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#1 08/01/2014 11h06 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Membre
Réputation :   

bonjour à tous,

je possède une résidence secondaire que j’ai mis en location saisonnière en 2012 & 2013 ; nous louons environ 13 semaines par an.
j’ai déclaré jusqu’à maintenant mes revenus locatifs 2012 en micro bic, avec abattement forfaitaire de 50%.

je souhaite maintenant basculer en régime de bénéfice réel (réel simplifié) car mes charges dépassent 50%.
- travaux très proches à venir : remplacement de fenêtres (15000 EUR)

Gain à l’année : 9800 EUR environ

Dépenses à l’année : 5000 EUR environ
- cadeaux bienvenue locataire (90 EUR)
- assurance (270 EUR)
- frais site web & annonce (300 EUR)
- quelques frais d’entretien, équipement et réparation (300 EUR)
- fuel (600 EUR)
- électricité (350 EUR)
- eau (150 EUR)
- bonbonnes de gaz (50 EUR)
- taxe foncière (1400 EUR)
- taxe habitation (1100 EUR)
- coût trajet résidence principale / résidence secondaire pour remise des clés : (400 EUR)

1) première question, est-il vraiment sûr que le régime réel soit plus intéressant ?
- Je n’ai aucun prêt en cours de remboursement sur la maison. Aucun meuble acheté récemment.
- Qu’est-ce que je peux espérer compter dans les charges ?

2) je souhaite connaître les démarches pour passer en réel
- doit-on nécessairement faire une déclaration P0, déclarer une date de début d’activité et obtenir un numéro de siret ?
sous quel délai ?
- la date limite pour prévenir l’administration fiscale du souhait de passer en réel est-elle bien au 01/02…
- doit-on passer par un expert comptable pour faire ou peut-on s’en affranchir ?
- doit-on nécessairement déclarer la maison en tant qu’actif ? quels avantages et inconvénients ?

Merci d’avance pour vos réponses,

Samuel

Mots-clés : fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier

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#2 08/01/2014 12h12 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Membre
Réputation :   14 

Bonjour,
Vous dites que cette maison est votre résidence secondaire : l’occupez-vous toujours de temps à autre, ou bien est-elle entièrement dédiée à la location saisonnière ?
Si vous la proposez toute l’année en location saisonnière, vous pourriez la faire classer. Une location classée (les étoiles ex-Préfecture, voir le site d’Atout-France pour les modalités), vous aurez un abattement forfaitaire de 71% au lieu de 50%, sans avoir besoin de passer au réel.
Par contre, la déclaration P0 est obligatoire avant de démarrer la mise en location, vous auriez déjà dû le faire et avoir un numéro siret.

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#3 08/01/2014 12h27 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Membre
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@Isa6068

Merci pour votre réponse,

La résidence secondaire est dédié à la location saisonnière de mai à septembre uniquement. Le reste du temps, la résidence secondaire est occupée par nous
- de temps à autre le week-end
- une à deux semaines au plus en période de vacance scolaire.

Du coup, un classement n’est sans doute pas envisageable…

---

Je n’avais jamais entendu parler de la déclaration P0i auparavant, étant déclaré en Micro BIC… Je pensais que cela n’était pas nécessaire.

La démarche que nous avons est de financer mieux nos lourds travaux à venir en optant pour le régime réel… C’est pourquoi j’essaie d’évaluer la faisabilité…

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#4 08/01/2014 12h52 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Membre
Réputation :   

Tout a fait d’accord avec Isa6068, la déclaration P0i est obligatoire avant de commencer la location. A partir du moment ou vous déclarer des  B.I.C vous devez demander un numéro de siret.
Lorsque vous allez demander votre numéro de Siret, vous allez recevoir un papier vous demandant quel régime d’imposition vous souhaitez.
Renseignez vous tout de même sur le fait de faire classer la maison car 71% d’abattement en régime BIC c’est tres interessant tout de même.

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#5 08/01/2014 17h06 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Membre
Réputation :   

@Herrecir40 & Isa6068 : merci pour vos réponses…

- Je vais me mettre en règle en faisant une déclaration P0i
- Je vais me renseigner concernant les possibilités de classement de la maison

Selon vous, le fait de passer en réel simplifié peut-il présenter un intérêt compte tenu de mes recettes & dépenses actuels ?
Est-ce que je pourrai déduire par exemple chaque année la totalité de mes travaux réalisés afin de les faire passer en charge ?

Merci d’avance,

Samuel

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#6 09/01/2014 03h09 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Modérateur
Réputation :   1081 

Les travaux seront soit des charges soit des immobilisations (amortissable sur N années, les amortissement étant comme des "charges"), selon leur nature et montant.

Le réel serait assurément plus avantageux (en + des charges actuelles, vous amortiriez aussi le bien, hors terrain), mais plus compliqué à gérer. A vous d’évaluer combien valent ces complications…


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#7 10/01/2014 21h12 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Membre
Réputation :   22 

Bonjour,

Je ne suis pas aussi catégorique que GBL, si vous louez 13 semaines par an c’est que vous vous en réservez  39
Pour moi, les amortissements ne doivent être comptabilisés que pour 1/4, les charges directement liées aux locations intégralement les autres au prorata donc 1/4 aussi puisque les 3/4 sont pour votre usage personnel (la donne n’est pas la même si vous essayez de louer toute l’année même si vous n’avez des locataires que pour 13 semaines)

