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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/08/2014 14h56 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour à tous,

Je reviens en ce jour vers vous avec une question que je me pose sérieusement (toujours dans mon entreprise d’apprentissage) et que je ne suis surement pas le seul à me poser dans l’optique d’un premier investissement immobilier …

Après avoir parcouru en long et en large ce forum, j’ai pu constater que selon beaucoup, le fait de traiter avec un agent immobilier pour une transaction possède d’importants avantages (notamment le fait que l’agent puisse user de son statut pour persuader le vendeur d’abaisser ses prétentions …). J’ai également pu me rendre compte que d’autres (bien que cela puisse, je le comprends, préter à polémique) cherchent à éviter de passer par un agent et donc à traiter directement avec le vendeur …

Ma question est donc …
Dans le cas où l’on trouve une annonce pour un bien en vente via agence et que, calculs et idée à l’appui, on estime qu’il puisse être possible de formuler une offre bien en dessous du prix de départ, doit-on passer par l’agent ou chercher à traiter directement par le propriétaire ?

Merci d’avance.

Mots-clés : achat, agent immobilier

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#2 20/08/2014 16h34 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Disons que si vous pouvez court-circuiter l’agence il ne faut pas se gêner mais je pense qu’il n’est pas forcément rentable à long terme d’avoir comme leitmotiv : "pour que je fasse une bonne affaire il faut que je passe direct entre particuliers".

Si une agence est suffisamment imprudente pour mettre en vitrine des photos qui vous indiquent ou se trouve le bien et qu’elles n’ont pas d’exclusivité dessus, il ne faut pas se gêner pour en profiter et négocier en direct. Après, utiliser une agence pour voler les infos (après visite ou entretien avec l’agent) et passer en direct, c’est relativement facile mais personnellement je ne pratique pas (problème d’éthique, essentiellement, mais également activité chronophage, subsidiairement).

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#3 20/08/2014 20h26 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour

J ai deja fait des achats avec et sans agents immobiliers.
Sans vous pouvez economiser les frais mais il faut aussi avoir un naturel de negociateur.
Avec l agence vous pouvez avoir un allie surtout si vous etes dans une region ou les delais de vente sont plus longs. Je peux le constater en haute et en basse normandie ou je prospecte: si vous presentez un dossier solide a certaines agences ils n ont pas peur de presenter des offres basses par rapport au prix de depart.
Dans tous les cas avec ou sans agence il faut se fixer un prix plafond. Si l agence veut faire la vente elle reduira sa commission.

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#4 21/08/2014 10h50 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je respecte le travail des autres et ne partage pas l’opinion selon laquelle il faut essayer de "court-circuiter" l’agent immobilier pour acheter moins cher… Mon point de vue est que si chacun essaye de tromper l’autre, la vie devient plus compliqué et moins agréable smile

De mon expérience, sur les biens locatifs j’ai toujours trouvé plus intéressant de passer directement de particulier à particulier, il faut effectivement alors ne pas hésiter à parler d’argent et à négocier fermement. Pour démonstration le seul et unique bien que j’ai acheté par agence est le moins rentable de tous, c’était aussi le premier…
La commission de l’intermédiaire est proportionnellement plus importante que sur une RP.

Sur une RP le coût est plus marginale et le pouvoir d’influence de l’agent peut-être plus grand (plus d’affectif que sur un investissement). Là, à l’inverse, j’ai jamais trouvé mieux qu’avec une agence. ce n’est qu’une expérience…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 21/08/2014 11h09 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Les agences sont une barrière à la négociation (les notaires aussi) .Ils ne transmettent pas toujours les offres .Négocier en direct c’est mieux .Les frais d’agences sont trop élevés .
Eliminer l’agence aide toujours un peu à avoir un meilleur rendement net etc …

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#6 21/08/2014 12h45 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je ne suis pas d’accord avec les commentaires qui privilégient de court-circuiter les agences.
A court terme et purement financièrement, c’est une évidence. Le surplus de négo éventuel qu’apporte l’agent ne sera jamais supérieur à sa com.

A moyen-long terme, c’est autre chose.
L’agent (le vrai, compétent, pas le vendeur de tapis) est la source la + fiable pour trouver des biens à votre place. Quand on veut multiplier les opérations intéressantes, il faut un réseau. Les AI en font partie. 80% de la profession ne vaut pas le détour (vendeurs de mères, de merdes à haut prix, de biens non conformes à la recherche….). Mais 20% peuvent être fiables et de précieux alliés.

