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#1 17/04/2016 20h16 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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Bonjour.

Je réfléchissais à mes prochains investissements quand m’est venu l’idée de cette discussion.

L’idée était au départ d’acheter dans du très ancien à rénover pour faire du déficit foncier. Puis je me suis posé la question de faire rénover pour effectuer une ou plusieurs plus values non imposées.

Je m’explique :

L’idée serait d’acheter une maison à fort potentiel mais à rénover enormement. Je fais une partie des rénovations et le reste je sous traite à des artisans. Il s’agira d’une résidence secondaire. Je peux la revendre une fois rénovée avec une plus value non imposée à condition que celle ci soit employée pour l’achat d’une rp dans les 2 ans (je suis en logement de fonction donc non propriétaire d’une rp depuis 4 ans )

J’utilise la plus value et une partie de mon épargne pour renouveler l’opération. Sauf qu’une fois le plus gros terminé j’emménage dans cette deuxième maison pour en faire ma rp.
Je revends au bout d’un an environ. J’empoche la plus value et je la réinjecte dans un projet de même type toujours en rp.

En temps que militaire je dois déménager à chaque augmentation de grade ou presque, je pourrai profiter du motif de mutation professionnelle pour ne pas être considéré comme marchand de bien.

Ca me permettrais d’enchaîner les plus values non imposées et en plus de bénéficier d’un logement plus sympa que le logement de fonction. Celui-ci me servira d’ailleurs de logzment entre deux maisons le temps de refaire faire le gros des rénovations

Qu’est ce que vous en pensez ?

Message édité par l’équipe de modération (18/04/2016 15h19) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : investir, plus value, résidence principale

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#2 17/04/2016 21h18 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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C’est réalisable et je connais des personnes qui se sont fait des petites fortunes avec ce système dans les années 2000. Avec un marché stagnant ou en baisse ce sera moins intéressant et il faut accepter de vivre en travaux toute l’année: les douches froides l’hiver, les odeurs de peinture, jamais inviter car jamais fini…


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 17/04/2016 21h26 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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Hum en fait je ne compte y habiter qu’une fois les sanitaires salles de bains et gros travaux finis. Histoire de finir les peintures l’extérieur… et de conserver le bien pendant quelques mois pour être dans les clous

Pour le problème du marché je pense essayer de négocier très fort lors de l’achat pour être sur de faire une très grosse plus value avec des biens de qualité bien situés pour ne pas avoir de problème pour revendre.

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#4 18/04/2016 08h57 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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volthur a écrit :

Pour le problème du marché je pense essayer de négocier très fort lors de l’achat pour être sur de faire une très grosse plus value avec des biens de qualité bien situés pour ne pas avoir de problème pour revendre.

Prévoyez aussi dans vos calculs que les budgets travaux tendent à s’alourdir au fur et à mesure de l’avancement (et des découvertes des problèmes).

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#5 18/04/2016 10h06 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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volthur a écrit :

Bonjour.

Je réfléchissais à mes prochains investissements quand m’est venu l’idée de cette discussion.

L’idée était au départ d’acheter dans du très ancien à rénover pour faire du déficit foncier. Puis je me suis posé la question de faire rénover pour effectuer une ou plusieurs plus values non imposées.

Comment faire du déficit avec une résidence secondaire?


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#6 18/04/2016 13h08 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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volthur a écrit :

Il s’agira d’une résidence secondaire. Je peux la revendre une fois rénovée avec une plus value non imposée à condition que celle ci soit employée pour l’achat d’une rp dans les 2 ans (je suis en logement de fonction donc non propriétaire d’une rp depuis 4 ans )

Je fais le même métier que vous et sachez que votre logement de fonction peut devenir votre résidence secondaire même si vous y vivez. J’en ai fait l’amère expérience suite à mon mariage car j’ai été considérée RS dans ma RP. Les impôts m’ont automatiquement intégré à la RP de mon mari…
Fallait-il savoir qu’il fallait faire 2 déclarations séparées car nous avions 2 logements différents !

Par contre si vous décidez le temps de l’opération d’effectuer ce changement, vérifiez bien que la commune de votre logement de fonction ne vous fera pas payer de taxe sur les logements vacants…
Oui oui j’y vis mais j’ai la taxe à payer… -_-

Enfin après mon cas perso, si on regarde bien, c’est vrai que beaucoup de militaires ont des résidences dans le secteur civil et n’utilisent le logement de fonction que pour les astreintes… Je n’ai pas vraiment discuté avec eux de la déclaration du logement pour les impôts mais il y a forcément une RP et une RS dans l’histoire puisque nous ne pouvons pas avoir 2 RP !

Par contre je tiens à souligner que dans mon cas je suis en région parisienne et que les 2 appartements sont dans des départements voisins en IDF. Je ne sais pas si j’aurai eu ce même problème si nous avions été dans 2 régions différentes. Je suppose qu’il est difficile de déclarer une maison en RP à 500 kms de son logement de fonction (et donc lieu d’emploi).


