Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 24/05/2016 10h40 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   95 

Stibbons a écrit :

Mais 20% c’est trop, c’est même illégal (max 10% je crois)

Vous êtes sûr de ce point là?
Car si c’est le cas, toutes les petites ventes souvent vendus avec un forfait d’agence donc un taux élevé par rapport au montant (je pense que c’est le cas ici).

Hors ligne

 

#52 24/05/2016 10h55 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   442 

Les frais d’agence sont plafonnés pour la location.

Ils sont libres pour la vente ; mais l’agence doit les afficher.

Concernant le cas présenté par dalki : le fait que vous soyiez éventuellement redevable de tout ou partie de la commission de l’AI dépend aussi du type de mandat. Parce qu’en principe, c’est le vendeur qui reste redevable de la commission.

Idéalement, il faudrait consulter le mandat. A défaut, la rédaction de l’annonce, si elle a été bien faite, vous donnera un indice.

En tout cas, l’AI qui vous demande une commission à l’amiable et le notaire du vendeur qui bloque le compromis, méfiance. Déjà, la commission n’est due qu’à la vente définitive. Ensuite, il est probable qu’il a adressé la même demande au vendeur. Peut-être que quelqu’un, entre le vendeur et vous, doit payer, mais il faut éviter de payer deux fois !

L’attitude du vendeur peut être hostile envers vous (essayer de vous faire porter le chapeau), mais il peut aussi être un allié (vous fournir les infos pour faire échouer la manoeuvre de l’AI). A voir.

In fine, vous pouvez tout à fait rester sourd aux demandes de l’AI, en espérant qu’il se découragera ou qu’il n’attaquera que le vendeur. Mais le risque de se retrouver au tribunal est réel (quelle probabilité : 1% ? 10 % 50 % ? Bien malin qui le dira).

Je ne peux que répéter mon conseil d’étudier précisément le cas avec l’aide d’un professionnel du droit, à commencer par votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2016 11h24)

Hors ligne

 

#53 24/05/2016 19h04 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   177 

Bonjour,

Je lis le fil un peu rapidement. Et un détail me chiffonne dans certaines réponses ci dessus.

Si j’ai bien suivi, on a un acheteur qui a fait une offre pour un bien présenté par une agence. Jusque là, tout va bien.

L’offre est refusée.

Ce meme acheteur fait une nouvelle offre pour un autre bien du même propriétaire, lié à la même agence. Mon premier reflex, ici, est de demander pourquoi, après le refus de l’offre sur le premier bien, l’agence n’a pas proposé à l’acheteur de faire une offre sur le second, qui aurait pû correspondre. Là, l’agent n’a pas vraiment fait son travail. Or les biens ne sont pas strictement équivalent, et on peut penser qu’une offre insuffisante pour le bien du 3ème aurait été défendable pour l’étage inférieur.

Vient alors la question de l’indemnisation PAR L’ACHETEUR qui n’est pas lié au contrat entre l’agence et le propriétaire …

Autant la cassation suit ce raisonnement en présence d’une fraude (ex : se présenter avec une fausse identité pour "invalider" le bon de visite, ou acheter par intermédiation pour cacher l’acheteur réel afin d’éviter la commission), au titre de la responsabilité délictuelle (1382 cc), autant si une personne doit se poser la question de cette indemnisation, ce serait ici, à mon sens, le vendeur.

En effet le vendeur est lié à l’agence via un contrat ferme, et une visite démontré du bien vendu au final par l’acheteur en question. Il risque donc de devoir payer la commission, au détail près qu’il pourrait soulevé ce que je disais plus haut : l’agent immobilier, sur le refus de l’offre pour le troisième, n’a pas tenté de vérifier si le bien inférieur pouvait intéresser l’acheteur.

Je ne vois pas trop quelle décision de la cour de cassation viendrait imposer le paiement d’une commission contractuelle ou d’une indemnité de clause pénale (tout autant contractuele) par un tiers au contrat.

Mais je suis preneur d’une référence utile.

Hors ligne

 

#54 25/05/2016 07h27 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   442 

Je suis bien d’accord : en principe, l’acheteur ne doit pas une commission prévue par un contrat auquel il n’est pas partie, sauf s’il a commis une fraude.

