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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/10/2010 12h56 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Trouvé sur le blog de Lupus :
The Economist : Tableau et tour d’horizon des prix immobilier sur les principaux marchés mondiaux – Le blog A Lupus un regard hagard sur Lécocomics et ses finances

http://www.economist.com/sites/default/files/images/images-magazine/2010/10/23/fn/20101023_fnc492.gif

Ça consolera maigrement ceux qui comme moi voit passer en spectateur la hausse de 20% des prix sur Paris en un an…

The Economist se base sur le prix par rapport au rendement sur loyers historique.

L’autre approche est celle de Jacques Friggit, qui se base sur le prix par rapport au revenus des ménages historique : http://www.cgedd.developpement-durable. … rique=138.

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#2 26/10/2010 21h16 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Reste à savoir quand aura lieu la correction ?

L’état en remet une couche avec le scellier pour faire tenir artificiellement le marché. Les taux bas aident aussi au maintien.

Je suppose que dès que les taux remonteront, on aura un double effet assez terrible :
- le coût de l’emprunt augmente pour l’état, donc il faudra faire des économies, et les mesures inutiles comme le scellier vont disparaître,
- le cout des crédits immobiliers vont également augmenter pour les particuliers, ils pourront moins emprunter et/ou demanderont une rentabilité plus élevée, le prix baissera mécaniquement (les loyers étant déjà assez importants)…

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#3 26/10/2010 22h05 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

Administrateur
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Hier, j’ai fait connaissance avec un "vrai" conseiller en gestion de patrimoine et ça m’a fait plaisir car il a dit qu’il se refusait à faire du Scellier : "ce serait se tirer une balle dans le pied, étant donné que son but est d’avoir une clientèle dans la durée".

Pour le moment les taux ne semblent pas prêt de remonter. Ma fois nous verrons bien si ce sera une décennie gagnante pour les actions et perdante sur l’immobilier résidentiel… :-)

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#4 27/10/2010 01h13 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

Modérateur
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Cette surévaluation de 42% suppose que le prix de l’immobilier est lié uniquement à l’évolution des loyers à long termes, ce qui est très simplificateur.

Or on sait tous que le prix de l’immobilier est aussi (surtout) lié a beaucoup d’autres facteurs :
- état de l’offre et de la demande (en France, dans bcp d’endroits on n’est pas à l’équilibre…)
- taux d’intérêt des prêts
- coût de la construction (matériel + main d’oeuvre, selon normes et lois sociales du pays) et coût du foncier (rareté)
- environnement fiscal du pays (qui peut +ou- artificiellement, et +ou- longtemps pousser les prix vers le haut ou le bas)
- pouvoir d’achat des acheteurs potentiels
- niveau des loyers, et rendement des placements alternatifs
- ratio du nombre de propriétaires / locataires
- qualité du parc de logements existants
- l’évolution attendue de ces paramètres dans le futur plus ou moins proche (par exemple natalité forte et beaucoup de divorces et de célibataires font montre la demande, vieillissement de la population la font baisser, sauf peut-être pour certains biens, etc.)
- et j’en oublie sans doute.

Affirmer que l’immobilier est sur ou sous-évalué sur la base d’un seul de ces critères n’est guère sérieux. De plus, une "moyenne" sur un pays pour une sur/sous-évaluation n’a guère de sens non plus, car le marché est rarement homogène sur un pays.

Il manque Dubai dans ce tableau (et pleins d’immeubles vides), et l’immobilier au Japon n’est pas nécessairement sous-évalué (avec un vieillissement fort de la population) de 35%, ou sur-évalué de 58% à Hong-Kong (avec foncier très rare) par exemple.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 27/10/2010 09h06 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Tout à fait en phase avec GoodbyLenine.

J’en ai marre des articles annonciateurs de catastrophe, des reportages TV pas suffisamment complets ou documentés, qui indiquent aux gogos qui les lisent ou les regardent ce qu’il faut penser.

Il faut pour chaque cas evoqué, prendre un peu de recul, analyser, prendre tous les paramêtres en compte et arreter de "simplifier" à outrance.

L’exemple des differentes lois defiscalisantes est revelateur : un reportage TV sur Capital qui prend un exemple à "Trifouillis les oies" qui s’est mal passé, et tous les projets immobiliers defiscalisants sont à jeter. Heureusement il reste encore des gens honnêtes dans la profession, qui construisent là où il faut (en fonction de l’offre et de la demande), avec un bon emplacement, des materiaux de qualité, et des plans corrects. En un mot il y a encore de la place pour investir. mais pas n’importe comment. Cela prend du temps de selectionner un bien, et il est vrai que beaucoup d’investisseurs sont pressés et n’y connaissent pas grand chose. Ils sont alors une proie idéale pour des CGPI peu scrupuleux, des promoteurs verreux et autres margoulins avides de commercialiser leurs "nanards".

Etant dans le domaine de la gestion de patrimoine depuis 15 ans, je ne rejette pas systematiquement les investissements immobiliers defiscalisants (cf mon post sur le sujet avec un exemple chiffré). Je prends le temps d’analyser, de compter, et ensuite je suis capable d’emettre un avis.

