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#1 04/05/2011 12h12 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Afin d’enrichir les discussions, il me parait utile de communiquer l’étude du centre d’analyse stratégique sur l’évolution des prix de l’immobilier ces 25 dernières années.

Le lien est ici http://www.strategie.gouv.fr/IMG/pdf/20 … -NA221.pdf

Une véritable petite synthèse de tout ce qu’on a pu lire ici ou là, ou déduire.

Ce que j’ai envie de retenir parmi moultes informations (je n’ai pas encore eu le temps de lire attentivement) :

Les prix de l’immobilier en France sont favorisés, non pas une pénurie supposée de logement, mais notamment par une fiscalité trop favorable, et des taux d’intérêts très bas.
L’étude évoque une autre cause rarement entendu jusque là, qui est la suivante : Les ménages déjà propriétaires incitent, ou plutôt confortent les hausses de prix, dans la mesure où ils sont moins sensibles aux hausses de prix. Selon une comparaison internationale, il existe une corrélation entre le taux de propriétaire, et l’augmentation des prix de l’immobilier.

Les loyers continuent d’être raisonnables par rapport aux revenus, ce qui n’est plus le cas des prix d’achat, qui  ont commencé à être déconnecté de l’évolution des revenus à partir de 2000.

Enfin, et ça me fait beaucoup plaisir, l’étude remet en cause dans ses propositions, le système qui consiste à subventionner la demande dans les zones où le foncier est déjà très élevé (c’est pour moi une absurdité totale de favoriser ainsi la demande dans les zones sensibles, et c’est pourtant ce qui a été fait avec le PTZ+).

Dernière modification par Cyril (04/05/2011 13h01)

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#2 04/05/2011 16h07 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

Administrateur
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On retrouve les graphiques classiques de M. Friggit.

Cyril a écrit :

Enfin, et ça me fait beaucoup plaisir, l’étude remet en cause dans ses propositions, le système qui consiste à subventionner la demande dans les zones où le foncier est déjà très élevé (c’est pour moi une absurdité totale de favoriser ainsi la demande dans les zones sensibles, et c’est pourtant ce qui a été fait avec le PTZ+).

Oui, comme l’était aussi les intérêt de crédit déductibles des impôts et les crédits sur 25-30 ans.

De toute façon, tout ce qui favorise l’endettement, favorise la création de bulle.

L’Etat français contribue largement à la bulle de l’immobilier avec des conditions fiscales avantageuses et au déséquilibre de l’offre et de demande avec les lois Méhaignerie, Borloo, Scellier, de Robien, de Robien recentrée, Périssol, Besson (30 ans que ça dure)…

Tout part de deux pb simples : le locataire est trop protégé et le cout de transaction est trop élevé pour favoriser une vraie fluidité du marché (frais de notaire, frais d’agence).

De là découle des tas de lois qui ne font que désorganiser un peu plus le marché : avec des HLM qui sont occupés pour moitié par des personnes qui n’en ont pas besoin, le 1% logement qui est une gabegie, etc.

Un des exemples les + frappants de comment l’Etat peut désorganiser complètement un secteur.

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#3 04/05/2011 16h43 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Sauf erreur de ma part, l’agence immobilière ne sert à rien si ce n’est chercher à la place des gens. Il me semble que l’un des leitmotiv de ce site est de dire qu’un particulier peut gérer lui même ses fonds en refusant de les laisser aux conseillés des banques, j’aurais certainement le même conseil pour l’achat d’un bien immobilier.

Une amie est justement en cours d’achat, elle sélectionne uniquement les biens de particuliers soit sur internet, des journaux locaux voire en se baladant en ville où des particuliers laissent leur numéro à une fenêtre d’un bien en vente. Elle se déplace d’elle même, elle pose les questions directement à ceux qui vivent sur place… Et enfin elle négocie. Gain: entre 6 et 8 % du bien. C’est à dire que pour un appartement à 100 000€ elle économise entre 6000 et 8000 euro.

L’agence à un coté pratique c’est vrai, mais posez vous la question de savoir si ce coté pratique vaut 6000€.

D’autre part, je n’ai pas beaucoup de recul mais l’idée que j’avais du prix du logement était une sorte d’effet de vase communiquant: un taux d’intérêt haut fait baisser le prix de l’immobilier et vice versa. Cependant la donne a un peu changé avec l’Europe voire la mondialisation puisque même avec des taux d’intérêt haut, si les prix de l’immobilier en France sont toujours inférieur à ceux des pays d’Europe les prix de l’immobilier continueront de monter en empêchant les français d’acheter dans leur ville. C’est ainsi par exemple qu’un propriétaire a le choix entre vendre son bien 130 000€ à un anglais ou un hollandais ou 90 000€ au fils de ses voisins qui travaille à proximité. Enfin c’est anecdotique, mais comme je vis à la campagne il n’est pas rare de voir des villages devenir des villages fantômes 9 mois par an.

