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#1 09/10/2013 22h22 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Cela fait un moment que je réfléchis à la meilleure façon pour moi d’investir dans l’immobilier.

Certains d’entre vous m’ont conseillé de m’investir pour commencer dans une formation qui me permettrait d’accéder à de meilleurs revenus et un emploi stable. J’y ai réfléchi également, mais ne suis attirée que par des métiers très peu rémunérateurs et même précaires. J’ai donc tenté d’acquérir un appartement sans recourir à un emprunt, avec seulement 10 000 euros en banque.

Il y a un mois, je visitais un appartement T4 de 80 m² mis en vente aux enchères suite à une liquidation judiciaire. La mise à prix était de 15 000 euros, mais avec baisse en cas de carence d’enchère.

Ce qui était extra pour moi, c’est que cet appartement était dans mon immeuble, et identique au mien de par sa composition. J’évitais ainsi les mauvaises surprises et les aller-retours.

Autre point positif (de mon point de vue), il avait été squatté et vandalisé. Autant dire qu’il ne payait pas de mine ! La porte d’entrée avait été défoncée ; les murs, recouverts de peintures ou tapisseries défraîchies, étaient tagués, de même que le plafond ; il restait encore quelques affaires et meubles cassés ; plusieurs fenêtres étaient brisées ; des portes intérieures manquantes ou défoncées ; les pigeons eux aussi avaient squatté les lieux et leurs fientes recouvraient le sol et les meubles ; il y avait des traces de moisissures sur certains murs…Bref, un appartement tout pourri (à première vue) ! C’est ce que j’espérais que se diraient les autres visiteurs.
Pour m’en assurer, je suis restée dans l’appartement à observer les 3 autres visiteurs. Deux d’entre eux, ont fait demi-tour aussitôt. Le troisième est resté à discuter avec moi et m’a avoué qu’il n’était pas intéressé. Cela ne m’étonnerait pas qu’il fréquente ce forum, car il avait l’air de s’y connaître. De son point de vue, j’avais mes chances de l’obtenir à un très bon prix.

Il y avait au même moment, une visite pour un appartement en meilleur état apparent dans l’immeuble voisin. Celui-là était mis à prix 18 000 euros avec également une faculté de baisse en cas de carence d’enchère.
Je dis en meilleur état apparent, car je suis convaincue que l’appartement squatté était bien plus sain que le second. En effet, le second présentait une auréole au plafond due à la plomberie vétuste de l’immeuble. Mais cela, les visiteurs ne le savaient pas forcément.

Donc, je suis partie du principe que personne ne voulait l’appartement à part moi ; que le prix baisserait ; et que c’était vraiment une trop bonne occasion pour moi.

J’avais supposé pouvoir l’acheter et le rendre présentable avec quelques travaux de rafraîchissement pour moins de 10 000 euros.

J’avais pensé aussi à déménager de deux étages, pour en faire ma résidence principale. Je pouvais ainsi vendre le mien déjà en bon état et empocher du cash. Avec l’argent de cette vente, je pouvais faire tous les travaux nécessaires pour en faire un appartement confortable et je récupérais mon capital. Cela me laissait aussi le temps de faire les travaux à mon rythme. Et au moment de revendre ce second appartement, j’aurais fait une belle plus-value échappant à la taxe de 34,5 %.
Mais mon mari (complètement étranger aux notions d’investissement) ne souhaitait pas habiter dans l’appartement à rafraîchir, préférant son confort immédiat à son confort futur.

Je repartais donc sur l’idée des 10 000 euros tout compris et d’un achat revente des plus rapides.
Pour ce faire, je partais sur un prix de revente de 25 000 euros. Ce qui je pense est en dessous du prix du marché. Lorsque que j’ai acheté ma résidence principale l’année dernière à 34 000 euros, nous étions plusieurs acheteurs sur le coup, et je n’ai jamais vu de prix aussi bas dans mon immeuble depuis 2011. Ces appartements ne se vendent pas à moins de 40 000 d’après ce que j’en sais. Mais je me trompe peut-être…
Et en achetant à deux, mon mari et moi, nous pouvions le revendre jusqu’à 30 000 euros sans être taxés sur la plus-value.
Je n’aurais pas eu assez pour faire refaire l’électricité, et je ne sais pas si j’aurais pu créer une cuisine équipée, donc l’appartement aurait présenté des prestations minimum, d’où le prix. Et j’aurais présenté des devis pour ce qui restait à faire.