Concernant la partie négo, difficile a cerner. Mes deux derniers achats (compromis en cours) sont varié : 1 par agence, l’autre en direct. Le premier, j’ai fait -9.7% (77,5 > 70k). Sur le second -8,7% (69 > 63). Ce qui est certain, c’est qu’un agent intelligent aura intéret a faire affaire avec -x k€ de comm mais sans refaire visiter x fois un bien tout en sachant que ce -x k€ de com’ sera récupérer dès qu’il trouvera nu second appart à l’investisseur. Et ensuite, c’est boule de neige.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#7 21/08/2014 12h57 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Salz, que signifie : "éliminer l’agence"? Ne suivre que les annonces sans agence ou bien obtenir les infos de la part des agences et traiter sans eux?

Parce que la première option n’est à mon sens pas pertinente économiquement (ce qui est important, c’est la rentabilité d’un bien, qu’une agence prenne une commission ou pas), la seconde relève de manoeuvres frauduleuses qui, dans certains cas, peut donner lieu à dommages et intérêts.

Pour les commentaires "anti court circuiteurs" d’agence, il ne faut pas non plus tomber dans le monde des bisounours. Si on voit une annonce de pro et qu’elle nous permet de deviner l’adresse d’un bien sur lequel il y a une pancarte ’à vendre" avec un numéro, ou bien qu’elle permet de voir qu’une annonce internet de particulier qui correspond à l’annonce de ce pro, ne me dîtes pas que vous allez appeler l’agence parce que le contact s’est fait grâce à elle.

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#8 21/08/2014 13h14 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour à tous,
Je me suis également posé la question pour mes investissements, j’ai travaillé avec deux agents immo que j’ai trouvé compétents et qui m’ont surtout permis de découvrir des biens qui ne se trouvaient pas sur les annonces entre particuliers dont vous connaissez les sites.
Les échanges avec eux ont été très intéressants et m’ont permis d’affiner mon projet, il etait également clair depuis le debut avec eux que je faisais également des recherches de mon coté.
Au final, les biens que j’ai acheté sont ceux que j’ai trouvé par mes propres moyens, et je les ai informé. Ils ont compris et nous restons en contact.
De cette experience je retiendrais que :
les prix des biens via agent sont plus proches des prix du marché, pas forcément plus cher mais surtout pas moins cher à l’affichage, il faut rappeler que dans un premier temps l’agent conseille le vendeur et propose donc une valeur avec le prix du marché.
Si vous passez en direct vous pouvez tomber sur un vendeur moins au fait des prix du marché, même si cela reste rare et la négociation se fait sans intermédiaires.
Par contre, dans un second temps si l’agent veut avoir sa commission la vente doit se faire, sinon chaque visite lui fait perdre de l’argent, il faut donc profiter de cet attout. Pour réussir la négo, il faut donc être intéressé, crédible, et faire valoir des bons arguments (montrer que le prêt sera accepté…)
Au final, l’agent passe dans votre camp et pourra dans une certaine mesure faire baisser le prix.

Mais je ne pense pas qu’il faille chercher à tout prix à court circuiter l’agent qui fait son travail, cela n’est pas respectueux de son travail.

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#9 21/08/2014 15h20 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Salz, que signifie : "éliminer l’agence"?

Mon expression est peut être un peu forte .Après chacun son ressenti …Plus il y a d’intermédiaires , plus ,l’acheteur derrière doit négocier fortement .Etant débutant , je ne me sens pas l’aise avec eux .Autant les négocations entre particuliers ne m’ont pas posé problème .
De même , je n’apprécie pas lorsqu’un notaire se substitue à une agence pour me faire payer des frais de négo .

Autres grief , comme je réclame les papiers exacts j’aie vu des taxes foncières à 2000 €/an pour un 50 m² dans petite villes de province .(représentant 4 loyers à 500 euros ) .

Quoi que l’on en dise le marché est rendu difficile à tous le monde et il y a beaucoup de pieges .
Enfin , c’est surtout plus difficile pour les acheteurs que pour les vendeurs .

Oui je suis frileux mais je sais pourquoi …

NB : bonne remarque pour ceux qui font du reseau , c’est le seul plus que j’accorde .Et si il y a 80 % de mauvais comme l’affirme d’autres forumeurs .Et bah bonjour pour trouver les bons …

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#10 21/08/2014 18h49 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je commence par vous remercier pour vos contributions.

Ce que je retire d’abord de celles-ci est que la réponse diffère selon les cas/horizons.

