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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/12/2013 04h34 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Bonsoir,

Voilà, nous sommes mariés avec 2 enfants mineurs et vivons en Guyane française. Nous aimerions construire 5 maisons T4 sur une partie de nos 2 terrains sans faire de lotissement. Un constructeur de la place nous a dit que c’est possible. Il nous a dit que chaque enfant peut déposer un permis de construire et qu’il faudrait trouver quelqu’un pour la 5è. Le but serait de louer nos 5 maisons. Il y a une grande demande de logement ici toute l’année. Nous voudrions également pouvoir profiter de la loi duflot et/ou girardin pour la défiscalisation dans les dom. Nous sommes déjà propriétaires d’une maison T5 sur un terrain de 1 ha où nous habitons.
Il y a donc plusieurs questions qui se posent à nous :
- Doit-on déposer 5 permis de construire en même temps (pour ne pas faire un lotissement) ou créer une sci avec des amis pour faire un prêt le moins élevé possible ?
- A quel professionnel s’adresser pour établir le ou les permis de construire ?
- Nous craignons de ne pouvoir vraiment profiter des loyers qu’après avoir terminé le prêt que nous aurions à contracter pour la construction de chaque maison.
Que nous conseillez-vous ?
En sachant aussi que nous avons des logements loués qui financent notre prêt de la maison où nous habitons.

Mots-clés : construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles


En direct de Saint laurent du maroni Guyane (dom)

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#2 15/12/2013 09h44 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Bonjour, il faudrait déjà pouvoir jeter un oeuil sur le PLU. Sinon, un géomètre peut surement vous éclairer, de même que le service urbanisme de votre mairie.

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#3 16/12/2013 14h38 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Bonjour,

beaucoup de questions… qui restent à vous poser!

Il me semble que votre projet mérite d’être précisé. En effet, vous indiquez avoir peur de ne pas profiter des loyers avant la fin des emprunts et ne pas savoir à quel professionnel s’adresser pour faire un PC…

Mon conseil est de ne rien faire sans en maitriser les tenants et aboutissants.

Par exemple, quel est voter objectif? Si il s’agit de valoriser une de vos propriétés foncières juste parce qu’elle ne l’est pas actuellement, à mon avis, il vaut mieux ne rien faire et bien dormir la nuit.

Si en revanche vous avez envie de travailler à mi temps ou de vous consacrer à une passion, validez bien ce besoin avant de vous engager dans un projet immobilier qui demande du temps et des compétences.

Vous semblez néanmoins chercher à bénéficier d’une rente. Est ce que l’investissement immobilier est bien le bon moyen? Les dispositifs fiscaux que vous mentionnez sont rarement recommandés par les membres de ce forum…
Personnellement je travaille dans la construction neuve et je n’ai pas trouvé de formule suffisamment rentable dans le neuf. Mais que veut dire rentable? Cela dépend en partie des réponses aux questions précédentes.

Mesurez votre proximité avec l’immobilier et la gestion de locations.
Êtes vous capable de mettre en location, gérer la bobologie des locataires, d’effectuer ou piloter le gros entretien, de le financer…
Êtes vous capable de menez à bien un projet de construction neuve, comment allez vous vous entourer de professionnels de la construction, quid de la réglementation de la construction, comment gérer l’assurance décennale, etc…

Ainsi, n’auriez vous pas intérêt à vendre les terrains à un promoteur et investir l’argent dont vous disposeriez dans quelque chose que vous maitrisez?

Vous pourriez également envisager un montage en déléguant à un promoteur pas mal de choses, encore faudrait il définir quoi et comment contrôler que votre intérêt est bien défendu.

Il me semble que le conseil de déposer plusieurs PC est un mauvais conseil. Rapprochez vous de l’administration (la mairie mais surtout la DDT), sachant qu’un lotissement est par définition la création de lots. Si vous n’en créez pas, pourquoi faire un lotissement? Ou déposer plusieurs PC?
Un géomètre pourrait vous conseiller, mais serez vous en mesure de faire les bons choix compte tenu de vos connaissances dans l’immobilier?

Aujourd’hui, d’après votre premier message, je vous déconseillerai de faire construire, le gain financier serait vraiment incertain pour beaucoup de temps passé.
Formez vous ou envisagez une autre approche.


Pourquoi pas Vous?

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#4 17/12/2013 09h30 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Pruls a écrit :

Personnellement je travaille dans la construction neuve et je n’ai pas trouvé de formule suffisamment rentable dans le neuf.

Bonjour
Ne pas conclure hâtivement Pruls : vous n’avez rien trouvé de rentable, que ce soit dans le neuf comme dans l’ancien.

À Patoche : inutile de vouloir tout comprendre complètement avant de faire une opération, vous risquez de voir passer des trains devant votre quai et de ne jamais avoir l’énergie de monter dedans faute de tout maîtriser.
J’ai même le sentiment que croire que l’on doit tout maîtriser relève d’une assez certaine ingénuité.

La seule chose à observer : la qualité du marché, offre et demande.
Pour la technique, voyez un architecte et les services d’urbanisme locaux.
On y verra déjà plus clair lorsque vous les aurez consulté.

Enfin, parcelliser me semble à méditer dans une hypothèse de revente.

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#5 17/12/2013 10h09 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Range, j’entends bien le bémol que vous portez à mes propos dans la mesure où je ne suis pas encore passé à l’action sur le plan personnel.
Cela dit, je n’ai pas d’œillères et écoute les retours des professionnels autour de moi (notaire, agent immo, entreprise du BTP, DDT…) et effectue une veille à la fois au boulot et à la maison.

Je ne suis pour autant pas à l’abri d’une erreur, mais attendre dans ma position est il déraisonnable?

Attention quand même à ne pas sortir de leur contexte mes propos.

J’ai bien indiqué qu’il fallait définir ce qu’on entend par rentabilité. En effet, bien que son calcul soit à peu près le même pour tous, le niveau à partir duquel elle est suffisante peut varier.

Votre stratégie est d’acheter haut de gamme pour avoir moins de soucis de gestion, en contrepartie d’un cash flow négatif ou d’un apport conséquent, avec prêts de relatives courtes durées.

La mienne est de proposer des logements de bonne qualité après travaux, avec un financement permettant un cash flow suffisamment positif pour faire face aux dépenses d’entretien.

Si Patoche se lance dans l’immobilier en pensant qu’on gagne à tous les coups avec un montage défiscalisant, sans avoir de notion de rentabilité, je lui souhaite évidemment de réussir.


Pourquoi pas Vous?

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#6 18/12/2013 08h54 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Bonjour,

Je suis toujours aussi étonné de voir à quel point certains cultivent l’art du paradoxe.

patoche a écrit :

Nous aimerions construire 5 maisons T4 sur une partie de nos 2 terrains sans faire de lotissement. Un constructeur de la place nous a dit que c’est possible. Il nous a dit que chaque enfant peut déposer un permis de construire et qu’il faudrait trouver quelqu’un pour la 5è. Le but serait de louer nos 5 maisons.

Le conseil du constructeur est aberrant, au mieux il ne sert à rien (dépôt des permis par les enfants avec transfert du permis au propriétaire du terrain) au pire vous allez tomber dans le cadre du lotissement (dépôt des permis par les enfants avec transfert de propriété du terrain assiette du permis dans le cadre d’une vente, donation etc…).

En effet, l’article L442-1 du code de l’urbanisme précise que : "Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ".

Dans votre cas de figure, le plus simple est que le propriétaire du terrain dépose lui même le permis pour les 5 maisons…. ainsi pas de division en propriété ! CQFD


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#7 18/12/2013 17h01 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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A vérifier dans le PLU, par exemple chez moi on ne peut pas construire plusieurs unités d’habitation sur une même parcelle (c’est pour éviter de contourner l’impossibilité de construire sur des parcelles faisant moins d’une certaine superficie).

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#8 18/12/2013 18h01 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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pierrejacques11 a écrit :

A vérifier dans le PLU, par exemple chez moi on ne peut pas construire plusieurs unités d’habitation sur une même parcelle (c’est pour éviter de contourner l’impossibilité de construire sur des parcelles faisant moins d’une certaine superficie).

Je sentais qu’on allait venir sur ce terrain glissant…. voir très glissant.

Ces dispositions des PLU sont illégales… 99 % du temps !