Je vous avoue que j’étais surexcitée voyant cet investissement à ma portée, et que je me voyais déjà changer les vitres, enduire les murs, recouvrir le sol…Ayant effectué les mêmes types de travaux dans mon premier appartement, je sais que j’ai au moins les compétences dans ce domaine.

Par contre, il a fallu que je me documente au maximum sur le déroulement d’une vente aux enchères. J’avais déjà lu des forums, des sites spécialisés, mais plus j’en apprenais, et plus je me rendais compte que je n’en savais encore pas assez. Le temps commençait à me manquer car la vente avait lieu quelques jours plus tard seulement.

J’ai contacté des avocats, l’avocat poursuivant, et mon syndic. Et c’est là que le problème m’est apparu : j’ai découvert, sans que l’un ou l’autre des protagonistes ne m’en informe clairement, qu’il y avait sur cet appartement une dette de charges de copropriété, s’élevant à 11 000 euros, que je risquais de devoir payer en me portant acquéreur.

J’ai bien évidemment cherché si ma crainte était fondée, et j’ai trouvé plusieurs textes stipulant que les lois étaient contradictoires à ce sujet. Si l’un de vous a une réponse claire à m’apporter, je suis preneuse !

Quoi qu’il en soit, je ne pouvais pas me permettre de prendre le risque de récolter ces 11 000 euros de dettes, et j’ai dû me résoudre bien malgré moi à ne pas porter d’enchère.

J’ai assisté à l’audience. L’autre appartement avait trouvé preneur (un des trois visiteurs aperçus), donc les frais de poursuite (d’enchères) était divisés par deux, soit moins de 3 000 euros. Il y a eu une première baisse de prix à 7 000 euros. Toujours pas d’acquéreur. Une seconde et dernière baisse à 2 000 euros…Personne n’en a voulu !

Mots-clés : charges, enchères, rénovation

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#2 09/10/2013 23h40 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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D’après ce que j’ai pu lire sur le sujet (vaste et complexe, certes!), c’est que les dettes des anciens propriétaires ne vous concernent pas. Justement, l’argent récolté lors de l’adjudication permet de rembourser ces dettes.
Si le montant d’adjudication est supérieur, le reliquat va au vendeur.
Sinon, le vendeur aura le restant en dettes à payer à ces créanciers.

Je mets malgré tout des réserves, n’étant pas de formation en droit, et n’étant pas expert sur le sujet… M’enfin, c’est ce que j’en ai compris!

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#3 10/10/2013 00h06 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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"A l’occasion d’une vente sur saisie, il était tentant de mettre à la charge de l’acquéreur (l’adjudicataire), le paiement des arriérés de charge dont le copropriétaire restait redevable. En 1995, la Cour de cassation a mis un frein à cette pratique en autorisant l’adjudicataire à demander la nullité de la clause après la vente. Aujourd’hui, la Haute Juridiction (Cour de cassation, 2e chambre civile, 18 février 1999) soutient la position contraire! L’acquéreur est libre d’enchérir ou de ne pas enchérir. Mais, s’il achète, il doit supporter les éventuels arriérés de charge, en plus du prix de vente, dès lors que le cahier des charges prévoit ce paiement."

Je ne sais pas quelle est la source exacte, mais la citation apparaît ici Pb de charges de copropriété apres achat. : Juridique et là Premiere visite, achat immediat sans négocier, suis je folle ? : Forum Immobilier - Etre propriétaire - auFeminin :

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#4 10/10/2013 00h11 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Pouvez-vous préciser dans quelle ville se situe le bien car le prix me paraît surréaliste.

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#5 10/10/2013 00h31 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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N’étant pas encore une habituée des forums, je n’arrive pas à savoir encore s’il est bien dans mon intérêt de divulguer toutes les informations, et cela pour plusieurs raisons. D’abord, j’aimerais garder mon "coin à champignons" secret pour m’assurer une prochaine récolte. Puis, taisant l’adresse, il me semble que je peux me permettre d’en dire plus sur le reste. Enfin, étant propriétaire d’un appartement identique que je souhaite vendre dans quelques années, je n’aimerais pas lui faire perdre de la valeur par ma parlotte.

Ces prix existent. Je vous assure. Mais évidemment, ils s’expliquent (l’offre et la demande) et sont rares.

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#6 10/10/2013 01h07 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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xav92 a écrit :

Pouvez-vous préciser dans quelle ville se situe le bien car le prix me paraît surréaliste.

