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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/07/2010 22h43 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Bonjour,

Je souhaite débattre avec vous sur ce nouveau produit (qui a quand meme 3 ans d’existence je vous l’accorde).

Sur beaucoup de points en effet, on admettra que cela "modernise" la pierre papier : gestion simple et sécurisé, produit transparent fiscalement et soit disant liquide… calqué sur les OPCVM…

2 formes possibles : FPI (à fiscalité des revenus fonciers) ou SPPICAV (à fiscalité des valeurs mobilières) mais dans les faits seule la forme SPPICAV existe pour le moment…

Sans oublier le recours possible par le gestionnaire à l’emprunt (amélioration donc du rendement grace à l’effet de levier).

Voilà en bref, ce qui se dit sur le papier…mais croyez vous en ce nouveau produit ?
(S’il y a des points obscurs, je pourrai détailler plus tard)

Dans les faits, cela ne marche pas très fort pour le moment (4 OPCI GP à ma connaissance).
Les textes de loi autorisait l’OPCI a détenir jusqu’à 90% d’immobilier (le mini étant de 51%) mais l’AMF a contraint les promoteurs d’OPCI à ne pas dépasser 65% d’immobilier physique afin de renforcer sa liquidité.

Du coup nous pouvons penser que dans ces conditions, le rendement de ce type de véhicule sera fort probablement plus faible que la SCPI…
Par ailleurs avec l’OPCI, pas moyen d’accéder pour le moment aux dispositifs fiscaux de type Scellier et autre…il y a des frottements fiscaux l’empechant de le développer au travers d’une assurance vie…Bref, le contexte est encore très "expérimental".

Alors les défenseurs vous diront que l’OPCI n’est pas la, ni pour remplacer ni pour concurrencer la SCPI (je veux bien l’entendre) mais pour proposer un nouveau produit complémentaire dans l’épargne collective des Francais…

Qu’en dites vous ?

NB : Je propose de discuter SVP des OPCI "institutionnel" à part (pour éviter les confusions) sur un autre topic que je vais de ce pas créer…

Mots-clés : opci fpi, opci sppicav, opci

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#2 14/07/2010 11h45 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Personne n’y croit !

C’est une truc bâtard dont le seul effet est de pénaliser le rendement.

Il aurait mieux fallu créer une place de marché des SCPI si l’objectif était d’augmenter la liquidité.

Contraindre l’OPCI a une part de monétaire pour assurer autant que faire se peut les entrées et sorties de parts pénalise le rendement.

Or, ceux qui achètent de l’immobilier non coté s’en fichait complètement de la liquidité, vu que ce sont des produits à acheter pour la retraite et dont l’intérêt principal est de + ou - s’auto-financer par le jeu du crédit.

Avec un rendement + faible, l’auto-financement devient + dur est le produit perd de son intérêt.

Le grand gagnant, c’est le gestionnaire, car il a moins de boulot (investir une partie de l’argent en foncière cotée et monétaire est bcp + facile qu’investir dans de l’immo physique).

Mais pour l’instant, les érudits boudent le produit. Mais je ne doute pas qu’à force de marketing, les grands acteurs des SCPI/OPCI arriveront à convaincre quelques gogos…

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#3 15/07/2010 18h18 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Merci pour cette prompte réponse…

J’adhère sur la remarque du rendement qui est forcément pénalisé…

Mais ca me rappelle un peu l’histoire de l’oeuf et la poule…
Début 90’s en France les fonds n’ont pas pu faire face au mouvements de decollecte massive…Du coup le regulateur a intégré ce risque en développant la part dédié "liquide" du véhicule OPCI pour protéger l’épargnant…

"Le grand gagnant, c’est le gestionnaire, car il a moins de boulot "
Sauf erreur de ma part ce n’est pas la SGP qui fait du lobbying pour cela…Je pense au contraire que cela l’emM également dans la mesure ou il est plus spécialisé en immo qu’en marché financier, non ? D’ailleurs un de ses souhaits consistait à transformer à terme les SCPI…Avec les contraintes d’immo max à 65%, cette volonté est en "stand by".

Je pensais au départ que ce produit OPCVMien avait vocation principale grâce à sa mécanique juridique à s’intégrer dans les assurances vie des ménages pour doper un peu plus le rendement…
et cette idée d’un point de vue conceptuel me plaisait bien : Drainer une partie de la collecte de l’assurance vie sur de l’immo…

N’hésitez pas SVP à réagir !

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#4 15/07/2010 18h36 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Immotnip a écrit :

"Le grand gagnant, c’est le gestionnaire, car il a moins de boulot "
Sauf erreur de ma part ce n’est pas la SGP qui fait du lobbying pour cela…Je pense au contraire que cela l’emM également dans la mesure ou il est plus spécialisé en immo qu’en marché financier, non ? D’ailleurs un de ses souhaits consistait à transformer à terme les SCPI…Avec les contraintes d’immo max à 65%, cette volonté est en "stand by".

En êtes-vous sûr ?

La Française Global Real Estate Investment Managers

L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) mène depuis longtemps des actions destinées à améliorer l’environnement réglementaire et fiscal des SCPI au bénéfice des porteurs de parts.

Voilà ce que j’ai compris pour ma part.

En Allemagne les fonds immobiliers ouverts marchent super bien car ils sont accessibles aux investisseurs institutionnels.

L’amélioration de la liquidité des OPCI aurait permis de capter la clientèle institutionnel et donc d’augmenter significativement les encours.

C’est ce qui s’est passé avec les OPCI RFA tandis que les OPCI sont boudés par le grand public et les institutionnels.

Sinon investir dans l’immobilier coté c’est super simple pour le gérant. Convenez que c’est bien + facile d’acheter des actions Unibail-Rodamco que de se casser la tête à trouver à trouver de l’immobilier physique.

