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Forums des investisseurs heureux

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#26 06/05/2015 08h53 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Réputation :   43 

lachignolecorse a écrit :

En général, ne comptez pas sur votre AI  pour défendre votre cause même si au final, c’est vous qui le rémunérez.

L’agent ne défend qu’une cause, c’est la vente. Ce qui est normal puisque dans ce genre de professions, s’il n’y a pas de vente il n’y a pas de rémunération. Ce qui est donc intéressant avec l’agent, c’est qu’il va pousser le vendeur et l’acquéreur jusqu’à leurs limites pour que la vente se fasse. Si en tant qu’acquéreur vous tenez vos positions de départ, vous n’avez qu’à attendre et espérer qu’il finisse de convaincre le vendeur.

Ceci étant dans le cas d’espèce je ne vois absolument pas l’intérêt de s’encombrer de l’agent, sauf à penser qu’il négociera tellement bien qu’il vous fera économiser plus que sa commission grâce à sa négo.

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#27 06/05/2015 09h23 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Réputation :   17 

Je n’ai jamais vu un AI négocier pour moi. Par contre, ils donnent souvent beaucoup d’arguments pour faire remonter l’offre que le vendeur fait parce qu’ils l’estiment trop basse (et qu’ils vont devoir sacrifier une partie de leur commission).

Dans les grandes villes, vous aurez du mal à vous passer d’un AI car ils verrouillent bien le marché et sont au courant de tout ce qui se vend. Donc si vous avez un AI qui a compris votre recherche, il peut vous ramener des opportunités.

Cela dit, j’ai aussi fait une belle affaire dans une grande ville grâce au bouche à oreille et sans passer par l’AI.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#28 06/05/2015 11h10 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour à tous,

Au début j’étais contre les AI, mais faut pas oublier que bien se mettre avec un AI pour de l’investissement locatif peut etre interessant.

Si je prends mon exemple, mon AI actuel m’a trouvé une bonne opportunité sur un immeuble qui n’apparait ni dans l’agence, ni sur leboncoin nul part.

Donc pour ma part sa reste interessant de rester proche d’un AI ou deux suivant la geographie de votre recherche.

Cordialement, Julien M

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#29 06/05/2015 13h23 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Un des points qui semble revenir souvent, c’est le fait que l’AI peut faire barrage.

1°) C’est complètement "idiot" de penser ca. L’AI sérieux propose toutes les offres au vendeur pour une raison simple. Même si l’offre parait fantaisiste si quelques temps plus tard une offre "basse" arrive, elle paraîtra moins basse psychologiquement. l’AI pourra dire : Voyez, on est trop cher, les acquéreurs ne sont pas prêt à mettre X €. C’est un moyen de vendre assez puissant.

2°) Si vraiment vous avez peur, signifier au vendeur que quelque soit votre prix d’achat vous lui paierait ca commission de base. Vous allez voir comme il va se battre !

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#30 06/05/2015 13h58 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour,

Je vous remercie tous pour vos retours. J’avoue que l’agent immobilier peut être rassurant concernant les démarches à suivre mais la différence de prix est nette donc je vais contacter directement le particulier, on verra.

Bien cordialement


"The greatest obstacle to discovery is not ignorance, it's the illusion of knowledge".

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#31 21/05/2016 11h08 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour à tous,
Lecteur discret du forum depuis un moment, je passe de l’autre côté de la barrière (ma présentation sera complétée une fois l’urgence passée) car j’ai un soucis pour un achat immobilier locatif :

J’ai visité un appartement avec un agent immobilier (4 appartements en vente dans le même immeuble, un seul et même vendeur, qui a donné un mandat simple). J’ai formulé une offre pour l’appartement du 3e étage qui a été refusée, sans regrets puisque l’appartement été trop cher.

Le lendemain je tombe sur une annonce dans un journal, sans photo ni précisions. Publié par le propriétaire en direct, 10 000e moins chère (soit plus que la différence liée à la commission de l’agent). Sans savoir qu’il s’agissait du même bien.

Je l’ai donc visité avec le prioritaire puis nous nous sommes entendus sur le prix, mais pour l’appartement du deuxième étage (et non le 3e étage pour lequel j’avais fais une offre à l’agent). Nous avons mis en route un compromis via nos notaires respectifs.

