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Forums des investisseurs heureux

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#26 06/04/2016 11h05 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Réputation :   10 

Quel type de contrat avez-vous avec cette personne? Est-ce une entreprise spécialisée, un particulier et comment le rémunérez-vous?

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#27 06/04/2016 11h36 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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La question qui me vient alors, est comment l’avez vous trouver? Et quel statut utilise-t-il?

C’est sur que c’est une solution qui semble idéale ! Surtout pour un immeuble !

Edit : Mes question répètent celle d’au dessus, désolé je n’avais pas vu.

Dernière modification par arkamoon (06/04/2016 11h44)

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#28 06/04/2016 12h43 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Cette personne a une société de nettoyage avec statut auto entrepreneur.
Il n’y a pas de contrat écrit, seulement un accord de principe sur le montant; nous nous sommes mis d’accord.
Comme je suis amené à me déplacer ensuite pour faire le bail, je le vois en personne et je le règle directement.

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#29 06/04/2016 12h50 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Réputation :   220 

Ce n’est certes pas cher (à la limite du gratuit 5€, la visite !) mais l’auto entrepreneur en nettoyage est-il vraiment qualifié pour cela ?

Il me semble que la sélection des locataires est une des opérations les plus importantes pour le bailleur… les conséquences d’un mauvais choix peuvent être très lourdes !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 06/04/2016 12h55 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Absolument d’accord avec vous mais relisez moi ; je ne dis pas que c’est lui qui fait la sélection.

Il me sert seulement d’intermédiaire pour faire les visites sur place, ce qui m’évite de me déplacer une, deux ou trois fois. Donc pas de qualification nécessaire pour ouvrir la porte et faire visiter l’appartement.

Ensuite, j’ai un contact téléphonique avec la/les personne/s intéressée/s et je choisis moi même smile

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#31 06/04/2016 13h06 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Bonjour,

J’aurai le même besoin prochainement pour le nettoyage des parties communes (le nettoyage par les locataires ne semblent pas forcément être une bonne idée).
Combien vous facture cette entreprise pour le nettoyage des parties communes ? A quelle fréquence sont elles nettoyées ?

@+
Louis

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#32 06/04/2016 13h14 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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J’ai négocié 2 passages mensuels pour 50 euros (TTC du coup car auto-entrepreneur). Immeuble avec 3 étages.

Il me semble que le prix est plutôt très correct. J’ai eu un immeuble il y a quelque temps dans cette même commune et je payais le double pour un seul passage.

J’ai également convenu d’un tarif de 45 euros par appartement pour le nettoyage de chacun d’entre eux une fois que mon artisan a terminé les travaux.

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#33 06/04/2016 13h22 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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rentier69 a écrit :

Donc pas de qualification nécessaire pour ouvrir la porte et faire visiter l’appartement.

C’est justement un moment privilégié pour le choix du futur locataire, dont vous vous privez. Je comprends en même temps la difficulté de la distance…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#34 06/04/2016 13h33 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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rentier69 a écrit :

J’ai négocié 2 passages mensuels pour 50 euros (TTC du coup car auto-entrepreneur). Immeuble avec 3 étages.

Il me semble que le prix est plutôt très correct. J’ai eu un immeuble il y a quelque temps dans cette même commune et je payais le double pour un seul passage.

Ok merci pour l’information. Je pensais même pouvoir trouver moins cher mais je ne me suis pas encore renseigné.
Etant donné que vous avez une facture, j’imagine que vous récupérez cette somme dans les charges mensuelles de vos locataires ?

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#35 06/04/2016 13h42 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Moins cher? Vraiment? Je n’imaginais pas le nettoyage d’un immeuble si peut cher…

Et il est biensur plus sympathique d’avoir un contact avec son locataire pour bien le choisir, mais je présume que la distance peut jouer un rôle important… Pour un grand volume cela doit être vraiment fatiguant, surtout pour des studios ou le turnover est élevé… !

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#36 06/04/2016 14h03 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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rentier69 a écrit :

J’ai négocié 2 passages mensuels pour 50 euros (TTC du coup car auto-entrepreneur). Immeuble avec 3 étages.

Vraiment très intéressant comme tarif!

Comment l’avez vous trouvé ?

Par contre durant les visites, comment fait il pour répondre aux questions des locataires potentielles ?
Sur les charges, les dates de payements, ….

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#37 06/04/2016 14h46 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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J’ai 25€ par séance de nettoyage, pour un petit immeuble (2 étages, 2 paliers) avec moquette dans l’escalier et long couloir (30m). Ce n’est pas moi qui l’ai trouvé, mais le syndic bénévole qui a précédé… également auto entrepreneur, donc charges comprises.

