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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/10/2014 18h31 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

Membre
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Je me pose une question dont la réponse me parait si simple que je me demande si je ne me plante pas quelque part ..

les données du problème :
A/ 990000 E prêt in fine taux variable 2.5% fin de remboursement 08/2022 (mensualité de 2062e)
B/ 114000 E prêt amortissable taux variable 2.5% fin de remboursement 12/2024 (mensualité de 1169e)

Je dégage un excédent de trésorerie (revenus - remboursements emprunts) d’environ 42 E/an
Je n’ai pas de commission de remboursements anticipés.

Entre le in fine et l’amortissable, lequel des deux devrais je rembourser en priorité ? et pourquoi , bien sûr.

(j’ai ma réponse mais ne veux pas influencer vos raisonnements)

je précise que c’est une affaire à 3 associés (pour ne pas me faire grenouille plus grosse que je ne suis)

Mots-clés : emprunt, rembourser

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#2 27/10/2014 18h45 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

Membre
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Pourquoi voulez vous rembourser l’emprunt ? Quel est votre motivation sur cet acte de gestion ?
Dans un environnement stable des taux, j’aurais tendance à préfère utiliser le levier que me procure cet emprunt pour investir mes liquidités.

Si on estime un remontée des taux, pourquoi ne pas négocier un rachat en empruntant à taux fixe ?.

Maintenant si vous deviez rembourser absolument un des deux, je pendrais celui pour lequel la sensibilité à une hausse des taux est la plus importante (celui qui à le plus de capital restant du), dans votre cas le remboursement in-fine. Cependant ne connaissant pas votre contrat je ne sais pas si il y a des critères à respecter.

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#3 27/10/2014 23h59 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

Membre
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Voilà mon raisonnement :
les 114000e de capital du prêt amortissable , je peux les rembourser en 2 ans
Donc dans 2 ans je n’aurai plus à rembourser 1169e et cette capacité de remboursement ira sur le prêt in fine.
67 mois (fevrier 2017-- aout 2022) x 1169 = 78323e + (97 x2062)= 278337 - 990000=711663 (moins puisque il y aura automatiquement de moins en moins de capital à rembourser .. donc en affinant on arrive à en août 2022 à 604500)

on économise de aout 2022 à décembre 2023 16x1169=19000e

par contre 2ans à rembourser le in fine
990000 on arrive à 905000e
905000 x 2.5%/12=1885 à comparer aux 2062 actuels, on gagne pas énorme de "tréso" par rapport aux 1169e ??
août 2022 il devrait rester 615000 de capital à rembourser.
Il parait donc assez évident de rembourser l’amortissable plus que le in fine.
Je me trompe où ??

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#4 28/10/2014 01h06 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

Membre
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Bonsoir, vos calculs sont assez indigestes, mais déja vous ne comparez pas les mêmes choses dans les deux univers:
Cas 1 vous remboursez 114 000 e sur 2 ans, et je ne comprends pas votre calcul 97*2062 que vous soustrayez au capital du pret in fine alors que ce sont des interets à 100%
Cas 2 vous ne remboursez que 85 000e

Je vous conseille de poser le probleme differement:
Ce que vous avez avant et ce que vous avez apres les deux operations en differenciant les charges d’interet et le remboursement du capital.
Mais franchement, vos strategies à suivre depend de votre objectif…

Dernière modification par Pryx (28/10/2014 01h09)

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#5 28/10/2014 02h15 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

Membre
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C’est drôle
en dehors de toute considération de garder l’argent pour en faire quelque chose de plus intéressant et en gardant les crédit (surtout si possibilité de déduire les intérêts)

instinctivement j’aurais plutôt commencé à rembourser le prêt in fine
Car de toute façon en aout 2022 vous DEVEZ rembourser le prêt in fine.

le prêt amortissable va se rembourser tout seul et plus on avance dans le temps plus la partie intérêt est mimime

Doublé par Pryx
je ne comprends pas bien votre ligne
67 mois (fevrier 2017-- aout 2022) x 1169 = 78323e + (97 x2062)= 278337 - 990000=711663

les 97*2062 ne ferons pas baisser le capital restant du c’est juste des interets

à la fin des 67 mois vous aurez(en gros car effectivement le remboursement du capital va faire baisser les interets MAIS souvent il est impossible de rembourser moins de 10% du capital restant du )
990000 - (67 x 1169) = 911677 ce capital restant du sur le in fine et 0 sur le 144 000

Dans l’autre cas il vous faut calculer le restant du pour chacun des pret

Notez que comme l’a signalé Pryx plus tôt une remontée des taux pourrais affecté grandement vos prêt et spécialement le in fine de par son montant et aussi de par le fait que plus on avance dans le temps plus l’impact d’une hausse des taux, sur un prêt amortissable , est faible