J’ai la chance d’être sur une ville qui voit arriver tout les ans environ 10 000 nouveaux habitants. Il faut bien les loger, qu’ils soient locataires ou futurs proprietaires. Donc constructions de logements neufs, qui va aider à absorber ce surplus de population. Si la loi Scellier n’existait pas, que serait-il arrivé ??? On a la reponse en regardant ce qui c’est passé fin 2008 et debut 2009. Aucun programme ne se vendait, les stocks des promoteurs enflaient, et le secteur de la construction était au bord de l’asphixie, avec à la clé chomage et dépôt de bilan. La loi Scellier a reglé le problème, et les premiers investisseurs ont fait de très belles affaires (mes clients entre autre). Aujourd’hui, avec la remontée des prix, la rarefaction de l’offre, et les diminutions des reductions d’impôts, il faut être beaucoup plus selectif.

Excusez-moi de ce billet "d’humeur", mais j’en ai ras le bol d’entendre des aneries assenées par des soi-disant specialistes (les mêmes qui predisaient la faillite du système bancaire français, le CAC à 1700 points en 2009, le CAC à 10000 points en 2000 etc….)

Voilà, çà va mieux.

Dernière modification par Rodolphe (27/10/2010 11h02)

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#6 27/10/2010 13h39 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Cela ne resoud pas le probleme, mais voici un article interessant quant à l’evaluation du prix d’une maison :

Evaluer le prix d’une maison et les conséquences de l’inflation sur le prix de l’immobilier

A+
Zeb

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#7 10/03/2011 17h06 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Petite mise à jour :
http://media.economist.com/images/images-magazine/2011/03/05/fn/20110305_fnc278.gif
Source : Hong Kong phew-whee | The Economist

On est passé de 42% de surévaluation à 48% d’après The Economist.

Avec cet outil on peut visualiser les graphiques d’évolution de plusieurs pays :
Global house prices: Clicks and mortar | The Economist

France et Espagne :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_prix-maison-france-espagne.gif

France et Irlande :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_prix-maison-france-ireland.gif

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#8 13/07/2011 08h13 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Mise à jour du trimestre, surcote ou décote de l’immobilier résidentiel :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_house_price_indicator_2011.gif

La France dans le top 3 avec Hong Kong et l’Australie des pays dont l’immobilier résidentiel serait (le conditionnel car c’est d’après The Economist) le plus surévalué.

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#9 02/12/2011 10h32 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Une update, le prix des maisons toujours surévalué en France d’après The Economist :

http://media.economist.com/sites/default/files/imagecache/290-width/images/print-edition/20111126_FNC116_0.gif

Merci à Lupus pour sa revue de presse.

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#10 07/12/2011 09h20 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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D’accord abec GBL,
même au sein d’une même ville les prix varient du simple au double. Et la valeur d’un bien à 3 000 euros le métre carré n’est peut-être sur-évalué que de 20% au maximum. Quand dans le même temps le bien présenté à 1 300 euros n’en vaut pas plus (quartier d’immeubles + charges de copropriété importantes).

Environ 17% des revenus sont épargnés, si les ménages mettent de côté pendant plusieurs années et que d’un coup il décident d’utiliser, ces 17% de leurs revenus placés pendant 10 ans, dans l’immobilier alors les prix monteront et ne seront pas en phase avec les revenus avec un apport sera conséquent.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#11 08/02/2012 17h58 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Bonjour,

Je me suis aventuré à calculer un taux d’évolution du prix du M² de l’ancien à Paris entre 2000 et 2010

- En croisant les données de la chambre des notaires :
2 930€ (3T 2000) versus 8 360 (3T 2010) soit + 185%

- En croisant les données de l’INSEE (inflation extrapolée à partir de la variation de l’IPC*):
102.9 (3T 2000) versus 123.95 (3T 2010) soit + 20%

Ce qui nous ammène à une évolution du prix du M² en euros constant de
2 930€ (3T 2000) versus 6 940 (3T 2010) soit + 137%

Soit dit autrement  le prix du m² résidentiel parisien ancien en € constant a grosso modo été multiplié par 2.4 à Paris entre 2000 et 2010.

En première lecture…ca calme !

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#12 03/04/2012 16h33 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Mise à jour du trimestre, surcote ou décote de l’immobilier résidentiel :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_20120331_fnc795.png

L’immobilier résidentiel français serait toujours surcoté de 50%.

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#13 03/04/2012 21h18 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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InvestisseurHeureux a écrit :

Pour le moment les taux ne semblent pas prêt de remonter. Ma fois nous verrons bien si ce sera une décennie gagnante pour les actions et perdante sur l’immobilier résidentiel… :-)

Réaction avec retard car je découvre ce sujet.

Je suppose qu’on peut très bien imaginer que la décennie 2010-20 soit perdante à la fois sur les actions ET sur l’immobilier.

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#14 03/04/2012 23h01 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Ca y est, je sens qu’on va reparler de l’or lol

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#15 04/04/2012 10h36 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Qui l’eût crû?

Plus-values immobilières : ce que les propriétaires gagneront en cas de victoire du PS - Capital.fr

Si cela se confirme, cela confirmera/modifiera  mon vote.

