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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/08/2013 10h59 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

Membre
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Bonjour à tous,

J’ai 40k€ de disponibles et m’intéresse de près aux nouvelles règles fiscales qui vont concerner les plus-values immobilières à partir de septembre 2013.
Plus-values immobilières : les nouvelles règles fiscales enfin précisées  - Capital.fr

Je réfléchis donc à l’opération suivante :
- octobre 2013: Achat d’un studio 20m² en hyper centre de la ville de Pau --> 37k€ + travaux à prévoir
- novembre/décembre 2013 : réalisation des travaux (moi même) --> 7k€
- janvier 2014 : mise en location du bien 10% au dessus du marché Palois
- avril 2014 : ajustement du loyer si pas loué
- objectif 31 aout 2014 : avoir vendu le studio à un investisseur avec un locataire en place et un loyer/m² élevé (450€ cc) pour justifier un prix de vente de 65k€ et un rendement brut de 8%.

Analyse financière:
Achat = 37k€
Travaux = 7k€
Notaire = 3k€
Total = 47k€

Revente = 65k€

Plus-value brute = 18k€

Taxes = 19% soit 3420€
Abattement fiscal exceptionnel = 25%
Prélèvements sociaux 15.5% = 0.75 x 18 x 0.155 = 2k€

Plus-value nette 12k€

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : plus-value immobilière

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#2 10/08/2013 11h19 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

Modérateur
Réputation :   1084 

J’en pense que c’est typiquement une activité de marchand de biens (voyez les autres discussions sur ce thème sur le forum), donc à déclarer fiscalement comme telle (en sachant que le fisc vous considérera alors comme marchand de biens, à vie), et pas selon les règles de la fiscalité des personnes physiques comme vous l’avez simulé dans vos calculs.

Dernière modification par GoodbyLenine (10/08/2013 11h22)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 10/08/2013 11h26 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

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Ok merci, je me renseigne donc sur le sujet.

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#4 10/08/2013 12h44 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

Membre
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Renseignements pris, il semble qu’on peut être assimilé à un marchand de biens uniquement après plusieurs opérations pendant une courte durée, de façon habituelle.
Source: impot.gouv, aquitaine cci.

Vous ne pensez pas que pour cette opération (qui serait en plus un premier achat immobilier pour moi) puisse être perçue différemment ?

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#5 10/08/2013 17h51 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

Membre
Réputation :   14 

D’après vos calculs:
47k€ d’achats tout compris pour une location de 450€ CC on peut pensez a 430+20€

430*12/47000*100=10.98% de renta brute

Pourquoi voulez vous vendre un bien avec une rentabilité de 11% brute?

Est ce pour pour l’abattement de 25%? Que rapporte t’il?
Analyse financière:
Achat = 37k€
Travaux = 7k€
Notaire = 3k€
Total = 47k€

Revente = 65k€

Plus-value brute = 18k€

Calcul avec abattement :
Taxes = 19% soit 3420€
Abattement fiscal exceptionnel = 25%
Prélèvements sociaux 15.5% = 0.75 x 18 x 0.155 = 2092.5€

Plus-value nette 12 487.50€

Calcul sans l’abattement :
Taxes = 19% soit 3420€
Prélèvements sociaux 15.5% = 18 x 0.155 = 2790€

Plus-value nette 11 790€

L’avantage de l’abattement est de 697.50€. Souhaitez prendre ce risque pour cette somme?
Souhaitez vous continuez à acheter des biens immobiliers par la suite?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#6 10/08/2013 18h08 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

Membre
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Ce n’est pas parce que vous comptez le louer plus cher que le prix du marché que quelqu’un sera prêt à vous l’acheter en fonction du rendement comme c’est plus souvent le cas pour les commerces.

Quid également de la vacance locative en ce qui concerne les studios.

Vous avez déjà trouvé ce studio à acheter ou bien ce sont simplement ce que vous aimeriez ? Parce que si c’est le cas, je ne vois pas comment vous pourriez sortir des prix pareils sans quelque chose de concret.

Et la taxe foncière ?

édit : je viens d’aller voir les tarifs de location sur pau, il y a énormément de locations de studios à moins de 350€ sur seloger.

Dernière modification par thierry83 (10/08/2013 18h14)

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#7 10/08/2013 20h20 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

Membre
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Je vous remercie pour vos questions, le fait d’y répondre me permets de creuser l’idée.

Pourquoi voulez vous vendre un bien avec une rentabilité de 11% brute?
L’avantage de l’abattement est de 697.50€. Souhaitez prendre ce risque pour cette somme?
Je débute complétement en immobilier et l’idée d’immobiliser 50% de mon capital m’effraie pour le moment. Cette opération aurait surtout pour objectif de me former sur ce domaine, valider les différentes étapes d’un tel projet, sans faire n’importe quoi.
D’un point de vue pratique, je risque fortement de quitter la région en 2015 (mutation) et donc de ne pas pouvoir "suivre" la location (sauf agence).

Souhaitez vous continuez à acheter des biens immobiliers par la suite?
A voir selon le retour d’expérience d’une telle opération. Je suis encore jeune et souhaite d’abord me former. Je n’ai pas de RP et m’interroge sur l’ordre des choses, c’est également pour cette raison que je souhaite garder mon capital disponible.

Vous avez déjà trouvé ce studio à acheter ou bien ce sont simplement ce que vous aimeriez ?
Le studio est vide depuis 4 ans et n’a jamais été mis en vente par les propriétaires suite à un divorce qui s’éternise, il appartient à un collègue de travail qui ne s’en préoccupe pas vraiment. Il m’a prêté les clefs, je l’ai visité 2 fois et j’ai évalué moi même les travaux.

