Achat comptant de SCPI via une SCI à l'IS en compte courant d'associé ?

ochini · #1

Bonjour,

J’ai un peu d’argent à investir et je me suis posé la question de l’intérêt d’acheter des SCPI dans le cadre d’une SCI à l’IS sans faire d’emprunt.

Selon mon interprétation, si j’achète par exemple pour 100 000€ de SCPI via ma SCI en effectuant un apport, à priori je devrais pouvoir récupérer la totalité de cette somme en compte courant d’associé.
Pour simplifier si on part du principe que ces parts de SCPI me génèrent 4000€ de revenu par an après application de l’IS de 15% sur les coupons. J’en déduis que pendant 25 ans, je peux retirer ces 4000€/an sans payer la flat tax de 30% sur les dividendes d’associé.

Une fois les 100 000€ remboursés en revanche j’aurai une imposition de 15% de l’IS puis 30% de la flat tax sur les dividendes que la SCI me versera soit une imposition de 40.5%.
Ca me ferait donc 25 ans avec 15% d’imposition puis les années suivantes avec 40.5% d’imposition. Ce montage me parait largement plus intéressant qu’un achat en direct pour lequel j’aurais une imposition de 47.2% sur toute la durée (avec mon TMI actuel de 30%).

Le seul petit défaut il me semble, serait les frais de gestion comptable qui peuvent vite impacter le résultat global avec des revenus de cet ordre.

Est-ce que ma compréhension est la bonne où j’ai loupé quelque chose ?

Merci

Cordialement

Mots-clés : is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

maxicool · #2

Selon mon interprétation, si j’achète par exemple pour 100 000€ de SCPI via ma SCI en effectuant un apport, à priori je devrais pouvoir récupérer la totalité de cette somme en compte courant d’associé.
Pour simplifier si on part du principe que ces parts de SCPI me génèrent 4000€ de revenu par an après application de l’IS de 15% sur les coupons. J’en déduis que pendant 25 ans, je peux retirer ces 4000€/an sans payer la flat tax de 30% sur les dividendes d’associé.

Oui, vous avez avancé 100 000 € à la société, vous pouvez les reprendre sans aucune imposition.

Une fois les 100 000€ remboursés en revanche j’aurai une imposition de 15% de l’IS puis 30% de la flat tax sur les dividendes que la SCI me versera soit une imposition de 40.5%.
Ca me ferait donc 25 ans avec 15% d’imposition puis les années suivantes avec 40.5% d’imposition. Ce montage me parait largement plus intéressant qu’un achat en direct pour lequel j’aurais une imposition de 47.2% sur toute la durée (avec mon TMI actuel de 30%).

Oui, au delà, le capital retiré sera considéré comme des dividendes versés, avec une fiscalité telle que vous l’indiquez.
Si vous n’avez pas besoin des revenus issus de ces SCPI tout de suite, vous pouvez aussi envisager un achat en NP.
Vous pouvez aussi réduire l’IS en mixant achat en PP et achat en US.

Le seul petit défaut il me semble, serait les frais de gestion comptable qui peuvent vite impacter le résultat global avec des revenus de cet ordre.

Oui, comptez entre 600 et 1000 € de tenue comptable à l’année.

Dernière modification par maxicool (31/01/2023 19h24)

RadioInvest · #3

Bonjour Ochini,

Est-ce que vous avez modélisé une comparaison entre investir votre cash de 100k€ sur une AV à faibles frais (et perception de 100% des loyers des SCPI) et l’apport en CCA au sein de la SCI à l’IS ?

C’est sûrement fastidieux (avec les abattements en AV) mais le net fiscal perçu pourrait être intéressant.

Et dans un second temps, un lombard adossé au portefeuille SCPI pourrait permettre de financer en partie un quotidien de "rentier".

JemappelleArnaud · #4

Pour faire durer les 100k au max, vous pouvez aussi inclure des interets (deductibles du resultats donc non imposable a l’IS, dans la limite du plafond legal) en complement du remboursement du capital.

Kennette17 · #5

Il est possible aussi d’acheter une SCPI européen (Corum) ce qui fait que l’impôt source est directement prélevée sur la SCPI et il n’est donc plus nécessaire de payé l’impôt sur les sociétés de 15% de la SCI.

Dernière modification par Kennette17 (01/02/2023 10h38)

LeToulousain · #6

Bonjour,

J’ai réalisé ce type de montage en 2022 avec un CCA plus important
(voir mon portefeuille)

J’en ai profité pour donner la nue propriété de la SCI à mes 2 enfants. Une fois le CCA apuré et à notre décès, ils seront propriétaires de l’intégralité de la SCI sans fiscalité.

Pendant quelques années, je vais continuer à réinvestir les dividendes reçus en achat de nouvelles parts de SCPI pour gonfler le portefeuille.

Après en creusant, il y a pleins de possibilités d’optimisation, via l’usufruit ou un crédit pour minimiser l’IS…

Je pense aussi à la possibilité de me salarier de la SCI pour terminer quelques trimestres de retraites à la fin de ma carrière

Coté frais, je paie 9€/mois pour la banque (QONTO) et 72€/mois pour le comptable (CCPM)
En passant par le partenaire Louve, vous pouvez récupérer un cashback

Je pense qu’il faut un certain capital pour que ce soit rentable.
100 k€ me semble la limite basse

à dispo si vous voulez + d’infos

Enterite · #7

Kennette17 a écrit :
Il est possible aussi d’acheter une SCPI européen (Corum) ce qui fait que l’impôt source est directement prélevée sur la SCPI et il n’est donc plus nécessaire de payé l’impôt sur les sociétés de 15% de la SCI.

Dans le cas d’achat de SCPI européenne au comptant, la SCI a t’elle toujours le même intérêt par rapport à un achat en nom propre ?

kirikou · #8

Bonjour,

Pour les SCPI européennes l’impot est payé à la source dans le pays d’origine avant la distribution aux associés.

Donc l’intérêt est de ne pas payer d’IS sur les revenus étrangers, au même titre que l’IR pour les personnes physiques.

ochini · #9

Merci pour toutes ces informations
Ca complète parfaitement les recherches que j’avais fait de mon côté.

Effectivement il me semble aussi que cette solution n’a un vrai interet qu’à partir d’un certain montant d’investissement.
Les frais annuels de compatabilité venant impacter le résultat final.

Même avec un comptable en ligne à 800€/an sur un investissement à 100 000k€ cela représente déjà 0.8% de perte annuelle ( ce qui est beaucoup quand le rendement n’est que de 5%).

GoodbyLenine · #10

ochini, le 31/01/2023 a écrit :
Est-ce que ma compréhension est la bonne où j’ai loupé quelque chose ?

Le jour où vous revendrez vos parts de SCPI acquise via la SCI IS, vous payerez l’IS sur le plus-value (sans aucun abattement pour durée de détention), et le PFU sur la distribution de la totalité de la somme distribuée ensuite.

Ca pourrait faire mal (et faire reperdre même plus que l’IR économisé d’ici là)…

Pour une somme de seulement 100 000€, les frais associés à la création / comptabilité / formalités annuelles / dissolution seront élevés en pourcentage, rendant le montage sans doute peu avantageux.

Robz · #11

Bonjour à tous,

Ayant lancé cette opération récemment de mon côté avec ma compagne, je me permets d’apporter des éléments à vos réflexions.

1) Premier point : Je ne comprends pas bien l’intérêt d’intégrer des SCPI européennes en particulier à une SCI à l’IS en se basant sur le fait qu’en effet si les revenus proviennent de l’étranger, il n’y aura pas d’IS supplémentaire donc "revenus exonérés d’IS".

Je ne suis pas d’accord avec cela dans le sens où une SCPI européenne affichant un TD (taux de distribution) de 6% aura une retenue à la source de 19% en moyenne (Cf des SCPI type Corum, Coeur d’Europe, etc).

Donc je préfère percevoir 6% et régler mes 15% d’IS plutôt que ne percevoir que 81% de revenus "exonérés".

Ce raisonnement est valable lorsque nous restons au taux d’IS réduit à 15%, nous sommes d’accord.

2) Second point : Je ne comprends pas bien non plus l’intérêt de dire que l’usufruit en SCI à l’IS est plus avantageux fiscalement qu’une bonne vieille détention en Pleine Propriété.

En effet, l’amortissement de l’UF s’appliquera comme cela :

Achat pour 10K€ sur 5 ans avec une clé à 20%
L’amortissement sera de 2 000€ / an, mais finalement ces 2 000€ correspondent à une "récupération du capital en différé", nous ne sommes pas imposé sur le capital mais cela s’applique partout.

Je ne vois pas en quoi il y aurait un gain fiscal en UF plutôt qu’en PP ?

3) Troisième point : Tout l’intérêt de constituer une SCI à l’IS pour l’acquisition de parts de SCPI réside selon moi dans le fait de pouvoir piloter les choses entre : phase de capitalisation et phase de distribution en ajustant les choses en fonction de ses revenus propres / sa fiscalité. Si l’idée est de se générer un revenu lorsqu’on aura arrêter / réduit son activité principale, c’est super !

Exemple :

a) Durant 10 ans, je vais pouvoir capitaliser fortement en réinvestissement les revenus perçus par mes SCPI au sein de ma SCI IS en ayant une fiscalité allégée : 15%.

Je peux alimenter via Compte Courant d’Associé afin de profiter du remboursement des CCA.

Autre avantage : le fait de pouvoir déduire les frais de souscription (équivalent à 2 années de revenus, c’est non négligeable).
Je maitrise ma TMI à titre perso puisque je ne gonfle pas mes revenus persos.

b) Dans 10 ans : je stop mon activité principale (salariée ou autre), je sors les loyers générés annuellement via remboursement de mon CCA, si pas de CCA, je me verse des dividendes.
Et c’est à ce moment que ça prend tout son sens, on oublie bien souvent que la flat tax n’est pas la seule option.

- Si vous êtes dans une TMI à 11%, alors vous pouvez opter pour l’intégration des dividendes à l’IR et profiter de l’abattement de 40%.
Cela donnera une TMI à 11% x 60% = 6,6% au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux. Un total plutôt intéressant de 23,8%.

- Si vous êtes dans une TMI à 0% (mine de rien pour un couple pacsé/marié) c’est tout de même 21 500€ des premiers revenus perçus à 0%.
Donc fiscalité appliquée = 0% + 17,2%.

Rien n’empêche de piloter la sortie des revenus de la SCI IS via : remboursement CCA en partie et perception de dividendes dans une certaine limite pour rester sous la barre des 21 500€ de revenus.

Ce pilotage entre capitalisation et perception des revenus (via CCA ou bien dividendes lors d’une phase de vie à revenus réduits) présente selon moi, tout l’intérêt de la SCI à l’IS pour se constituer un beau portefeuille de SCPI.

Qu’en dites vous ?

Au plaisir d’échanger,
Rob

GoodbyLenine · #12

Pour réagir aux différents points listés par Robz :

1) Ce qui compte, c’est la rentabilité des investissements après imposition (et pas le montant des impôts payés). Or, à ce niveau, il semble que les SCPI avec un patrimoine européen puisse offrir un avantage, car mieux vaut percevoir 5% net après imposition à l’étranger sur de l’immobilier situé à l’étranger, que percevoir 5% brut avant imposition, et donc moins en net, sur de l’immobilier situé en France. L’avantage n’est donc pas dans le type d’imposition, mais dans le taux de rendement avant (comme après) imposition…

2) Pour reprendre votre exemple et compléter votre raisonnement, ce n’est pas parce que vous récupérez la valeur du capital (via les amortissements) que votre investissement sera plus ou moins rentable. Il faut en fait comparer le capital immobilisé (en PP le capital investi, en UF la moitié du capital investi car c’est le capital restant investi en moyenne pendant la durée du placement) avec le "bénéfice" qu’on en tire (en PP la distribution annuelle, en UF la différence entre la distribution annuelle et le montant amorti). C’est ce ratio qui détermine quel investissement est le plus rentable… La fiscalité est juste un paramètre de plus à rajouter, pour obtenir au final le "bénéfice net de fiscalité" qu’on en tire.