En effet, l’article L123-1-5 du code de l’urbanisme précise à son 12° que : "…..A ce titre, le règlement peut : …..12° Fixer une superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone considérée ; "

Si une telle disposition est mise en œuvre, le rapport de présentation du PLU doit justifier cette mesure en exposant notamment l’ensemble des éléments d’analyse ayant amené la commune à faire un tel choix…. sauf que dans la majorité des cas (je ne vais pas dire tous… mais je le pense très fort), ces éléments d’analyse ne tiennent pas la route.

Si le blocage vient vraiment de cet aspect, il ne faut pas hésiter à approfondir ce point, quitte à passer par la case avocat et tribunal administratif.


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#9 18/12/2013 18h20 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Merci pour ces éléments d’urbanisme que je ne connaissais pas.
Dans mon cas par contre la ville a un fort risque d’inondation et la zone urbanistique concernée ne possède pas de système d’assainissement collectif.

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#10 20/12/2013 19h49 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Toutes vos remarques nous font réfléchir.
Les 5 permis de construire nous avait été suggérés par le constructeur avec des limites prédéfinies pour une parcellisation future. En effet, faire des parcelles par un géomètre avec un permis de lotir coûte ici pour notre cas dans les 15 000 €.
C’est un quartier qui prend  de la valeur et qui est très demandé. nous ne voulions pas vendre tout de suite.  Nous pensions constituer une sci.
Bref, en fait nous savons qu’il faudrait faire un prêt pour la construction des maisons et le lotissement ( avec piscine commune et enceinte sécuritaire) et louer chaque maison à l’année. Mais si les loyers ne couvrent que le remboursement du prêt, ce n’est pas rentable pour nous. Ce ne le sera que quand le prêt sera terminé c’est à dire en 15 et 20 ans peut être. donc plutôt pour nos enfants …..


En direct de Saint laurent du maroni Guyane (dom)

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#11 23/12/2013 00h37 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Sasuke a écrit :

En effet, l’article L442-1 du code de l’urbanisme précise que : "Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ".

Dans votre cas de figure, le plus simple est que le propriétaire du terrain dépose lui même le permis pour les 5 maisons…. ainsi pas de division en propriété ! CQFD

Bonsoir,

Ne faut il pas déposer un permis d’aménager au préalable ?
Nous avions étudié une configuration similaire en 2010. Comme il y avait 3 lots, il fallait un permis d’aménager.
Cela entraînait d’instruction de 3 mois supplémentaires et des collectifs à prévoir


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#12 23/12/2013 09h56 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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S’il s’agit de construire pour louer, un simple permis suffit. Et rien n’empêche de concevoir l’ensemble en prévision d’une revente à la découpe (notamment en évitant les futures servitudes de réseau).

S’il s’agit de construire pour revendre d’un bloc, pas de division donc pas de lotissement.

S’il s’agit de construire puis vendre maison par maison (donc lot par lot), on peut faire un permis de lotir (permis d’aménager) puis un permis de construire par lot.

Sinon, il existe la procédure de permis valant division, permettant de ne pas avoir à déposer un permis d’aménagement puis un permis de construire pour chacun des lots.


Pourquoi pas Vous?

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#13 23/12/2013 10h41 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Il y a plusieurs options en fonction de ce que vous souhaitez faire après:
- permis de construire pour un ensemble de 5 maisons. Au lieu de remplir le formulaire Cerfa pour maison individuelle 13406, vous remplissez le 13409. Ce permis peut être déposé comme permis vallant division ce qui permet la division de terrain en parcelles après construction (il faut minimum une construction par parcelle). C’est une version avantageuse pour la vente ultérieure des maisons. Cette version vous oblige à faire signer le PC par un architecte. Par ailleurs, il faut vérifier que le PLU n’a pas une exigence concernant les PC vallant division. Normallement le code de l’urbanisme prévoît que les règles du PLU s’appliquent sur l’ensemble des constructions sauf prescription contraire du PLU. C’est ce point là qu’il faut vérifier.
- déclaration préalable pour diviser le terrain en cinq parcelle si lotissement sans travaux. Cette version peut être choisie si toutes vos futures parcelles ont un accès sur le domaine public et peuvent se raccorder aux réseaux. Après vous pouvez déposer un PC sur chaque parcelle.
- permis d’aménager si le lotissement a besoin des travaux suivi de cinq permis de construire. Vous pouvez déposer cinq permis avec un seul demandeur, il n’y a aucun problème à faire cela. Dans ce cas consultez la mairie pour vois s’ils acceptent une instruction des permis de construire en temps masqué soit en même temps que le permis d’aménager ou la déclaration préalable.