Je pense encore que si les frais de notaire sont si élevé, c’est peut être aussi pour tenter de préserver "la pierre" au rayon des valeurs sures, un peu comme l’or. Peut être que fluidifier le marcher de l’immobilier risquerait de le rendre trop volatile…

Dernière modification par Alexandre le B. (04/05/2011 16h44)

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#4 04/05/2011 18h41 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Je vous trouve un peu dur avec les agence immobilières : ils vendent du service et de l’intermédiation. Je me mets à la place du vendeur (je n’ai personnellement jamais mis un bien en vente)  : il faut faire les visites….

Quand j’ai acheté un petit studio à Paris pour le louer et le gérer tout seul, tout allait bien et puis un jour j’ai déménagé et comme l’immobilier est … immobile, j’étais bien content de trouver une agence pour la gestion. En négociant un peu (beaucoup), je trouve honnêtement que le coût est raisonnable au regard du service rendu : visite pour trouver de nouveaux locataires, récéption des travaux, gestion des menus tracas, faire faire les devis, etc…

Sinon concernant le prix de l’immobilier parisien, cela fait dix ans que je trouve que c’est trop cher et comme dans ce laps de temps les prix ont plus que doubler, je ne sais plus quoi penser. Je suis quand même sceptique car le taux servi (net de tout sauf de fiscalité) est quand même inférieur au taux sans risque (disons 4% à 15 ans) donc : soit les loyers vont monter, soit les prix vont baisser.
Et comme les loyers sont déjà très élevés…

Ce qui me gêne le plus avec ce sujet, c’est que je ne me trouve absolument pas rationnel : j’aime la "Pierre" et je ne sais pas vraiment l’expliquer.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#5 05/05/2011 04h12 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Pour en revenir à l’étude  (http://www.strategie.gouv.fr/IMG/pdf/20 … -NA221.pdf), elle indique qu’une forte proportion de propriétaires pourrait être un facteur  explicatif du niveau de prix élevés actuel. Par contre, elle ne va pas plus loin : pourquoi autant de monde souhaite-t-il être propriétaire (et plus maintenant qu’avant) ? Les principales raisons me semblent être :

- confiance limitée dans le système de retraite (être proprio de sa RP sécurise un peu dans cette perspective)  (avant : la retraite devait suffir pour subvenir à ses besoin…)
- pression "sociale" à devenir proprio (image valorisée du proprio vs locataire, discours des gouvernants qui souhaitent un pays de proprio, etc.)  (avant : la liberté du locataire était plus valorisée)
- la hausse entraine la hausse (illusion que les prix de l’immobilier vont encore augmenter, et que s’il était intéressant d’être proprio hier, ça le sera forcément demain)
- mauvaise images des "placements" alternatifs (bourse qui fait le yoyo et qui est associée à l’image des vilains spéculateurs)

Je pense qu’on n’a pas fini d’essayer de comprendre pourquoi donc les prix de l’immobilier d’habitation ont autant augmenté ces dernières années, et de deviner comment ces prix pourraient évoluer à l’avenir.

Une piste pour fluidifier le marché (non évoquée dans l’étude, hélas) serait de diminuer les frais lors d’une transaction (la part des impôts dans les "frais de notaires"), en augmentant les impôts pays chaque années en relation avec la propriété immobilière (la taxe foncière). Le marché semble plus fluide dans certains pays avec une plus forte taxe foncière et une plus faible taxe sur les transactions. Un préalable à ceci serait de toute façon une réévaluation des bases utilisées pour élaborer la taxe foncière (il parrait que c’est dans les tuyaux, mais ça fait si longtemps que ça devrait l’être…).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 05/05/2011 09h59 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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GoodbyLenine a écrit :

- confiance limitée dans le système de retraite (être proprio de sa RP sécurise un peu dans cette perspective)  (avant : la retraite devait suffir pour subvenir à ses besoin…)
- pression "sociale" à devenir proprio (image valorisée du proprio vs locataire, discours des gouvernants qui souhaitent un pays de proprio, etc.)  (avant : la liberté du locataire était plus valorisée)
- la hausse entraine la hausse (illusion que les prix de l’immobilier vont encore augmenter, et que s’il était intéressant d’être proprio hier, ça le sera forcément demain)
- mauvaise images des "placements" alternatifs (bourse qui fait le yoyo et qui est associée à l’image des vilains spéculateurs)

Les critères que vous citez sont très intéressants, car au final, ils relèvent très largement du domaine psychologique.

Le placement pierre (en particulier sous l’angle de l’achat de sa résidence principale), est éminemment un acte de sécurisation psychologique, et dès lors qu’il est favorisé par un ensemble de critères (que vous citez), auxquels on pourrait rajouter également le chômage, et surtout la l’augmentation de la crainte du chômage, avec la fin de la période ou 1 vie active était  = à 1 métier, il le devient encore davantage.

En augmentant sensiblement comme vous le préconisez la Taxe foncière on va également aboutir à ce que la pierre ne soit plus suffisante en tant que placement sécurisant. Mais sans doute il est vrai à une diminution des prix. Si l’on va au bout du raisonnement, on pourrait presque parler de propriétaire locataire : des propriétaires qui n’ont le droit d’occuper leur logement, que s’ils payent la lourde addition des impôts locaux.

Par exemple, avec une TF qui serait multipliée par 2 dans ma ville, c’est pas moins de l’équivalent de 4 loyers qu’il faudra payer en impôt locaux (en prenant une estimation minimale : 1,5 loyer de taxe d’habitation, 2,5 loyers de taxe foncière), et ceci tout en étant propriétaire occupant, si l’on rajoute les charges diverses et variées, c’est 5 mois de loyer qu’il faudra payer, tout en étant propriétaire de son logement, rien que pour pouvoir occuper le logement qu’on possède.

Un exemple concret : j’ai fait mon calcul et pour rentabiliser l’achat du logement que je loue, par rapport à ce que me coute la location, avec un emprunt à 4 % sur 20 ans sur la quasi totalité du logement, il me faudrait environ 30 années si j’inclus la taxe foncière, à législation sur les impôts locaux constante. Etant donné que la région que j’occupe n’est pas spécialement promise à un bel avenir, que rien ne dit que la TF ne progresse pas fortement, je ne considère pas comme rationnel l’achat d’un logement dans une telle situation, ça l’est sans doute plus si l’on a 1/2 à 3/4 d’apports. A moins d’avoir comme objectif certain de pas bouger de la ville pendant + de 30 ans, et là encore un tel objectif n’est plus vraiment rationnel à l’heure de la mobilité géographique.

Dernière modification par Cyril (05/05/2011 10h00)

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#7 05/05/2011 11h01 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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N’oublions pas que la pierre est une des seules façon de gagner gros à partir de rien.

Aucune banque ne va vous préter 200k€ pour investir en bourse, alors qu’elles peuvent vous preter beaucoup plus pour des investissements locatifs.

Le fait de pouvoir emprunter est un énorme effet de levier.

Se constituer un parc locatif avec des mensualités couvertes par les loyers est plutôt sécurisé si vous achetez dans une grande ville (peu de vacance locative).

Le but étant de louer, la variation des prix ne vous gene pas, même si le marché perd 25%. Les loyers seront faiblement impactés (au pire stagnation) et en plus les centres villes souffrent moins que la périphérie.

En outre, lorsque le marché monte, votre patrimoine monte également (+20% sur Paris en 2010)

Enfin, l’évolution des prix doit être analysée différemment selon qu’on parle de Paris (micro marché, très forte demande) ou de la province.


Left the Rat Race in 2013

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#8 05/05/2011 11h22 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Oui mais ca m’étonnerait beaucoup qu’aujourd’hui les loyers couvrent les remboursement d’emprunt à Paris

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#9 05/05/2011 11h43 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Si vous achetez au prix du marché non, certainement pas.

Mais en cherchant bien et en empruntant sur 25 ans, les loyers couvrent le crédit + les charges + les taxes et laissent un petit quelque chose à la fin du mois. $

Evidemment c’est plus facile en Province, ou la différence entre les loyers et les prix au m² sont moins importantes. Mais Paris protège contre les baisses du marché.


Left the Rat Race in 2013

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#10 05/05/2011 11h50 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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@ZX 6 R : Vous parlez d’investir sur l’immobilier en centre ville, dans les grandes villes. A partir de combien d’habitant considérez vous qu’il s’agit de grande ville ? 100 000 ?

Que fait la banque si l’on veut souscrire un deuxième emprunt et qu’on est déjà dans les 33 % d’endettement, mais qu’on a un "loyer" ?

Dernière modification par Cyril (05/05/2011 11h53)

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#11 05/05/2011 11h58 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Pour moi, grande ville = Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Marseille + villes étudiantes.

Il faut un gros marché pour limiter la vacance.

Pour les 33%, ça dépend des banques. Certaines appliquent cette règle à la lettre, d’autres n’en ont que faire tant que vos loyers couvrent vos charges, vous pouvez dépasser les 50%, personnellement je n’ai pas encore trouvé la limite…


Left the Rat Race in 2013

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#12 05/05/2011 12h04 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Pour moi grande ville = préfectures et sous-préfectures pour du 100% habitations.
si c’est un immeuble avec commerce au rdc, une ville de 15 000 habitants peut être suffisante.
J’évite les étudiants dans ma stratégie car vacances locatives 2 à 3 mois dans l’année.
je déroge à ma règle de taille de villes quand il s’agit de bords de mer ou de montagne.

En ce qui concerne l’endettement la plupart des banques prennent 70 à 80% des revenus (salaires+loyers hypothétiques) et 100% des charges (remboursements d’emprunts + frais de syndic + taxe foncière) et acceptent un endettement de 70% avec ce calcul.

évidement, il est toujours bon de savoir prouver à la banque nos compétences en matière de ’savoir-faire’ en gestion locative …. sur le papier, c’est toujours beau …. il y a beaucoup de rêveurs, mais bailleur est un métier !

Dernière modification par Sky (05/05/2011 12h08)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#13 05/05/2011 12h33 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Oui, je veux pas faire mon "bougon" mais
Si je prends l’exemple que je connais bien : l’appartement que je loue (dans Paris)
Il vaut dans les 750K à 800K (exemple récent du même appartement, étage du dessus, vendu en 2 semaines)
Je le loue 1600 hors charges
Sur 25 ans, à 4,4% ça fait des remboursements de 4.533,69 € / mois (dont 2700€ d’intéret d’emprunt mensuel la 1ere année, si je ne me suis pas trompé dans mes calculs)

Alors certes, il a peu de chances de vacances de locataire (ce qui est faux dans la réalité, il y a des appartements vides dans l’immeuble !)Emprunter pour louer un truc comme ca, ce serait de la pure folie non ?
Et acheter 10% en dessous du marché pourquoi pas, 40% en dessous, me semble plus compliqué

Mais je ne connais pas les marchés hors Paris

PS : J’ai 2 ou 3 exemples autres, que je connais bien, qui corroborent les ratios que je viens de donner

PPS : On peut dire qu’il est fou de me louer cet appartement à ce prix là, mais il n’est que légèrement en dessous du marché de la location

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#14 05/05/2011 12h59 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Fructif, c’est sans doute parce qu’à Paris, encore plus que dans le reste de la France, l’augmentation des prix à l’achat n’a pas été du tout suivi d’une augmentation des prix à la location équivalente…En tout cas à la place du propriétaire, je vendrais l’appart pour en acheter 4 à 200 K€ dans une métropole, et je ferais du locatif, ça rapporterait bien plus que 1600 €..

C’est à mon avis  moins vrai en province, mais ça reste vrai. Ainsi ZX6R nous dit qu’il faut 25 ans pour rentabiliser un achat immobilier à crédit, grâce aux loyers, je pense que si l’on reprenait le même calcul il y a 10 ans, c’était pas 25 ans qu’il fallait, mais 15, voir moins. Je trouve pour ma part qu’une durée de 25 ans c’est bien trop d’incertitudes personnelles et exogènes.

Quant à Paris, investir sans un apport substantiel, ou sans un salaire très élevé, pour acheter son logement, c’est devenu impossible (suffit de voir le calcul que vous faites Fructif). Ainsi, un appart identique au mien (location), dans un arrondissement moyen à Paris, couterait dans les 800 K€, à moins de gagner 10 000 € par mois je vois pas bien comment assumer un tel montant (4400 € par mois à payer pendant 25 ans, selon votre rapide calcul).

En gros à Paris il me faudrait plus de 100 ans pour devenir propriétaire d’un appart que je trouve juste correct (80 mètre carré, 1 parking, côté cour, balcon, ascenseur, communs en bons états, cave), en consacrant 50 % de mon salaire, qui est pourtant plus de 2 fois supérieur au SMIC et qui correspond au 9ème décile de la distribution des salaires. Et ceci en considérant un taux sur 100 ans bien inférieur à 4,5 %, totalement irréaliste.

Par curiosité, j’ai fait le calcul, totalement fictif, d’un emprunt de 800 K€ sur 100 ans, à 2 % de crédit, ça fait des mensualité à 1550 €, pendant 100 ans.

Dernière modification par Cyril (05/05/2011 13h28)

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#15 05/05/2011 14h06 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Il faut quand meme sélectionner ses investissements!!!