Il y a des villes où l’immobilier est vraiment très peu cher. Dreux, Angoulême, St Etienne…

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#7 10/10/2013 07h49 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Minerve a écrit :

"A l’occasion d’une vente sur saisie, il était tentant de mettre à la charge de l’acquéreur (l’adjudicataire), le paiement des arriérés de charge dont le copropriétaire restait redevable. En 1995, la Cour de cassation a mis un frein à cette pratique en autorisant l’adjudicataire à demander la nullité de la clause après la vente. Aujourd’hui, la Haute Juridiction (Cour de cassation, 2e chambre civile, 18 février 1999) soutient la position contraire! L’acquéreur est libre d’enchérir ou de ne pas enchérir. Mais, s’il achète, il doit supporter les éventuels arriérés de charge, en plus du prix de vente, dès lors que le cahier des charges prévoit ce paiement."

Je ne sais pas quelle est la source exacte, mais la citation apparaît ici Pb de charges de copropriété apres achat. : Juridique et là Premiere visite, achat immediat sans négocier, suis je folle ? : Forum Immobilier - Etre propriétaire - auFeminin :

Avez vous lu le cahier des charges ? En principe ça y est.
Si votre avocat n’a pas pu vous renseigner, probablement en prendre un autre la prochaine fois.

Quel est le risque pour vous que le propriétaire, le syndic ou les créanciers vous assignent en justice ?

Pas de regrets. Dites vous que cette opportunité était l’occasion de vous former sur ce sujet et que d’autres se présenteront.

ps. 2000€, vous oublier les fais de transaction … c’était de quel ordre ?

Dernière modification par Boubouka (10/10/2013 07h52)

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#8 10/10/2013 09h05 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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xav92 a écrit :

Pouvez-vous préciser dans quelle ville se situe le bien car le prix me paraît surréaliste.

Minerve avait déjà donné quelques détails supplémentaires dans sa présentation


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 10/10/2013 11h30 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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J’ai bien évidemment lu le cahier des charges, dans lequel ces dettes n’étaient pas mentionnées.

J’ai contacté moi-même l’avocat poursuivant pour obtenir des réponses, sans passer par mon avocat.

Concernant le risque, c’est justement parce que je n’ai pas pu l’évaluer, que j’ai préféré laisser tomber l’affaire.

Même si je ne pense pas retrouver une si "bonne" affaire, il est clair que c’est une piste (la seule pour l’instant à ma portée) que je souhaite continuer à explorer. Vous avez raison, Boubouka, je vois moi aussi cette petite mésaventure comme un apprentissage pour un prochain achat.

Les frais de transaction étaient de l’ordre de 3000 euros maximum (je l’ai écrit plus haut), ce qui portait le bien à 5000 euros, sans compter les travaux de remise en état.

Puisque Job vous donne des indices, je vais vous épargner la peine d’aller sur ma page de présentation. Le prix de l’appartement s’explique par le fait qu’il soit situé dans un quartier populaire qui a une mauvaise réputation. Déjà entre particuliers ou en passant par une agence, les prix sont incroyablement bas. Voilà pourquoi, en passant par les ventes aux enchères, ils arrivent à s’effondrer.

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#10 10/10/2013 12h08 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Si ma mémoire est bonne, votre budget initial ne devait pas dépasser 10 000 €
Vous n’avez rien à regretter !
Le stress d’enchérir avec épée de Damoclès des arriérés de charge à apurer ou non ensuite vous aurait tétanisé !
Votre capacité financière va peut-être augmenter ultérieurement !
"on se calme et on boit frais… où çà déjà ? smile


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#11 10/10/2013 12h33 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Il est certain que si les charges s’avéraient être dues par l’adjudicataire, je n’avais pas les moyens de les payer puisqu’elles dépassaient en elles-même mon budget total. Et surtout, cela n’avait plus le même intérêt d’acheter cet appartement dont le prix de revient aurait avoisiné les 20 000 euros.

Même si j’étais prête à investir toutes mes maigres économies, je reste quelqu’un de raisonnable et ne souhaite pas prendre de risques à pile ou face.

Ma capacité financière n’est pas prête de s’améliorer, c’est pour cette raison que je ne souhaite pas perdre trop de temps avant d’entreprendre un premier investissement.

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#12 11/10/2013 12h12 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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bonjour,

un t4 de 80m² à 15000 € ??? Mais à combien se loue cet appartement ?