Dernière modification par LordWolfy (28/10/2014 02h20)

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#6 28/10/2014 02h48 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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Réputation :   

Merci pour la remarque sur les 2062x97.
J’ai donc supprimé le passage.
Le cas 1/ je rembourse 114000euros car avec l’amortissable quand on rembourse, les mensualités suivantes sont bien moins élevées que si on rembourse du in fine et donc on rembourse plus.
Concrètement :
Avec le in fine
990000 à 2.5% je paie 2062.5 d’intérêts/mois
990000 euros moins 42000 de remboursement de capital =948000
948000 à 2.5% je paie 1975euros
2062.5 - 1975 = 87.5 euros

Avec l’amortissable
114000 à 2.5% je paie 1170 de remboursement/mois
114000 euros moins 42000 de remboursement de capital =72000
72000 à 2.5% ma mensualité tombe à 745 euros
1170 - 745 = 425 euros
soit un gain par rapport à l’in fine de : 425 - 87.5 = 337.5 qui vont rembourser encore plus de capital et ça fera boule de neige

d’où 114000 de rembourser avec l’amortissable et 85000 avec l’in fine

Voilà mon raisonnement :les 114000e de capital du prêt amortissable , je peux les rembourser en 2 ansDonc dans 2 ans je n’aurai plus à rembourser 1169e et cette capacité de remboursement ira sur le prêt in fine.
On arrive donc en février 2016 avec 990000 de prêt in fine à rembourser.
Et on arrive en août 2022 à 604500 de capital à rembourser sur le in fine
on économise de aout 2022 à décembre 2023 16x1169=19000epar contre 2ans à rembourser le in fine 990000 on arrive à 905000e905000 x 2.5%/12=1885 à comparer aux 2062 actuels, on gagne pas énorme de "tréso" par rapport aux 1169e ??août 2022 il devrait rester 615000 de capital à rembourser. Il parait donc assez évident de rembourser l’amortissable plus que le in fine.Je me trompe où ?? - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Dernière modification par hedeev (28/10/2014 02h58)

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#7 28/10/2014 11h15 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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personne pour me répondre ?

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#8 28/10/2014 11h59 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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hedeev a écrit :

Merci pour la remarque sur les 2062x97.
J’ai donc supprimé le passage.
Le cas 1/ je rembourse 114000euros car avec l’amortissable quand on rembourse, les mensualités suivantes sont bien moins élevées que si on rembourse du in fine et donc on rembourse plus.

Pas forcément, vous pouvez également maintenir les mensualités constantes et diminuer la durée.

hedeev a écrit :

Concrètement :
Avec le in fine
990000 à 2.5% je paie 2062.5 d’intérêts/mois
990000 euros moins 42000 de remboursement de capital =948000
948000 à 2.5% je paie 1975euros
2062.5 - 1975 = 87.5 euros

On est d’accord.

hedeev a écrit :

Avec l’amortissable
114000 à 2.5% je paie 1170 de remboursement/mois
114000 euros moins 42000 de remboursement de capital =72000
72000 à 2.5% ma mensualité tombe à 745 euros
1170 - 745 = 425 euros
soit un gain par rapport à l’in fine de : 425 - 87.5 = 337.5 qui vont rembourser encore plus de capital et ça fera boule de neige

Ok si vous gardez la même durée, votre mensualité baisse. J’ai plutôt environ 690€ de mensualité dans mon calcul mais soit. Restons sur votre calcul.

hedeev a écrit :

d’où 114000 de rembourser avec l’amortissable et 85000 avec l’in fine

C’est la que vous comparez des chèvres et des choux, vos mensualités avec l’amortissable incluent un remboursement de capital.
Votre réelle charge doit s’entendre hors capital. La distorsion vient de là.

hedeev a écrit :

Voilà mon raisonnement :les 114000e de capital du prêt amortissable , je peux les rembourser en 2 ansDonc dans 2 ans je n’aurai plus à rembourser 1169e et cette capacité de remboursement ira sur le prêt in fine.
On arrive donc en février 2016 avec 990000 de prêt in fine à rembourser.
Et on arrive en août 2022 à 604500 de capital à rembourser sur le in fine
on économise de aout 2022 à décembre 2023 16x1169=19000epar contre 2ans à rembourser le in fine 990000 on arrive à 905000e905000 x 2.5%/12=1885 à comparer aux 2062 actuels, on gagne pas énorme de "tréso" par rapport aux 1169e ??août 2022 il devrait rester 615000 de capital à rembourser. Il parait donc assez évident de rembourser l’amortissable plus que le in fine.Je me trompe où ?? - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=7543#sthash.LsvZab34.dpuf

