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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/09/2013 12h10 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

Membre
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Bonjour,

est ce qu’il y a parmi vous des personnes qui se sont déjà intéressés à l’offre du Crédit Agricole  : PREM Opcimmo ?

Je suis intéressé par cette offre car je trouve qu’elle est plus modulable qu’une SCPI avec moins de risque.

Des retours d’expériences ?

Mots-clés : opci

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#2 02/09/2013 15h09 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

Modérateur
Réputation :   1084 

Pouvez-vous expliquer ce qui vous amène à évaluer qu’il y a "moins de risques" ?
Est-ce lié à l’allocation prévue ou au degrés de liberté du gestionnaire plus élevé ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 02/09/2013 16h12 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

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Je "la trouve" moins risqué (cela ne veut pas forcément dire qu’elle l’est) car le capital au sein d’une scpi n’est pas garanti, revente non garanti ?
Il me semble que dans ce cas présent la banque revend les "parts" dans un délai de quelques mois.

De plus le capital de cette opci est semble t il variable.

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#4 02/09/2013 22h32 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

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Bonjour,

Ghost a écrit :

le capital au sein d’une scpi n’est pas garanti, revente non garanti ?

Une OPCI est plus liquide mais n’est pas garantie non plus.
Une OPCI est un instrument financier. Pour moi, c’est un complément, un outil supplémentaire…

Les frais d’entrée (si je ne me trompe pas) sont en général moins élevé mais les frais de gestion sont plus élevés.

Une SCPI (même à capital variable) sera investie a près de 90% en immobilier physique. Pour une SCPI, la part d’immobilier physique peut descendre sous 60%.

Pourquoi investir ? Pour conserver le produit combien de temps ?

Personnellement : "à vie ou presque" ==> SCPI. Mais rien ne m’interdit d’investir une somme plus faible en OPCI.

OPCI : les gestionnaires ont plus de supports à leur disposition. Soit, ils font bien leur job et ils protégeront nos capitaux au mieux… soit,………


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#5 02/09/2013 23h06 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

Modérateur
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Aucun de vos arguments ne me semble convaincant….

Si j’investis dans l’immobilier, c’est à priori en acceptant ses caractéristiques, à savoir une liquidité imparfaite (pas pour vendre en qqs jours), dans une optique à long terme (pour 10 ans, voire plus), etc. Je préfère aussi comprendre quels biens sont effectivement détenus, et avoir un minimum de contrôle.

Si la liquidité est si importante pour vous, pourquoi préférez-vous les OPCI à une bonne SIIC (qui sera moins opaque sur ce qu’elle détient) ?  Est-ce parce que c’est une banque qui la détient, et que leur ’’professionnalisme’’ en la matière serait meilleur (ça reste à démontrer) ?  J’ai tendance à préférer que le marché juge de la pertinence de la gestion, et que ce ne soit pas le gestionnaire qui fixe lui-même le prix de la part.

Ceci dit, les OPCI peuvent sans doute se trouver une place dans le patrimoine de certains, si ça correspond à leurs objectifs patrimoniaux.


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#6 03/09/2013 13h46 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

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J’ai déserté les SCPI en 2010 (paref novapierre) et j’ai réinvesti une partie en OPCI à la banque postale / Ciloger.

- la performance:

On voit circuler que les OPCI sont moins performantes que les SCPI

http://www.ciloger.fr/images/la_banque_ … -_dici.pdf

2012: +11.92%
Sur 3 ans : +26.97%

Je connais peu de SCPI qui peuvent afficher un bilan aussi flatteur. C’est en partie lié au frais qui sont plus faible à l’entrée mais aussi sur la durée. Si on ajoute la fiscalité, c’est encore plus flagrant dans mon cas.

- le risque

Outre la liquidité qui permet de sortir plus facilement, il y a possibilité d’arbitrer sur les différents secteurs immobiliers (Physique, promoteur, foncière cotée) et de diversifier les zones ce qui pour moi est le point noir des SCPI (je considère qu’actuellement les rendements des immeubles achetés moins les frais ne permettent pas de maintenir un rendement brut > 5%).

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#7 03/09/2013 14h17 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

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L’OPCI est pour moi un produit inutile (voire trompeur) car il s’agit tout simplement d’un cumul de produit :
- un peu de SCPI : car l’OPCI comprend une part de gestion d’actifs immobiliers physiques
- un peu de SIIC : car l’OPCI comprend une part de sociétés fonctières cotées
(+ un peu de monétaires)

L’OPCI de banque postale comprend tout de même 40% de SIIC. Avec le rebond depuis 2009, il n’y a rien d’étonnant à la performance évoquée… 

et je ne comprends pas du tout votre argument sur le risque. Si justement vous voulez gérer votre diversification, il est beaucoup plus simple d’acheter en direct des parts de SCPI d’un spécialiste de la gestion d’immobilier de bureaux / commerces + des parts de SIIC que vous aurez sélectionnées, plutôt qu’un produit qui mixe les deux de façon opaque avec un gestionnaire qui fera les (mauvais ?) choix à votre place.

