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#1 03/09/2013 11h08 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

Membre
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Bonjour,

Souhaitant acquérir un appartement aux enchères dans quelques jours pour une opération d’achat-revente, je suis encore dans le flou sur certains points.

Cet appartement est dans ma résidence et est identique au mien. Pour éviter d’être imposée sur la plus-value, j’ai d’abord pensé à revendre le mien (acheté l’année dernière) et à aller habiter dans le nouveau. Cela me laissait également le temps et le budget pour réaliser les travaux correctement. Mais mon mari refuse catégoriquement de suivre mon idée, et d’abandonner provisoirement son confort pour se retrouver sur le chantier d’un appartement anciennement squatté. (Il n’a aucune notion, ni ambition d’investissement ! )

Ne parvenant pas à le convaincre, je n’ai d’autre choix que d’acheter l’appartement et réaliser les travaux de nettoyage et peinture avec mes maigres économies, soit 10 000 euros. Ayant acheté le mien 34 000 euros l’année dernière, j’espère pourvoir revendre le second entre 25 000 et 30 000 euros maximum.

Puisqu’il s’agit d’une opération d’achat revente d’une résidence secondaire, serai-je assimilée à un marchand de bien ? Dans ce cas, je pense que je serai imposée à 50% sur la plus-value, si j’ai bien compris.

Si j’échappe au statut de marchand de bien, la taxe sur la plus-value est de 34.5 %… Sauf, dans le cas où la plus-value ne dépasse pas le seuil de 15 000 euros.

Ce qui veut dire qu’il me resterait :
Si je le revends 25 000 euros : 25000 - 10000 = 15 000 euros
Si je le revends 30 000 euros : 30000 - 10000 = 20 000 ; 20 000 x 34,5 % = 6 900 ; 20 000 - 6900 = 13 100 euros !!

En achetant avec mon mari, est-ce que cela veut dire que l’exonération passe obligatoirement à 30 000 euros ?
Exonération de la plus-value immobilière : Biens vendus plus de 15.000 E | De Particulier à Particulier - PAP

Merci pour vos réponses.

Mots-clés : exonération, plus-value

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#2 03/09/2013 11h19 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Bonjour,

d’après cet article, le seuil de 15k ne correspond pas à la plus value mais à la valeur du bien.

Donc, que vous vendiez 25k ou 30k, vous serez imposez sur la plus value.

Sauf si vous achetez avec votre mari à 50/50 pour faire passer ce seuil à 30k (30*0.5 limité à 15, fois 2).

Mais sur ce point, prenez contact avec votre notaire. D’ailleurs, avez vous pris en compte les frais de mutations dans vos calculs?

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#3 03/09/2013 11h43 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Oula, effectivement, je me suis embrouillée l’esprit à force de chercher des informations dans tous les sens, et je n’ai même pas pris le peine de relire l’article cité. Pardon donc, pour ce couac. Je me disais aussi que la situation était plus optimiste que cela ne me semblait jusque-là. Merci Pruls de m’avoir si vite fait prendre conscience de ma grossière erreur.

Je ne comprends pas bien ce que sont les frais de mutation. Est-ce qu’il s’agit de frais de notaire ? Car dans le cas d’un achat aux enchères, on ne passe pas par un notaire.

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#4 03/09/2013 11h49 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Oui, je pensais aux frais de notaire ou d’enchères.


Pourquoi pas Vous?

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#5 03/09/2013 11h57 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Alors oui, j’ai pris en compte les frais d’enchère dont je ne connaîtrai le montant que dans quelques jours. Il faut absolument qu’ils entrent dans mon budget total de 10 000 euros, avec le montant de mon enchère et le coût des travaux. Je sais que je paraît trop optimiste mais on verra bien. Si les frais sont trop importants pour moi, je n’aurais d’autre choix que d’attendre d’obtenir un boulot en CDI pour acheter un bien avec un crédit.

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#6 03/09/2013 12h04 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Vous avez une limite d’enchère, vous avez estimez la plus value à réaliser, avez défini une marge de manœuvre.

Si cela ne va pas plus loin, vous aurez quand même bien appris et serez mieux armée pour une prochaine fois.

Je vous renvois à mon intervention sur votre présentation pour envisager d’autres approches.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#7 03/09/2013 22h05 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Le cahier des charges des enchères precise le modalités de frais de transaction (notaire + enchères ).

Compter 14% du prix d’adjudication (prix auquel vous remportez les enchères).

Le notaire en charge de la vente (aux enchères) peut vous donner une estimation des frais. Poser et reposer des questions tant que ce n’est pas clair pour vous.

Si j’ai bien lu, vous n’êtes pas en CDI. Sachez deux choses importantes :
- les ventes aux enchères ne comportent pas de conditions suspensives. Vous etes redevable du prix que la banque vous accorde un prêt ou non.
- les délais sont très serrés.  Vous devez payer le prix et les frais 45J après les enchères. Ça passe très vite si vous sollicitez un prêt. Contactez votre banque avant d’encherir.

Si 45J après les enchères vous n’avez pas les fonds, ça peut vous coûter très cher (15% du montant de l’adjudication).

Désolé  d’être direct, mais a lecture de votre intervention, votre aprroche me semble floue et peu préparée. Encherir dans ces conditions me semble prendre un grand risque.

