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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/04/2016 18h13 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

Membre
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Bonjour,

Je souhaiterais obtenir des avis afin de voir si mes idées tiennent la route.

En effet, je souhaite acquérir des parts de SCPI via une société civile soumise à l’IS.

Le but de la manœuvre est d’avoir la possibilité de disposer de plus de moyens et de répartir les risques entre différentes SCPI.

Le deuxième point, et le plus important, serait « d’échapper » aux prélèvements sociaux sur les résultats : en effet, je pensais  financer les parts moyennant des apports en comptes courants (pas d’emprunt, capital social minimum). Nous serions alors rémunérés  par le remboursement de ces derniers. 

Si je raisonne bien, le seul impôt à payer serait l’IS (à 15 % car projet modeste) ?

Autre informations :
Les associés seraient 3 membres de la même famille ;
Ce projet s’inscrit sur du long-terme.

Je ne tiens pas comptes des frais de compta (je m’en occupe) ni des frais juridiques.

Quelle serait également la société idéale (SCI ou société de portefeuille) ?

Vous en remerciant.

Mots-clés : immobilier, is, sci, scpi

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#2 05/04/2016 18h40 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

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Bonjour

Les frais de compta sont obligatoires pour une SCI à l’IS, vous êtes obligé de faire un rapport annuel comme pour toute société. Donc de payer un expert comptable quelles que soient vos connaissances.

Vous parlez de "rémunération par remboursement de vos apports".

Attention, la SCI à l’IS est un formidable outil de capitalisation, avec de grands avantages pour transmettre/partager en famille. EN ravanche la rémunération sous forme de dividendes peut être lourdement imposée, là encore en fonction de votre TMI et de votre situation générale, il peut être moins intéressant de faire une SCI à l’IS plutôt qu’une SCI à l’IR ou pas de SCI du tout.
EN général il est conseillé de capitaliser (à crédit souvent) sur plusieurs années, et de passer en phase de distribution à l’arrêt de l’activité professionnelle pour atténuer les impôts sur dividendes percus.

Sans en connaître plus sur les montants, votre TMI, les échéances etc, je peux déjà vous dire que les membres éclairés qie moi en matière de SCI du forum ne pourront pas vous répondre plus précisément.

Il est aussi généralement apprécié de se présenter dans la partie du forum ad hoc, conformément à notre charte.

Dernière modification par MisterVix (05/04/2016 18h46)


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#3 05/04/2016 19h34 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

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Merci pour votre réponse rapide.
Je viens de faire ma présentation dans la section appropriée.

J’ai un TMI de 14 % ainsi que les autres associés.

Je me suis peut être mal exprimé dans mon message précédent.

Ma volonté n’est pas de distribuer des dividendes dans un premier temps, mais de rembourser les comptes courants de chaque associé au fur et à mesure de la perception des produits, le financement des parts ayant été réalisé uniquement par les apports en compte courant. C’est un projet qui s’inscrit dans du long-terme.

Dans mon esprit, j’évite les prélèvement sociaux jusqu’au remboursement total des comptes courants ce qui doit normalement nous laisser quelques années !

Dernière modification par johntheflower (05/04/2016 19h36)

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#4 05/04/2016 20h36 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

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Bah, éviter les PS maintenant (à 15.5%), si c’est pour les payer (et il faudra bien les payer un jour, si vous voulez sortir de la société plus que vos CCA,  ce qui devrait être le cas de toute société supposée générer du bénéfice à terme) dans quelques années à une autre taux, plus probablement supérieur à 15.5%, ce n’est pas forcément une bonne affaire.

En tout cas, ça ne doit pas être votre principale motivation pour faire un tel montage, qui comporte aussi des coûts (au moins pour la constitution et la gestion de la société, en plus de l’IS) et des inconvénients (l’argent est immobilisé un bon moment, il faut que les associés soient d’accord ce qui n’est pas évident sur une longue durée quand les objectifs de chacun peuvent varier, etc.).


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#5 22/05/2016 22h35 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

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Bonsoir,

Je perçois mal l’intérêt d’un tel montage pour distribuer du compte courant qui sera peu rémunéré.
A mon sens et pour du long terme il vaudrait mieux utiliser cette SCI à l’IS pour effectuer une effet de levier et l’endetter sur 10 ou 20 ans selon votre objectif, ce qui vous permettrait de capitaliser en étant peu ou pas imposé.

