Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 27/01/2014 21h31 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   15 

Buroboutic: crée en 1986, en 2003 fusion de 4 fonds

Maison: Fiducial 2ème gérant indépendant de SCPI (25% marché commerces, 1,7 milliard € )

Capital: Fixe (17ème augmentation en cours), 180M
1994-2003: pas d’augmentation, 2003-2013: 7 augmentations.

Rendement/ Évolution du dividende (2008-2012): 6,17% - 5,99% - 5,60% - 5,40% - 5,40% Prévision 2013: 5,30%

Évolution prix de part: 150€ (2003) - 290€ (2013)

RAN: 2,3M€ (30% pioché pour payer le rendement 2012 → reste 1,6M < 1 mois de loyer).
RAN par part en 2008: 3,75€, 2012: 1,38€.

TRI (5-10-15 ans): 7,9% - 12,26% - 11,77% (moyen: 6,51% - 11,12% - 10,94%)

Taux d’occupation: 91% (en baisse de 1-2% par rapport 2011), 2013: 90%

Qualité du patrimoine: 13% Paris/40% RP/47% Province; 54% commerces/28% bureaux/17% locaux d’activité/1% entrepôts (223 immeubles, 369 locataires)

Frais de gestion: 10,76% (souscription: 11,96%)

Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): Travaux: 300k (dont 200k récupéré auprès de locataires). Provision pour travaux: 2,75% loyers annuels (600k). Totale provision: 1,7M. Plan de travaux quinquennal établi.

Les immeubles vendus sont = ou > prix évalué par expert. Les immeubles nouvellement achetés sont aux normes.

Rendements moyens pour investissements 2012 = 7,28%

Loyers annuels: 20M€

Créances douteuses: 600k€ (3% du loyer), provisions: 1,9M€

Charges: 19% (14% charges externes dont 4% entretien du patrimoine)

Dette: 9M (5% patrimoine)

Elle est dans ma shortlist.

Mots-clés : buroboutic, fiducial, scpi

Hors ligne

 

#2 27/01/2014 21h43 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Banni
Réputation :   11 

"Elle est dans ma shortlist"

excusez moi, mais à quoi sert d’effectuer une recherche aussi poussée si ce n’est pour en déduire les  raisons qui en découlent pour shortlister une scpi ?

vous écrivez en gras:
"RAN: 2,3M€ (30% pioché pour payer le rendement 2012 → reste 1,6M < 1 mois de loyer). - See more at: Info

cela ne vous choque t il pas ?
maintenant si on regarde un peu plus en arriere, sur les 5 dernieres annees, voici l evolution du RAN en pourcentage par part : 24,51%    21,24%    13,07%    14,63%    8,93%

" 2003-2013: 7 augmentations." soit une AK tous les 1 ou 2 ans. Comme -pratiquement- une scpi a capital variable…avez vous regardé si ces AK "diluaient" les anciens associés, ou permettaient plutot a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche (par ex regarder l evolution du prix vs valeur de reconstitution)?

Dernière modification par goiz (27/01/2014 21h45)

Hors ligne

 

#3 27/01/2014 22h57 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   15 

Merci goiz de vos commentaires.

goiz a écrit :

"Elle est dans ma shortlist"

excusez moi, mais à quoi sert d’effectuer une recherche aussi poussée si ce n’est pour en déduire les  raisons qui en découlent pour shortlister une scpi ?

Euh, je n’ai pas grande chose à dire sur Buroboutic en fait, elle est pas trop mal pas trop bien, voilà.

S’il y a une chose dont je voulais creuser un peu plus c’est la fiabilité/qualité de gestion de Fiducial.

goiz a écrit :

vous écrivez en gras:
"RAN: 2,3M€ (30% pioché pour payer le rendement 2012 → reste 1,6M < 1 mois de loyer).
cela ne vous choque t il pas ?

Non cela ne me choque pas. Actuellement, il y a 3 catégories de SCPI:
- celles qui piochent dans leur RAN pour doper leur rendement
- celles qui vendent leur boutiques/immeubles de qualité pour doper leur rendement
- celles qui combinent les 2 pratiques précédentes

smile

goiz a écrit :

" 2003-2013: 7 augmentations." soit une AK tous les 1 ou 2 ans. Comme -pratiquement- une scpi a capital variable…avez vous regardé si ces AK "diluaient" les anciens associés, ou permettaient plutot a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche (par ex regarder l evolution du prix vs valeur de reconstitution)?

C’est la mode, que voulez-vous? smile
Allez, je sais que Buroboutic avez passé votre filtre très sélectif, alors elle n’est pas si mal que ça?