D’après mon expérience, trouver un bon prix dans ces professions est assez facile (lbc par exemple), par contre il faut du contrôle derrière autrement : espacement de la fréquence de passage ou de la qualité du travail. Dans ce cas, tout se passe bien…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#38 06/04/2016 14h55 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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@DDTE : oui, je vous l’accorde. Sur l’immeuble que j’ai eu il y a quelques années au même endroit, je faisais les visites moi même mais il m’est arrivé à quelques reprises de venir pour rien, les prétendants n’étant pas présents au rendez vous.
Avec le temps je m’étais arrangé avec un locataire en place  depuis quelques années, qui s’était même proposé de faire les visites pour m’éviter de venir.
Je n’ai pour ainsi dire jamais eu de souci;
Je reproduis donc ce schéma.

@Louis31 : oui c’est ce que je prévois de faire.

@arkamon et Gunday : j’en ai consulté plusieurs. C’est celui avec qui le courant est bien passé. En plus le moins cher, il est seul dans sa boite  et il n’y a pas de représentants "costards/cravates" qui viennent pour faire un devis 3 fois plus cher. C’est aussi pour cette raison que je lui ai demandé s’il était ok pour faire les visites au dédit des locataires en place.
Concernant le volume : 6 appartements. Sur l’expérience que j’ai, pas beaucoup de turn over.
Généralement j’ai la personne au téléphone avant la visite : 1er tour de table.
Ensuite elle va faire la visite.
Puis si intéressé on se rappelle et je choisis.

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#39 06/04/2016 17h28 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Le fait de faire appel à une entreprise extérieure pour nettoyer les parties communes fait augmenter indéniablement les charges mensuelles pour les locataires.

Exemple pour immeuble avec 2 étages (3 appartements) : 2 passages par mois à 25€ -->50€/3 ≈ 16,7€/mois par locataire.
Ce n’est qu’un exemple et ce coût dépend aussi du nombre de logements dans l’immeuble mais (en reprenant cet exemple), 17€/mois pour le nettoyage des parties communes, je trouverais ça assez cher (si j’étais locataire).

Est-ce que certains d’entre vous ont déjà essayé faire faire cette tâche par les locataires eux-mêmes ?
Ou sinon s’arranger avec un locataire contre une baisse de loyer ? Est-ce que ça fonctionne ?

Merci par avance pour votre retour d’expérience sur le sujet.

@+
Louis

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#40 06/04/2016 18h09 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Ce sujet à déjà été abordé ici Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ?

Généralement dans un immeuble de 2 étages soit 3 niveau, il y a bien plus de 3 appartements (dans le cas que je citais 7 lots)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#41 07/04/2016 08h55 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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louis31 a écrit :

Exemple pour immeuble avec 2 étages (3 appartements) : 2 passages par mois à 25€ -->50€/3 ≈ 16,7€/mois par locataire.
Ce n’est qu’un exemple et ce coût dépend aussi du nombre de logements dans l’immeuble mais (en reprenant cet exemple), 17€/mois pour le nettoyage des parties communes, je trouverais ça assez cher (si j’étais locataire).

C’est cher payé, mais moins cher que gratuit pour rien de fait! big_smile

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#42 07/04/2016 09h15 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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DDtee a écrit :

J’ai 25€ par séance de nettoyage, pour un petit immeuble (2 étages, 2 paliers) avec moquette dans l’escalier et long couloir (30m). Ce n’est pas moi qui l’ai trouvé, mais le syndic bénévole qui a précédé… également auto entrepreneur, donc charges comprises.

D’après mon expérience, trouver un bon prix dans ces professions est assez facile (lbc par exemple), par contre il faut du contrôle derrière autrement : espacement de la fréquence de passage ou de la qualité du travail. Dans ce cas, tout se passe bien…

A mon sens, il faut contrôler dans les 2 cas de figure : quand on demande aux locataires de s’en occuper ou quand on confie la prestation à une société tierce.

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#43 14/04/2016 10h04 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Oui, c’est une bonne idée d’autant plus que si cette personne est en charge de nettoyer les communs elle cherchera à sélectionner des candidats qui ne devrait pas trop lui donner de travail ;big_smile

Nous pratiquons aussi beaucoup les visites groupées. Vous donnez rendez vous à tout le monde au même moment (en les prévenant qu’ils ne seront pas seuls).
ça évite justement de se déplacer pour rien si une personne ne vient pas, et cela créé une émulation entre les locataires potentiels.

Cela peut être complémentaire de votre stratégie et limiter vos frais de visites


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#44 15/04/2016 08h10 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Eldoradoimmo a écrit :

Oui, c’est une bonne idée d’autant plus que si cette personne est en charge de nettoyer les communs elle cherchera à sélectionner des candidats qui ne devrait pas trop lui donner de travail ;big_smile

Dans mon idée, ce n’est pas lui qui sélectionne, c’est moi. Mais je peux évidemment entendre son avis.