Je viens d’aller voir les tarifs de location sur pau, il y a énormément de locations de studios à moins de 350€ sur seloger
Le studio est en hypercentre et je vise un profil d’acquéreurs que je connais biens, du même type que l’actuel propriétaire. Je conçois que viser 450€ est peut être ambitieux.

Ce n’est pas parce que vous comptez le louer plus cher que le prix du marché que quelqu’un sera prêt à vous l’acheter en fonction du rendement comme c’est plus souvent le cas pour les commerces.
Pour quelqu’un qui débute comme moi, je trouve ça rassurant, à tort certainement.

Et la taxe foncière ?
Effectivement, à déduire de la plus value nette, j’ai dû oublier d’autres frais.

Je vous rejoins sur le fait que le gain lié à abattement fiscal exceptionnel est finalement dérisoire, peut être que l’opportunité est intéressante même sans ça.

Je suis à l’écoute de toutes vos remarques.

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#8 11/08/2013 11h40 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

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Réputation :   221 

Fazz a écrit :

Renseignements pris, il semble qu’on peut être assimilé à un marchand de biens uniquement après plusieurs opérations pendant une courte durée, de façon habituelle.
Source: impot.gouv, aquitaine cci.

Vous ne pensez pas que pour cette opération (qui serait en plus un premier achat immobilier pour moi) puisse être perçue différemment ?

Plusieurs files ont été développés sur le sujet (vous les trouverez aisément grâce au moteur de recherche en haut à droite) plus que le nombre, c’est l’intention de réaliser une plus-value dès l’achat qui compte dans la doctrine fiscale… votre aller retour est très rapide !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 12/08/2013 08h06 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

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Je suis permis d origine.
Je pensé que 450cc est énorme, même en hyper centre (d ailleurs, êtres vous certain que ce soit du vrai hyper centre?)
Je vien de loyer sur toulouse a 470cc, dans un quartier.tres sympa sans étre hypercentre..mais pau n est pas toulouse !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#10 12/08/2013 09h41 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

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salut,
tu veux louer au dessus du marché, mais si tu y réfléchis bien en le louant au prix du marché  approximativement 350 euro, tu le loueras certainement beaucoup plus rapidement, alors que si tu le loues 100 euro plus cher que le marché et que tu loupes un mois de location, il te faudra le louer 3,5 mois pour rattraper le retard financier que tu as pris par rapport au prix du marché.
et je pars sur un mois seulement sans locataire, imagine 2, 3 ou 4 mois sans locataire.
bon calcul!!!!!!

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#11 12/08/2013 10h14 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

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@ Nateyo
@ lemouz
L’intention de Fazz, si j’ai bien compris est uniquement de faire croire à un futur investisseur qu’il fait un investissement à 8%. En réalité cela serait un marché de dupe, puisque le loyer ne serait pas au prix du marché… encore lui faut-il trouver 2 gogos, un pour louer (avec un dossier qui fait pas peur à tout le monde) et l’autre pour acheter.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 12/08/2013 10h39 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

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Je tiens à préciser que 450€ cc à cet emplacement pour un logement avec une vue sur les Pyrénées et refait entièrement est un loyer réaliste, dans la fourchette haute du marché Palois (hors Trespoey).
Le locataire potentiel n’est pas forcément un gogo mais quelqu’un prêt à payer un loyer/m² plus cher pour ces raisons.

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#13 12/08/2013 11h14 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

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Bon, il y a le "standard" et sur ce cas les avis pertinents ont été donnés ci dessus.

Maintenant, il y a la volonté de sortir de ces standards ; c’est le souhait de Fazz.

Pour ce faire, la capacité et l’opportunité sont nécessaires en plus de la volonté.

Fazz vous etes face a deux choix. Faire du standard ou prouver que vous avez la capacité de réaliser votre souhait en plus de tomber sur la bonne opportunité (locataire + acheteur).

De plus vos risques sont limités. Au pire, vous serez sur un bon placement immobiler avec une rentabilité brut de 11% !

Quelque soit votre décision, il serait intéressant et enrichissant pour la communauté de partager votre expérience, pour laquelle je vous souhaite bon succès.

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#14 12/08/2013 13h58 → Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013 (plus-value immobilière)

Membre
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Fazz a écrit :

Je tiens à préciser que 450€ cc à cet emplacement pour un logement avec une vue sur les Pyrénées et refait entièrement est un loyer réaliste, dans la fourchette haute du marché Palois (hors Trespoey).
Le locataire potentiel n’est pas forcément un gogo mais quelqu’un prêt à payer un loyer/m² plus cher pour ces raisons.

Je continue de penser que 450€ est fourchette haute, vraiment haute. Si vous ne voulez pas avoir 2 mois mini de vacances par an, il vous faut impérativement faire du haut de gamme.
si un locataire cherche a louer boulevard des Pyrénées (par exemple… ;-D), à 450€ CC (il acceptera pas du lino par terre mais voudra du parquet, une vulgaire kitchenette en inox bas de gamme et plaques en fonte fera mauvais genre… etc etc.
Avec des caractéristiques plus précises que je n’ai pas (mais je suis disposé à en échanger avec vous par MP), il est possible que cela semble judicieux comme investissement.
Mais l’ESC, qui peut drainer des étudiants aisés, est loin du centre par exemple.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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