Je dirais donc

- cadeaux bienvenue locataire (90 EUR) -> 90 en charges
- assurance (270 EUR) -> 67.5 en charges
- frais site web & annonce (300 EUR) -> 300 en charges
- quelques frais d’entretien, équipement et réparation (300 EUR)  -> 75 en charges
- fuel (600 EUR)-> 150 en charges
- électricité (350 EUR) -> 87.5 en charges
- eau (150 EUR)  -> 37.5 en charges
- bonbonnes de gaz (50 EUR) -> 12.5
- taxe foncière (1400 EUR) -> 350
- taxe habitation (1100 EUR) -> 275

soit 1445 euros de charges déductibles

Pour les fenêtres il va falloir passer en immobilisation, à mon avis il doit être difficile de justifier une durée inférieure à 7 ans  avec 1/4 seulement pour la location soit 536 à déduire

Votre revenu 9800 donc imposition au micro bic sur 4900
4900-536-1445 = 2919
Donc si le reste des immo est supérieur 2919 c’est rentable de passer au réel sinon non
Selon mon estimation il faudrait que votre actif ait une valeur de 460000 euros pour que ce soit rentable
Détail :
Base d’amortissement (le terrain n’est pas amortissable) : 460000*0.85 = 391000
Taux moyen 3 % : 11730
Seulement 1/4 pour la location : 2932,50

Par contre si j’ai fait de la compta dans ma jeunesse je ne suis pas expert-comptable donc il peut être judicieux de faire confirmer/infirmer certaines de mes hypothèses

Pour répondre à vos autres questions si vous n’inscrivez pas votre bien à l’actif vous ne pourrez pas l’amortir. En LMNP je vois pas d’inconvénient à l’inscrire à l’actif ça n’a d’intérêt que pour les EIRL pour dissocier les biens personnels de l’activité.

Pour l’expert comptable il est possible de s’en affranchir légalement. Si vous êtes imposable il n’y a pas d’intérêt car il y aura réduction d’impôt donc c’est juste une avance de trésorerie (vous payez le comptable et le CGA mais vos impôts seront déduits de cette somme) donc c est vraiment se compliquer la vie pour rien

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#8 12/01/2014 22h30 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

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Bonsoir,

Merci beaucoup pour ces informations qui sont très complètes et précises ; et pour le temps que vous m’avez consacré.
J’y vois beaucoup plus clair !
Je vais mettre de côté dans l’immédiat la déclaration en réel et me pencher sur le classement en meublé de tourisme…

Samuel

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#9 04/02/2015 19h42 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

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gEgE777 : je suis dans le même cas qu Anoreski : passage de la location saisonnière d’un bien meublé du micro bic au réel ;
vous mentionnez que, selon votre avis, il faut proratiser en fonction du temps affecté aux locations car Anoreski a mentionner se "garder" la jouissance du bien en dehors de ces périodes.
Mes questions sont :
- avez vous (ou quelqu’un) une référence fiable à ce sujet ?
- en ce qui me concerne, je ne me réserve pas du tout le bien à titre personnel ; cela signifie donc que j’accepte de louer toute l’année ; mais évidemment en saisonnier ça n’est pas le cas bien sûr.
Faudrait il proratiser également dans ce cas ? Je ne crois pas ; sinon dans du LMNP avec bail meublé classique il faudrait proratiser (surtout les amortissements) en tenant compte des vacances entre deux locataires ; ce qui ne se fait pas n’est ce pas ?

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#10 04/02/2015 21h46 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Membre
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en complément lire ce lien qui confirme mes dires (mais j’aimerais un texte fiscal..) : Location saisonniÀ¨re : que faut-il déclarer, que peut-on déduire ?, Actualité/Analyse Immobilier

autre lien : Attention… Quand le logement meublé est donné en location toute l’année, sans que le propriétaire y séjourne, celui-ci peut déduire l’intégralité de ces charges
il n’est pas précisé saisonnière ou pas ; l’activité saisonnière ne se distingue d’ailleurs presque que par la durée du bail qui doit être impérativement < à 90 jours

voir également le 2ème post de ce blog : professionnelle entre " ,car LMNP | Fiscalité Professionnelle (question 167887)

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#11 26/07/2015 14h05 → Location saisonnière : basculer en régime de bénéfice réel ? (fiscalité, imposition, impots, location saisonnière, location, réel, saisonnier)

Membre
Réputation :   35 

vieausoleil a écrit :

vous mentionnez que, selon votre avis, il faut proratiser en fonction du temps affecté aux locations car Anoreski a mentionner se "garder" la jouissance du bien en dehors de ces périodes.
Mes questions sont :
- avez vous (ou quelqu’un) une référence fiable à ce sujet ?
- en ce qui me concerne, je ne me réserve pas du tout le bien à titre personnel ; cela signifie donc que j’accepte de louer toute l’année ; mais évidemment en saisonnier ça n’est pas le cas bien sûr.
Faudrait il proratiser également dans ce cas ?

Je vous confirme votre intuition, pour en avoir suffisamment longuement discuté avec mon comptable (ce qui n’est pas toujours facile ;big_smile)

A savoir que si vous louez le bien toute l’année, vous pouvez déduire toutes vos charges, pas de prorata à faire. Au passage, dans ce cas, aucun problème, la déclaration au réel est toujours avantageuse car vous prenez en compte l’amortissement des murs en plus de vos charges classiques.

Dans le cas contraire, pour une maison dont vous louez seulement une partie, ou pour un bien immobilier que vous ne louez qu’une partie de l’année, il est tout à fait logique d’appliquer un prorata temporis.


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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