Capiforce : vos avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

M’intéressant à cette SCPI pour pourquoi pas en acheter, je lis ceci dans le bulletin :

BT T1 2019 a écrit :

La libération de l’immeuble de Morangis pour une surface de 1 177m² peut sembler inquiétante compte tenu de son importance dans le patrimoine (2,5 %), mais l’anticipation de cet évènement a permis de mobiliser les agents sur ce dossier et il y a d’ores et déjà des marques d’intérêt d’utilisateurs pour ce bâtiment.

On endort l’associé …

Puis plus loin, je lis ceci :

Le loyer escompté est donc divisé par deux, à ce rythme là on peut s’attendre à ce que le résultat annuel continue de chuter même si le TOF se stabilise. Ce genre de constat me laisse sans voix. Du coup la question des 2,5% du patrimoine est réglée, à l’avenir ça sera 1,3%.

Je vais attendre un peu avant d’envisager acheter des parts.
La grossière faute d’orthographe en fin d’éditorial me met le doute sur l’auteur du texte …
Chamignon aurait-il ses nègres ?

Dernière modification par kc44 (23/05/2019 17h09)

Je viens de recevoir une autre lettre d’information qui corrige la précédente d’hier, pour Capiforce, avec notamment :

PAREF Gestion a écrit :

Erratum

Vous avez reçu hier la lettre d’information du T2 2020 concernant votre SCPI.  Malgré toute notre attention, une erreur s’est glissée concernant le montant du dividende. En effet, pour le 2ème trimestre le montant du dividende s’élève à 3.21€ par part et non à 4€ comme nous avons pu l’écrire. Nous sommes sincèrement désolés pour cette coquille qui a échappé à notre vigilance et nous vous renouvelons notre implication et investissement sans faille dans la gestion de votre épargne.

Quand la communication ne veut pas, ça veut vraiment pas…

Voici les chiffres pour l’ex. Capiforce Pierre (non encore fusionnée dans le compte associé Fiducial) :
T1 2022 : 3,30€
T2 2022 : 3,56€
T3 2022 : 3,89€
Distribution plus-values : 5€
T4 2022 : 4,25€
Total 2022 : 15€ + 5€ de plus-values soit 20€

Selon Fiducial, le marché secondaire de CapiForce serait ré-ouvert aux alentours de Avril 2023.
Le marché secondaire aura été fermé très longtemps (Juillet 2022 - Avril 2023) notamment si on compare à la fermeture du marché secondaire liée à la fusion des trois ActiPierre de AEW.

Afin de poursuivre le débat sur le prix de la part de la future augmentation de capital (Débat initié par GBL sur la file de AP1 : Atlantique Pierre 1 → avis sur cette SCPI (Paref Gestion) p.10), voici pèle mêle mes remarques :
Dividende 2022 de 15€ soit 312,50€ @4,80%
Le taux de rendement offert, annoncé et anticipé de 4,80% sur le prix d’achat de l’augmentation de capital est une rentabilité très correcte par rapport aux autres SCPI (Pour rappel, le taux moyen d’après l’ASPIM est de 4.36% en 2021 et 4,18% en 2020).
Le prix offert est contraint par la règle des +/-10% sur la valeur de reconstitution (donc comme déjà évoqué 310€ minimum)

@GBL : Vous êtes visiblement associé dans Pierval Santé qui rapporte 4,70% en 2022 (selon LouisT), considérez vous que Pierval Santé offre un mauvais rendement ?

@Surin : Est ce que 4,80% de rendement sur 2022 est votre plus faible rendement en SCPI ?

@Surin sur le marché secondaire :
Le marché secondaire était inefficient (sur AP1, CapiForce mais aussi sur la plupart des SCPI à Capital Fixe sans Augmentation de Capital) car ces SCPI disparaissent de tous les réseaux des vendeurs de part de SCPI (CGPI, Banque, Financement presque impossible, …)
Pour schématiser, le marché des SCPI à capital fixe (hors augmentation de capital) s’adresse donc à un public d’investisseurs avertis, qui n’ont pas besoin ni de commercialisateur ni de financement pour acheter des parts, achetant sur le marché secondaire à des notaires qui vendent dans le cadre de succession.
Ce marché de la SCPI à capital fixe, qui était la norme auparavant, est devenu très marginal dans l’univers de la SCPI.
Les droits d’enregistrement, présents sur les SCPI à capital fixe et absents en capital variable, rendent le marché inéquitable.
Les vendeurs de SCPI (CGPI, Banque, Assureur, etc) ont des commissions bien supérieures, permises par l’absence de droits d’enregistrement, pour les SCPI à Capital Variable.
Tout ceci rendait donc le prix de la part du marché secondaire très sous-estimé par rapport aux autres SCPI à capital variable mais pas forcément sous-estimé par rapport aux foncières cotées (qui évoluent pourtant sur un marché efficient, ce qui n’est pas le cas des SCPI à capital fixe comme déjà évoqué !)

Attention : sauf erreur de ma part  il y a en fait 2 différents "prix acquéreur".

En effet, les frais s’ajoutant au prix vendeur (230€ fin août 2023) sont 5% de frais d’enregistrement (perçu ultimement par le fisc) et 2% ou 5% (perçu par la société de gestion), selon que l’acquéreur est déjà associé de la SCPI depuis au moins 3 ou 5 ans (relire les statuts pour avoir le bon chiffre) ou pas.

Il faut surtout mettre en regard le prix acquéreur et le résultat annuel par part, ou la distribution annuelle par part, pour avoir le rendement annuel auquel les parts sont achetées.

En tout cas (et sans surprise), ça laisse mal augurer du succès d’une éventuelle prochaine augmentation de capital, si elle se faisait à un prix voisin de la valeur de reconstitution.

Le 25 du 1er mois du trimestre qui suit le T3, c’est le … 25 octobre