Aujourd’hui, l’agent immobilier me contacte (prévenu par le notaire du vendeur, qui est son ami et qui a mis le compromis en stand-by) et me réclame au moins une partie de la commission, en disant qu’il veut trouver un arrangement, etc. En me déclarant que dans le bon de visite qui a été signé figuraient tous les appartements de l’immeuble (y compris un T5 alors que je cherche un studio). Mais je n’ai pas de copie de ce bon de visite, donc pas de moyen de le vérifier.

Ma question : que puis-je faire ?
Pour l’instant, je lui ai signifié que ce n’est pas le même appartement que celui pour lequel j’avais formulé une offre, et que par conséquent la vente ne s’est pas fait par son intermédiaire.  Ce qui est le cas puisque j’ai eu affaire au vendeur sans savoir que c’était le même bien (prix très différent, pas de photo, etc).

Le compromis n’est pas encore signé donc je pense pouvoir sortir de la vente assez facilement (offre de vente accepté oralement, pas par écrit), mais que puis je faire si je veux aller au bout ? Sachant qu’il est hors de question pour moi de payer la commission.

Bonne journée à tous,

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#32 21/05/2016 22h03 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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A mon avis, vous êtes dans votre droit et l’agent immobilier essaie de vous mettre la pression. Vous avez un atout dans votre manche : vous lui avez fait une offre (refusée), ce qui prouve que vous n’avez pas cherché à le contourner.

Si en termes de pris, configuration etc, l’autre du 2ème est différent, vous aurez de quoi prouvez qu’il n’y a pas confusion. Soyez ferme avec l’agent, et montrez lui que vous vous ne laisserez pas faire, il devrait finir par lâcher

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#33 21/05/2016 22h08 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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N’ayez pas trop de craintes, une personne dans ma famille gère une agence immobilière et ma déjà dit clairement que ce bon n’a aucune valeur juridique elle est juste là pour faire peur au visiteur…

Confirmation de mon ami Google :
Bon de visite : quelle valeur juridique ?

Dernière modification par julien62 (21/05/2016 22h10)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#34 22/05/2016 12h01 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bonjour,
Je vous conseille de rédiger un message écrit par mail à l’agence, où vous rappellerez les faits : recherche d’un studio, la visite d’un seul bien dans l’immeuble avec l’agence et l’offre refusée pour un studio. Puis vous exigerez une copie du bon de visite, par pièce-jointe, histoire de vérifier que ce n’est pas du bluff, et que les quatre appartements sont mentionnés.
Vous attendez la réponse, pour avoir le plus d’éléments écrits en cas de procédure.
Si le bon de visite n’est pas expédié, c’est du bluff, faites votre affaire tranquille. Si le bon de visite comporte les quatre appartements visités, du studio au 5 pièces, signalez alors par écrit que c’est un faux, car votre budget et votre recherche s’orientaient vers un studio. Vous n’envisagiez évidemment pas de visiter un bien hors de vos moyens. Et qu’en cas de procédure, vous demanderez des sanctions pour "faux et usages de faux". Et là, l’agence devrait laisser tomber.
Enfin, pour vous couvrir, demandez une attestation du vendeur pour la visite d’un seul bien, un studio, où vous formulez une offre.  Et pour finir, visitez dans une autre agence un nouveau studio, avec un bon de visite que vous garderez, pour prouver votre intention d’acheter une petite surface. Ainsi le bon de visite qui mentionnerait tous les appartements apparaîtra clairement comme un document trafiqué. En effet, un acheteur qui visite par une agence choisit le type de bien, et n’hésite pas entre un studio et une grande surface. Prévenez l’agence, oralement et après la réponse écrite, que vos arguments sont forts et que cela risque de leur coûter cher…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (22/05/2016 12h04)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#35 22/05/2016 22h43 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Merci pour vos retours. Je pense effectivement être dans mon bon droit et de pouvoir le prouver. Mais je ne sais pas trop quelle valeur donner à ce bon de visite.
J’imagine que de nombreuses personnes ont déjà eu à vivre ce genre de situation, leur expérience pourraient m’être precieuse

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#36 22/05/2016 23h29 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Aucune crainte à avoir .
Vous pouvez facilement expliquer par mail ou écrit , que votre budget ne correspondait qu’ a l’ achat d’un seul studio .
De plus , piur un mandat simple ,un bon de visite n’a aucune valeur juridique. Au pire , il y aurait eu un mandat exclusif sur la vente du studio , en aucun cas,l’agent immobilier ne peut se retourner contre vous . Il se retournera contre le proprio et seulement le proprio pour demander dommages et intérêt . En pratique , c’est très rare .
Donc pour VOUS aucun soucis .Ne vous laissez pas faire et soyez ferme .