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Diable ! Faites un effort dans la rédaction, votre texte est complètement indigeste.
Concernant le prêt infine, je ne sais pas si votre contrat vous autorise un remboursement anticipé récurent comme vous semblez l’imaginer. C’est à vérifier avec votre conseiller.
Vous ne vous trompez pas, c’est juste que le prêt amortissable se rembourse au fil du temps alors que le in-fine se remboursera à la fin.
Si vous soldez votre prêt amortissable ce jour ; vous gagnerez effectivement de la tréso chaque mois, on est d’accord, c’est la contrepartie de ne plus avoir vos disponibilités. Cependant votre capital de l’infine reste, et il faudra rembourser à la fin. Donc chaque mois vous avez un peu de tréso et une grosse échéance à la fin. Dans l’autre cas, vous avez moins de trésorerie chaque mois et une échéance plus faible à la fin.
Je recommence à vos posez la question, QUEL EST VOTRE PROJET. De cette réponse découle la stratégie à suivre.

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#9 28/10/2014 12h30 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

Membre
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Pryx a écrit :

Concernant le prêt infine, je ne sais pas si votre contrat vous autorise un remboursement anticipé récurent comme vous semblez l’imaginer. C’est à vérifier avec votre conseiller..

il l’autorise, pas de souci de ce côté

Pryx a écrit :

Vous ne vous trompez pas, c’est juste que le prêt amortissable se rembourse au fil du temps alors que le in-fine se remboursera à la fin..

ok

Pryx a écrit :

Si vous soldez votre prêt amortissable ce jour ; vous gagnerez effectivement de la tréso chaque mois, on est d’accord, c’est la contrepartie de ne plus avoir vos disponibilités. Cependant votre capital de l’infine reste, et il faudra rembourser à la fin. Donc chaque mois vous avez un peu de tréso et une grosse échéance à la fin. Dans l’autre cas, vous avez moins de trésorerie chaque mois et une échéance plus faible à la fin.

Selon mes calculs, en remboursant l’amortissable en 1er, il sera remboursé en février 2016.
Ensuite, selon mes calculs, en remboursant l’in fine à partir de février 2016, il devrait me rester à rembourser 604500euros en août 2022 et basta

Par contre, si je rembourse l’in fine en 1er, il me restera 615000euros à rembourser en août 2022 ET 19000 sur le prêt amortissable.

Il parait donc plus judicieux de rembourser l’amortissable en priorité ?

Pryx a écrit :

Je recommence à vos posez la question, QUEL EST VOTRE PROJET. De cette réponse découle la stratégie à suivre .

Mon projet c’est de donner le moins d’argent possible à mon banquier
Merci en tout cas pour votre implication.
Que pensez vous du raisonnement ?

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#10 28/10/2014 14h47 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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Dans les 2 cas, chaque euros de capital remboursé par anticipation générera une baisse de 1€x2.5%=0.025€ des interets (variable en fonction des evolution du taux).

La seule différence est que le prêt amortissable vous "impose" de rembourser aussi le capital au fur et a mesure.

Si vous remboursez 100k€ de capital sur une année (sur l’un ou l’autre des prêts), vous gagnerez 2500€ d’intérêt sur l’année suivante. Le reste n’est que remboursement du capital au fur et a mesure ou totalement a la fin.

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#11 28/10/2014 16h11 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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Voila MGA a très bien résumé la situation;

Vos prêt ont le même taux. (2.5% actuellement).

L’argent que vous donnez à votre banquier c’est cela 2.5% sur le capital restant dû.

Ne vous polluez pas avec les calculs de tréso si cela n’est pas votre objectif.

Mais gardez en tête que rembourser par anticipation un crédit à 2.5% c’est placer son argent à 2.5%…

Si vous pensez pouvoir faire mieux, je pense qu’il est plus intéressant de garder votre pécule et de le placer et de rembourser votre crédit selon les termes du contrat. (c’est l’effet de levier)

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#12 28/10/2014 16h22 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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merci pour vos réponses.
Je n’ai pas l’impression de me tromper quand je dis qu’en remboursant en priorité l’amortissable je n’aurai qu’à payer 604500euros en août 2022 et plus rien d’autre

Par contre si je rembourse l’in fine en 1er, il me restera 615000euros à rembourser en août 2022 et 19000euros du prêt amortissable

Ca me parait donc évident de rembourser l’amortissable en 1er ?? non ??