Quelques commentaires, quand même :

1) nous n’avons pas tous les éléments. C’est pour ça que je conseillais de voir avec un professionnel. Au travers d’un forum, en lisant la version d’une seule des parties et sans voir les pièces, on peut avoir une vision incomplète.

2) le fait que l’acheteur ne doive pas la commission n’empêche pas l’AI d’essayer. Il a déjà réclamé, le notaire du vendeur a déjà bloqué le compromis. Ca peut aller plus loin, cette affaire, et on a raison de prévenir dalki à ce sujet.
Naturellement, il n’y a pas de commission due s’il n’y a pas de vente (ou au moins le compromis).
Si l’AI devait attaquer quelqu’un en dommages-intérêts parce que la vente s’est faite sans qu’il perçoive sa commission, il est très probable que ça serait le vendeur et pas l’acheteur.
Donc, il faut résister à son bluff ; mais la meilleure résistance est sans doute le silence, et c’est pour ça que je disais à dalki de bien faire gaffe à ce qu’il dit ou écrit à cet AI. On a vite fait d’écrire des choses qui peuvent nous être défavorables.
Mais enfin, on ne peut pas exclure que l’AI soit con et procédurier, et attaque l’acheteur.

3) L’AI a probablement déjà réclamé sa commission au vendeur. Le notaire du vendeur, ami de l’AI, va confirmer au vendeur que cette demande est légitime. Le vendeur va donc se rendre compte que, s’il mène cette vente à son terme, il devra payer la commission de l’AI, et qui s’il ne la paie pas de son plein gré, il risque d’être poursuivi en dommages-intérêts.
Il est probable qu’il ne voudra plus vendre au prix convenu avec dalki, mais au prix augmenté de la commission ! (il veut prendre la commission sur l’acheteur, et non pas la déduire de son prix net vendeur). Donc, de facto, dalki est impacté par cette affaire car le vendeur ne voudra probablement plus vendre au prix convenu avec lui !

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2016 08h11)

Hors ligne

 

#55 25/05/2016 11h35 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   55 

C’est une clause légale pour abandonner la vente même s’il y a eu acceptation de l’offre?

Hors ligne

 

#56 25/05/2016 11h53 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   442 

Stibbons : si je comprends bien, vous dites : est-ce que le vendeur a le droit de renoncer à la vente s’il a déjà accepté l’offre ?

Ca dépend comment sont formulées l’offre et son acceptation.

Mais il est assez probable que dalki puisse dire au vendeur, en substance : "vous avez accepté mon offre, donc la vente est parfaite, donc il faut vendre à ce prix ; et si vous devez une commission à l’AI, à vous de la payer, je ne veux pas en entendre parler !"

Encore un autre sujet délicat, qui sera à voir par dalki avec son notaire, toutes pièces en main !

Hors ligne

 

#57 25/05/2016 11h58 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   177 

"C’est pour ça que je conseillais de voir avec un professionnel."

Ce n’est jamais un mauvais conseil que de proposer de vérifier avec un professionnel.

"il n’y a pas de commission due s’il n’y a pas de vente"

Inexact, même si c’est le cas le plus courant. La cour de cassation a statué que l’agent peut exiger sa commission si la vente ne se réalise pas du fait des manoeuvres des acheteurs / vendeurs essayant de "casser la vente" en dehors des clauses normales.

En très court :
- rétractation légale --> pas de commission
- conditions suspensives --> pas de commission
- rupture de la vente du fait d’un délai anormal ou d’une exigence anormale de l’une ou l’autre des parties --> attention, la commission peut être due, l’agent ayant correctement réalisé son travail.

"Mais enfin, on ne peut pas exclure que l’AI soit con et procédurier, et attaque l’acheteur."

Je n’y crois pas. L’agent n’engagerait pas des frais juridiques relativement conséquent sur une démarche avec une probabilité de gain si faible. Pour attaquer le vendeur, où il dispose d’une jurisprudence abondante et nettement plus favorable …. là oui, il y a des chances.