Si, face à cela, je décide de préciser mon propos qui correspondra alors plus à ma situation dans un cas pratique bien particulier (…) :

- Débutant dans l’investissement.
(On aura, je le pense, plutôt tendance à raisonner « à un coup », autrement dit, premier investissement sur le secteur et pas d’autre prévu dans les mois/années qui suivent. (Cela attenue les avantages d’une construction d’une relation de long-terme avec l’agent immobilier … (Dites moi si je me trompe ?!) D’autant plus que raisonnant sur un horizon de quelques années, le facteur « turn-over » au sein des agences est plus important … (Idem…))
- Découverte du bien en parcourant les sites d’annonces, annonce publiée par agence.
- A l’issue de calculs, je m’aperçois que pour entrer dans le cadre de mes objectifs en termes de rendement, il conviendrait de formuler une offre « très » basse. (Je ne parle plus là de 10-15% mais plutôt de 20-30% en dessous du prix de départ. J’ai pu en parcourant les forums m’apercevoir que certains l’avaient fait …) (Je précise là, que j’estime une telle offre dans un tel cas comme non-fantaisiste.)
- Je note enfin que j’ai pu trouver la localisation du bien (sans passer par l’agence) et que je pense, le cas échéant, qu’il puisse être possible de trouver à contacter le propriétaire directement.

Quelle serait donc la meilleure solution dans ce cas ? Dans le cas de telles propositions (en rapport aussi basses vis-à-vis du prix de base), peut-on imaginer pouvoir y arriver sans l’agent immobilier ? (Le cas échéant, un agent immobilier acceptera-t-il lui-même de transmettre une offre d’un tel acabit ?)(Ou encore, dans le cas où il refuserait à cause de la perte de commission liée, peut-on imaginer intégrer dans la proposition basse un supplément à la commission si l’offre passe ?)

Désolé pour ces questions mais encore une fois, tout ceci relève uniquement d’un désir d’apprendre.

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#11 21/08/2014 21h13 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Il y a tous les cas de figures .Je te suggère de te trouver un coach coté acheteurs en immo (entre 500 et 800 euros la formation souvent) .

Un rendement c’est un calcul mathématique .Si il y a un paramètre qui pêche vraiment alors le prix mathématiquement tombe .Cela parait abbérant mais en fait cela ne l’est pas !!

Je reviens sur le cas que j’aie rencontré exactement 2050 €/an de taxe de foncière (4 loyers qui s’envolent) .
Pour rentrer dans le cadre de ma rentabilité nette d’impôt , j’aie été obligé de réclament une ristourne de -30 % . Offre refusée par le vendeur mais celui qui achètera avec cette taxe et bien ce sera le pigeon de service . Dans ce cas ni le vendeur , ni l’acheteur ne sont fautifs .Je désigne les services fiscaux comme coupable .Mon offre n’était pas fantaisiste !
D’autre fois , j’étais dans l’erreur dans mes offres parce que j’intégrais mal le paramètres des charges provisionnelles .

Les -20 et -30 % de négo trahissent en fait l’absence de pouvoir d’achat des français .

Des offres trés basses , tu y arriveras mieux sans l’agent immobilier .Considérant faussement que c’est abbérant , il ne transmettra pas ton offre .Ou alors demande à l’agent d’organiser un rendez-vous à trois .l’acheteur-le vendeur et l’agent .Si il refuse , c’est qu’il fait barrage .

Que penser de notre mode fonctionnement en société ? Pour une société plus juste , j’aie une mesure politique à proposer .IL faut déterminer un prix en fonction des revenus de la majorité et non pas un prix vénal ou même basé sur la valeur intrinsèque .Utopie ?

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#12 22/08/2014 00h19 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Les -20/-30% ne trahissent pas un manque de pouvoir d’achat mais, 4 fois sur 5, une conviction erronée du vendeur qu’il peut faire +20% en 3 ans sur de l’immobilier.

Il a été dit plus haut que les prix via agences sont plutot + près de la réalité du marché. C’est vrai.
Côté acheteurs, on pense toujours que les frais d’agence sont un cout a payer qui pourrait être évité. C’est une erreur. Pour s’en convaincre, il faut se placer côté vendeur :

Je veux vendre.
Je me pose la question : combien puis-je vendre mon appart ? Je fixe arbitrairement 70 000€.
Je vois que les biens par agence sont sur le net à 80 000€. Que fais-je :
- réponse A : je me dis qu’en étant - cher que les agences, je vendrais plus vite
- réponse B : je me dis que si des gens paient 80 000, bah je vais mettre 80 000. 10 k€ ca se laisse pas passer !
- réponse C : je mets 90 000. Mon appart est forcément mieux que ceux des agences !
- réponse D : Obi Wan Kénobi.