Et puis, sans faire de philosophie, vous arrivez à déterminer vous les personnes qui seraient susceptibles de ne pas donner trop de travail ? De même que les candidats qui ne vous poseront jamais de problèmes pour le paiement de vos loyers ?

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#45 15/04/2016 08h16 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Il n’est pas possible d’être sur a 100%, mais on se rend compte si l’on prend plus ou moins de risque.
J’ai effectué un peu de location saisonnière, et les deux fois ou j’ai rencontré des soucis, j’aurais pu le dire a leur arrivée…
Le fait est que lorsqu’ils sont la c’est trop tard pour la location saisonnière. Mais dans le cadre d’une visite a moins que la personne soit un bon acteur il est souvent possible de se rendre compte du type de personne à qui l’on a à faire.

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#46 15/04/2016 09h01 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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rentier69 a écrit :

Et puis, sans faire de philosophie, vous arrivez à déterminer vous les personnes qui seraient susceptibles de ne pas donner trop de travail ? De même que les candidats qui ne vous poseront jamais de problèmes pour le paiement de vos loyers ?

On peux avoir des indices, qui après coup valide les problèmes rencontrés.
Par contre, cela ne signifie aucunement qu’on ne rencontrera pas de problème avec quelqu’un qui présente bien, ni qu’on rencontrera des problèmes avec quelqu’un où on a un doute.

C’est un peu le principe de l’entretien d’embauche, quelqu’un qui présente bien, qui sait répondre, n’est pas forcément bon. Un l’inverse quelqu’un qui est timide, sous pression, s’embrouille, répond à côté, mais peux être excellent au poste.

arkamoon a écrit :

Le fait est que lorsqu’ils sont la c’est trop tard pour la location saisonnière. Mais dans le cadre d’une visite a moins que la personne soit un bon acteur il est souvent possible de se rendre compte du type de personne à qui l’on a à faire.

Après coup aussi, mais avant difficile de juger.
Après le risque est d’arriver à exclure par profil.
Et donc à se limiter fortement, voir à être accusé de discrimination.

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#47 15/04/2016 09h28 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Je ne suis pas tout à fait d’accord…
Alors pour moi ce n’est peut être qu’un hasard, mais deux fois j’ai eu un doute sur les personnes que j’avais laissé dans mon appartement. Je me disais : ai-je bien fait.
Les deux fois j’ai regretté. Et ça n’avait rien de discriminatoire, mais dans la plupart des cas le comportement des personnes leur manière de parler en dis long sur le type de personne qu’il sont (même s’il existe des exceptions).

Et je ne pense pas que ça soit comparable a un entretient d’embauche, la relation lors d’un entretient d’embauche est plus déséquilibrée.. Ce qui fait que certaines personnes sont moins à l’aise que d’autre.
Alors que lors de la location d’appartement entre particuliers, les gens sont dans la majorité plus eux même, surtout si on les mets à l’aise.

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#48 04/08/2016 15h40 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Eldoradoimmo a écrit :

Nous pratiquons aussi beaucoup les visites groupées. Vous donnez rendez vous à tout le monde au même moment (en les prévenant qu’ils ne seront pas seuls).
ça évite justement de se déplacer pour rien si une personne ne vient pas, et cela créé une émulation entre les locataires potentiels.

Bonjour,

pouvez vous développer les éléments de cette pratique?

Peut être en citant quelques exemples concrets des bénéfices que vous en avez tiré?

Merci par avance. smile


Pourquoi pas Vous?

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#49 04/08/2016 22h59 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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Bonsoir,

Pour du saisonnier, j’ai un gestionnaire professionnel que je rétribue 20% des revenus.
C’est cher mais il fait plein de choses :
-il dépose les capsules nespresso
-les vanity set
-le ménage par un prestataire
-les pantoufles etc…

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#50 05/08/2016 00h10 → Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ? (agence, gestion, location)

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@Pruls

En fait, lorsque nous publions une annonce pour louer un bien, il y a forcément plusieurs réponses.
Nous donnons rdv à la même heure à toutes les personnes intéressées.

L’objectif numéro 1 est de ne pas se faire poser de lapins car sur le nombre, il y a en a toujours qui viennent !

Ensuite, le fait que les différents locataires potentiels se voient entre eux, se comparent, et déjà sachent qu’ils ne sont pas les seuls à chercher une location… et bien cela leur met la pression pour répondre rapidement, donner les justificatifs rapidement, être moins exigeants sur le montant du loyer, etc…

C’est le même principe que l’urgence en marketing. Vous savez, ces offres auxquelles vous n’aurez plus droit dans 24h, alors vite, vite, ne réfléchissez pas, commandez tout de suite… cerveau reptilien…

@+


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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