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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/01/2012 15h08 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Modérateur
Réputation :   1078 

Pour la plupart des investisseurs (pour les personnes physiques ou les SCI à l’IR), les revenus des SCPI sont imposés d’une manière qui peut à première vue dérouter.

En effet, ce n’est pas le montant des revenus perçus qu’il faut déclarer, mais la quote-part des revenus fonciers et financiers, et des charges, réalisés par la SCPI.  (Il en est de même des revenus d’une SCI transparente à l’IR pour tout associé personne physique ou personne morale imposée à l’IR).

Et parfois la différence est importante ! 

Prenons un exemple particulièrement "parlant" : SCPI Buroboutic, résultat 2010.
L’étude du rapport annuel 2010 nous apprend (en page 19) que pour cette année :
   - la distribution a été 15.30€/part (avant prélèvement libératoire, 15.24€ après)
   - le résultat courant a été de 15.11€/part et le report à nouveau a varié de -0.27€/part
   - le revenu foncier net a été de 9.95€/part (18.29€ brut -8.30€ frais & charges -0.05€ intérêts d’emprunt)

Un associé personne physique aura donc encaissé 15.30€/part (ou 15.24€ si PLF) et devra déclarer comme revenu foncier seulement 9.95€/part (et 0.19€/part de produit financiers, si elle n’a pas opté pour le PLF).

Mais d’où peut bien provenir la différence ????   Cette question est actuellement discutée sur un autre forum (j’en reprend quelques arguments ci-après).

Classiquement, on s’attend à ce qu’elle provienne de :
    - l’évolution du RAN, c’est à dire des montants conservés en réserve par la SCPI;
    - des dotations aux provisions ou reprises, soit pour travaux, soit pour des créances douteuses;
    - éventuellement des plus-values sur immeubles.

Pour Buroboutic, ni le RAN (-0.27€/part), ni les provisions (0.11+0.41-0.31-0.40 M€, soit -0.22€/part), ni les plus-values (0.29M€, soit 0.33€/part) n’expliquent l’écart.

On peut soupçonner que les commissions perçues par la société de gestion à l’occasion des AK (qui sont bien "facturés à la SCPI") expliquent un partie de l’écart (ça représente 2.29€/part), mais ça ne suffit pas.

Si quelqu’un peut expliquer l’intégralité de l’écart, en particulier sur la base du rapport 2010, je lui en serai reconnaissant.

Dernière modification par GoodbyLenine (19/01/2012 15h09)


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#2 19/01/2012 18h12 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Administrateur
Réputation :   1307 

Bonjour GBL,

De ce que je comprends, il ne faut pas se fier au tableau page 19 du rapport annuel qui ne contient pas toutes les charges.

Par contre, si on cumule les éléments indiqués page 20, on retombe à peu près sur les chiffres indiqués :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_buroboutic-resultats.gif

Notamment une partie de l’écart s’explique parce que les cessions pour 2,150 M€ sont comptabilisées en charge pour le calcul revenus fonciers imposables.

On notera que les augmentations de capital en 2010 ont généré ~2 M€ de commissions, tandis que la gestion courante ne "rapporte" que 1,3 M€ à Fiducial.

Si vous jugez cette réponse satisfaisante, n’hésitez pas à la faire suivre sur les forums en questions.

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#3 19/01/2012 19h45 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Modérateur
Réputation :   41 

Très intéressant… ! …est-ce qu’il s’agit d’un cas extraordinaire, ou est-ce souvent le cas avec les SCPI ?

… parce que du coup, si on se pose la question de la rentabilité nette d’impôts de ce type d’investissement, ça change tout !

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#4 19/01/2012 21h39 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Membre
Réputation :   16 

alors pour moi en 2010
BNP Reim soprorente (montant nets versé)
1er trim 256.75
2ème 256.51
3ème 256.59
4ème 256.59

soit 1026.44€ recu

récapitulatif fourni par bnp

revenu foncier bruts 1570 (case 4BE si micro foncier)
charge 806
revenir foncier nets 764 (case 4BA)

Bnp Reim CapiforcePierre montant nets versé)
1er T 244.95
2ème T 244.95
2ème T 244.95
2ème T 244.53

soit 979.38€ reçu

récapitulatif fourni par bnp

revenu foncier bruts 1530 (case 4BE si micro foncier)
charge 492
Intérêt emprunt de la société 42
revenir foncier nets 996 (case 4BA)

n’ayant pas d’autre revenues fonciers je ne suis pas éligible micro foncier donc j’ai déclarer le net j’ai donc touché 1026+979.38= 2005.38€ et j’en ai déclaré 1760 en foncier et 8 en financier
soit une différence de 240€ (sur 2000 ça fait 12%)
je n’avais plus d’emprunt à déduire…

voila pour les chiffres

Dernière modification par Romain (19/01/2012 21h40)

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#5 20/01/2012 01h31 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Modérateur
Réputation :   1078 

InvestisseurHeureux a écrit :

Si vous jugez cette réponse satisfaisante, n’hésitez pas à la faire suivre sur les forums en questions.