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#7 18/04/2016 13h20 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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Ce sont des logements concédés par nécessité absolue de service LCNAS. 
Ce logement peut être considéré comme Rp ou rs suivant le lieu ou se situent vos intérêts familiaux peut importe la distance entre les 2 lieux.

En fait si votre famille par exemple vie dans votre logement de fonction et passent des week end et vacances dans la maison alors elle sera en Rp.
En revanche si votre famille vie dans la maison et vous rejoins à votre logement de fonction pendant vos astreintes alors la maison sera Rp.

Pour votre cas oui en effet si vous faites une déclaration commune à l’adresse de monsieur qui a une renvois serez considéré comme ayant une rp.
Il ne peut y avoir de taxes de logement inoccupé pour un logement CNAS car celui est forcement occupé ne serait ce que pendant les astreintes.

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#8 18/04/2016 14h33 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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Et bien pourtant… j’ai payé la taxe 2 années de suite malheureusement. En fait le cas est particulier car je vivais à la même adresse que lui à l’époque (2 appartements différents) donc je ne me suis pas affolée lorsque j’ai vu la déclaration commune "pré remplie" arriver l’année dernière puisque j’y recevais mon courrier 2 ans auparavant.
Enfin le cas sera arrangé cette année car nous n’avons plus qu’un logement.

Mais pour vous c’est jouable par rapport à votre projet. De toute façon entre votre souhait de réaliser des opérations rapidement et les travaux que vous envisagez, il se peut qu’il y ait du retard et donc moins de transactions que prévues (du moins sur un calendrier plus étalé). Il faut juste trouver la bonne affaire.

Dernière modification par Gwen11 (18/04/2016 14h43)


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#9 09/05/2016 18h42 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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J’avais envisagé exactement le même mécanisme ici :
Enchaîner 2 exonérations de plus-values de cession avec une résidence principale ?

PS : notez que la question de la résidence principale pour une famille dont l’un des conjoints a un logement de fonction est loin d’être évidente. Le Bofip dit à ce sujet (point 60 dans cette page : RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale )

Lorsqu’un des époux est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue, en principe, sa résidence principale. Toutefois, lorsque le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l’habitation principale du foyer.

Dans ces situations, la notion de logement abritant le foyer du contribuable constitue une question de fait que l’administration doit apprécier strictement sous le contrôle du juge de l’impôt.

Autrement dit : il n’y a pas de règle générale mais, potentiellement, une évaluation au cas par cas. Quand vous en serez là, vous aurez donc intérêt à accumuler des preuves matérielles indiquant que votre conjointe et vos enfants résident presque toujours dans cette maison ; et, si possible, que vous y passez une partie de votre temps également.
Ca veut dire : se faire envoyer son courrier à cette adresse, avoir un maximum de factures à cette adresse… Il faut entasser tout ça dans une bannette, pour servir en cas de besoin ! Si possible aussi, des autres preuves de la vie personnelle à cet endroit (par exemple des photos des fêtes de famille). Ca paraît con, mais j’ai déjà vu un cas d’une personne que les impôts redressaient sur le sujet d’une habitation principale effective qu’ils jugeaient différente de celle qu’elle avait indiquée aux impôts. Dans un cas comme ça, plus haute est la montagne de papiers se rapportant à l’adresse dont on veut prouver que c’est la résidence principale, mieux on se porte.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2016 18h59)

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#10 10/05/2016 11h31 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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Gwen11 a écrit :

Et bien pourtant… j’ai payé la taxe 2 années de suite malheureusement. En fait le cas est particulier car je vivais à la même adresse que lui à l’époque (2 appartements différents) donc je ne me suis pas affolée lorsque j’ai vu la déclaration commune "pré remplie" arriver l’année dernière puisque j’y recevais mon courrier 2 ans auparavant.
Enfin le cas sera arrangé cette année car nous n’avons plus qu’un logement.

Contactez la DGI pour faire rectifier cela : vous pouvez le faire pendant 3 ans.

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#11 10/05/2016 18h05 → Investir dans l'immobilier avec sa RP par succession de plus-values ? (investir, plus value, résidence principale)

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Merci Xa.
Le problème maintenant est qu’ils vont nous faire remplir 2 déclarations de revenus distinctes car des logements différents (c’est ce qu’un conseiller des impôts m’a répondu par téléphone à l’époque). Et c’est justement la période où nous avions nos premiers biens immobiliers à déclarer. Je pense qu’il s’agirait d’un casse tête plus qu’autre chose car j’ai déjà eu des difficultés à noircir les feuillets de la declaration des impôts, si je dois tout recommencer sur 2 ans  (puisque finalement le problème s’est répété sur 2 ans avec un seul rattrapage en 2015), je risque de perdre les derniers cheveux que j’ai sur la tête.


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