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#16 04/04/2012 20h35 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Je reviens à l’instant d’une conférence ouverte au publique de la chambre notariale de l’hérault sur les statistiques immobiliéres.

Il y a eu beaucoup de données intéressantes, par exemple que le prix au m² sur les avant-contrats du mois de mars sont en drastique diminutions (sur Montpellier en tout cas). Autre point intéressant, les prix au m² dans les zones de part et d’autres du nouveau tram qui rentre en service aprés-demain n’ont pas bougé en proportion d’un iota comparé aux autres zones.

Enfin, et cela intéresse la France en général (sauf Idf), les prix au m² progresse d’autant plus que la ville est grande. D’aprés leur données, en moyenne dans les villes de - de 30.000 hab les prix sont même à la baisse. Plus il y a d’habitants dans la ville, plus la hausse est forte, et plus les prix sont chers, plus la hausse continue également.

Petit pessimisme tout de même sur l’après mars…

Dernière modification par BorderLine (04/04/2012 20h36)

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#17 30/04/2012 12h21 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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#18 30/04/2012 13h05 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Jolie infographie, mais je l’aurais plutôt utilisée pour montrer qu’en France cela ne baisse pas plutôt que pour annoncer une baisse non ?
Moi j’ai quand même un peu l’impression que cette bulle on en parle depuis des années (il suffit de fréquenter le forum bulle-immobiliere.org) mais on n’en voit jamais la fin !
Je précise que je suis sur Paris même et que cela fausse peut être un peu ma vision…

Dernière modification par 0l1v (30/04/2012 13h08)


+/- Buy&Hold depuis Juillet 2011. Répartition Cible: Actions  60% - Immo. (REIT) 30% - Obligations 10% - Monétaire 6 mois de salaire. Devises : 10% € - 35% £ - 55% $ (CAD/USD)

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#19 30/04/2012 13h50 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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ça n’a pas baissé car le marché a été perfusé et sur perfusé par des dispositifs fiscaux (défiscalsation, ptz, etc…), que les banques ont allongés les durées d’emprunt et étaient moins regardantes sur les ratios de solvabilité. Mais les choses ont changé, il faut être un brin naif ou lobotimisé pour penser que le marché immo ne baissera jamais (d’ailleurs c’est bien connu, les arbres montent jusqu’au ciel), un prix de marché par définition c’est un point d’équilibre entre l’offre et la demande.Un marché est soit haussier ou baissier, pour etre stable, il faut autant d’acheteurs que de vendeurs et que tout le monde soit d’accord sur le prix (un peu trop beau, non?), qui peut encore pensé que ce marché immo va continuer à monter???????????

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#20 30/04/2012 14h31 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Hors de toute analyse chiffrée, pour moi l’immobilier (français) est un marché qui sera structurellement en hausse tant que la population (française) augmentera. Je ne crois pas en une chute vertigineuse des prix à l’achat.
Qui vivra verra !

Dernière modification par 0l1v (30/04/2012 14h32)


+/- Buy&Hold depuis Juillet 2011. Répartition Cible: Actions  60% - Immo. (REIT) 30% - Obligations 10% - Monétaire 6 mois de salaire. Devises : 10% € - 35% £ - 55% $ (CAD/USD)

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#21 30/04/2012 14h39 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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0l1v a écrit :

pour moi l’immobilier (français) est un marché qui sera structurellement en hausse tant que la population (française) augmentera.

la population peut bien augmenter tant qu’elle le veut, si les salaires n’augmentent pas, je ne vois pas comment les prix peuvent monter wink

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#22 30/04/2012 15h08 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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De plus, le marché immo ne peut être soutenu que par l’arrivée de primo accédents et honnêtement aujourd’hui à part ceux qui touchent un juteux héritage, il y a de moins en moins de personne capable de se payer quoique ce soit même avec un taux au ras des paquerettes. Bon courage pour vous constituer un apport avec un salaire lambda.

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#23 30/04/2012 15h43 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Que pensez vous des constatations de Friggit?

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#24 30/04/2012 15h58 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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BorderLine a écrit :

Que pensez vous des constatations de Friggit?

je pense que jacques Friggit, n’est ni un salarié d’une banque d’investissement, ni un porte parole de la FNAIM, il n’a donc aucun interêt à enjoliver ou noicir la situation immo française, c’est pour moi un gage de neutralité, je pense que ses etudes sont trés sérieuses et que finalement l’avenir lui donnera raison (plus rapidement que l’on ne peut le penser).

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#25 01/05/2012 09h21 → Immobilier France et international : évolution depuis dix ans

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Depuis 2008 on parle de ce Friggit mais le marché immobilier ne suit toujours pas la logique de son étude ?peut être que la situation est particulière ?en tout cas la crise est différente des années 90 car actuellement ça touche le marché secondaire principalement et les comportements sont différents …aujourd’hui et bien un propriétaire à qui on dit les prix ont baissé ne vendra pas tout simplement…la seule conséquence sera le recul des transactions et un déficit d offre.Tant que rien ne sera fait pour relancer l’offre la situation bloquera…


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