Concernant votre mari, vous n’avez pas besoin de sa signature pour acquérir le bien (il en sera ravi de le savoir ;-) ). Par contre, si vous êtes sous le régime de la communauté des biens, vous ne pouvez pas emprunter sans sa signature !

Je vous conseille vivement d’approfondir tous les aspects. Les enchères comportent beaucoup plus de risques qu’un achat classique. J’ai déjà eu l’occasion de m’exprimer sur ce sujet.

Enfin, permettez moi une remarque peu consensuelle. Pour un projet de cette ampleur, personnellement, il m’est difficile de l’envisager sans un consensus explicite et plein au sein d’un couple. Ceci est une perception personnelle qui peut ne pas être partagée.

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#8 03/09/2013 23h06 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Merci Boubouka pour votre réponse.

Le cahier des charges (dans mon cas ) ne précise pas le montant des frais de transaction. Il me sera communiqué par téléphone en fin de semaine car il n’est pas encore calculé.

Il ne s’agit pas d’une vente notariale mais d’une vente sur saisie judiciaire.

D’après ce que j’ai pu voir ailleurs, les frais dépasseront largement 14 % du montant du prix d’adjudication, car il s’agit d’une mise à prix très basse avec faculté de baisse, et cette proportion ne sera sans doute pas respectée car certains frais ont un plancher.

Je ne ferai pas de crédit. Je compte tout payer avec mes maigres économies. Et si ça ne rentre pas dans mon budget, je laisse tomber.

J’espère arriver à convaincre mon mari une fois que j’aurai tous les éléments en main, car je suis d’accord avec vous sur le fait que ce genre de projet doit être partagé.

J’ai encore des points à approfondir, c’est certain, mais sur ce que vous venez d’évoquer, je pense avoir bien réviser.

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#9 04/09/2013 07h30 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Pour les ventes judiciaires, vous devez prendre un avocat. Il repondra a vos questions.
Prenez un avocat spécialiste. Il ne vous coûte pas plus cher qu’un autre. Un manière simple d’en avoir un spécialiste, vous appelez l’avocat chargé de la vente et vous lui demandez qu’il vous recommande queqlu’un. C’est un petit milieu (a paris ils sont une trentaine en tout).

Même si votre avocat le fera, allez vous même (si vous avez le temps) au tribunal pour consulter le dossier. c’est très instructif même si parfois il peut paraître âpre.

Les ventes judiciaires ont un calendrier encore plus serré. votre avocat vous le detaillera ; mais il existe une meilleure marge de discussion pour les delais si vous avez quelques jours de retard.

Il y a 2 sites très bien faits avec bcp d’informations. Google les sortira facilement. Je me demande même si vous n’y êtes déjà allée faire quelques lectures.

Sahez aussi que les frais pour que l’avocat se présente et enrcherisse en votre nom (compter entre 200 et 300€) ne sont pas récupérables quelque soit le résultat.

Certaines ventes sont retirées au dernier moment, car le débiteur arrive a honorer sa dette. On peut flairer cela.

Enfin, votre projet achat-revente est surtout dépendant de la revente. Je ne peux que vous recommander et insister sur l’étude de la faisabilité de la revente.

Tenez nous au courant … et bonne chance.

Dernière modification par Boubouka (04/09/2013 10h15)

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#10 04/09/2013 09h15 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Encore merci Boubouka. Je suis rassurée de voir que vous ne m’apprenez pas grand chose sur le fonctionnement d’une enchère, car effectivement je suis allée lire un forum spécialisé sur la question.

J’ai déjà contacté des avocats. J’ai le dossier sous les yeux. Je dois encore contacter mon notaire pour lui poser quelques questions sur la revente. Pour pouvoir revendre le bien rapidement, je compte me positionner bien en dessous des prix du marché.

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#11 04/09/2013 10h40 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Voici un extrait de bulletin officiel des impôts. Etant mal à l’aise avec les termes techniques, je voudrais être sûre d’avoir bien compris. Mon mari et moi n’avons pas fait de contrat de mariage.

16.           Cession d’un bien détenu en indivision. En cas de cession d’un immeuble détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise d’un immeuble sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien (BOI 8 M-1-04, Fiche 2, n° 67).

La circonstance que l’une des quotes-parts indivises soit démembrée est sans incidence sur l’application de ces dispositions.

Exemple : un bien est détenu en indivision à hauteur de 60 % par A et C (usufruitier et nu-propriétaire de la quote-part indivise) et 40 % par B. Il est cédé en 2004 pour un montant total de 35 000 €. A et C sont imposables, la valeur en pleine propriété de leur quote-part indivise étant de 21 000 €. B est exonéré, la valeur de sa quote-part indivise étant de 14 000 €.

17.           Cession d’un bien acquis en tontine. Il est admis qu’en cas de cession d’un bien acquis en tontine, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien.

18.           Cession d’un bien détenu par des époux. Il est admis, en cas de cession d’un bien détenu par des époux, d’apprécier le seuil de 15 000 € dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision, y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle.

8 M-1-05 n°135 du 4 août 2005

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#12 04/09/2013 10h52 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Cet extrait dit la même chose que l’article.


Pourquoi pas Vous?

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#13 04/09/2013 10h58 → Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ? (exonération, plus-value)

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Ok, merci beaucoup Pruls.

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