Cette réponse ne me satisfait hélas pas :
   1) au niveau des produits, il faudrait ajouter les 219 597€de "autres produits" qui sont des revenus fonciers aussi (le détail est page 16, ce sont des indemnités perçues lors de l’acquisition, de l’entrée de locataires, de déspécialisation, ou de résiliation de bail anticipé)
   2) au niveau des charges, on ne peut pas compter les 317 289€ de provision pour créances douteuses, ni les 399 549€ de dotation aux provisions pour grosses réparations (encore moins si on ne compte jamais les reprises de provision en recettes)
   3) au niveau des charges, on ne peut pas compter les 44086€ d’intérêts d’emprunt, qui sont déjà prises en compte au niveau du résultat fiscal sous la forme de 0.05€/part.
   4) au niveau du nombre de parts, 925 338 est le nombre à fin 2010, mais il y en avait 849 236 fin 2009, et si je me base sur la distribution (15.30€/parts, et 13 234 138€), le nombre moyen de parts durant l’exercice est de 870 859. C’est donc par 870 859 qu’il faudrait diviser les montants pour obtenir des montants/part.

Sur Revenus 2010 et fiscalité | SCPI il y a des chiffres comparant les montants distribués et à déclarer au fisc pour différentes SCPI (pour 2010)

VerbalKint a écrit :

Très intéressant… ! …est-ce qu’il s’agit d’un cas extraordinaire, ou est-ce souvent le cas avec les SCPI ?

… parce que du coup, si on se pose la question de la rentabilité nette d’impôts de ce type d’investissement, ça change tout !

Sur le long terme, je suppose que les effets positifs et négatifs vont se compenser.

C’est du moins ce que je pensais tant que je croyais que seules influaient l’usage du RAN et les provision.

Mais si les commissions de souscriptions ont un si gros impact, alors la fiscalité sera plus clémente pour des SCPI pratiquant beaucoup d’AK.

Et il faudra aussi comprendre vraiment les chiffres de Buroboutic avant de conclure…

Remarque : cette analyse est instructive, mais comme je détiens mes SCPI (en pleine propriété ou en usufruit temporaire) surtout via une SCI à l’IS, je ne suis pas directement impacté. Mais j’aime bien comprendre les choses, et peut-être est-il avantageux de détenir certaines SCPI en direct aussi.


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#6 20/01/2012 08h26 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Modérateur
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GoodbyLenine a écrit :

Sur Revenus 2010 et fiscalité | SCPI il y a des chiffres comparant les montants distribués et à déclarer au fisc pour différentes SCPI (pour 2010)

On peut constater sur votre lien qu’il y a un peu de tout… Des écarts avantageux, et des écarts désavantageux (revenu imposable supérieur au dividende, ça peut être une mauvaise surprise si on est un peu juste avec son financement)…

Comme vous le dites, on peut supposer que ça s’équilibre dans le temps, il est donc compliqué et probablement peu utile d’en faire un critère de choix d’investissement.

Ca fait un argument supplémentaire en faveur d’une diversification de ses investissements, afin de lisser cet effet, parmi plusieurs SCPI, chacune avec des situations de résultats/charges différentes.

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#7 20/01/2012 08h31 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Administrateur
Réputation :   1307 

GoodbyLenine a écrit :

Cette réponse ne me satisfait hélas pas

Effectivement. :-)

Je crois qu’il faut simplement poser la question à la société de gestion, ce que je ne peux faire, car je ne fais pas parti des associés Buroboutic.

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#8 20/01/2012 11h23 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Modérateur
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Il semblerait qu’il soit ici fait amalgame entre le résultat foncier net fiscal, et le bénéfice distribuable qui sont tout à fait différents.

en effet le bénéfice distribuable intègre des revenus exceptionnels comme des indemnités d’assurance, des excédents de charges récupérés, des ventes d’actifs (avec ou sans plus value), des indemnités reçues par le propriétaire si le locataire a fait certains travaux, etc.

De plus, dans le calcul du résultat ramené à une seule part, c’est certainement calculé pour un nombre moyen de parts sur l’année, alors qu’il y a régulièrement des augmentations de capital en cours d’année.

Dernière modification par Sky (20/01/2012 11h27)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#9 20/01/2012 14h13 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Modérateur
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@sky : j’ai (déjà) tenu compte de vos remarques, mais ça n’explique toujours pas l’ampleur de la différence, et il devrait être possible à partir des comptes de la SCPI de comprendre comment on arrive au résultat fiscal.


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#10 21/05/2012 19h04 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Modérateur
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GoodbyLenine a écrit :

je détiens mes SCPI (en pleine propriété ou en usufruit temporaire) surtout via une SCI à l’IS, je ne suis pas directement impacté.

Recevez-vous un reporting de résultats et des dividendes différents de ce fait ?

Mon notaire me laissait entendre qu’on puisse recevoir un résultat différents selon si l’associé de la SCPI est à l’IR ou à l’IS, le résultat fiscal de la SCPI se calculant en fonction du statut fiscal de l’associé.

Par exemple, j’ai cru comprendre (vous me confirmerez ou pas) que si l’associé est une SCI à l’IS, la sté de gestion communique un résultat intégrant des amortissements sur les immeubles, alors que si l’associé est à l’IR (un particulier par exemple), elle ne déduit pas d’amortissement pour le calcul du résultat fiscal…

Que vous fais dire votre expérience d’associé à l’IS sur ce point ?

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#11 27/05/2012 03h00 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Modérateur
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Le résultat fiscal à prendre en compte est effectivement différent. Je n’ai pas encore compris précisément l’ensemble des différences. Si j’y arrive, je pourrai l’expliquer….

Par contre, j’ai constaté que pas mal de sociétés de gestions manquaient un peu de rigueur, au niveau des montants communiqués à leurs associés, en vue de leurs déclarations fiscale (j’ai reçu de multiples "correctifs", et dans certains cas les déclarations étaient quasiment absurde -dans un cas le bénéfice par part indiqué dépassait la valeur de la part- avant correction). J’ai de gros doutes sur l’exactitude de tous ces chiffres, et l’exemple de Buroboutic (dont je ne suis PAS associé, mais dont j’ai étudié les résultats, sur la base du rapport annuel) ne me rassure pas.


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#12 27/05/2012 19h11 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

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Merci pour votre réponse GBL,

Je pense qu’en ce qui concerne l’investissement immobilier, la principale différence existant entre la comptabilité d’un propriétaire à l’IR et un à l’IS, c’est l’amortissement (des immeubles achetées par la SCPI) et par voie de conséquences la fiscalité des PV (lors de la revente d’un bien par la SCPI)… Cela dit, il y a effectivement peut-être d’autre nuances…

Le manque de rigueur que vous évoquez m’embête un peu, j’avais de l’espoir… Mais c’est sans surprise cela dit, ça me fait penser aux différences de traitement fiscal des dividendes étrangers selon votre courtier (cf sujet spécifique du forum).

J’aurais tendance à me dire que les grosses SCPI ont peut-être tendance à mieux gérer les différences de fiscalité des leurs associés… mais vous évoquez le cas de Buroboutic qui n’est pas ce qu’on pourrait appeler une petite SCPI.. comme quoi.

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#13 21/04/2013 00h29 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

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Après analyse des chiffres qu’ont communiqué un certain nombre de SCPI à leur associé personne morale (une SCI à l’IS que je gère), je ne pense pas que les SCPI intègrent un quelconque amortissement dans le bénéfice à déclarer par l’associé personne morale.

Par contre, ce bénéfice semble intégrer les plus-values réalisées par la SCPI sur des cessions d’immeubles. (D’ailleurs quelques sociétés de gestion de SCPI reversent aussi à leurs associés personnes morales une partie de l’impôt sur ces plus-values que la SCPI a déjà payé lors de la vente. C’est en particulier le cas de Sodify qui me semble bien carré à ce niveau. C’est assez logique : l’associé personne morale déclarera sa quote-part de cette plus-value dans son propre bénéfice).


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#14 21/04/2013 10h00 → Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

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GoodbyLenine a écrit :

Par contre, j’ai constaté que pas mal de sociétés de gestions manquaient un peu de rigueur, au niveau des montants communiqués à leurs associés, en vue de leurs déclarations fiscale (j’ai reçu de multiples "correctifs", et dans certains cas les déclarations étaient quasiment absurde -dans un cas le bénéfice par part indiqué dépassait la valeur de la part- avant correction). J’ai de gros doutes sur l’exactitude de tous ces chiffres, et l’exemple de Buroboutic (dont je ne suis PAS associé, mais dont j’ai étudié les résultats, sur la base du rapport annuel) ne me rassure pas.

Je me suis justement faite cette même réflexion l’année passée, lors de ma toute déclaration d’impôts comprenant des revenus de SCPI pour la première fois.

J’ai alors reçu un rectificatif de revenus à déclarer émanant de Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi), 10 jours après avoir reçu leur premier document.

L’ennui est que les chiffres fournis sont invérifiables, même en demandant plus d’explications, on peut aussi y noter ce que l’on veut…

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