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#8 03/09/2013 14h45 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

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je ne cherche pas à dire que l’OPCI est mieux.
En fait je me suis penché sur les SCPI d’un point de vue de "débutant". Et après pas mal de lecture j’ai lus quelques avis de personnes qui parlent de "parcours du combattant" pour récupérer le capital investit. Sur le long terme, combien de fois la société de gestion du parc immobilier sera vendu et revendu de groupe en groupe.
Certes si l’on place son argent dans une SCPI c’est à long terme, ok, mais j’aime également prévoir l’imprévisible.
Et pour cela une meilleur liquidité est un peu plus rassurante.

Autre point, je me suis simplement penché sur cette offre du Crédit Agricole pour le côté "pratique". En effet pour quelqu’un comme moi de vraiment non initié dans le domaine de l’investissement général (scpi, opci, siic, action sicav tout ça), passé par son banquier peut simplifier la démarche d’investissement. Je ne saurai pas du tout comment faire pour investir "en direct". Alors pour récupérer son capital, cela peut devenir un vrai casse tête.

Un simple "vendez tout" à mon banquier pour récupérer le capital en quelques semaines, pour moi sa peut être plus rassurant.

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#9 03/09/2013 15h59 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

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C’est effectivement un mixte de produit immobilier. L’OPCI contient de l’immobilier physique français comme les SCPI mais les frais ne sont pas les mêmes notamment sur le ticket d’entrée. 5% vs 10%.

Au niveau du risque:

Sur les foncières cotées, prendre des foncières françaises c’est assez simple effectivement par contre au niveau du risque, l’actif sous jacent est le même que les SCPI.

Sur l’allocation à l’étranger, je n’ai pas ni l’information ni les connaissances pour juger de la pertinence d’un investissement à l’étranger. Si j’ajoute qu’il faut prendre en compte les devises et les risques associés, j’en conclus que c’est un travail de professionnel que je préfère déléguer plutôt que de le gérer à pile ou face.

Sur les étrangères, finalement on a moins de frais en passant par une OPCI que de prendre une actions en direct et de faire les arbitrages. Je suis chez binck et une transaction à Francfort ou londres c’est 15 euros + 0.15%. Techniquement avoir une gestion dynamique; il faut avoir un très gros portefeuille et du temps pour que cela soit rentable.

Chacun son profil mais gérer le risque sur de l’allocation d’actif me parait tout sauf simple. Je préfère me concentrer sur les actions et ce placement me permet d’avoir un peu d’immobilier dans le cadre d’un compromis que je juge satisfaisant.

Dernier point par rapport aux SCPI, le produit est récent et du coup il n’y a pas les baux particulièrement avantageux… qui pourrait donner lieu au moment des renégociations à de sérieuses déconvenues

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#10 03/09/2013 16h07 → PREM Opcimmo du Crédit Agricole : vos avis sur l'OPCI PREM Opcimmo ? (opci)

Modérateur
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C’est vrai que vu comme ça (en caricaturant un peu : de toute façon je n’y comprend pas grand chose, et ne veut/peut pas comprendre plus -encore que je vienne poser des question sur ce forum-, mon banquier me propose un produit -mais j’ai pas trop regardé ce qu’il y a dedans-, mon banquier semble comprendre, les perf des 3 dernières années sont flatteuses -mais je ne sais pas trop pourquoi, ni si ça v/peut continuer-, mon banquier m’a dit que c’était liquide, j’ai entendu dire que untel avait eu des soucis de liquidités avec les SCPI -sans creuser quelles SCPI, quand, et pourquoi-, etc.) pourquoi ne pas choisir cet OPCI.

Vous risquez juste de vous retrouver souvent avec un produit qui a bien performé dans un passé récent -sans garantie pour l’avenir bien sur-, et dont vous serez surpris du comportement à venir.

Si vous cherchez un mélange SCPI + SIIC + trésorerie, en faisant confiance à la banque pour en optimiser la gestion, un OPCI est peut-être affectivement adapté à votre besoin (même s’il ne détient pas de SCPI, mais la même chose que des SCPI pour la poche majoritaire de 50 à 75% de ses actifs, et pas forcément que des SIIC mais des sociétés côté dans la seconde poche de ses actifs). Il y a sans doute des clients avec ce type de besoin.

Si vous pouvez choisir vous-même vos SIIC, SCPI et gérer votre trésorerie, vous trouverez sans doute avantage à le faire vous-même.

Dernière modification par GoodbyLenine (03/09/2013 19h51)


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