Mais surtout, il y a un monde entre dire au départ "vous aurez du mal à vous défendre devant le juge pour cette transaction", ce qui laisse entendre que le recours de l’agent contre l’acheteur est complètement possible puis dire par la suite qu’en réalité, c’est probablement un recours contre le vendeur qui se produirait, avec un impact relatif sur l’acheteur (refus de vente, "dénonciation" de l’acheteur par le vendeur "c’est lui qui m’a proposé de passer hors agence", etc …)

"Le vendeur va donc se rendre compte que, s’il mène cette vente à son terme, il devra payer la commission de l’AI, et qui s’il ne la paie pas de son plein gré, il risque d’être poursuivi en dommages-intérêts. "

c’est bien pour ca que je trouverais plus normal que le vendeur soit ici à demander comment se sortir de cette situation, et non l’acheteur. Le vendeur est piégé des deux côtés : de l’un, l’agent va réclamer sa commission si la vente se fait, de l’autre, si refus de vente pour éviter le conflit avec l’agent, l’acheteur pourrait demander une indemnisation (rupture des pourparlers ou refus de vente).

Il serait peut etre intéressant de voir un pro entre vendeur et acheteur, pour voir si le fait que l’agent n’ait pas proposé de faire un offre sur cet autre bien ne prouve pas que cette seconde transaction n’est pas le résultat de son travail. Et dans ce cas, de répondre au bluf par un courier précisant que l’agent n’a formellement pas fait son travail de relation en ne proposant pas de faire une offre sur le second bien (sous réserve qu’il n’ait effectivemetn pas fait cette proposition)

Hors ligne

 

#58 25/05/2016 12h17 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   

Je viens de lire le post de Dalki, et sa situation est pour moi très clair et simple :

Il a visité le bien avec l’agent, il a signé le bon de visite. Mais il a fait une offre en direct au vendeur.

On est donc dans le cas classique que l’on le veuille ou non, d’un particulier qui passe outre l’agence immobilière. Et donc c’est interdit.

Pour moi, il n’y a aucune circonstance atténuante. Même si je ne remet pas en cause la bonne foi de Dalki.
Mais dès lors qu’il a visité tout seul ce bien, se rendant compte que c’était le même que celui vu avec l’AI, la solution légale était de passer par l’agence.

Personnellement c’est ce que j’aurai fait. Car il était évident que l’AI se manifeste.

Et de savoir si l’intention de Dalki était honnête ou frauduleuse ne change strictement rien.

Reste à présent le débat déjà lu plusieurs fois, sur le risque d’une attaque en justice, et sur la valeur d’un bon de visite.
Mais ça personne ici ne pourra donner une réponse affirmative et qui l’engagerait….

En conclusion : L’AI est dans son bon droit, et doit toucher sa commission.
A Dalki de décider "seul" si il tente de passer outre et de voir si l’agence bluffe ou ira jusqu’au bout.

En tout cas dernier élément important, le notaire n’a pas l’air de rigoler sur ce point….

Dernière modification par forplatina (25/05/2016 12h18)

Hors ligne

 

#59 25/05/2016 12h32 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   111 

Et l’AI semble disposé a négocier. C’est aussi au vendeur de prendre ses responsabilité.
Proposez de lui régler un tiers de sa commission chacun et il s’assied sur le dernier, qu’en pensez-vous?

Hors ligne

 

#60 30/10/2016 16h45 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

J’ai une petite question en espérant que vous pourriez me répondre.

J’ai fait une offre pour un immeuble de rapport comprenant deux T3, il y a 4 mois.
Affiché au départ a 178000 €, négocie a 158000 euros FAI. Je signe le compromis et voulant acheter sans apport, mon crédit fut refusé.
Aujourd’hui ma situation ayant quelque peu changé, l’immeuble est toujours en vente et une annonce a été fait par le propriétaire ainsi que par une autre agence. L’agence ou l’offre avait été faite n’a plus le bien en vente.
Ma question est ce que je peux passer à présent directement par le propriétaire ?

Merci d’avance.

Hors ligne

 

#61 31/10/2016 01h27 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   

A vous de voir, mais l’l’AI peut demander au notaire à qui le bien est vendu (même si il n’a plus le mandat). A partir du moment où il vous l’a fait visiter, il est en droit de percevoir des honoraires (et cela même si vous n’aviez pas fait d’offre).