La première option (permis de construire vallant division) est la plus simple dans votre cas mais elle implique la signature du permis par un architecte car vous dépassez les 170m². Par la suite, pour le document d’arpentage vous avez besoin de passer par un géomètre mais cela ne coûte pas très cher.

Espèrant vous avoir aidé.

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#14 23/12/2013 14h41 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Il faut faire très attention avec le PCVD… je déconseille vivement d’utiliser ce type de PC qui à la base permet de monter une opération complexe avec plusieurs opérateurs.

Pour un particulier lambda c’est un outils assez  (trop) complexe, de plus il est mal connu (même des professionnels) et beaucoup de contre-vérités sont véhiculées à son sujet, pour preuve :

Pruls a écrit :

Sinon, il existe la procédure de permis valant division, permettant de ne pas avoir à déposer un permis d’aménagement puis un permis de construire pour chacun des lots.

FAUX, il ne doit en aucun cas être utilisé pour contourner la procédure de lotissement. Cela avait été confirmé par une réponse ministérielle :

FICHE QUESTION

marie33420 a écrit :

Ce permis peut être déposé comme permis vallant division ce qui permet la division de terrain en parcelles après construction (il faut minimum une construction par parcelle).

FAUX, la division doit intervenir avant l’achèvement de l’ensemble du projet. Article R431-24 du code de l’urbanisme.

marie33420 a écrit :

La première option (permis de construire vallant division) est la plus simple dans votre cas mais elle implique la signature du permis par un architecte car vous dépassez les 170m². Par la suite, pour le document d’arpentage vous avez besoin de passer par un géomètre mais cela ne coûte pas très cher.

FAUX, ce n’est pas plus simple.

Qui seront les pétitionnaires du PCVD ?

Que se passe-t-il si l’un d’eux ne peut pas finir son projet ?

Comment obtenir la conformité du projet dans ce cas de figure ?

Comment obtenir un financement en déposant un seul PC, avec plusieurs pétitionnaires, pour un seul terrain ?

etc…..

De plus,il sera quasiment impossible de trouver un notaire pour signer la vente dans le cadre de ce PCVD….

Bref, ne surtout pas partir dans un PCVD…. à réserver aux professionnels !


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#15 23/12/2013 15h00 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Sasuke a écrit :

Il faut faire très attention avec le PCVD… je déconseille vivement d’utiliser ce type de PC qui à la base permet de monter une opération complexe avec plusieurs opérateurs.

Pour un particulier lambda c’est un outils assez  (trop) complexe, de plus il est mal connu (même des professionnels) et beaucoup de contre-vérités sont véhiculées à son sujet, pour preuve :

Pruls a écrit :

Sinon, il existe la procédure de permis valant division, permettant de ne pas avoir à déposer un permis d’aménagement puis un permis de construire pour chacun des lots.

FAUX, il ne doit en aucun cas être utilisé pour contourner la procédure de lotissement. Cela avait été confirmé par une réponse ministérielle :

FICHE QUESTION

Disons incomplet. Cela reste vrai dans le cadre d’une opération d’ensemble, comprendre que le maitre d’ouvrage est le même.

S’il s’agit d’agréger différents PC de différents maitres d’ouvrage, ou de découper du terrain pour le revendre par petit bout. Ok, lotissement.

S’il n’y a qu’un maitre d’ouvrage, même pour revendre les maisons individuelles, je ne vois pas où est le soucis, vu qu’il n’y a pas vente de droit à construire.

Sasuke a écrit :

Ne surtout pas partir dans un PCVD…. à réserver aux professionnels !

C’est une procédure peu connue et qui correspond à des situations particulières, certes, mais ne dramatisons pas.

Le cas présenté ici semble s’y prêter.

Mais si les instructeurs ne la connaissent pas, évidemment, il sera plus difficile de leur faire passer. Partir sur un lotissement puis différents PC permettrait plus sûrement d’aboutir, une des conséquences étant un délais plus long.

Dernière modification par Pruls (23/12/2013 15h07)


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#16 23/12/2013 17h12 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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C’est vrai que le PC vallant division est une division avant achèvement. Ce que je voulais dire c’était que ce permis ne crée pas de parcelles à bâtir.

Par ailleurs, c’est un permis très facile: il suffit de cocher une case dans le formulaire de demande et de rajouter un plan de division du terrain en précisant la surface de terrain de chaque lot et la surface de plancher attribuée à chaque lot.

Il n’y a pas besoin de plusieurs demandeurs, il suffit d’un seul.
Sasuke fait confusion avec le permis avec plusieurs demandeurs qui est possible depuis la réforme de 2011.

Tous les promoteurs utilisent ce type de permis pour les opérations des maisons en VEFA ainsi que pour la création de plusieurs copropriétés avec un seul permis pour les opérations comprenant plusieurs bâtiments.

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#17 23/12/2013 17h30 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Pruls a écrit :

Disons incomplet. Cela reste vrai dans le cadre d’une opération d’ensemble, comprendre que le maitre d’ouvrage est le même.

Il faut bien comprendre que dans le cadre d’un PCVD, il y a forcément plusieurs maîtres d’ouvrage.

Soit dés le début de l’opération, soit au cours de l’opération dans le cadre du transfert partiel du PCVD !

Un PCVD avec un seul maître d’ouvrage ça ne sert à rien, c’est un peu comme une serrure sans clé !

Si le PCVD reste du début à la fin avec un seul maître d’ouvrage…. ce n’est ni plus, ni moins qu’un PC tout ce qu’il y a de plus normal.

Pruls a écrit :

S’il n’y a qu’un maitre d’ouvrage, même pour revendre les maisons individuelles, je ne vois pas où est le soucis, vu qu’il n’y a pas vente de droit à construire.

Je ne vous suis plus Pruls… quel serait l’intérêt d’un PCVD, si l’objectif n’est pas de vendre ?

Il ne faut pas oublier qu’un PCVD a pour finalité : "…la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet…."

Si vous ne voulez pas vendre (ou du moins pas vendre avant l’achèvement des travaux) autant déposer un permis de construire simple pour plusieurs maisons et pas un PCVD.

Je persiste et signe… le cas présenté ici ne se prête pas du tout au PCVD, que celui qui pense que le PCVD est la bonne solution, nous démontre le contraire !


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#18 23/12/2013 17h47 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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marie33420 a écrit :

Il n’y a pas besoin de plusieurs demandeurs, il suffit d’un seul.
Sasuke fait confusion avec le permis avec plusieurs demandeurs qui est possible depuis la réforme de 2011.

Je ne fais pas de confusion a ce sujet, comme dit précédemment (réponse à Pruls) un PCVD ne peut pas avoir un seul demandeur bien longtemps…. sinon ce n’est plus un PCVD.

marie33420 a écrit :

Tous les promoteurs utilisent ce type de permis pour les opérations des maisons en VEFA ainsi que pour la création de plusieurs copropriétés avec un seul permis pour les opérations comprenant plusieurs bâtiments.

Jusqu’à preuve du contraire Patoche n’est pas promoteur, jusqu’à preuve du contraire il ne veut pas faire de la VEFA, jusqu’à preuve du contraire il ne veut pas tomber sous le coup des sanctions prévues à l’article L480-4-1 du code de l’urbanisme (amende de 15 000 euros etc…)… Pour finir, je ne suis pas sur que les objectifs de patoche et ceux d’un promoteur soient forcément les mêmes.


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#19 23/12/2013 20h45 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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@ Sasuke:
Le PCVD a pour objectif de diviser, cela n’implique pas forcément une vente, c’est vous qui le dites. Donation, séparation de l’usufruit, que sais je ?…

Mais si vous remettez mon message dans son contexte, vous verrez que nous disons plus ou moins la même chose…

La discussion a dérivée sur le PCVD mais dans l’hypothèse de louer, qui semble être privilégiée, c’est bien le pc simple qui est à réaliser.

Dernière modification par Pruls (23/12/2013 20h46)


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#20 23/12/2013 23h00 → Construire 5 maisons sur un terrain de 1 ha sans division en parcelles ? (construire, cos, division, individuelles, maisons, parcelles)

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Ok on est donc bien sur la même longueur d’onde… celle du PC simple.


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