Hors ligne

 

#4 27/01/2014 23h02 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   15 

goiz a écrit :

" 2003-2013: 7 augmentations." soit une AK tous les 1 ou 2 ans. Comme -pratiquement- une scpi a capital variable…avez vous regardé si ces AK "diluaient" les anciens associés, ou permettaient plutot a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche (par ex regarder l evolution du prix vs valeur de reconstitution)?

Je crois que je n’ai pas saisi ce que vous voulez dire ici. Ce n’est pas plutot: "ces AK "diluaient" les anciens associés ET permettaient a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche"?

Hors ligne

 

#5 28/01/2014 13h44 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Vous devriez comparer les AK de Buroboutic, à celle de Foncia Pierre Rendement (de montant limité, à une prix de part proche du maximum autorisé, donc peut-être moins dilutives), par exemple, ou d’autres.

Il existe encore beaucoup de SCPI (peut-être pas celles qui font le plus de bruitcomm) qui ne piochent pas dans leur RAN ou dans leurs réserves de plus-value pour rémunérer leurs associés (certaines d’ailleurs parce qu’elles n’en ont pas, mais d’autres aussi qui conservent ces réserves).
Pour celles qui font des plus-values immobilières, il y en a pour lesquelles c’est plus sain que d’autres (par ex. celle qui vendent des biens anciens et qui ne collent plus avec leur stratégie, celles qui peuvent externaliser des PV peu fiscalisée), et quand elles en ont, mieux vaut peut-être distribuer ces PV (peu/pas fiscalisées) que les stocker.

Avez-vous analysé les autres mandats des membres du CS de Buroboutic ?
Avez-vous analysé si cette SCPI était utilisée dans des contrats d’AV, et pour quelle proportion de sa capitalisation ?
Avez-vous évalué le rendement de cette SCPI par le ratio "résultat net / prix d’achat" (sans doute plus significatif que le rendement apparent) ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#6 28/01/2014 22h47 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Banni
Réputation :   11 

Wow a écrit :

Je crois que je n’ai pas saisi ce que vous voulez dire ici. Ce n’est pas plutot: "ces AK "diluaient" les anciens associés ET permettaient a la SG de se mettre toujours plus de frais de souscription dans la poche"?

oui vous avez bien rectifié ! Pour le reste…

Hors ligne

 

#7 29/01/2014 22h26 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   15 

Bonsoir,

GoodbyLenine a écrit :

Vous devriez comparer les AK de Buroboutic, à celle de Foncia Pierre Rendement (de montant limité, à une prix de part proche du maximum autorisé, donc peut-être moins dilutives), par exemple, ou d’autres.

Oui Buroboutic abuse un peu sur leur AK fréquentes.
Concernant le prix de part: il est à 105,17% de la valeur de reconstitution, ce qui est comparable à Foncia Pierre Rendement (105,31% pour être précis). Ou j’ai raté quelque choses?

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous analysé les autres mandats des membres du CS de Buroboutic ?
Avez-vous analysé si cette SCPI était utilisée dans des contrats d’AV, et pour quelle proportion de sa capitalisation ?

Je n’ai pas trouvé ces info, je sais juste qu’il y a AXA & Assurance Epargne Pension. Si vous en avez…

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous évalué le rendement de cette SCPI par le ratio "résultat net / prix d’achat" (sans doute plus significatif que le rendement apparent) ?

15,09€/285,06€ = 5,29% <-- pas si mal?

Dernière modification par Wow (29/01/2014 22h27)

Hors ligne

 

#8 30/01/2014 00h11 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   

Même avec leurs nombreuses AK, ils sont bien loin du niveau de collecte de PFO2 (notamment en terme de collecte/capital existant) ce qui est plutôt rassurant je trouve.

La part est un peu surcôtée mais cela est plutôt une bonne chose pour les anciens associés, non ?

Dernière modification par NicolasVe (30/01/2014 00h22)

Hors ligne

 

#9 30/01/2014 00h37 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Pour ma part, pour Buroboutic, j’ai un résultat net de 14.97€ en 2012 (source : Rapport Annuel 2012, page 18 : revenus=18.43€/part et charges=3.46€/part donc 18.43-3.46=14.97€), et un dernier prix acheteur de 289.66€ (261 prix vendeur) (à comparer à la dernière AK en 2013 à 260€ net acheteur).
Donc je calcule plutôt 14.97 / 290 = 5.16% de résultat net / prix d’achat.
(Il faudra remettre à jour avec le résultat net 2013 quand il sera connu)

Pour Foncia PR, j’ai une AK à 885€ pour une valeur de reconstitution de 837.85€, soit 105.63%. Certes, ce n’est pas bien différent, sur cette dernière AK de chacune de ces SCPI.

