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#51 24/05/2016 10h40 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Stibbons a écrit :

Mais 20% c’est trop, c’est même illégal (max 10% je crois)

Vous êtes sûr de ce point là?
Car si c’est le cas, toutes les petites ventes souvent vendus avec un forfait d’agence donc un taux élevé par rapport au montant (je pense que c’est le cas ici).

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#52 24/05/2016 10h55 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Les frais d’agence sont plafonnés pour la location.

Ils sont libres pour la vente ; mais l’agence doit les afficher.

Concernant le cas présenté par dalki : le fait que vous soyiez éventuellement redevable de tout ou partie de la commission de l’AI dépend aussi du type de mandat. Parce qu’en principe, c’est le vendeur qui reste redevable de la commission.

Idéalement, il faudrait consulter le mandat. A défaut, la rédaction de l’annonce, si elle a été bien faite, vous donnera un indice.

En tout cas, l’AI qui vous demande une commission à l’amiable et le notaire du vendeur qui bloque le compromis, méfiance. Déjà, la commission n’est due qu’à la vente définitive. Ensuite, il est probable qu’il a adressé la même demande au vendeur. Peut-être que quelqu’un, entre le vendeur et vous, doit payer, mais il faut éviter de payer deux fois !

L’attitude du vendeur peut être hostile envers vous (essayer de vous faire porter le chapeau), mais il peut aussi être un allié (vous fournir les infos pour faire échouer la manoeuvre de l’AI). A voir.

In fine, vous pouvez tout à fait rester sourd aux demandes de l’AI, en espérant qu’il se découragera ou qu’il n’attaquera que le vendeur. Mais le risque de se retrouver au tribunal est réel (quelle probabilité : 1% ? 10 % 50 % ? Bien malin qui le dira).

Je ne peux que répéter mon conseil d’étudier précisément le cas avec l’aide d’un professionnel du droit, à commencer par votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2016 11h24)

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#53 24/05/2016 19h04 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour,

Je lis le fil un peu rapidement. Et un détail me chiffonne dans certaines réponses ci dessus.

Si j’ai bien suivi, on a un acheteur qui a fait une offre pour un bien présenté par une agence. Jusque là, tout va bien.

L’offre est refusée.

Ce meme acheteur fait une nouvelle offre pour un autre bien du même propriétaire, lié à la même agence. Mon premier reflex, ici, est de demander pourquoi, après le refus de l’offre sur le premier bien, l’agence n’a pas proposé à l’acheteur de faire une offre sur le second, qui aurait pû correspondre. Là, l’agent n’a pas vraiment fait son travail. Or les biens ne sont pas strictement équivalent, et on peut penser qu’une offre insuffisante pour le bien du 3ème aurait été défendable pour l’étage inférieur.

Vient alors la question de l’indemnisation PAR L’ACHETEUR qui n’est pas lié au contrat entre l’agence et le propriétaire …

Autant la cassation suit ce raisonnement en présence d’une fraude (ex : se présenter avec une fausse identité pour "invalider" le bon de visite, ou acheter par intermédiation pour cacher l’acheteur réel afin d’éviter la commission), au titre de la responsabilité délictuelle (1382 cc), autant si une personne doit se poser la question de cette indemnisation, ce serait ici, à mon sens, le vendeur.

En effet le vendeur est lié à l’agence via un contrat ferme, et une visite démontré du bien vendu au final par l’acheteur en question. Il risque donc de devoir payer la commission, au détail près qu’il pourrait soulevé ce que je disais plus haut : l’agent immobilier, sur le refus de l’offre pour le troisième, n’a pas tenté de vérifier si le bien inférieur pouvait intéresser l’acheteur.

Je ne vois pas trop quelle décision de la cour de cassation viendrait imposer le paiement d’une commission contractuelle ou d’une indemnité de clause pénale (tout autant contractuele) par un tiers au contrat.

Mais je suis preneur d’une référence utile.

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#54 25/05/2016 07h27 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je suis bien d’accord : en principe, l’acheteur ne doit pas une commission prévue par un contrat auquel il n’est pas partie, sauf s’il a commis une fraude.

Quelques commentaires, quand même :

1) nous n’avons pas tous les éléments. C’est pour ça que je conseillais de voir avec un professionnel. Au travers d’un forum, en lisant la version d’une seule des parties et sans voir les pièces, on peut avoir une vision incomplète.

2) le fait que l’acheteur ne doive pas la commission n’empêche pas l’AI d’essayer. Il a déjà réclamé, le notaire du vendeur a déjà bloqué le compromis. Ca peut aller plus loin, cette affaire, et on a raison de prévenir dalki à ce sujet.
Naturellement, il n’y a pas de commission due s’il n’y a pas de vente (ou au moins le compromis).
Si l’AI devait attaquer quelqu’un en dommages-intérêts parce que la vente s’est faite sans qu’il perçoive sa commission, il est très probable que ça serait le vendeur et pas l’acheteur.
Donc, il faut résister à son bluff ; mais la meilleure résistance est sans doute le silence, et c’est pour ça que je disais à dalki de bien faire gaffe à ce qu’il dit ou écrit à cet AI. On a vite fait d’écrire des choses qui peuvent nous être défavorables.
Mais enfin, on ne peut pas exclure que l’AI soit con et procédurier, et attaque l’acheteur.

3) L’AI a probablement déjà réclamé sa commission au vendeur. Le notaire du vendeur, ami de l’AI, va confirmer au vendeur que cette demande est légitime. Le vendeur va donc se rendre compte que, s’il mène cette vente à son terme, il devra payer la commission de l’AI, et qui s’il ne la paie pas de son plein gré, il risque d’être poursuivi en dommages-intérêts.
Il est probable qu’il ne voudra plus vendre au prix convenu avec dalki, mais au prix augmenté de la commission ! (il veut prendre la commission sur l’acheteur, et non pas la déduire de son prix net vendeur). Donc, de facto, dalki est impacté par cette affaire car le vendeur ne voudra probablement plus vendre au prix convenu avec lui !

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2016 08h11)

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#55 25/05/2016 11h35 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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C’est une clause légale pour abandonner la vente même s’il y a eu acceptation de l’offre?

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#56 25/05/2016 11h53 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Stibbons : si je comprends bien, vous dites : est-ce que le vendeur a le droit de renoncer à la vente s’il a déjà accepté l’offre ?

Ca dépend comment sont formulées l’offre et son acceptation.

Mais il est assez probable que dalki puisse dire au vendeur, en substance : "vous avez accepté mon offre, donc la vente est parfaite, donc il faut vendre à ce prix ; et si vous devez une commission à l’AI, à vous de la payer, je ne veux pas en entendre parler !"

Encore un autre sujet délicat, qui sera à voir par dalki avec son notaire, toutes pièces en main !

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#57 25/05/2016 11h58 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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"C’est pour ça que je conseillais de voir avec un professionnel."

Ce n’est jamais un mauvais conseil que de proposer de vérifier avec un professionnel.

"il n’y a pas de commission due s’il n’y a pas de vente"

Inexact, même si c’est le cas le plus courant. La cour de cassation a statué que l’agent peut exiger sa commission si la vente ne se réalise pas du fait des manoeuvres des acheteurs / vendeurs essayant de "casser la vente" en dehors des clauses normales.

En très court :
- rétractation légale --> pas de commission
- conditions suspensives --> pas de commission
- rupture de la vente du fait d’un délai anormal ou d’une exigence anormale de l’une ou l’autre des parties --> attention, la commission peut être due, l’agent ayant correctement réalisé son travail.

"Mais enfin, on ne peut pas exclure que l’AI soit con et procédurier, et attaque l’acheteur."

Je n’y crois pas. L’agent n’engagerait pas des frais juridiques relativement conséquent sur une démarche avec une probabilité de gain si faible. Pour attaquer le vendeur, où il dispose d’une jurisprudence abondante et nettement plus favorable …. là oui, il y a des chances.

Mais surtout, il y a un monde entre dire au départ "vous aurez du mal à vous défendre devant le juge pour cette transaction", ce qui laisse entendre que le recours de l’agent contre l’acheteur est complètement possible puis dire par la suite qu’en réalité, c’est probablement un recours contre le vendeur qui se produirait, avec un impact relatif sur l’acheteur (refus de vente, "dénonciation" de l’acheteur par le vendeur "c’est lui qui m’a proposé de passer hors agence", etc …)

"Le vendeur va donc se rendre compte que, s’il mène cette vente à son terme, il devra payer la commission de l’AI, et qui s’il ne la paie pas de son plein gré, il risque d’être poursuivi en dommages-intérêts. "

c’est bien pour ca que je trouverais plus normal que le vendeur soit ici à demander comment se sortir de cette situation, et non l’acheteur. Le vendeur est piégé des deux côtés : de l’un, l’agent va réclamer sa commission si la vente se fait, de l’autre, si refus de vente pour éviter le conflit avec l’agent, l’acheteur pourrait demander une indemnisation (rupture des pourparlers ou refus de vente).

Il serait peut etre intéressant de voir un pro entre vendeur et acheteur, pour voir si le fait que l’agent n’ait pas proposé de faire un offre sur cet autre bien ne prouve pas que cette seconde transaction n’est pas le résultat de son travail. Et dans ce cas, de répondre au bluf par un courier précisant que l’agent n’a formellement pas fait son travail de relation en ne proposant pas de faire une offre sur le second bien (sous réserve qu’il n’ait effectivemetn pas fait cette proposition)

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#58 25/05/2016 12h17 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je viens de lire le post de Dalki, et sa situation est pour moi très clair et simple :

Il a visité le bien avec l’agent, il a signé le bon de visite. Mais il a fait une offre en direct au vendeur.

On est donc dans le cas classique que l’on le veuille ou non, d’un particulier qui passe outre l’agence immobilière. Et donc c’est interdit.

Pour moi, il n’y a aucune circonstance atténuante. Même si je ne remet pas en cause la bonne foi de Dalki.
Mais dès lors qu’il a visité tout seul ce bien, se rendant compte que c’était le même que celui vu avec l’AI, la solution légale était de passer par l’agence.

Personnellement c’est ce que j’aurai fait. Car il était évident que l’AI se manifeste.

Et de savoir si l’intention de Dalki était honnête ou frauduleuse ne change strictement rien.

Reste à présent le débat déjà lu plusieurs fois, sur le risque d’une attaque en justice, et sur la valeur d’un bon de visite.
Mais ça personne ici ne pourra donner une réponse affirmative et qui l’engagerait….

En conclusion : L’AI est dans son bon droit, et doit toucher sa commission.
A Dalki de décider "seul" si il tente de passer outre et de voir si l’agence bluffe ou ira jusqu’au bout.

En tout cas dernier élément important, le notaire n’a pas l’air de rigoler sur ce point….

Dernière modification par forplatina (25/05/2016 12h18)

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#59 25/05/2016 12h32 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Et l’AI semble disposé a négocier. C’est aussi au vendeur de prendre ses responsabilité.
Proposez de lui régler un tiers de sa commission chacun et il s’assied sur le dernier, qu’en pensez-vous?

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#60 30/10/2016 16h45 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour à tous,

J’ai une petite question en espérant que vous pourriez me répondre.

J’ai fait une offre pour un immeuble de rapport comprenant deux T3, il y a 4 mois.
Affiché au départ a 178000 €, négocie a 158000 euros FAI. Je signe le compromis et voulant acheter sans apport, mon crédit fut refusé.
Aujourd’hui ma situation ayant quelque peu changé, l’immeuble est toujours en vente et une annonce a été fait par le propriétaire ainsi que par une autre agence. L’agence ou l’offre avait été faite n’a plus le bien en vente.
Ma question est ce que je peux passer à présent directement par le propriétaire ?

Merci d’avance.

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#61 31/10/2016 01h27 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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A vous de voir, mais l’l’AI peut demander au notaire à qui le bien est vendu (même si il n’a plus le mandat). A partir du moment où il vous l’a fait visiter, il est en droit de percevoir des honoraires (et cela même si vous n’aviez pas fait d’offre).

Disons que cela peut passer si l’AI ne demande pas au proprio ce qu’est devenu le bien et à qui il a été vendu


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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