Un loyer de 1600€ pour un bien de 800k€ excusez moi c’est ridicule! (d’un point de vue investisseur)

Je loue personnellement 1510€ un bien que j’ai payé moins de 200k€ (travaux compris) il n’y a pas un an en plein centre de Paris (2e limite 1er)! Mes mensualités sont de 1030€ et les charges de 70€. Je gagne donc 400€ par mois sur cette opération (OK, il faut enlever la taxe foncière, mettre des sous de côté pour les futurs éventuels travaux etc…)

Regardez les petites surfaces, ou les surfaces à diviser en plusieurs lots. Cherchez les bons prix (moins de 7000 du m²). C’est sur qu’on ne va pas acheter dans le 7e arrondissement pour un investissement locatif à 14k€ du m²!

C’est sur aussi qu’une grande surface c’est complètement différent. A la place de votre proprio je ferai plutot de la location saisonnière, à des touristes ou à des expats, il se ferait plus de pognon quand meme (ca dépend de la situation géographique dans Paris)


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#16 06/03/2014 10h37 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Etude interessante que je viens de voir. Si il existe déjà un sujet à ce propos, merci d’effacer ce message.

http://www.notaires.paris-idf.fr/sites/ … _final.pdf

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#17 06/03/2014 22h09 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Effectivement, j’ai apprécié ce tableau, avec l’évolution en EUR constant :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_prix-immobilier-paris-2014.gif

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#18 07/03/2014 01h10 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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GoodbyLenine a écrit :

Un préalable à ceci serait de toute façon une réévaluation des bases utilisées pour élaborer la taxe foncière (il parrait que c’est dans les tuyaux, mais ça fait si longtemps que ça devrait l’être…).

Bonsoir,

je peux témoigner qu’au boulot, le fisc travaille sur les taxes foncières des locaux commerciaux.

Après, est ce que cela se poursuivra sur les logements, je ne sais pas.


Pourquoi pas Vous?

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#19 07/03/2014 17h19 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Concernant le tableau, j’ai fait le calcul pour la période 1979 - 2013.

Cela donne une augmentation de 3.5 % par an

Trouvez-vous cela particulièrement délirant?

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#20 07/03/2014 17h33 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Vinssou a écrit :

période 1979 - 2013/augmentation de 3.5 % par an/délirant?

pendant 35 ans, oui


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#21 07/03/2014 18h16 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Les revenus ont cru aussi sur la période. Cette étude relativise les cris d’orfraie habituels qui se fondent sur la hausse depuis 1998 ou 2000, qui était un point bas.

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#22 07/03/2014 18h38 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Comme les chiffres sont en euros constants, ça fait bien un spread de 3,5% on-top de l’inflation
==> c’est enorme..

Pour ceux qui ont des problèmes avec les euros constants la croissance courante est donc en moyenne de 3,5%+inflation

vous ne trouvez pas cela énorme?

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#23 07/03/2014 20h26 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Q2000 a écrit :

Comme les chiffres sont en euros constants, ça fait bien un spread de 3,5% on-top de l’inflation
==> c’est enorme..

Pour ceux qui ont des problèmes avec les euros constants la croissance courante est donc en moyenne de 3,5%+inflation

vous ne trouvez pas cela énorme?

Pas vraiment si c’était la seule donnée.

Là où cela devient vraiment important, c’est quand on rajoute le rendement locatif par dessus la croissance du capital immobilier (soit non loin des 10 % mini + inflation).

Bon d’un autre côté certains en bourse font bien plus, en compensant par la même occasion les quelques années de crise disséminées de-ci de-là.

Certains me diront que la bourse c’est plus risqué. Tout dépend. C’est comme avec free, quand il y a pas de probléme, ça roule comme sur des roulettes. Quand il y a un probléme (en l’occurence une dame âgée en impayée soutenue par des associations), ben c’est la m***.

Dernière modification par BorderLine (07/03/2014 20h27)

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#24 08/03/2014 00h32 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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C’est pertinent de rajouter le rendement locatif.

De quoi relancer l’éternel match Immobilier VS Actions…

Pour ma part j’ai choisi, avec l’allocation du capital suivante:
50 % Immobilier
50 % Actions

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#25 16/03/2014 23h48 → Evolution des prix de l'immobilier en France ces 25 dernières années

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Job a écrit :

Vinssou a écrit :

période 1979 - 2013/augmentation de 3.5 % par an/délirant?

pendant 35 ans, oui

Oui cela dit, tout dépend de la période à laquelle on observe cette évolution (par exemple si l’on évalue entre 1990 et 1997, ce ne sera pas la même conclusion .


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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