Sur 10 membres du CS, un membre (Albert Schmitt) est aussi au CS de Logipierre1 et Logipierre3, et il y a 2 sociétés d’assurance (dont une multi cumularde), en analysant juste les cumuls avec d’autre SCPI de Fiducial.

D’après cette discussion sur les SCPI dans des contrats AV, Buroboutisc est aussi dans les contrats d’AV Panthéa

A propos de Buroboutic, vous pouvez aussi lire cette discussion qui s’interroge sur le fait que la distribution ait été très supérieure au montant imposé à l’IR ces dernières années, et qu’il semble très difficile de comprendre pourquoi, sauf s’il s’agit d’une erreur de la société de gestion.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#10 02/02/2014 23h13 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   15 

Comme mentionné précédemment, je voulais creuser plus sur la qualité/fiabilité de Fiducial Gérance, j’ai regardé donc les autres SCPI gérée par cette société.

A part Selectipierre 1 & Selectipierre 2 qui sont correctes et Pierre Expansion dans une moindre mesure, toutes les autres sont catastrophiques. Il faut préciser qu’elles étaient gérées par UFFI REAM jusqu’à l’absorption d’UFFI REAM par Fiducial Gérance en 2013.

On peut constater que le(s) Conseil de Surveillance n’a pas de pouvoir, étant plusieurs cumulards dont la représentante d’Aviva Vie qui est la présidente du CS de je ne sais pas combien de SCPI.

Là on voit l’importance du pouvoir du CS & les associés:
- Cifocoma & Cifocoma 2 ont décidé de quitter UFFI REAM pour Sofidy, et se porte (très) bien depuis.
- les autres qui n’ont pas le pouvoir de décision, restent avec UFFI REAM et voient leur SCPI se dégrade au fil du temps.

Je n’ai pas de boule de cristal pour voir comment Fiducial redresse les navires. Pour le moment, Fiducial ne m’inspire pas la confiance, donc je reste dehors, et enlever Buroboutic de ma shortlist.

D’ailleurs, en lisant les rapports annuels, 2 points m’intriguent:
- BTP Immo (26M, capital variable): Pourquoi la société de gestion fixe le prix de souscription = 90% de la valeur estimé de part? C’est plus que la dilution ça?
- Pourquoi certaines SCPI se sont fusionnées (Ficommerce) et pas d’autres? Qui décide cela?

Si vous avez la réponse…

Merci

Hors ligne

 

#11 03/02/2014 04h30 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Qu’est ce qui vous permet de conclure que Selectipierre 1 & Selectipierre 2 sont correctes ? (Au minimum : Selectipierre1 a été sinistrée début 2011, avec de grosse vacances et du cash non investi, et est en lente convalescence depuis).

Il me semble que, pour une SCPI à capital variable, la société de gestion peut décider de fixer le prix de la part entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (qui est surtout une valeur comptable, pas forcément l’image exacte de la valeur des parts, même si elle doit s’en approcher). Ce n’est pas évident de concilier les intérêts des anciens associés conservant leurs parts (qui ne veulent pas être dilués), de ceux qui veulent vendre (donc ne pas avoir plein de parts qui ne trouvent pas preneur, et vendre au meilleur prix… = le plus haut), de ceux qui veulent acheter (au meilleur prix.. = le plus bas), et de la société de gestion (dont une large partie des revenus -et de travail- est assise sur le nombre de parts émises).

Les fusions de SCPI sont proposées par les sociétés de gestion, en général avec l’accord (plus ou moins éclairé) des Conseil de Surveillance, et toujours avec l’approbation en AG (mais parfois en ne prenant pas forcément en cause l’intérêt de pas mal d’associés). Un avantage est de simplifier la vie de la société de gestion (plus facile de gérer 2-3 grosses SCPI que 20-30 petites, à commissions équivalentes). Les arguments mis en avant pour l’intérêt des associés est en général une plus grande mutualisation des risques (discutable quand les SCPI fusionnées avaient déjà qqs dizaines voire centaines de M€ de capi). Parfois (quand il y a un CS digne de ce nom), la société de gestion accepte de diminuer un peu ses commissions… Un inconvénient (pour les associés personnes physiques) est que les durée de détention, utilisée pour calculer l’impôt sur les plus-values immo, est remise à zéro pour tous les biens de la SCPI absorbée.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#12 03/02/2014 20h49 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   15 

GoodbyLenine a écrit :

Qu’est ce qui vous permet de conclure que Selectipierre 1 & Selectipierre 2 sont correctes ? (Au minimum : Selectipierre1 a été sinistrée début 2011, avec de grosse vacances et du cash non investi, et est en lente convalescence depuis).