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#13 11/10/2013 13h59 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Je ne sais pas comment vous arrivez au prix de 15 000 euros. Pour ma part, je comptais y consacrer moins de 10 000 € et le revendre 25 000 €, mais il est vrai que pour le mettre en location, il aurait fallu dépenser un peu plus, notamment pour refaire l’électricité qui datait de 1960.

Je n’ai pas pu vérifier les chiffres, mais il me semble que ces appartements se louent aux environs de 600 € charges comprises (eau chaude, eau froide, chauffage inclus), avec une cave et un garage, les charges étant très élevées et assez variables ces derniers temps. Elles tournent normalement aux alentours de 250 €/mois. La taxe foncière est aussi très élevée puisque de l’ordre de 1400 €.

Le problème pour louer ces appartements, c’est que vous ne pouvez pas vous payer le luxe de choisir vos locataires en fonction de leur dossier. Le quartier souffre d’un problème de mixité sociale, qui à mon sens, ne tend qu’à empirer.

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#14 11/10/2013 14h02 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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mais même à 25000 €, si vous le louez 600 €, vous l’amortissez en 5 ans ! ça me parait assez incroyable.

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#15 11/10/2013 14h21 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Vous n’avez pas fait le bon calcul puisque vous n’avez pas déduit le montant des charges, ni de la taxe foncière. Sur les 600 € de loyer, vous ne percevez au mieux que 230 €.

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#16 11/10/2013 16h16 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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xav92 a écrit :

Pouvez-vous préciser dans quelle ville se situe le bien car le prix me paraît surréaliste.

Ce n’est pas forcément lié à la ville mais aussi au quartier. A Montpellier (ville où l’immobilier est assez cher), on peut trouver des T3 à 50000 € dans les quartiers (très) populaires, contre + 150 000 € dans les quartiers "normaux".

Minerve a écrit :

Cela fait un moment que je réfléchis à la meilleure façon pour moi d’investir dans l’immobilier.

Je pense que c’est une bonne chose d’avoir laissé passer cet appartement. Le paramètre le plus important dans l’immobilier, c’est l’emplacement.
Au vu des informations que vous avez donné (ancien squat; quartier populaire), l’emplacement me semble assez mal choisi pour un investissement immobilier. Un prix bas n’est pas synonyme d’une bonne affaire. Ca peut même coûter de l’argent : locataire qui ne paie pas le loyer, dégradation de l’appartement, travaux de copropriété,…

Attention: à vouloir gagner de l’argent trop vite, on finit généralement par en perdre.

Dernière modification par Aelthen (11/10/2013 16h18)


Parrain boursorama

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#17 11/10/2013 19h58 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Je suis entièrement d’accord avec vous, Aelthen. Pour ma part, je m’étais toujours dit que je n’investirais pas dans ce quartier, où je réside pourtant et m’y sens bien. Pourtant, vu le prix et le potentiel de cet appartement, je pense qu’un achat-revente aurait pu me faire gagner quelques milliers  d’euros rapidement. Il était hors de question cependant de prendre le risque de le louer.

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#18 12/10/2013 09h58 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Vous avez eu raison de laisser tomber.
Regardez ce qui peut se passer dans certains cas extrêmes (ghettos).

Peu de temps avant l’expulsion: 9000€ les 3 studios.
Vente aux enchères : trois studios à Toulouse (Haute-Garonne) - n°49805 - Licitor
Vente aux enchères : trois appartements à Toulouse (Haute Garonne) - n°48242 - Licitor

Résultat:
Fin aout, 6h du matin, 2 hélicoptères déposant des militaires du GIPN sur les toits et 150 policiers et CRS sur le terrain pour faire évacuer les lieux…
Google

Dernière modification par Bluegrass (12/10/2013 10h00)

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#19 12/10/2013 10h41 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Bluegrass, votre témoignage est intéressant mais cette situation reste éloignée de mon expérience. Dans ce que vous décrivez, il a fallu évacuer un immeuble entier. Mon immeuble est quant à lui très bien entretenu, et même si un appartement y a été occupé par 2 ou 3 squatteurs, ils avaient été délogés par deux policiers bien avant la mise en vente.

Que mon quartier soit défavorisé, je l’admets. Mais ne dramatisons pas la situations ! J’y vis et je m’y sens bien, comme beaucoup d’autres habitants, même si nous nous sentons parfois oubliés et abandonnés. Beaucoup d’habitants du centre ville ont peur de mon quartier auquel ils attribuent une mauvaise réputation. J’avoue que si j’avais eu les moyens de vivre ailleurs, je l’aurais évité comme tout le monde. Mais je pense que c’est aussi cette peur exagérée qui fait perdre de la valeur au quartier. Bref, c’est un cercle vicieux !