Je vous suggère de mettre les chiffres sur une feuille excel, et vous devriez comprendre… En tout cas, avec ma SCI IS détenant majoritairement de l’UF, largement financé à crédit, je constate (depuis à présent 13 ans) que j’ai un bénéfice -après comme avant fiscalité- très significativement plus élevé que si j’avais acquis de la PP.

3) oui, avec la SCI IS il y a toute cette souplesse (et quelqu’un d’imposable à l’IR avec un TMI de 41% ou plus ne verra pas les revenus de ses SCPI autant ponctionnés par l’impôt sur le revenu, en raison du PFU)

cedREIM · #13

assez surpris par la réponse au point 1.
vous ne semblez pas partir du même rendement brut immobilier.
Forcément ça biaise la comparaison, on compare des choux et des carottes.
A rendement brut immobilier équivalent, vaut-il mieux payer 25% à la source ou 15% en France ? (au delà des très probables différences d’assiette)

Si une SCPI vous verse un net d’impôt étranger supérieur à un net d’impôt français alors que la retenue à la source à l’étranger est > 15% c’est que le rendement brut immobilier est supérieur, donc que le risque est différent.

blacked · #14

Bonjour,

Je me permet de rebondir sur la notion de frais et d’amortissements :

Robz a écrit :
Autre avantage : le fait de pouvoir déduire les frais de souscription (équivalent à 2 années de revenus, c’est non négligeable).

Je trouve des avis différents à la question selon le type d’acquisition.

Et si j’ai bien compris, seul l’acquisition d’SCPI en US est amortissable, la pleine propriété ne l’est pas.

Me concernant je viens d’acquérir des SCPI en PP via SCI IS en CCA : premier versement de 2150 euros puis des versements mensuels de 300 euros por commencer sur Corum Eurion.

Si je comprend bien, cela ne générera aucunes charges ou amortissements ?
Je bénéficierais simplement d’une moins-value lors de la revente si le prix de vente reste inférieur au prix d’acquisition ?

kirikou · #15

Non, vous pourrez constater une dépréciation d’actifs dans votre bilan: valeur de retrait - valeur d’achat.
Votre patrimoine immobilier sera à réévaluer à chaque bilan.

Lolo77 · #16

Bonsoir à tous,

Je m’interroge sur l’opportunité de créer une SCI à l’IS pour y loger exclusivement des SCPI européennes acquises par emprunt.

J’ai vu sur le forum que certains avaient mixé dans leur investissement à travers une SCI à l’IS des parts en pleine propriété et des part en usufruit.

Je ne comprends pas bien l’intérêt de prendre des parts en usufruit puisqu’avec des SCPI européennes, le résultat fiscal sera négatif (non imposition des revenus étrangers), et l’amortissement des parts en usufruit apporte donc un supplément de charges qui n’est pas nécessaire pour effacer l’IS.

Pouvez-vous éclairer ma lanterne?

M.erci

Cupflip · #17

Tout simplement car acheter des parts en pleine propriété 100% en emprunt (a fortrori avec les taux actuels) ne permet pas un autofinancement.

Yvan · #18

Lolo77,

Il faut également vous poser la question de la diversification : il n’y a pas beaucoup de scpi 100% étrangères… Donc si vous voulez diversifier vos placements…. vous devrez également avoir des scpi françaises ou mixtes.

Il vous faut essayer de vous projeter à 5 / 10 pour avoir de la visibilité sur ce à quoi ressemblera votre mont1ge final.

Yvan

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