Euh j’ai dit qu’elles sont correctes par rapport aux autres d’UFFI REAM, je n’ai pas dit qu’elles sont bien.
Patrimoine de Selectipierre 1: Valeurs d’expertise: 58M, valeur comptable: 27M. Ce n’est pas bien ça?

Hors ligne

 

#13 03/02/2014 22h57 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Valeurs d’expertise: 58M, valeur comptable: 27M? Ca veut surtout dire que les investissements ont été faits il y a longtemps….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#14 03/02/2014 23h19 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   15 

Pas forcément GBL vous savez bien.
Croissance Immo: crée en 1986, valeurs d’expertise 2012: 46M, valeur comptable: 55M smile

Hors ligne

 

#15 15/06/2014 23h45 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   15 

Bonsoir,

Résultat 2013 pas très joli pour Buroboutic: 14,46€/part qui donne un rendement réel de 4,98%.
Le RAN est réduit à 0,69€/part, pas de réserve de plus values.

Où irait le bateau?

Hors ligne

 

#16 04/09/2015 14h48 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   71 

Bonjour,

Le bateau semble avoir un probleme de capitaine.

C.f. FIDUCIAL , le prix d’execution sur le marche secondaire est en constante diminution depuis Janvier 2014 (- ~13%).

Peut etre cette SCPI va-t-elle subir le meme sort que Atlantique Pierre ? Aucune idee.

Amicalement,

R.


Développeur d'outils pour investisseurs : Le Quant 40

Hors ligne

 

#17 22/09/2015 04h30 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   83 

Bonjour,
Personne n’a repondu, je la suis aussi, son prix etant en chute libre, on va bientot atteindre les 6% de rendement, cela devient interessant bien que l’incertitude domine en ce moment.
AP1 est normalement tiree d’affaire avec le changement de societe de gestion. A suivre…


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#18 11/11/2016 15h57 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   

Buroboutic pourrait selon le vote de l’assemblée générale du 5 décembre passer en capital variable.

1605183

Si elle passe en capital variable, le prix d’achat sera entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution qui est de 274€ selon le dernier rapport.

Vu les derniers prix au marché secondaire, pour ceux qui veulent se positionner sur cette SCPI, c’est peut-être le moment.

SCPI BUROBOUTIC : Murs de magasins et bureaux

Je n’ai pas de parts Buroboutic.

Hors ligne

 

#19 11/11/2016 16h25 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   83 

Elle "vaudra" donc minimum 246,6€ contre 242,2€ aujourd’hui.
C’est maigre.
En espérant que sa valeur d’expertise ne soit pas surévaluée de plus de 12% comme on l’a vu avec ATP1. Dans ce monde où personne n’a de comptes à rendre à personne, l’impunité règne, méfiance.


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#20 11/11/2016 19h44 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Si le prix de la part est affiché à 246.6€, il se pourrait que le marché secondaire ressemble à celui de certaines SCPI à capital variable dont le marché secondaire est bloqué, comme Crédit Mutuel Pierre 1 (1.1 Mds€ de capi, plus de 6x plus de parts en attente de vente que de nouvelles souscriptions/mois) ou Sélectinvest (1.6M€ de capi, et situation assez proche) (et pourtant ces 2 SCPI devraient bénéficier d’un réseau de commercialisation bancaire assez puissant) pour ne nommer que les 2 plus grosses.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#21 22/11/2016 07h20 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   83 

Je ne comprends pas votre remarque GBL. Trouvez-vous la valeur de 246.6€ trop haute? C’est le minimum que Fiducial peut lui donner donc si c’est au dessus, c’est pire non?

Par rapport à PFO qui avait son marché secondaire en déroute et qui semble bien se porter niveau souscriptions depuis le passage en variable, qu’en dites-vous?


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#22 22/11/2016 19h05 → SCPI Buroboutic : analyse de cette SCPI de Fiducial (buroboutic, fiducial, scpi)

Membre
Réputation :   

Mon interprétation:
A l’issue de la dernière confrontation, il n’y avait pas d’acheteur pour 672 parts à 244,2 euros (prix acheteur,) et 4148 parts en attente d’acheteur (proposées entre 244,1 et 249,75 euros). Il y a un manque de confiance évident et un prix élevé pourrait accélérer les sorties des possesseurs actuels, et donc encombrer puis bloquer le marché secondaire.
En effet, l’antécédent ATP1 fait douter de la valeur de reconstitution des SCPI de cette SG. Et le taux d’occupation est faible.
Avis à moduler puisque le passage en capital variable pourrait autoriser les achats en démembrement et faciliter les achats à crédit.
Cela va être intéressant à suivre.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech