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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/01/2016 21h57 → Prêt gigogne vs prêt classique : avantages et inconvénients du prêt gigogne ? (gigogne, immobilier, prêt)

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Bonjour,
En lisant différents articles, il semble que les prêts gigognes sont plus intéressants que le prêt en une seule ligne.
Mais est-ce toujours le cas si on fait un remboursement anticipé ? ou si on utilise la modulation ?
J’hésiet entre PG et prêt simple alors que je sais que je vendrai le bien dans 10 ans et non à la fin de l’échéance de 20 ans.
Merci

Message édité par l’équipe de modération (24/01/2016 17h47) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : gigogne, immobilier, prêt

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#2 24/01/2016 14h30 → Prêt gigogne vs prêt classique : avantages et inconvénients du prêt gigogne ? (gigogne, immobilier, prêt)

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Quelle est la proposition de votre banque, modulation et frais de remb. anticipés ?


On ne fait pas un beau jardin en coupant les fleurs et en arrosant les mauvaises herbes.

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#3 24/01/2016 15h10 → Prêt gigogne vs prêt classique : avantages et inconvénients du prêt gigogne ? (gigogne, immobilier, prêt)

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Faites un bon vieux tableau Excel, et comparez le coût total (frais, intérêts, assurances, etc.) de chacun des scénarios suivants :

1) un prêt unique sur X années, mené à son terme (le mieux étant évidemment de partir d’une proposition ferme d’une banque)
2) un prêt unique, avec une hypothèse de remboursement anticipé en année Y (fixez une hypothèse la plus plausible)
3) un prêt unique, avec un remboursement modulé (à la hausse) à partir de l’année Y

faite de même pour le prêt gigogne.

Ensuite dans ces 3 scénarios, quel est le plus probable ? Avec les taux bas actuels, pour moi personnellement, ça serait le scénario 1) le plus intéressant financièrement (si vous avez de l’argent en année Y permettant le remboursement anticipé ou la modulation à la hausse, mieux vaut placer cet argent à un taux supérieur à celui de votre emprunt, et donc garder l’emprunt).

Enfin, comparez la différence de coût total entre prêt unique et gigogne dans chacun des scénarios, et surtout dans celui retenu, cela en vaut-il la chandelle ?

Il est impossible de répondre à votre question sans ce tableau, et n’hésitez pas à nous le partager.

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#4 12/06/2016 16h29 → Prêt gigogne vs prêt classique : avantages et inconvénients du prêt gigogne ? (gigogne, immobilier, prêt)

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Hello,
Nous sommes en train d’acheter notre résidence principale.

Pour le financement, un courtier nous a proposé un financement via 2 prêts gigognes:
- prêt principal sur 20 ans à 1.4% (capital de 100* disons)
- prêt secondaire sur 25 à 1.7% (capital de 30*)
=> le principe fait que la mensualité est constante sur 25 avec un taux "apparent" de 1.56%

Le courtier me dit que ce prêt est "modulable" à la hausse ou à la baisse avec allongement de 2 ans max

Comme le taux est bas, pour moi je me dis "bah autant moduler à la baisse en allongeant de 2 ans car ça devient un quasi prêt sur 27 ans à 1.56%"

Mais là le courtier me dit "ah oui mais seul le premier prêt est modulable il passerait de 20 à 22 ans, le second reste sur 25. Mais en faisant ca votre mensualité baisserait de 8% env."
=> à vrai dire je comprends pas et ses explications m’ont embrouillées (pour lui c’était très simple) car comment on peut baisser la mensualité sans changer la duration de l’ensemble??

Bref je le revois cette semaine mais en préparation je voulais savoir si certains avaient eu des expériences avec prêt gigognes (ou prêts "lisses" ou prêts "paliers") qui sont aussi modulables, y a t’il entourloupe ou choses particulières à vérifier?

Merci d’avance pour vos retour d’expérience!!

Ps: il s’agit d’un prêt chez LCL (je dis ca car il paraît que ce genre de possibilité modulation etc.. est en fait limite par les systèmes IT des banques et différent donc d’un établissement à un autre)

(*) j’ai normé les montants pour voir leur poids relatifs

Dernière modification par Q2000 (12/06/2016 16h31)

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#5 12/06/2016 16h52 → Prêt gigogne vs prêt classique : avantages et inconvénients du prêt gigogne ? (gigogne, immobilier, prêt)

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Si vous allongez la durée de votre premier prêt de 2 ans, vous baisserez la mensualité pendant les 20 premières années, mais les 2 années suivantes vous aurez des mensualités plus élevées puisque le deuxième prêt sera entré en phase d’amortissement mais le premier ne sera pas encore terminé.

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#6 12/06/2016 17h00 → Prêt gigogne vs prêt classique : avantages et inconvénients du prêt gigogne ? (gigogne, immobilier, prêt)

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Vous devriez lire ceci  (y compris le lien en bas de page) qui devrais vous éclairer sur les prêts gigognes


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 24/06/2016 11h30 → Prêt gigogne vs prêt classique : avantages et inconvénients du prêt gigogne ? (gigogne, immobilier, prêt)

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Bonjour,
Je suis en mesure de vous répondre, ayant étudié la chose de près et ayant même fut un temps commencé une activité de courtage de crédit.

1) A remboursement égal, un prêt gigogne s’est amortit plus vite dans la vie du prêt. Donc un remboursement anticipé sera toujours en faveur du prêt gigogne.

Petite tentative de démonstration du phénomène que vous pouvez sauter si vous me croyez sur parole :

Effectivement, le taux effectif au mois le mois du prêt est une moyenne d’un bon taux pondéré du montant emprunté sur une période "courte" (et qui diminue dans le temps) et d’un taux moins bon pondéré par un montant emprunté sur une période plus longue (et qui ne bouge pas au début puisque l’effort de remboursement se porte sur le prêt court, le prêt long étant généralement en différé de capital). Donc si 2 prêts ont la même mensualité et durée, le prêt gigogne aura un taux effectif au mois le mois plus faible au démarrage et plus fort à la fin quand celui basique sera constant. Il s’en suit un plus fort amortissement au démarrage qui perdure tout le long pour s’essouffler à la fin et donner la même chose.

2) La modularité est le point faible des prêt gigogne. En effet, le prêt lisseur (le prêt long)  est calculé une fois pour toute et peu de banque accepteront/auront les moyen technique de le retoucher en conservant une mensualité constante. Si de plus vous vous amuser à toucher le prêt court, vous aurez soit :des mensualités plus forte suivi d’un trou dans le montage si vous le raccourcissez, soit, si vous le rallongez, des mensualités plus faibles suivi d’une période ou il faudra payer beaucoup plus avec l’amortissement du prêt long qui commencera sans que le prêt court soit fini.
La seule possibilité de modularité, est sur le prêt long une fois que le prêt court est éteint, mais la période du prêt court offre peu de possibilité de modularité, sauf à pouvoir recalculer tout le montage.

Au final, les prêts gigognes sont des hérésies d’un conseiller bancaire qui utilise des outils pour abaisser le TEG d’un prêt en contournant les minimums de taux imposé par sa hiérarchie pour capter un client intéressant. Il vaudrait mieux pour la banque proposer un seul prêt équivalent  (mensualité et durée équivalente au montage alambiqué) mais la chaîne de commandement trop lourde fait apparaître ces montages.

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