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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/11/2013 11h06 → Investir dans l'immobilier via une SAS... (foncière, pea, sas)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je tombe sur une société foncière spécialisée dans l’investissement dans de petits centres commerciaux. Cette société est en SAS et elle met en avant l’argumentaire fiscal suivant pour attirer les investisseurs :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5000_tableauficaliteepargne.jpg

La fiscalité me semble très attractive en comparaison des autres types de sociétés.

Y en a-t-il parmi vous qui auraient déjà investi dans ce type de structure ? Je trouve pour ma part cette approche très séduisante, mais j’imagine qu’elle ne met en avant que les points en faveur de ce type de structure.

Merci par avance de vos retours.

Mots-clés : foncière, pea, sas

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#2 07/11/2013 11h55 → Investir dans l'immobilier via une SAS... (foncière, pea, sas)

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Réputation :   13 

Bonjour Bachibouzouk,

Ce tableau n’est pas à jour en ce qui concerne l’aspect fiscal.

L’imposition des dividendes est maintenant à l’IRPP après abattement de 40 %, il n’y a plus de prélèvement libératoire.

Dans le cadre d’un PEA, cela reste effectivement intéressant. Vérifier bien par contre que la société est bien éligible au PEA, cela me semble possible en faisant des recherches rapides.

De la même façon, les plus-values hors PEA sont aussi à l’IRPP avec abattement variable suivant la durée de détention (et à condition que l’abatement soit toujours valable au moment de votre vente dans le futur).

Les prélèvements sociaux sont à 15,5 % (pour tous les cas).

Donc, mon conseil : demander un tableau à jour pour la fiscalité pour vérifier la crédibilité de la société.

Bien sûr, il faut aussi étudier la qualité de la société indépendamment de la fiscalité applicable.

Dernière modification par fred42 (07/11/2013 11h57)

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#3 07/11/2013 12h40 → Investir dans l'immobilier via une SAS... (foncière, pea, sas)

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Réputation :   83 

Il faut compter aussi la fiscalité de la SAS. De mémoire une SIIC ou une SCPI n’ont pas d’impôts société alors que la SAS oui. Donc une couche à 33% en plus.

De plus voire qu’il y a des règles pour mettre une SAS dans un PEA si c’est du non côté (vous ne pouvez pas mettre 100% des parts de la SAS il me semble).

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#4 07/11/2013 15h16 → Investir dans l'immobilier via une SAS... (foncière, pea, sas)

Modérateur
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Mes remarques :

a) l’argumentaire fiscal n’est pas à jour (les 13.5% de PS datent d’avant juillet 2012), même si la colonne SAS garderait certains avantages.

b) si le dividende perçu dépasse 10%/an du montant initialement investi (et s’il y a un peu d’inflation, ça arrivera), le surplus ne bénéficiera pas des exonérations liées au PEA.

c) être investisseur minoritaire (pour le mettre dans le PEA, il faudra que - de 25% de la SAS soit détenue par votre groupe familial) dans une telle SAS comporte quelques inconvénients :
       - c’est un placement peu liquide (très difficile à revendre)
       - la SAS supportera déjà l’IS (il sera faible, cf amortissement des biens immobiliers… sauf à la revente de ces biens, dans bcp d’années, quand celui qui commercialise la chose ne sera plus là)
       - vous n’aurez aucune des protections du cadre légal des SCPI (que pas mal de personnes averties trouvent déjà insuffisamment protecteur), ou SIIC (qui oblige à verser une grande partie des bénéfices aux actionnaires), et aucun contrôle sur le fait que les fonds sont bien employés à ce qui avait été annoncé au début, gérés dans votre unique intérêt, ni contrôle sur les "frais de gestion" et les frais de structures de la SAS.

Sauf à être sur que le gestionnaire de la SAS est "de confiance" (et engagé pour longtemps), à ne pas avoir besoin des fonds avant très longtemps, à avoir bien verrouillé les statuts de la SAS (et à avoir le support d’un homme du droit, pour gérer les "conflits" à venir), je ne m’y risquerais pas.


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