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#1 14/08/2014 09h28 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Pierre Selection est  une SCPI pour laquelle j’avais un à priori très  défavorable :
- Distribuée et administrée par une banque,
- En augmentation de capital fortement dilutive (+40%/an) depuis 2010

Et pourtant, si l’on regarde les chiffres, les performances sont remarquables : le TRI sur 10 ans et la croissance de la valeur de réalisation (+3%/an) sont les meilleurs des SCPI analysées. Le choix et la valorisation des biens par les équipes de BNP Reim sont très bons. J’ignore comment sont obtenus de tels résultats.

Je trouve positif que le rapport du Conseil de Surveillance soit critique vis à vis de la  politique dilutive suivie par la société de gestion. Comment, le Conseil de surveillance de cette SCPI, malgré l’influence de BNP, a-t-il pu conserver une certaine autonomie?

Bien que les performances de ces dernières années soient remarquables, les récents arbitrages me semblent inquiétants : des petits magasins bien situés sont vendus au profit de surfaces plus importantes. Pour BNP, c’est tout bénéfice : l’ "arbitrage" lui permet de percevoir une commission (3%), la gestion du parc immobilier en est facilitée; mais, à terme, je doute que cela soit profitable pour les associés.

Mots-clés : pierre sélection

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#2 16/08/2014 20h15 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Bonjoui,

J’ai étudié les rapports de Amundi et bnp paris bas.
Ma position est niet, il ne faut surtout pas investir dans leurs scpis car la plupart du temps au bout de quelques années: baisse du dividende, de la valeur de la part, …
Ils prennent des commissions et encore des commission
On a des performances correctes les premieres années et ensuite l’édifice s’effronde.

J’en veux pour preuve que l’une des scpis de bnpparisbas/Amundi nommée capiforce pierre est passé chez sofidy ou paref. Et comme par hsard, les performances sont bien meilleures.

En sachant que bnp paris bas ne finance pas les scpis exterieur, il y a aucun interet commercial avec eux.

Cordialement,

Simlyon

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#3 17/08/2014 10h10 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Alors déja c’est BNP PARIBAS et non bnp paris bas tu dois pas regarder souvent Roland Garros toi…

D’autre part si tu avais une once de bon sens tu aurai pu t’apercevoir que ton argumentation ne tient pas debout puisque Pierre vient de t’expliquer dans le 1er post que Pierre Selection est l’une des meilleurs SCPI de son secteur depuis les 10 dernières années.

Enfin bref c’est pas beau d’être aigri comme ça.

https://www.reim.bnpparibas.fr/reim/fr/ … nt-i2_7410

Pour info je suis pptaire de parts Pierre Selection et Accimmo pierre et j’en suis très satisfait et je détient d’autres SCPI pour avoir des éléments de comparaison, dans une SCPI les chiffres c’est important mais la qualité du patrimoine l’est tout autant..

Dernière modification par leo92 (17/08/2014 10h21)

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#4 18/08/2014 23h59 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Je continue dans ma recherche d’une meilleure compréhension de PierreSélection.
Un T.R.I. à 10 ans de 16% annuel mérite attention, c’est pratiquement du Warren Buffet !

Les chiffres récents sont :
                   2013     2012
loyer brut      5,7%    4,8%     de la valeur estimée du patrimoine
frais              16%     17%      des loyers
résultat         4,7%    3,9%     de la valeur estimée du patrimoine
A.N.R.           2,5%    1,5%     par rapport à l’année précédente

Nous pouvons en déduire que :
- Les frais sont relativement élevés.
- Les loyers bruts sont faibles mais la croissance de la valeur de réalisation par part se poursuit. La qualité des emplacements est privilégiée par rapport à la rentabilité immédiate.
- La situation 2013 est en progression par rapport à 2012.

Malgré ses performances historiques remarquables, vu les frais élevés et les “arbitrages” 2013, je ne me sentirai en sécurité que si la progression de la valeur de réalisation  est acquise.
Je ne comprends pas comment les équipes de BNP réussissent à obtenir une telle revalorisation du patrimoine de Pierre Sélection ???

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#5 19/08/2014 02h46 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Vous devriez essayer de refaire vous-même ce calcul du TRI 10 ans (et du TRI 15 ans), et examiner aussi les fusions de SCPI qui ont débouché sur cette SCPI (c’est un moyen "classique" pour habiller la perf, en faisant disparaitre les mauvaises perf des SCPI absorbées, alors qu’une bonne partie des porteurs à long terme vient en fait de ces SCPI).


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#6 19/08/2014 13h30 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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GBL, je pense que vous avez raison. Le TRI publié est à consommer avec modération.

Je ne dispose pas de l’historique des données, notamment résultat courant et valeur de réalisation par part, sur 10 ans.

Toutefois, sur 5 ans, si l’on compare FonciaPierreRendement et PierreSelection, on obtient :
                                     TRI 5 ans (publié)   Creation de valeur (calculée)
FonciaPierreRendement :    6,81%.                  8,6%
PierreSelection :               14,34%                  7,9%

Il semble donc que le TRI ne soit pas une donnée fiable. C’est dommage parce que c’est le seul indicateur qui aurait permis de suivre l’évolution des performances d’une SCPI pour des durées supérieures à 5 ans.