Le seul risque est que la différence entre taux d’emprunt + charges et le rendement s’amenuise en cas de remontée des taux (réendettement des SCPI) et vous oblige à effectuer des apports réguliers. Lesdits apports pourront être rémunérés lors du retour aux bénéfices si une clause de rémunération est prévue.

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#6 22/05/2016 23h33 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

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Si les taux remontent, le risque est surtout que les parts de SCPI voient leur prix significativement baisser (et pas qu’il faille faire des apports.

La rémunération des éventuels apports sera fiscalisée (comme des intérêts, ceux d’un livret bancaire ou d’une obligation, i.e. à TMI IR + PS pour une personne physique actuellement), donc ça présente rarement un intérêt.

PS : Dixiet, même si vous êtes inscrit depuis 2012 sur ce forum, vous devriez vous présenter ici pour être conforme à notre charte.


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#7 23/05/2016 10h45 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

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MisterVix a écrit :

Les frais de compta sont obligatoires pour une SCI à l’IS, vous êtes obligé de faire un rapport annuel comme pour toute société. Donc de payer un expert comptable quelles que soient vos connaissances.

Pardonnez-moi mais cela est inexact : il n’existe aucune obligation de recourir à un expert comptable dans le cadre de l’activité d’une entreprise. Tout simplement jamais.

On peut recourir à un expert-comptable pour préparer la comptabilité de sa société, en effet. En revanche, lorsque l’on a quelques connaissances basiques, préparer le bilan d’une SCI IS reste particulièrement simple, soit avec un bon logiciel, soit avec une feuille excel. Une SCI IS détenant deux ou trois lignes de SCPI et les emprunts liés, on parle de quelques dizaines d’écritures par an.

Bien entendu, je ne recommande pas de le faire si l’on a aucune connaissance. Au pire, se faire aider la première année et prendre la main ensuite si on se sent de le faire.

En revanche, au-delà de certains seuils, le recours au CAC sera obligatoire.

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#8 23/05/2016 20h10 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Si les taux remontent, le risque est surtout que les parts de SCPI voient leur prix significativement baisser (et pas qu’il faille faire des apports.

La rémunération des éventuels apports sera fiscalisée (comme des intérêts, ceux d’un livret bancaire ou d’une obligation, i.e. à TMI IR + PS pour une personne physique actuellement), donc ça présente rarement un intérêt.

PS : Dixiet, même si vous êtes inscrit depuis 2012 sur ce forum, vous devriez vous présenter ici pour être conforme à notre charte.

Bonsoir GoodbyLénine,

1) Je pensais surtout au fait que le rendement des SCPI risquait de ne plus assurer le remboursement des emprunts en cas de remontée des taux (danger immédiat) et bien sur, comme vous le rappelez, la perte en capital secondaire à la dévalorisation des parts….

2) Oui je vais me présenter, mais je suis un grand timide ;-)

Bonne soirée
Dixiet

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#9 23/05/2016 20h27 → Acquisition de parts de SCPI via une société civile à l'IS ? (immobilier, is, sci, scpi)

Modérateur
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Je ne comprend toujours pas ce qui préoccupe autant. Voici un exemple concret avec des chiffres :

Imaginons que vous achetez des SCPI pour 100 000€, dont une partie à crédit, et que les dividendes actuels avoisinent 5 000€/an, et que l’emprunt soit (comme bien + de 90% des emprunts de particuliers en France) à taux fixe et à échéances constantes. Vous avez pu calibrer l’emprunt pour que les échéances fassent à peu près 5 000€/an, et être cash-flow neutre (avant les impôts, qui vont aller en augmentant au fur et à mesure que les échéances comporteront de moins en moins d’intérêts, qui font que ce sera quand même cash-flow négatif).

Si demain les taux remontent pas mal, les parts de SCPI ne vaudront plus que (par exemple) 75 000€, mais les dividendes resteront sans doute proche de 5 000€ (le marché exigera un meilleur rendement de l’immobilier) (bien sur, pour certaines SCPI avec des investissements immobiliers malheureux, ça pourrait aussi baisser, l’inverse étant aussi possible, mais ça n’aurait rien à voir avec l’évolution des taux d’intérêts) , et pourraient même un peu augmenter (si les indices de révision des loyers se mettent à augmenter, ce qui ne serait pas illogique avec des taux d’intérêts plus élevés).

Donc le principal risque (associé à la remontée des taux) n’est pas vraiment d’avoir une trésorerie détériorée, mais que lors de la revente des parts on récupère moins d’argent que prévu.


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