90% des gens seront en B ou C.
Moralité (qui vient un peu contredire mon affirmation du §2) : les biens achetés via agence ne sont pas + chers que ceux achetés par particulier.


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#13 22/08/2014 07h19 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Ok avec Lemouz, les annonces de part à part sont très rarement en dessous du prix "frais d’agence inclus". Au lieu d’enlever ces frais d’agence, beaucoup de part gardent la même base de prix. Mais lors des discussions ils vous disent quand même que "vous économisez les frais d’agence".

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#14 22/08/2014 16h22 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je pense aussi qu’une part de vendeur veulent vendre à un prix donné (pour ne pas perdre d’argent, pour leur futur projet,…)

La réponse D serait donc : Je compte vendre à tel prix au minimum. Peu importe le marché. Or, quand c’est vraiment au dessus (aucune chance de vendre), de plus en plus d’IA de perdent plus leur temps.

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#15 24/08/2014 20h46 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonsoir,

Dans l’ensemble (je parle de ma région), je ne trouve pas les agent très performants…
Je préfère me passer d’eux et avancer seul.

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#16 24/08/2014 21h44 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Un agent immobilier peut avoir un gros avantage en tant qu’acheteur débutant, c’est que si vous faites une offre, il va négocier pour vous, car c’est dans son intérêt de vendre. Si vous n’êtes pas familier avec la négo, ça peut être très utile car c’est son métier, il convaincra le vendeur beaucoup plus facilement que vous.

Perso, pour mon dernier achat, l’agent (qui n’était pas vraiment un agent immo mais un négociateur rattaché à une étude notariale) a négocié comme un fou. L’appartement était affiché à 109k€, j’ai fait une offre à 84k€. Il a travaillé la vendeuse pendant 1 heure et elle a finalement accepté. Il a réduit au passage sa comm’ de 6k€ à 3k€. Je pense que je n’aurais pas été capable de négocier aussi bien que lui, même avoir l’appart à 84k€ sans payer de commission. J’étais presque content de lui payer sa comm’ vu comme il a bossé. Donc au final ça a été un plus d’avoir un intermédiaire.

Attention cependant si l’agent immo vend l’appartement d’un marchand de biens (ou autre) avec qui il est de mèche. Dans ce cas il ne se tuera pas à la négo pour vous.

En revanche en tant que vendeur, je ne vois pas d’intérêt - à part le gain de temps - d’avoir un agent.

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#17 27/08/2014 21h06 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour à tous,

Je vous fais part de mon expérience qui pourra peut-être vous servir.

J’ai hérité d’un appartement 3 pièces
Avant de le vendre, je le fais estimer par 2 agences qui proposent des estimations gratuites. Les deux prennent le temps de visiter l’intégralité de l’appartement.

La première, est une grande agence connu ayant pignon sur rue sur un axe principale de la ville (9 salariés dans l’agence) :
Après une heure de "discours" pour m’expliquer que la solution idéale pour vendre est de passer par eux, il me donne une valeur de 220 000 € frais d’agence inclus. Il me resterait donc 206 000 €…

La deuxième est une personne indépendante (SASU au capital de 2000 €) :
Estimation donnée par mail : 196 000 € frais d’agence inclus. Il me resterait donc 184 000 €… (En l’affichant à 215 000 € pour avoir une marge de négociation).

Savoir qu’un intermédiaire se prend entre 12 000 et 14 000 euros ne m’enchante pas vraiment. Cette somme pourrait se partager entre l’acheteur et moi, tout en accélérant éventuellement la vente puisque le prix serait plus bas. Ça vaut la peine de passer un peu de temps à rédiger une belle annonce, répondre aux coups de fil, faire des visites, s’occuper des « tracasseries » administratives.

En discutant un peu autour de moi, un collègue me dit qu’il a vendu un studio plus cher que ce que lui avait estimé cette même grande agence.
Le gars qui me fait les diagnostics me confirme que les agences ont souvent tendances à sous-estimer les biens. Ils ont plus à gagner à faire du volume plutôt que d’essayer de « gratter » 10 ou 20 000 euros sur un appartement.  Du coup, ils cassent le marché.

Je mets une annonce en ligne à 230 000 €, elle parait un lundi matin (je pars du principe que je baisse à 220 000 € au bout d’une semaine si je n’ai pas d’appels sérieux).
Je fais la première visite le mercredi. La personne revient visiter le vendredi, cette fois-ci en couple. Nous nous mettons d’accord sur un prix de 225 000 €.



Conclusion :
- Si vous êtes vendeur :
Ne confiez pas votre bien à la première agence venue. Dans mon cas, je serai passé à côté de 41 000 euros (cas le plus défavorable) !!! (1/3 pour l’agence, 2/3 de sous-estimation). J’ai peut-être eu de la chance de tomber sur les bonnes personnes rapidement. En tout cas j’étais prêt à baisser le prix considérablement, si nécessaire.
L’acheteur a un pouvoir d’achat x. Que le prix comprenne des frais d’agence ou non, l’importe peu, je pense.

- Si vous êtes acheteur :
Pourquoi pas passer par une agence. Le prix sera peut-être inférieur (si le vendeur fait une confiance aveugle en l’agence). Les frais de notaire seront inférieurs (calculés sur la valeur du bien sans les frais d’agence).
Si vous achetez sans agence, lors des négociations, mettez dans la balance que le vendeur gagne 6% de frais d’agence. Il le sait, et baissera probablement facilement le prix.

Evidemment, il ne faut pas oublier que ce sera toujours l’offre et la demande qui définira le prix.

Ceci est bien sur un cas isolé. Il ne faut pas généraliser.
Quoi qu’il en soit, je trouve que donner 6% de valeur du bien à l’agent immobilier, c’est cher payé.

Fabrice

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#18 28/08/2014 21h59 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je ne trouve pas que ce soit cher payé.
Dans l’activité de vente, c’est le seul paiement que recoit une AI.
C’est bien beau de visiter 150 biens pour trouver la perle rare : pour l’AI c’est a chaque fois 1h de perdue
C’est bien beau de faire estimer son bien par 5 agences. Au final, ca en fait 4 (voire 5) qui n’auront pas de mandat.
90% voire + du temps de travail d’un AI n’est pas rémunéré.


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#19 28/08/2014 23h05 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Effectivement, cela dépend de quel côté ont se place. Peut-être que du point de vue "agent", ce n’est pas cher payé. Il faut aussi compter les charges, etc…

Je me suis placé du côté "vendeur particulier". Et pour ma part, j’aurai pu me permettre plusieurs mois de congés sans solde à m’occuper des visites, pour avoir ces 14 000 euros, plutôt que de les donner à une agence.

Maintenant, c’est pareil pour toutes les entreprises de services. Quand je vais faire faire une vidange de ma voiture,  j’ai l’impression de me faire voler. Je préfère acheter 1 bidon d’huile, et faire la vidange moi-même. Ça me coûte presque rien. Mais si l’on compte les salaires, les charges, les impôts ; le garagiste ne me vole peut-être pas tant que ça. Mais là je m’éloigne du sujet.

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#20 30/09/2014 13h42 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je poursuis cette discussion en vous demandant vos conseils sur un cas pratique.
J’ai vu sur internet des annonces concernant des biens à vendre dans un immeuble ancien. Il s’agit de plusieurs biens (T1,T2,T3) vendus libres, ou loués pour certains,en vente  depuis plusieurs mois,par plusieurs agences.Comme je n’ai demandé pour l’instant aucun renseignement ,je ne sais pas pourquoi ces biens ne se vendent pas, car ils ne semblent pas complètement hors du prix du marché,sauf si de grosses charges sont  à venir.
Récemment,le propriétaire a mis des annonces en son nom ,mais au même prix que par agence.Je pense que c’est pour proposer plus facilement une négociation,en donnant l’impression que les personnes ont obtenu une déduction intéressante.
Sachant que je n’habite pas sur place et que si j’achète un des ces biens,je le confierai à une agence pour la gestion,est-il préférable de passer par l’agence ou par le propriétaire.
Il est probable que le prix sera un peu plus intéressant  en direct,mais j’aurai peut-être plus facilement accès aux informations (documents sur la copropriété,travaux à faire,..)qu’avec le propriétaire et l’agence, qui a certainement envie de vendre après plusieurs mois , saura peut-être  mieux négocier que moi .Je n’ai  contacté personne car il est bien évident que si je demande des renseignements à une agence,je ne vais pas après passer en direct.
Je vous remercie de vos avis.
Cordialement

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#21 01/10/2014 08h51 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Il me semble inutile de passer par agence dans votre cas. Vous aurez le temps de confier un mandat de gestion par la suite.
Vous n’aurez pas plus d’informations fiables en négociant par une agence, et les agents sont souvent de meilleurs menteurs que les propriétaires.

Il y a par contre peut-être une stratégie pour avoir des infos via les agences:
1 -vous visitez via le proprio ;
2- vous appelez les agences qui ont les biens du proprio à la vente, mais pour un autre bien qu’ils ont en stock, éventuellement vous faites une visite;
3- dans la discussion vous dites innocemment que vous avez visité les apparts du proprio et vous demandez leur avis, comparativement à ce que vous venez de visiter. S’il y a des défauts rédhibitoires mais "cachés" dans les apparts du proprio, leur langue se déliera plus facilement s’ils veulent vous refourguer un autre bien.

Il existe d’autres possibilités d’obtenir des infos, c’est de demander leur avis aux habitants de la copro (ou monopropriété, je ne sais pas), au personnel de nettoyage, aux voisins … Il faut enquêter.

Par ailleurs, certains mandats d’agence prévoient que si le vendeur met en vente de son côté en direct, le prix d’affichage doit être équivalent au prix affiché en agence. Donc logiquement derrière il y a une plus grosse marge de négociation.

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#22 01/10/2014 20h42 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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A pierrejacques11
Je vous remercie pour vos conseils.
Il est certainement préférable de contacter le vendeur,d’autant qu’il est sans doute impatient de vendre puisqu’il  a mis une annonce en son nom après des mois de diffusion en agence seulement.Je chercherais également des informations au niveau des locataires ou voisins.
Je comprends mieux, au vu de votre information sur l’obligation faite par certains mandats de ne pas mettre d’annonce à un prix inférieur, que l’on voit fréquemment annonce en direct et par agence au même prix,sans compter que des vendeurs espèrent que l’on aura pas remarqué que le  même bien est en agence.
Cordialement

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#23 05/05/2015 22h04 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonsoir,

Je suis désolé si ce n’est pas le bon fil de discussion mais c’est celui que j’ai trouvé après recherche sur le forum.
J’ai appelé un agent immobilier pour un appartement et il est prévu que nous visitions le bien demain. Cependant, j’ai trouvé ce même bien par hasard en poursuivant mes recherches et cette fois en vente par le particulier (les photos ne laissent pas de doute quant au fait que cela soit le même appartement). Je rebondis donc sur le message de pierrejacques11,

pierrejacques11 a écrit :

Si une agence est suffisamment imprudente pour mettre en vitrine des photos qui vous indiquent ou se trouve le bien et qu’elles n’ont pas d’exclusivité dessus, il ne faut pas se gêner pour en profiter et négocier en direct. Après, utiliser une agence pour voler les infos (après visite ou entretien avec l’agent) et passer en direct, c’est relativement facile mais personnellement je ne pratique pas (problème d’éthique, essentiellement, mais également activité chronophage, subsidiairement).

Mon objectif n’était pas de voler des informations mais le fait est là, j’ai trouvé une autre annonce et l’appartement est à 4500 € de moins. Qu’en est il de loi à ce sujet? A part donner mon nom et mon téléphone, je n’ai rien fait. Ai je à craindre quelque chose d’un point de vue légal si je contacte le particulier? D’un point de vue moral, je n’ai sincèrement pas cherché à trouver le particulier (je n’ai pas fait du porte à porte…).

Je vous remercie pour vos avis,

Cdlt


"The greatest obstacle to discovery is not ignorance, it's the illusion of knowledge".

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#24 06/05/2015 07h54 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Vous annulez votre visite via l’agence et basta. Juridiquement vous êtes dans les clous.

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#25 06/05/2015 08h38 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
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En général, ne comptez pas sur votre AI  pour défendre votre cause même si au final, c’est vous qui le rémunérez.

Si c’est votre premier achat et que vous avez un bon feeling (rentabilité prévisionnelle correcte) alors passez par l’agent. Cela vous rassurera. Par contre, ne comptez pas sur l’AI pour vous donner des arguments pour faire baisser le prix (en dehors de ce qu’il a prévu avec le vendeur).

L’AI est souvent incontournable dans les grandes villes. Mais restez à l’écoute. Je pratique les deux. Sur une dizaine d’achats en 20 ans, 75% on été achetés en passant par des AI. J’ai eu des surprises dans les deux cas. Lors du dernier achat, l’AI a omis de me dire qu’il y avait un local pro dans la maison et qu’il fallait changer la destination. Je l’ai appris chez le notaire… et c’est à moi de me charger des formalités.


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