Même si l’on ne tient pas compte du TRI parce que non fiable, l’évolution de la valeur de réalisation par part de PierreSelection est remarquable : +3%/an en moyenne (+4,7% en 2010). Je n’ai pas d’explication ???

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#7 20/08/2014 08h54 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

Banni
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je ne tiens pas  compte du tri entre autres pour ces raisons (fusions, grosses variations etc) qui  menent parfois a comparer des choux et des carottes. mieux vaut tracer les courbes qui vous intéressent, et ensuite calculer l indice qui vous convient le mieux à périmetre identique…

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#8 28/11/2016 19h59 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Bonsoir à tous,

BNP Paribas me propose d’investir à crédit dans leurs SCPI maison, j’ai donc le choix entre:
- Accès Valeur Pierre,
- Accimmo Pierre,
- France Investipierre,
- Pierre Selection, et
- Soprorente.

Je pense investir pour partie dans Pierre Selection qui semble avoir de bonnes performances si l’on tient compte de l’évolution de la valeur de la part comme indiqué par pierre007 sur cette file. Y aurait-il d’autres avis sur cette SCPI ?

Je souhaiterais également panacher avec une ou deux autres SCPI de cette liste, probablement Accimmo Pierre dont l’évolution du rendement et de la valeur de réalisation de la part semble globalement positive sur les 5 dernières années. Qu’en pensez-vous ?

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#9 29/11/2016 00h01 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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J’en pense que si vous trouvez une SCPI dont la valeur de la part aurait baissé durant les 5 dernières années, avec l’évolution des taux qu’on a connu, vous auriez déniché une rareté (à fuir).

Si je ne suis pas en mesure de vous indiquer quelle SCPI de votre liste est préférable, je peux néanmoins vous indiquer qu’un des critères (évolution de la valeur de réalisation depuis 5 ans) que vous semblez vouloir utiliser est très largement inapproprié.
Regardez plutôt le résultat par part (divisé par le prix actuel de la part) et son évolution, la stabilité de la SCPI (un taux de collecte/capitalisation raisonnablement faible), l’évolution du TOF et ce qui le justifie au niveau du patrimoine immobilier.


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#10 29/11/2016 16h26 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Merci pour votre réponse GBL.
Si je regarde les résultats, le TOF et l’évolution de ces critères sur les dernières années, il semble que les deux SCPI déjà identifiées soient également préférables, à savoir Pierre Selection et Accimmo Pierre.

S’agissant du taux de collecte/capitalisation, il est en tendance baissière (en particulier en ce qui concerne Accimmo Pierre après une phase de constitution) mais reste aux alentours de 15-20% pour les deux SCPI, ce niveau vous semble-t-il problématique ?

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#11 30/11/2016 01h54 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Vous voulez dire que ces deux SCPI collectent 15-20% de leur capitalisation par an? Je n’ai pas vérifié mais dans l’état actuel des choses, les SCPI qui collectent beaucoup ont du mal à investir à de bons rendements, sinon elles le font sur des actifs secondaires. Il y a donc risque de dilution pour les anciens.
Tout dépend de la capacité de la SG à investir intelligemment la collecte.

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#12 30/11/2016 16h24 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

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Kc44 a écrit :

Vous voulez dire que ces deux SCPI collectent 15-20% de leur capitalisation par an?

Oui

Kc44 a écrit :

Je n’ai pas vérifié mais dans l’état actuel des choses, les SCPI qui collectent beaucoup ont du mal à investir à de bons rendements, sinon elles le font sur des actifs secondaires. Il y a donc risque de dilution pour les anciens.

Cela semble tout à fait juste mais je comprends qu’entre 2014 et 2015, la capitalisation de l’ensemble des SCPI aurait connu une augmentation de prés de 15%, les deux SCPI concernées ne seraient donc pas si éloignées de la moyenne du secteur sur ce critère et nous aurions ainsi un problème plus général de surcollecte.

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#13 30/11/2016 18h32 → Pierre Selection : analyse de la SCPI Pierre Selection (pierre sélection)

Modérateur
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Effectivement : nous avons un problème plus général de surcollecte. Il est aggravée pour certaines SCPI qui peinent beaucoup à investir leur collecte (et qui quasiment nuisent aux associés en continuant de collecter), et plus ou moins maitrisée par d’autres SCPI (soit la plupart du temps capable d’investir correctement leur collecte même abondante, voire de la freiner/contrôler, soit ne collectant pas ou peu). C’est bien pour ça que je vous ai indiquer que ce critère pouvait être intéressant à suivre actuellement.

Quand j’ai commencé à m’intéresser aux SCPI, j’ai regardé 2 chiffres : quelle part du marché immobilier concerné (par ex des bureaux) est occupé par les SCPI (cette part reste limitée, même si elle augmente), quelle part de la capitalisation des SCPI représente la collecte d’une année (à ce niveau, il y a clairement eu une récente accélération, et divers "accidents" déjà). Ces 2 chiffres donnent une indication sur la nature bullesque ou pas des SCPI.


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