Disons que cela peut passer si l’AI ne demande pas au proprio ce qu’est devenu le bien et à qui il a été vendu


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

Hors ligne

 

#62 15/02/2017 13h59 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   

Au début de mes recherches, je me tournais vers le particulier. A quoi bon payer des frais d’agence si on peut les éviter ? Pourquoi donc payer quelqu’un pour visiter un bien, alors que je peux très bien le faire directement avec le propriétaire.

Après plusieurs mois ( années, je reste intransigeante sur ma liste de critère), et maintenant quelques signatures, je constate que je n’ai acheté qu’une fois via un particulier, et que mon notaire s’est rendu compte  juste avant le compromis que le terrain était sur un emplacement réservé. Chose que c’était bien abstenu le vendeur…

Le particulier pense que son bien est supérieur aux autres en vente, que ça soit par la déco, l’emplacement, et pense son prix en conséquence.
Lors des annonces mises par des particuliers, quand le bien est intéressant, au bon prix, il est harcelé d’appels. Et annule par la même l’annonce, et la reposte 10 000€ de plus.
Je n’ai pas eu de chance, mais je ne suis tombée que sur des particuliers de fort mauvaise humeur, me répétant qu’ils sont harcelés d’appels, et qu’ils ne veulent plus répondre à mes questions.

L’agent immobilier veut vendre. Il cherche donc un acheteur, donc qqn qui sait ce qu’il veut, et qui dispose du capital en fonction de sa recherche. Deux caractéristiques de l’investisseur.
Il planifie les visites, appelle ses meilleurs clients pour les meilleures affaires. Oui, j’ai bien loupé des visites, appelé trop tard, me suis fait passer devant des tonnes de visites.
Alors oui, je paye. Mais je paye une sélection, un bien en relation avec ma recherche, et au prix que je juge intéressant. Et, chose non négligeable, maintenant je suis rappelée en priorité dès qu’il y a une bonne affaire ( et je confirme donc, il existe des bonnes affaires, même au coeur de Lyon!)

Hors ligne

 

#63 15/02/2017 15h12 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   241 

Pour faire de bonnes affaires avec des particuliers, à mon sens/expérience il est plus judicieux d’aller vers des biens trop chers et de discuter le prix (soit en somme faire une partie du travail de l’agent immobilier) que d’aller vers des biens vendu à bon prix où l’issu peut-être effectivement plus difficile.

Après, c’est juste une question de nombre : combien faut-il contacter de vendeurs pour être dans une situation favorable ?

Un particulier qui vend son bien (trop cher) depuis de nombreux mois, qui reçoit peu de visites, aucune offre et à chaque fois un commentaire sur le prix finit un jour par lâcher. Il "suffit" d’être là au bon moment. D’expérience il pourra lâcher bien plus qu’un prix attractif au départ.
d’autant plus que son bien devient invisible après plusieurs mois d’annonces. La cupidité peut coûter cher wink

Il y a évidemment de bonnes affaires également avec certains rares agents immobiliers (beaucoup sont de simples "porteurs de tarifs").


"Le pire n'est pas certain, mais il n'est jamais décevant" Murphy

Hors ligne

 

#64 15/02/2017 15h50 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   55 

Pour contre balancer ces temoignages, j’ai un ami qui vient juste de vendre son appartement ET acheter une maison dans la même semaine, sans agence. Première visite maison très jolie dans le quartier qui leur plait et un prix correct. Premier visite pour l’achat de leur appartement correctement placé au prix du marché l’acheteur l’a tout de suite pris.
Il existe encore des gens qui se satisfont de vendre un bien au prix (et donc n’essaye pas de retirer l’annonce pour la remettre le lendemain 10000€ plus cher) et des acheteurs qui sont prêt à payer le prix. Oui il y a des tonnes de gens completement déconnectés du marché, mais ceux qui reussissent, et il y en a, sont ceux qui ne sont pas trop gourmants.

Combien de proprio que j’ai croisé préfèrent laisser leur appartement/maison vide plutot que baisser le prix du loyer, alors que s’ils faisaient le vrai calcul, sur 5 ou 10 ans, ils se rendraient compte que perdre un loyer coute souvent moins cher que laisser son bien vide. De même pour les vendeurs, un bien qui ne se vend pas est trop cher et coute de l’argent. Bon nombre ne sont pas capable de sortir leur calculette ou tableur et faire les vrais calculs, tout intégré, de ce qu’ils perdent en voulant être trop gourmants.

Donc chapeaux à ceux qui vendent pas trop cher sans agence et ceux qui achètent en bonne intelligence également. Ils sont rares, mais ils existent!

Hors ligne

 

#65 15/02/2017 15h58 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   

DDtee a écrit :

Il y a évidemment de bonnes affaires également avec certains rares agents immobiliers (beaucoup sont de simples "porteurs de tarifs").

Certains ne le sont pas, mais quand on tombe sur un, et qu’il a compris notre façon de faire, notre recherche, alors c’est que du bonheur. Un appel = un coup dans le mille.

Pour les particuliers, une annonce "inactive" l’est au bout de combien de temps ?
Je suis depuis quelques semaines une annonce, et il y a déjà eu une première baisse. Encore trop haute pour moi, et ma proposition ne l’a pas intéressée " j’attends de voir si j’ai d’autres retours".
Bref, j’attends que cette annonce soit "inactive" pour mon vendeur particulier.

Hors ligne

 

#66 15/02/2017 16h12 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   241 

amoilyon a écrit :

Certains ne le sont pas, mais quand on tombe sur un, et qu’il a compris notre façon de faire, notre recherche, alors c’est que du bonheur. Un appel = un coup dans le mille.

A mon opinion, même avec un bon AI, c’est pas du 100% et surtout il faut toujours encore négocier. Après cela dépend aussi de vos objectifs…

amoilyon a écrit :

Pour les particuliers, une annonce "inactive" l’est au bout de combien de temps ?

Il s’agit surtout d’attendre que l’annonce soit "usée". Au bout de quelques temps (+/- 3/4 mois ? selon le marché local) plus personne ne regarde une annonce qui passe et repasse sans cesse. Inconsciemment sans doute, les acheteurs se disent que le bien à un problème, autrement il serait déjà parti… reste seulement les nouveaux arrivés. C’est à ce moment là qu’il faut visiter (bien en vente depuis longtemps et signes d’impatience comme de petites baisses de prix dans les annonces).

Pour mémoire, il y a Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus qui permet de repérer ce type de bien potentiellement intéressant à négocier.


"Le pire n'est pas certain, mais il n'est jamais décevant" Murphy

Hors ligne

 

#67 15/02/2017 16h34 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   183 

Si un bien vous intéresse réellement et vous voulez contourner l’agent immobilier, vous pouvez utiliser google street view pour trouver la bonne adresse, s’y rendre et espérer tomber soit sur le vendeur ( s’il y habite encore ), soit sur le locataire, un voisin … qui sauront vous renseigner voire vous donner les coordonnées du proprio.

Une technique malhonnête et déloyale ( utilisée par un "ami" ) consiste à envoyer un "ami" visiter le bien à votre place avec l’A.I et qui vous transmettra incognito par la suite l’adresse exacte du bien voire les coordonnées du vendeur ( l’AI étant rassuré par le bon de visite, il se méfie moins ).

Dernière modification par ZeBonder (15/02/2017 16h50)

Hors ligne

 

#68 15/02/2017 17h08 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   94 

Personnellement je ne me pose pas tant de question….

Par expérience , j’ai signé que avec des particuliers.

Je visite beaucoup de bien et fait une proposition à chaque fois… ça fait de l’expérience , je connais de mieux en mieux mon marché et je provoque la "chance" quand un vendeur est pressé .


doutes=traîtres=peur d'essayer…

Hors ligne

 

#69 15/02/2017 19h45 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

Membre
Réputation :   

Un bien qui est en vente depuis 2 mois sur lbc ne signifie pas qu’il n’arrive pas à se vendre . J’ai remarqué que certains laissaient l’annonce le temps de la signature de la vente définitive ( comparé aux agences qui enlèvent de suite ) . Ca leur permet de garder contact avec des acheteurs si le prêt de l’actuel acheteur n’est pas accepté.
De même , on a tendance à croire que les annonces de location qui sont toujours sur lbc au bout de x semaines , signifie que le bien n’arrive pas à se louer .. faux encore . Bon nombre de gens oublient ou n’arrivent pas à supprimer leurs annonces .. Sur ce point , c’est embêtant lorsque l’on veut "analyser " un marché !

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech