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#1 15/05/2015 19h34 → Construction de 2 maisons sur 1 terrain, pour en louer 1 et revendre l'autre ? (construction, location, vente)

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Bonjour,

Souhaitant faire construire (via un constructeur de maison individuelle) une petite maison en zone b1 dans l’objectif de la louer en Pinel, je suis parti à la recherche d’un terrain peu cher (donc petit) pour mon projet. Voici en gros mon budget : 100k€ de terrain, 110k€ de maison, 20k€ de taxes diverses et 10k€ de finitions. Dans taxese diverses, j’inclus: notaires, taxe aménagement, PFAC, viabilisation, étude sol et géometre. Et dans finitions: sols chambre, peintures, placards, exterieurs. Soit un total de 240k€. Cependant sur mon secteur on trouve très peu de petits terrains, ou alors ils sont très chers au mètre carré. Donc j’ai du mal à trouver un terrain à moins de 100k€ pour faire une petite maison et qui soit bien placé. J’envisage donc de faire les choses autrement, mais je me demande si je n’oublie pas de tenir compte de certains aspects…

Étant plus facile de trouver de plus grands terrains et plus onéreux (vers 160k€), j’avais envie de faire l’opération suivante:

Trouver un grand terrain de 160k€,  et faire 2 maisons de 110k€ + 40k€ de taxes divers + 20k€ de finitions pour les 2 maisons. Total opération: 440k€. Mais de revendeur immédiatement (dès la fin de la construction) la seconde maison avec son terrain. Comme mon objectif principal n’est pas de faire de plus value sur cette 2eme maison, je pourrais la revendre à son prix coutant : 160k€/2+110+20+10=220k€ ce qui est très honnête pour le secteur et ne devrait donc poser aucun pb de revente. Du coup mon opération me couterait un peu moins chère : 440-220=220 k€.

Ma question: excepté l’éventuelle plus value (si j’en profite pour vendre la deuxième maison légèrement plus chère) qui sera taxée, et les frais de géomètre pour la découpe après construction (env. 2k€), dois-je envisager d’autres frais et/ou des blocages auxquels je n’ai pas pensés sur ce type d’opération ?

Merci d’avance pour vos points de vue et retours.

Mots-clés : construction, location, vente

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#2 16/05/2015 13h28 → Construction de 2 maisons sur 1 terrain, pour en louer 1 et revendre l'autre ? (construction, location, vente)

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Bonjour,

Si je comprends bien votre message, les terrains de petites superficies ont un prix au m² élevé et sont rares. Et vous avez la possibilité d’acquérir un terrain de superficie plus importante capable d’accueillir deux maisons…

Alors je m’interroge : pourquoi construire une seconde maison et engager tant d’argent (et prendre tant de risques !) pour construire un bien que vous souhaitez revendre, qui plus est sans viser une plus-value ?

Pourquoi ne pas acheter le terrain en question, le diviser en deux, construire votre maison sur l’une des deux "nouvelles" parcelles et céder la parcelle résiduelle en terrain à bâtir en espérant réaliser une petite plus-value sur celle-ci ?

Bien à vous,

PS : il faut bien sur vérifier au niveau de l’urbanisme que tout cela est possible.

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#3 18/05/2015 21h11 → Construction de 2 maisons sur 1 terrain, pour en louer 1 et revendre l'autre ? (construction, location, vente)

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Bonjour,
Merci beaucoup pour votre retour. Votre idée est intéressante.

Cependant, il est beaucoup plus facile de faire 2 maisons sur un terrain de 500m² (et de découper après réalisation) que 2 fois 1 maison sur des terrains de 250m², notamment à cause des règles d’urbanisme et des limites de propriété à respecter.
Je pense qu’en faisans cela je ne  suis pas certain de pouvoir facilement revendre le "petit" terrain restant à cause de cela. Je prends le risque que le terrain me reste dans les mains. Vous allez me dire que je pourrais toujours essayer de construire dessus et de revendre, mais je prendre un risque sur le permis de construire. Alors qu’en déposant le permis avec les deux maisons, ça passe ou ça casse. Et ensuite aucun souci pour revendre la maison en plus…

En plus, je profiterai quand même de l’opération pour faire une petite plus value (minime).

Cdlt

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#4 18/05/2015 21h40 → Construction de 2 maisons sur 1 terrain, pour en louer 1 et revendre l'autre ? (construction, location, vente)

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Bonjour,

Je comprends votre point de vue, même si je ne partage pas tout à fait votre crainte quant à la vente d’un terrain de 250 m2 : je ne sais pas dans quel secteur vous résidez, mais je pense que c’est assez liquide !

Vous pouvez étudier le projet au préalable et en cas de faisabilité, vous vendez un terrain en fournissant aux acheteurs potentiels le gabarit autorisé par l’urbanisme pour qu’ils puissent déjà se projeter et comprendre quel type de maison ils pourront y construire.

Et sinon, si vous avez la possibilité d’investir dans la construction de deux maisons, pourquoi ne cherchez-vous pas à mettre la 2ème en location également ? Selon votre situation et le ficelage du projet, cela pourrait potentiellement être intéressant.

Bien cordialement,

edit: un point qui me vient à l’esprit également,  je pense que si vous faites construire une maison (vous êtes donc propriétaire d’une maison neuve) et que vous la revendez, votre acquéreur sera soumis aux droits de mutation "pleins" sur la totalité du prix de la maison (réforme de 2012), soit 7-8%, ce qui peut pas mal gonfler sa note (et donc la liquidité du bien et potentiellement venir rogner/effacer votre PV).

Dernière modification par eudom (18/05/2015 21h46)

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#5 19/05/2015 09h22 → Construction de 2 maisons sur 1 terrain, pour en louer 1 et revendre l'autre ? (construction, location, vente)

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A noter également que vous excluez les terrains de lotissement déjà viabilisés, qui sont d’habitude idéaux pour ce genre de projet (car la plupart du temps, le règlement du lotissement impose 1 terrain = 1 seule maison).

@eudom, je suppose que mjou31 n’envisage pas de louer la 2ème maison, car il ne profiterait pas du bonus Pinel sur celle-ci, ce qui grève la rentabilité du projet…

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#6 19/05/2015 21h48 → Construction de 2 maisons sur 1 terrain, pour en louer 1 et revendre l'autre ? (construction, location, vente)

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julien a écrit :

@eudom, je suppose que mjou31 n’envisage pas de louer la 2ème maison, car il ne profiterait pas du bonus Pinel sur celle-ci, ce qui grève la rentabilité du projet…

Il est possible de ficeler le projet de sorte à ce que l’une des maisons soit livrée/louée en fin d’année N, et l’autre en début d’année N+1. Comme cela elles bénéficient toutes les deux du Pinel. Tout dépend ensuite bien sur du niveau d’imposition de mou31!

Dernière modification par eudom (19/05/2015 21h49)

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