 (23/02/2016 12h54)

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#73 23/02/2016 14h34 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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sylvain78 a écrit :

Je pense en effet que les aides aux logements, ont un effet sur les prix de l’immobilier. Mais uniquement sur les petites surfaces (chambres de bonnes, et studio et F2). Il faut savoir que l’APL n’est pas nationale mais dépend du prix du loyer ainsi que de l’emplacement.

L’APL n’est pas nationale ?
Vous êtes sûr de vous ? Car le gouvernement semble dire le contraire.
Par contre, il est lié aux revenus!

sylvain78 a écrit :

Les propriétaires des chambres de bonnes, inclus quasi obligatoirement le coût des APL est augmente en conséquence.

Dans les grandes villes, peut être!
Là où je loue, je loue au prix du marché. Je n’augmente pas le loyer car le destinataire est au APL, c’est un peu limité de dire cela. (par contre, on est loin des loyers parisiens!)

sylvain78 a écrit :

Dire le contraire serait absurde, cela reviendrais à dire que pour louer sa chambre de bonne sans APL à un prix de 630€, la personne doit avoir un salaire de 1910€ net (c’est à dire un cadre débutant)… Je pense qu’il y aurait très très peu de personne qui louerais se type de logement sans APL.

Non, ça veux dire qu’on vise un étudiant dont les parents gagnent 1910€ de salaire à 2.
Au passage, 630€ la chambre de bonne, ça me parait un peu cher.
Le choix du 6ème arrondissement le plus cher de Paris explique probablement une partie du prix !

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#74 23/02/2016 15h06 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Si l’APL est nationale, seulement le mode de calcul va varier suivant la région, je viens de faire la simulation pour un loyer de 630€ pour un étudiant :

- Paris 8ème : 212€
- Poitiers : 177€

gunday a écrit :

Dans les grandes villes, peut être!
Là où je loue, je loue au prix du marché. Je n’augmente pas le loyer car le destinataire est au APL, c’est un peu limité de dire cela. (par contre, on est loin des loyers parisiens!)

En effet, je parle uniquement dans les grandes villes. Et ici particulièrement Paris.
En effet beaucoup de gens loue au prix du marché, mais justement le prix du marché est excessivement cher pour les petites surfaces (toujours concernant Paris).
Je dis simplement, que de toute façon un locataire d’un tel logement aura presque dans 80% des cas les aides de l’Etat (car il vaut avouer que ce type de logement est précaire), il est "normal" pour le propriétaire de l’augmenter en conséquence. Car moi il est hors de question que je vive dans une cage à lapin de 13m² sans aucune aide (par contre avec 200€ d’aide/mois j’y réfléchirais, car mon loyer serait de seulement 430€) 

gunday a écrit :

Non, ça veux dire qu’on vise un étudiant dont les parents gagnent 1910€ de salaire à 2.

Exactement ! Vous visez un étudiant, qui sera surement fiscalement à sa charge (généralement plus bénéfique à partir d’un certain age pour les parents), et comme il n’aura pas de revenu il touchera les APL.
Concernant le 8ème arrondissement, il n’y a pas forcement le choix parfois et c’est historique, le 16ème, 17ème, 8 et 7ème concentre le plus de chambre de bonne, car c’est calé sur celle du parc Haussmannien. Il faut savoir que 78% des chambres sont dans un des 7 arrondissements de l’Ouest de la Capitale… Les plus chère.

Dernière modification par sylvain78 (23/02/2016 15h12)

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#75 23/02/2016 15h28 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Perso, je ne suis pas bailleur mais même si je pense que vous n’avez pas complément tord sur le fait que les APL ont aidé à la hausse des loyers, je crois que ce n’est pas le seul critère.

Pour un studio moyen vous avez plusieurs dizaines de candidature valable. Les studios qui se louent autour de moi, cela se fait dans la journée. Croire que sans APL, les prix vont diminuer c’est se mettre le doigt dans l’œil. Cela va juste pousser les étudiants des familles les moins aisés à aller en petite couronne voire en grande couronne pour se loger.

Si votre studio est bien proche d’une fac refait à neuf, vos demandes vont exploser. Dans mon immeuble, j’ai vu une file d’attente une fois pour les visites sur un studio… Certains de mes proprios m’ont dit qu’ils coupaient leur téléphone tellement ils avaient d’appels dans l’heure qui suit l’annonce voire même qui n’écoutent pas les messages tellement ils ont de demande. Pour moi, le prix est lié à cela. Une demande forte et des prix à l’achat élevé qui fait que peu peuvent acheter.

Dernière modification par Kabal (23/02/2016 15h29)

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