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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/11/2012 10h35 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Bonjour à tous,

Je m’intéresse énormément à la location saisonnière (dans les villes touristiques évidemment).

Je sais que vous allez me dire que sur Paris, la mairie fait la chasse à ce type de location.
Mais je serai intéressé quand même d’avoir vos retours d’expériences et vos conseils en la matière (Paris ou ailleurs).

Merci d’avance pour vos retours.

Bonne semaine à tous.

Mots-clés : location, saisonnière

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#2 27/11/2012 10h57 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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D’autant que sur Paris c’est pratiquement illégal.

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#3 27/11/2012 13h40 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

Membre
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Mon experience depuis 6 ans ,j’ai un meublé saisonnier a la montagne.

Déjà choisir un endroit a fort potentiel touristique (Bretagne ,sud de la france ,stations de ski conséquente etc.).

Après le mode de recherche des locataires ,inscription sur l’ office de tourisme,site internet etc etc(j’ai laissé les annonces dans les journaux ,pas assez de retours),ca demande beaucoup de temps et de réactivité.

Le plus délicat reste l’entretien et la remise des clés car souvent l’on est loin du bien ( 600 km pour moi ) donc cela suppose l’emploi d’une personne gérant le bien (cela se trouve assez facilement ,bouche a oreille et société ).

Coté financier ,cela coute beaucoup plus qu’une location en nue ,car les charges sont pour vous (attention aux grands batiments avec ascenseur !) ,taxe habitation ,CEF(on peut s’en affranchir, etc .

D’un autre coté ,qui dit meublé dit amortissement ,donc avant de payer des impôts ,vous avez le temps de voir venir ,par contre comptabilité beaucoup plus complexe qu’en nue (grosse liasse fiscale)    .

Effectivement a Paris c’est devenu illégal,car cela entravait la location nue.

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#4 27/11/2012 14h15 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Un membre du forum a écrit un bouquin "s’enrichir grâce à la location saisonnière", uniquement dispo en version électronique à 29€ pour l’instant mais bientôt édité chez Maxima.

Je pourrai vous donner ses coordonnées en MP si vous souhaitez.


Left the Rat Race in 2013

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#5 27/11/2012 14h47 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Bonjour,

Personnellement je n’ai pas encore l’expérience de ce genre de location mais souhaite me lancer prochainement dans le centre de Toulouse.

Je me suis présentée très brièvement dans la rubrique "présentation". J’ai investi dans un appartement en hyper-centre de Toulouse. Au départ, j’imaginais louer cet appartement de 25m2 en meublé à un étudiant, mais étant donné que le dernier locataire en date est parti en octobre dernier et que la période hors rentrée scolaire n’est pas idéale pour louer à un étudiant, je souhaite tester ce type de location.

Je vous livre mon "plan d’action"wink

1-J’ai acheté le livre de Laurène Baldassara: investir dans la location saisonnière. Elle donne pas mal d’infos pratiques sur le sujet.
Manque de bol pour moi, j’avais bien envie de la contacter pour échanger sur son expérience, mais elle loue ses appartements à Toulouse, je serai donc à ma modeste mesure une des ses "concurrentes" puisque mon appart est sur cette ville également.
Par contre si quelqu’un d’autre sur le forum peut me donner des tuyaux j’en serai ravie.

2- Faire les travaux de rénovation nécessaires pour le louer en saisonnier: peintures, cuisine équipée, salle de bain rénovée, déco au goût du jour, équipement TV, internet, etc.

3- Préparer mon site web (en cours) pour présenter l’appart. Nom de domaine réservé.

4- Qui dit grande ville dit tourisme mais aussi déplacements professionnels, ma seconde action sera d’aller démarcher les entreprises pour proposer l’appart.

5-Visiter Toulouse en profondeur: je ne sais pas si c’est le cas pour vous, mais j’y vis et n’est pas pris le temps d’aller voir tous les sites culturels à visiter: important quand on veut renseigner ses clients…

6- Préparer des annonces et publier sur des sites payants type homelidays, abritel et gratuits

6- Espérer que le téléphone va sonner pour réserver… car j’ai un crédit à rembourser et les charges seront relativement élevées.
Au pire si cela ne fonctionne pas pour moi, j’ai prévu un matelas de sécurité pour tenir jusqu’à juin prochain et le louer à un étudiant, la demande étudiante étant forte sur Toulouse.

J’ai noté qu’un propriétaire a 19 apparts très design à lui tout seul dans le centre ville): si je vois le verre à moitié vide cela signifie que la concurrence en place déjà bien établie, cela risque d’être compliqué. Si je le vois à moitié plein, cela signifie que le potentiel est là…
Je pense qu’une location à la nuitée serait l’idéal mais bon j’ai un job à plein temps, donc c’est compliqué.

Un des points cruciaux pour rentabiliser ce type de location est à mon avis la proximité pour s’en occuper soit même mais cela dépend bien sûr des charges qui pèsent sur votre bien.

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#6 27/11/2012 15h17 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Retour d’expérience: Appartement T3 front de mer station balnéaire Var

€:
plus rentable que location à l’année si et seulement si vous louez au moins de Mi Juin à Fin Aout tout le temps
les ponts, septembre etc, c’est du bonus

Temps passé:
soit vous réalisez tout vous même (passage annonces, réponses email et TPH, acceuil, départ, ménage, réparations ) et là celà devient non négligeable
mais c’est efficace et bien fait
surtout l’été ou vos Samedi sont dédiés aux arrivées, départs, ménages, remise en état etc

Si vous soustraitez celà à une agence, votre renta baisse drastiquement et les surprises augmenent tous les mois

Avis personnel:
dans l’idéal Il est préférable de s’occuper soi-même (et d’habiter proche du lieu loué)
les appartements saisonniers vieillissent BEAUCOUP plus vite à raison d’un locataire différent toutes les semaines. Il faut donc bien veiller aux EDL sortie

zéro souci avec 90% des vacanciers français
TOUS negocient les prix (même pour les semaines d’Aout…)

La clientèle étrangère, à privilégier


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#7 27/11/2012 15h22 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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loulou31 a écrit :

Un des points cruciaux pour rentabiliser ce type de location est à mon avis la proximité pour s’en occuper soit même mais cela dépend bien sûr des charges qui pèsent sur votre bien.

vous avez compris l’essentiel, surtout ce point ci dessus

Pour situer les prix que vous pouvez pratiquer, visiter d’autres biens à la location
Beaucoup de futurs vacanciers demandent à des amis locaux de "passer voir" pour des locations de vacances

Question ameublement: robuste, efficace et les TV, DVD, wifi sont trés bien acceuilli wink


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#8 27/11/2012 15h54 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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A ce sujet (plus ou moins), quelqu’un a-t’il déjà testé la plateforme AirBNB https://www.airbnb.fr/ ?

Dernière modification par Chafouini (27/11/2012 15h50)

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#9 27/11/2012 15h56 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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ZX-6R a écrit :

Un membre du forum a écrit un bouquin "s’enrichir grâce à la location saisonnière", uniquement dispo en version électronique à 29€ pour l’instant mais bientôt édité chez Maxima.

Je pourrai vous donner ses coordonnées en MP si vous souhaitez.

Bonjour ZX-6R,

Je veux les coordonnées de ce membre, je vous remercie d’avance de me les envoyer en MP.

Avez vous testé ce type d’investissement ? Sinon pourquoi ?

Dernière modification par backsync (27/11/2012 15h57)

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#10 27/11/2012 16h11 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Effectivement, la location saisonnière sur Paris est interdite par la Mairie.
Mais y-a-t-il les moyens de contournement pour les communes comme Paris ( plus de 200.000 habitants) ?

Car pas mal de formations/livres sur ce type d’investissement existent.
Ces formations/livres ne se vendent que s’il y a un moyen pour "contourner" l’interdiction.

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#11 27/11/2012 16h13 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Non perso je ne l’ai pas fait car je suis principalement investi sur Paris et que c’est interdit par la loi. Je ne veux pas jouer les frileuses, mais la Mairie faisant la chasse aux meublés de tourisme, je préfère éviter les problèmes. Et puis j’ai des rendements très corrects pour du Paris intra muros grace à de très bons coups.

En revanche ça me tenterait bien dans le sud est, Canne, Nice, Toulon… mais je n’ai pas la connaissance du marché ni de contacts sur place. Et vu que je ne compte pas rémunérer des parasites intermédiaires… Je me constitue d’abord une rente tout en gardant mon job, ça sera différend d’ici un an ou 2…


Left the Rat Race in 2013

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#12 27/11/2012 16h18 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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La location saisonnière n’est pas illégale. Mais elle est soumise à autorisation car c’est un changement d’usage.

Bref, le seul moyen que j’ai pu entrapercevoir (je sais plus si c’est en jurisprudence, texte de loi, circulaire fiscale, ou autre), hélas pour le coup je n’ai pas approfondi, c’est le fait de louer la majorité de l’année (genre 9-10 mois) en location d’habitation principale et 2-3 mois en saisonnier. Il pourrait y avoir un biais ou une tolérance, sous réserve  bien entendu, car il j’ai cru voir qu’on considérait que l’objectif principal de l’habitation restait l’habitation principale et qu’en période purement saisonnière, où il est parfois difficile de trouver un locataire pour l’année, l’administration tolérait une location saisonnière.

Dernière modification par BorderLine (27/11/2012 16h19)

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#13 28/11/2012 09h54 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Ayant une activité dans le domaine de l’hôtellerie à paris, je confirme que la location saisonnière est pratiquement illégale.

La demande de changement d’usage ne suffit pas.

Pratiquement aucun bailleur (surtout les petits) ne peut respecter les conditions drastiques imposées par la mairie de Paris pour lutter contre la baisse des locations nues dans la capitale.

En outre, devant les nuisances générées certaines copropriétés interdisent la location saisonnière.

S’agissant de la location saisonnière en province, notre maison a été mise en location cet été aux sables d’olonne (85).

Effectivement, en raison de l’éloignement géographique la gestion est délicate. Nous l’avons donc confié à une agence sur place mais les prix pratiqués par l’agence pour la location sont prohibitifs et semblent être un frein à la location.

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#14 28/11/2012 12h00 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Essayons d’utiliser les bons termes.

La location saisonnière n’est pas du tout illégale. Mais il y a une procédure à respecter si le local est à un local à usage d’habitation principale. Après, que la procédure soit drastique, c’est un autre débat.

Bien entendu en cas d’infraction, l’amende peut aller jusqu’à 25.000 euros plus astreinte.

Ps: Ce n’est pas qu’à Paris. Il dépend simplement des maires d’appliquer la réglementation.

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#15 28/11/2012 13h04 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Alors je vais utiliser les bons termes

A part se conformer aux exigences de la mairie de Paris, la location saisonnière est illégale. Il faut effectivement effectuer une déclaration mais également présenter un bien en compensation.

Comme c’est pratiquement impossible de s’y conformer …..à part louer sa résidence principale en location saisonnière ce qui ne semblait pas être la question initiale.

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#16 28/11/2012 13h48 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Voila peut etre une solution, louer sa RP en saisonnier, quitte à habiter en location juste à côté ?


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#17 28/11/2012 18h36 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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jimm94 a écrit :

Alors je vais utiliser les bons termes

A part se conformer aux exigences de la mairie de Paris, la location saisonnière est illégale. Il faut effectivement effectuer une déclaration mais également présenter un bien en compensation.

Comme c’est pratiquement impossible de s’y conformer …..à part louer sa résidence principale en location saisonnière ce qui ne semblait pas être la question initiale.

Ce n’est pas la mairie de Paris qui dicte sa loi mais le code de la construction et de l’habitation, c’est à dire les députés que nous élisons smile

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#18 28/11/2012 23h41 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Justement, les textes de loi sont confus à ce sujet.
La mairie a fait condamner plusieurs personnes en s’appuyant sur l’article L 631‐7 or les bailleurs peuvent s’appuyer également sur l’article L 632‐1 pour faire valoir leurs droits.

Cette question a été posée par un député à l’assemblé nationale en 2010, voici la réponse du ministre du logement:

Claude Goasguen - Question N° 85351 au Ministère du Logement

Question soumise le 27 juillet 2010
M. Claude Goasguen attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de
l’urbanisme sur les locations de courte durée. A Paris, l’afflux de touristes est tel que de
nombreux habitants louent leurs logements pour de courtes durées. Il souhaite savoir quel
est le statut de ces locations et comment on les déclare.
Réponse émise le 16 novembre 2010
L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer  les rapports locatifs
exclut de son champ d’application les locataires à caractère saisonnier, à l’exception de
l’article 3-1 relatif à l’obligation faite au bailleur, de fournir un dossier de diagnostic
technique. Toute location saisonnière échappe donc automatiquement à cette loi. Le régime
juridique normalement  applicable à la location saisonnière est celui des articles 1709 et
suivants du code civil. Toutefois, l’article L. 324-2 du code du tourisme, dans sa version
issue de la loi n° 2009-888 du  22 juillet 2009 de développement et de modernisation des
services touristiques, prévoit que « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir
la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux
». Enfin, aucune déclaration préalable auprès de la mairie n’est nécessaire pour ce type de
location saisonnière.

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#19 29/11/2012 12h44 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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borderline a écrit :

Ce n’est pas la mairie de Paris qui dicte sa loi mais le code de la construction et de l’habitation, c’est à dire les députés que nous élisons

Sauf que le texte est différemment interprété

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation stipule que pour les villes de plus de 200 000 habitants, tout changement d’usage d’un local d’habitation est soumis à autorisation préalable.

La mairie de Paris considère que le passage d’un local d’habitation en location saisonnière est un changement d’usage.

Une compensation éventuelle peut également être fixée par la mairie (article L.631-7-1 du même code).

Alors après une bataille juridique peut s’engager sur l’interprétation même du texte.

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#20 29/11/2012 14h45 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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La mairie de Paris considère que le passage d’un local d’habitation en location saisonnière est un changement d’usage.

Je pense qu’il y a erreur et que vous vous focalisez trop sur Paris.

D’une part l’Article L631-7 CCH nous explique que le changement d’usage est réglementé, et qu’un changement d’usage en saisonnier relève d’un usage commercial et non plus d’habitation principale. C’est tout à fait normal. La mairie de Paris ne décide rien elle applique la législation. Concernant la dénomination de meublés et ce que cela signifie, cet article renvoie aux textes réglementant les meublés à usage d’habitation principale uniquement, article L632-1 et suivants.

D’autre part, vous l’avez dit, l’article L631-7-1 dispose que l’autorisation 

peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Paris a décidé d’appliquer cette loi en sauvegarde des intérêts des parisiens. Chacun jugera à l’aune de ses intérêts, personnellement cela ne me choque pas.

Quant à la question posée au Ministére du Logement, sa réponse est nulle et non avenue puisque l’article L324-1-1 du code du tourisme stipule que:

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Dernière modification par BorderLine (29/11/2012 14h53)

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#21 29/11/2012 16h29 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Non il n’y a pas d’erreur.

D’ailleurs, l’Association des Professionnels de la Location Meublée (APLM) a contesté l’interprétation de ce texte par la mairie de Paris devant le tribunal administratif et le conseil d’état.

Je vous invite à consulter leu argumentation juridique :

http://www.aplm-france.fr/repository/qu … m_2011.pdf

Dans l’esprit ce texte ne me choque pas non plus mais je pense qu’il est, une fois plus, mal rédigé et sujet à interprétation.

Je ne représente aucune  des 2 parties.

Dernière modification par jimm94 (29/11/2012 16h35)

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#22 29/11/2012 17h16 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Pour le moment, la jurisprudence la plus récente semble être est http://www.leparticulier.fr/upload/docs … _paris.pdf , même s’ils y a des contestations en cours…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#23 29/11/2012 20h26 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Franchement l’argumentation juridique de l’aplm est a minima orienté au mieux fausse, en fondant quasi toute son argumentation sur une réponse ministérielle qui est toujours donné sous réserve de l’avis des juges et du législateur et ne fais aucunement foi devant les tribunaux.

Or, la Code du tourisme impose une déclaration, et, d’autres part, la cour d’appel s’est prononcée comme l’a dit GBL. Reste à voir si cela ira en Cassation, mais cette loi a un objectif déterminé, la protection des habitants de la ville de Paris, ce ne sont pas les prétentions purement économique de quelques bailleurs qui prévaudra sur une loi d’ordre publique.

M’enfin je suis ouvert à tout et ne préjuge pas de la Cour de Cassation, qui vivra verra….mais à 10.000 euros par infraction constaté, faut pas être ras la corde si l’arrêt est confirmé.

Dernière modification par BorderLine (29/11/2012 20h27)

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#24 05/02/2013 17h24 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Quelqu’un a t-il déjà essayé de faire un mixte entre les étudiants et les touristes ?
Selon les cas ; de fin juin à septembre = touristes, le reste de l’année étudiants…
Cela parait idéal (trop peut-être). Est-ce réalisable en vrai ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#25 05/02/2013 18h03 → Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ? (location, saisonnière)

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Bien sur que c’est réalisable, il faut respecter plusieurs conditions:
- Etre dans une zone à la fois étudiante et touristique. Je précise que les premiers comme les deuxièmes sont sensibles à la distance. Le premiers ne voudront pas être loin des Ecoles, les deuxièmes voudront être près des centres touristiques (mer, montagne, monuments…)
- Proposer un logement meublé en bon état, les touristes y seront sensibles et exigents, les étudiants beaucoup moins…
- Etre disponible pour les uns et les autres et aimer le contact.

Si vous respectez ces 3 conditions, cela peut être une affaire intéressante, sinon une petite galère…

Nous avons géré une maison en location saisonnière, cela prend beaucoup de temps (annonce, telephone, accueil, ménage, entretien…). Le retour est souvent appréciable avec des rencontres sympas, mais nous préférons quand même la location annuelle qui est beaucoup simple à gérer.

En réflechissant, le problème provient aussi du type de publics visés…Je m’explique: les étudiants comme les touristes sont des consommateurs de logement…Ne comptez pas sur les premiers pour l’entretien & comptez sur les deuxièmes pour vous appelez si la prestation n’est pas à la hauteur…Donc, il vous faudra un logement en bon état et bien entretenu (Intérieur & Extérieur), soit de nombreuses heures à passer par ci, par là, contrairement à un logement à l’année avec des locataires qui entretiennent un minimum.

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