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#13 28/10/2014 17h05 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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Bon on reprend…

Votre souhait c’est de payer le moins possible d’intérêt à votre banquier ?

Donc le but n’est pas de calculer votre restant dû mais le total des intérêts dans un cas comme dans l’autre. Vous trouverez un montant équivalent…

Maintenant, pensez que votre argent ne vous coute que 2.5% l’an… ce n’est pas cher, à mon sens il y a mieux à faire que rembourser son crédit. Mais c’est mon avis.
Pour résoudre votre problème vous simulez vos tableaux d’amortissement dans tous les univers que vous voulez, vous SEPAREZ les intérêts et le capital dans vos mensualités,

Mais je souhaite réitérer mon observation, le principal risque de votre portefeuille actuellement c’est la sensibilité à la hausse des taux, donc à mon sens il n’est pas très judicieux de rembourser le crédit quand les taux sont bas…

Dernière modification par Pryx (28/10/2014 17h06)

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#14 28/10/2014 17h27 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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A mensualités constantes intuitivement c’est le remboursement du prêt amortissable qui serait le mieux.

Néanmoins a ce niveau de taux, le calcul du coût de l’assurance est a prendre en compte a forciori s’il est indexé sur le Capital restant dû.

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#15 28/10/2014 17h30 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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J’ai eut beau relire vos hypothèses plusieurs fois, je ne les comprends toujours pas…

Essayé d’être plus clair (dans le fond comme dans la forme) si vous souhaitez avoir une réponse cohérente. A chaque fois vous comparez des situations différentes et qui changent d’un message à l’autre (remboursement par anticipation de 114k€, 42k€, 85k€)…

Quelle somme pouvez-vous utiliser pour le remboursement par anticipation et à quel moment (maintenant, dans 2 ans)?

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#16 28/10/2014 18h22 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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MGA a écrit :

J’ai eut beau relire vos hypothèses plusieurs fois, je ne les comprends toujours pas…

Essayé d’être plus clair (dans le fond comme dans la forme) si vous souhaitez avoir une réponse cohérente. A chaque fois vous comparez des situations différentes et qui changent d’un message à l’autre (remboursement par anticipation de 114 €, 42 €, k€ …

Quelle somme pouvez-vous utiliser pour le remboursement par anticipation et à quel moment (maintenant, dans 2 ans)?

je n’ai pas pris d’assurance

Je peux utiliser 14k€ tout les 4 mois pour mon remboursement par anticipation

A l’heure d’aujourd’hui il me reste 990000k€ à rembourser sur le prêt in fine qui court jusqu’en août 2022 et 114000k€ sur l’amortissable qui court jusqu’en décembre 2023
Mon taux est de 2.5% sur les 2 emprunts.

1er cas :
Je rembourse par anticipation l’amortissable en 1er, il sera remboursé en février 2016.
Ensuite je pourrai remboursé par anticipation mon in Fine.
D’après mes calculs, il me restera à rembourser 604500k€ de l’in fine en août 2022

2e cas :
Je rembourse par anticipation l’in fine en 1er.
Il me restera 615000k€ à rembourser en août 2022 pour l’in fine et 19000k€ pour l’amortissable

Je ne suis pas certain de mon raisonnement ni de mes calculs (on va dire je pense être bon à 90%)

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#17 28/10/2014 18h51 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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Puisqu’il faut vous prendre par la main…
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3675_capture1.jpg

Dernière modification par Pryx (28/10/2014 18h52)

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#18 28/10/2014 20h40 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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ok, j’ai du bien me mélangé les pinceaux dans mes calculs ..

D’après vos tableaux, ce que je comprends (et que plusieurs ont essayé de m’expliquer) c’est que l’on rembourse l’amortissable ou le in fine en 1er , le coût intérêts + capital est le même dans les 2 opérations ? c’est bien ça ?

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#19 28/10/2014 21h18 → Prêt in fine + prêt amortissable : quel prêt rembourser en premier ? (emprunt, rembourser)

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Donc, le coût interet+capital n’a pas de sens pour moi, la seule chose qui vous coute quelquechose c’est les interets.
C’est ce que j’ai mis en valeur dans mes tableaux, donc ma reponse est oui.
Et c’est d’ailleurs simple à comprendre vous avez 2 prets qui ont le meme taux, donc le remboursement en capital sur l’un ou l’autre a le meme impact.
Mais avant d’agir, prenez bien garde d’etudier vos contrats, et surtout la pertinence d’un remboursement anticipé.
Je pense que la meilleure piste pour vous c’est de swaper votre crédit en passant sur un taux fixe.

Dernière modification par Pryx (28/10/2014 21h19)

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