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#20 12/10/2013 11h51 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Minerve a écrit :

Je ne sais pas comment vous arrivez au prix de 15 000 euros. Pour ma part, je comptais y consacrer moins de 10 000 € et le revendre 25 000 €, mais il est vrai que pour le mettre en location, il aurait fallu dépenser un peu plus, notamment pour refaire l’électricité qui datait de 1960.

Je n’ai pas pu vérifier les chiffres, mais il me semble que ces appartements se louent aux environs de 600 € charges comprises (eau chaude, eau froide, chauffage inclus), avec une cave et un garage, les charges étant très élevées et assez variables ces derniers temps. Elles tournent normalement aux alentours de 250 €/mois. La taxe foncière est aussi très élevée puisque de l’ordre de 1400 €.

Le problème pour louer ces appartements, c’est que vous ne pouvez pas vous payer le luxe de choisir vos locataires en fonction de leur dossier. Le quartier souffre d’un problème de mixité sociale, qui à mon sens, ne tend qu’à empirer.

Juste un avis .

si j’ai bien compris ,c’est pour faire un achat/revente ?

si c’est de le location ,au vue des chiffres donnés tels le montant de la TF plus qu’élevé et charges ,c’est a faire fuir locataires ,après si ca loue tant mieux,plus le quartier ,bref.

Pour la revente ,une TF qui vous "bouffe" quasi 4 mois de loyers nets ,j’imagine même pas la rentabilité pour un investisseur.

Sans compter les frais de rénovation ,l’acheteur éventuel vous demandera une grosse décote .

Mettre toutes vos économies dans un tel projet me parait "juste" ,toujours prévoir un bas de laine,pour moi c’est une des bases .

Comme vous dites ,si vous aviez les moyens ,vous habiteriez ailleurs ,vous savez a quelle type de population vous vous orientiez donc.

Comme beaucoup l’on dit ,l’emplacement reste primordial ,j’ai visité une fois un appart avec un kébab en dessus ,j’ai visité par principe .

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#21 04/11/2016 23h07 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Bonjour,

Très intéressant cette file.

J’ai récemment visité en immeuble de 4 logements en très mauvais état de 200m2 environ et occupé par 2 personnes sans droits ni titres (autrement dit des squatteurs).
Pour remettre le projet sur les "rails", il faut être courageux et un peu "fou".
C’est une vente en liquidation judiciaire de gré à gré où il n’y a pas de prix de mis en vente.
Le bien a été visité par moins de 10 personnes et je pense qu’il y aura très peu de candidats à l’achat vu la situation.
Je serais prêt à relever le challenge. En injectant environ 90000€ de travaux , il est possible de remettre en état l’immeuble. Je compte aussi 10 000€ de frais d’expulsion (en étant pessimiste) et beaucoup de patience si les squatteurs ne veulent pas partir.

Quel prix de vente "minimum" pensez-vous qu’il est possible de formuler ?
Pensant qu’il n’y aura pas de candidat, j’étais prêt à faire une offre inférieure à 1000€ ?
Ce n’est pas très "moral" mais c’est un projet très risqué …. Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par vincentldf (04/11/2016 23h13)

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#22 04/11/2016 23h53 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Quel est la valeur de vente de l’immeuble une fois remis en état ?
Combien pourraient se louer les 4 logements une fois remis en état ?

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#23 05/11/2016 00h01 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Bonjour Bernard2K

Je dirai 140000€ une fois rénové et un rapport espérée de 1500€ (4t2). C’est dans une petite ville avec un marche immobilier pas très dynamique mais en proposant des biens de qualité, aucun problème pour louer.

Vincent

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#24 05/11/2016 00h03 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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Si les squatteurs sont toujours là ça me parait très risqué


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#25 05/11/2016 00h13 → Immobilier : comment j'ai laissé filer un appartement à 2 000 Euros ! (charges, enchères, rénovation)

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J’en suis conscient, c’est pour cela que j’aimerai faire une offre très basse mais je ne sais pas combien …
Cela peut être une très belle réussite avec une grosse rentabilité comme un gros fiasco avec une perte financière de quelques milliers d’euros + du temps de perdu.

Vincent

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