Dernière modification par pandora64 (22/05/2016 23h32)

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#37 23/05/2016 07h27 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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J’ai deja été plus que ferme avec l’Agent immobilier.

Le seul truc embêtant est que l’appartement du 2ème et 3ème étage est au même prix. Et quasi identique. J’ai fais l’offre pour celui du 3ème car il possède 3m2 de plus. Offre refusée via l’agent immo.

Puis je me suis entendu sur le prix du 2ème en direct avec le propriétaire lors d’une visite avec lui après être tombé totalement par hasard sur son annonce.

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#38 23/05/2016 09h21 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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dalki a écrit :

Le seul truc embêtant est que l’appartement du 2ème et 3ème étage est au même prix. Et quasi identique. J’ai fais l’offre pour celui du 3ème car il possède 3m2 de plus. Offre refusée via l’agent immo.

Selon le lieu, 3m² de différence peux justifier de 10k€ de différence sur le prix.
Ce n’est donc pas 2 biens identiques.

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#39 23/05/2016 09h26 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je vois quand même deux questions :
-lors de la visite avec l’AI, n’avez-vous vraiment visité que l’appartement du 3e ?
- lorsque vous avez formulé votre offre, de qui venait le refus, et sous quelle forme ? Est-ce que vous avez reparlé de cela avec le proprio, pour savoir si l’offre lui avait bien été présentée et si c’est lui qui l’a refusée ?

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#40 23/05/2016 13h07 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Pour répondre à Bernard2k:

L’agent immobilier à tenu à me montrer tous les appartements, y compris celui qui n’était pas dans mes critères de recherche (" je vous le montre c’est toujours intéressant de se faire une idée").

Offre d’achat formulée par écrit en précisant l’étage concerné. Transmis via l’agent et refusé. Je ne sais pas sous quelle forme à été formulé le refus.
Et non je n’en n’ai pas parlé de cela avec le propriétaire. Nous n’avons parlé que du 2ème étage (le 3ème pour lequel j’avais fais une offre et qui a été refusé à été vendu il y a plus d’un mois par le proprio en direct qui n’a pas prévenu l’agent immobilier). Au final l’agent n’a eu absolument aucun rôle dans la vente puisque je me suis rendu au rdv avec le vendeur sans savoir que c’était le meme immeuble. Je ne l’ai découvert que sur place

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#41 23/05/2016 15h23 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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L’agent immobilier à tenu à me montrer tous les appartements, y compris celui qui n’était pas dans mes critères de recherche (" je vous le montre c’est toujours intéressant de se faire une idée").

La difficulté dans votre cas vient du fait que l’agent vous a bien fait visiter l’appartement que vous avez finalement acheté. Le bon de visite, mentionnant la visite de cet appartement du 2e étage et signé par vous, n’est pas un faux. Cela met à mal le conseil de Rastignac (qui me semblait bon à part cela), car cela enlève un point important de l’argumentation.

Certes, l’offre que vous avez fait via l’agence concernait l’appartement du 3e étage.

Certes, vous y êtes retourné sans savoir que c’était le même propriétaire et le même immeuble.

Mais l’AI pourra faire valoir que c’est lui le premier qui vous a fait visiter cet appartement du 2e étage, et donc qu’il a eu un rôle décisif dans la conclusion de la vente.

Le scénario qui s’est déroulé pourrait aussi être "puisque l’offre remise pour le 3e étage a été refusée, est-ce que ça marcherait mieux en direct avec le proprio, pour l’appart du 2e qui est légèrement plus petit ? Voyons voir si je ne trouverais pas ses coordonnées dans les petites annonces pour passer en direct". Qu’est-ce que vous avez pour prouver que ça ne s’est pas passé comme ça ? Vous avez votre conscience pour vous, mais pas grand chose de plus.

Si ça va jusque devant le juge, vous aurez du mal à le convaincre que, lorsque vous avez repris contact avec le propriétaire, vous ignoriez qu’il s’agissait du même propriétaire et du même immeuble, et donc, que la vente finalement réalisée n’a rien à voir avec l’action de l’agent immobilier.

Sachant qu’en première analyse, c’est le vendeur qui est redevable de la commission, mais que selon la rédaction du mandat et, in fine, selon l’appréciation des juges, l’acheteur peut être tenu co-responsable du versement de la commission ou de dommages-intérêts.

Voir cette page et notamment ce passage :

détenteur d’un mandat donné par le vendeur, un agent immobilier fait visiter un bien à un acquéreur potentiel. Dix-neuf mois plus tard, celui-ci conclut la transaction directement avec le vendeur, pour un prix nettement inférieur. La Cour de cassation a considéré que l’agent avait droit à la commission fixée dans le mandat (arrêt du 14/11/2000).

La commission de l’agent immobilier

Franchement, je dirais que votre cas est loin d’être évident, à cause de ce bon de visite signé, qui prouve qu’il y a eu la visite effective de l’appartement que vous achetez finalement. J’aurais tendance à vous recommander de prendre conseil auprès d’un professionnel du droit (au moins votre notaire en tant qu’acheteur, et peut-être un avocat spécialisé dans l’immobilier). J’aurais aussi tendance à vous recommander de ne surtout rien écrire à l’AI, car selon comment c’est formulé, vous pouvez aggraver votre cas (en confirmant notamment que vous avez visité l’appartement du 2e avec lui). Si vous devez échanger avec lui ou lui demander des pièces, faites-le par téléphone. Et même ça, j’aurais tendance à ne le faire qu’après avoir établi la stratégie adéquate avec un professionnel du droit.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2016 15h36)

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#42 23/05/2016 15h32 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Bernard2K,

J’avais cru comprendre que l’AI n’avait pas fait visité l’appart du 2ème à Dalki.

Votre raisonnement tient si une preuve tangible et concrète est avancée par l’AI concernant la visite de l’appart eu 2ème.

Je trouve tout de même que c’est très léger pour l’AI et à titre personnel, j’enverrais bouler l’AI bien profond …

Setanta

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#43 23/05/2016 16h04 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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J’apporte mon petit grain de sel car il vient d’arriver le même genre d’évènement à mon épouse (qui est agent immobilier indépendante), mais du point de vue opposé.

Ma chère et tendre à fait visiter un bien innoccupé (qu’elle avait en mandat simple et dont elle avait les clés) à un jeune couple, qui semblait fort intéressé - mais n’a plus donné suite. En ayant bien évidemment fait signer un bon de visite.

Elle a reçu la semaine dernière un appel des propriétaires lui précisant que l’appartement a été vendu, sans lui préciser le nom des acquéreurs. Comme précisé dans le mandat, une copie du compromis de vente doit lui être remise à la signature, elle l’a donc réclamé.

Et là, surprise, les acquéreurs sont justement le jeune couple a qui elle a fait visiter le logement… qui sont passés via une autre agence. Furax, elle appelle le siège de son réseau pour connaître la marche à suivre afin d’entamer une éventuelle procédure.
Re-surprise… La réponse du service juridique du réseau est formelle : si elle ne peut pas prouver qu’elle a informé les vendeurs qu’elle a effectué une visite avec M. et Mme X et malgré le bon de visite, elle ne peut pas se retourner contre les vendeurs car ces derniers ignoraient qu’ils avaient précisément affaire à M. et Mme X.
D’habitude, elle envoie toujours un compte-rendu de visite aux vendeurs, mais ces derniers n’ayant pas communiqué d’adresse mail, elle l’a donc fait par téléphone et n’a donc pas de preuve que c’est elle qui a présenté les acquéreurs et pas d’autre agence.

Cet argument m’a paru plutôt loufoque mais nous avons laissé tombé…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#44 23/05/2016 18h08 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Je partage, hélas, la nuance apportée par Bernard2K : mon conseil précédent est mis à mal…
Si vous avez vraiment visité le bien avec l’agence, et que finalement vous l’achetez directement avec les propriétaires, même sans penser à mal, votre position n’est pas facile. Personnellement, à votre place, je passerais un accord privé avec l’agence, quitte à lâcher 2 000 euros pour éviter toute procédure. Les frais d’avocat sont élevés, tout comme vos chances de perdre le procès…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#45 23/05/2016 18h22 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Oui il y a retournement de situation. De j’ai visité "un appartement avec un agent immobilier […] le bon de visite qui a été signé figuraient tous les appartements de l’immeuble" (sous entendu vous n’avez pas visité l’appartement finalement acheté avec l’agent immobiler), on passe à "L’agent immobilier à tenu à me montrer tous les appartements" (donc y compris celui qui ne vous intéressait pas ET celui que vous avez finalement acheté).

Donc vous avez visité l’appartement finalement acheté.

En gros, vous essayé de vous passer de la commission de l’agent immobilier sous prétexte que vous avez trouvé l’annonce sur un autre site et que vous vous y êtes rendu, en toute bonne foi sous doute, sans savoir que vous aviez déjà visité cet appartement. Manque de bol, vous l’avez visité, bon de visite ou non. Je doute que ce bon soit valable légalement, mais vous risquez de partir pour une procédure qui vous coutera plus cher. C’est mort. L’agent immobilier a raison de défendre son Beefteak, versez lui une partie des honnoraires et continuez votre achat.

Dernière modification par Stibbons (23/05/2016 18h27)

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#46 23/05/2016 20h02 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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J’ai gardé la petite annonce publiée dans un journal. Annonce on ne peut plus imprécise, avec quasi aucune précision, pas d’indication de M2, juste le prix (très différent de celui annoncé par l’AI).

N’ayant pas encore signé le compromis, je peux encore facilement sortir de cet achat. Et si il y a des honoraires à payer je ne le prendrai pas, car cela ferait passer ma simulation dans le négatif.

Ce n’est absolument pas dramatique, je n’ai pas besoin de cet appartement (ce n’est pas ma RP) donc je le prends que si j’estime que c’est positif pour mon projet. Cet appartement était intéressant, mais sans être non plus l’affaire du siècle, donc je ne prendrai pas de risque inutilement.

Donc soit ça tourne en ma faveur, soit je ne donnerai pas suite.

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#47 23/05/2016 20h33 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Est ce un mandat simple ou un mandat exclusif ??

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#48 23/05/2016 21h04 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Mandat simple.

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#49 24/05/2016 09h28 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Siocnarf a écrit :

Re-surprise… La réponse du service juridique du réseau est formelle : si elle ne peut pas prouver qu’elle a informé les vendeurs qu’elle a effectué une visite avec M. et Mme X et malgré le bon de visite, elle ne peut pas se retourner contre les vendeurs car ces derniers ignoraient qu’ils avaient précisément affaire à M. et Mme X.
D’habitude, elle envoie toujours un compte-rendu de visite aux vendeurs, mais ces derniers n’ayant pas communiqué d’adresse mail, elle l’a donc fait par téléphone et n’a donc pas de preuve que c’est elle qui a présenté les acquéreurs et pas d’autre agence.

Etant en train de vendre ma RP, je n’ai jamais de retour écrit de la part des agences.
Même pour les offres, seul 2 agences sur 3 m’ont fait des offres écrites.

Une autre question : j’ai visité un bien il y a 24 et 12 mois avec un AI.
Ce bien toujours en vente m’intéresserai.
Mais j’ai la sensation que l’AI joue double jeu.
Puis je passer par le propriétaire directement, ou légalement, suis je tenu de travailler avec l’AI ?
Sans compter qu’à priori, l’AI prend une commission élevé (20% du prix de vente)

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#50 24/05/2016 10h30 → Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ? (achat, agent immobilier)

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Les frais d’agence sont plafonnés. Et je pense (à confirmer) qu’il y a un délai. Au bout d’un moment, s’il n’y a pas vente, vous ne devriez plus être tenu de passer par l’agent qui vous a fait visiter le bien. Il suffit que le bien ait changé de prix, ou quelques travaux ait été fait, et ce n’est plus exactement "le même".

Mais 20% c’est trop, c’est même illégal (max 10% je crois)

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