D’ailleurs le gérant peut même acheter des parts d’OPCVM spécialisé dans les foncières cotées et déléguer ainsi toute cette gestion "financière".

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#5 12/09/2010 21h11 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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C’est un attrape pigeons les OPCI. Le rendement est sacrifié, et pour pas grand chose…

Les gestionnaires s’en mettent plein les poches en faisant une accumulation de frais à n’en plus finir (l’OPCI investit sur des SCPI qui ont des frais de gestion, puis rajoute les siens…).

Bref, à éviter. D’ailleurs, c’est un échec pour le moment, enfin il me semble…

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#6 13/09/2010 08h19 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Super_Pognon a écrit :

Bref, à éviter. D’ailleurs, c’est un échec pour le moment, enfin il me semble…

Sauf chez les institutionnels qui se sont créées leur OPCI pour y placer le patrimoine immobilier de l’entreprise.

Je crois que c’est ce qu’à fait Carrefour, alors qu’initialement c’était une SIIC qu’ils voulaient créer.

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#7 15/09/2010 19h29 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Quels avantages ont-ils à utiliser les OPCI au lieu des SIIC ? L’obligation de distribution du résultat ?

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#8 15/09/2010 21h01 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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A vrai dire je n’en ai aucune idée.

Ça peut être une des raisons, de même que les contraintes aux niveaux de la répartition de l’actionnariat pour les SIIC ? Ou encore je suppose que le coût d’un OPCI non cotée est moindre qu’une SIIC.

C’est difficile d’avoir des informations sur les OPCI.

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#9 15/09/2010 21h29 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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J’avais oublié l’obligation sur le capital. Tu as raison, ça doit être ça.

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#10 20/09/2011 19h26 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Bonjour,

Je me pose les mêmes questions qu’Immotnip au sujet des OPCI (après avoir lu "Optimisez vos placements" Cot-Dewitt édité par Mieux Vivre votre Argent) mais j’avoue que je suis refroidi en lisant vos commentaires ; y a-t-il d’autres retours d’expériences sur les OPCI depuis un an ?

Il est vrai que l’empilement de commissions et le recours aux supports monétaires ne va pas doper le rendement…
Je note néanmoins que la fiscalité des OPCI semble plus favorable que celle des SCPI : la cession des parts n’entraîne pas les paiement des droits d’enregistrement de 5,09%, de plus, l’investisseur peut acquérir des l’OPCI correspondant à la fiscalité qu’il souhaite (FPI ou Spicav).

N’étant pas un spécialiste, j’attends vos commentaires avec intérêt !


Guide des placements financiers
http://www.placements-financiers.pro/

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#11 21/09/2011 11h32 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Bonjour,

Mes remarques n’ont pas changé.

Aujourd’hui il y a seulement 6 OPCI grand public.

Prenons-en quelques-unes :

Ecureuil Immo + de Ciloger

Déjà le dividende est annuel. Super pour un produit de rendement.

La part I cote 5 448,24 € et a versé il y a deux mois un dividende de 20,00 €, excusez du peu.

La Banque Postale Immobilier de Ciloger

Même chose, dividende annuel.

Valeur liquidative : 1 258,10 €
Dividende : 50,00 €
Soit un rendement de 3,8%.

desesseintes a écrit :

Je note néanmoins que la fiscalité des OPCI semble plus favorable que celle des SCPI : la cession des parts n’entraîne pas les paiement des droits d’enregistrement de 5,09%, de plus, l’investisseur peut acquérir des l’OPCI correspondant à la fiscalité qu’il souhaite (FPI ou Spicav).

Sauf qu’à ma connaissance les OPCI grand public existantes sont toutes des Spicav…

D’autre part, justement c’était intéressant d’avoir des revenus fonciers via les SCPI, car ça contrebalançait les revenus mobiliers que l’on pouvait avoir en achetant des actions ou foncières cotées. (règle de la diversification des sources de revenus et de leur mode d’imposition).

Là celui qui possède des actions, des foncières cotées et des OPCI Spicav va percevoir l’ensemble de ses revenus passifs en "Revenus mobiliers" avec donc une prise de risque énorme si la fiscalité de l’imposition sur les valeurs mobilières augmentent (imaginons la suppression de l’abatement de 40% sur les coupons…).

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#12 29/11/2011 18h09 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Le fonctionnement des OPCI est il en fait un placement mi scpi mi siic ou est-ce plus compliqué que ça?

les performances sont elles meilleures? quels sont les frais?

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#13 29/11/2011 20h05 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Il suffit de lire les échanges au dessus pour avoir les réponses à vos questions…

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#14 05/12/2011 15h58 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Je ne vois pas l’intérêt de déléguer la diversification de ses investissements à travers un OPCI. Autant garder la main sur son allocation d’actif et faire un investissement SCPI + OPCVM (au sens large)

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#15 05/12/2011 17h12 → OPCI Grand public : vos avis ? (opci fpi, opci sppicav, opci)

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Bonjour,

Je ne suis pas un défenseur de l’OPCI GP…
Mais disons que l’avantage de l’OPCI (vendu sur le papier) est d’accéder a une plus grande liquidité en déléguant justement "investissement SCPI + OPCVM (au sens large) ".

Sur le volet immobilier…
A la différence de la SCPI, l’OPCI peut acquérir (en sus) des parts de sociétés immobilières non cotées (SCI, SCPI…) ; des actions de sociétés immobilières cotées ; et des parts ou actions d’OPCI ou équivalent de droit étranger.

Autre détail qui me vient en tête…

Les droits d’enregistrement !

--> Appliqué sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe

--> Exonéré lors de la cession ou le rachat de part ou d’actions d’OPCI
(à condition que l’investisseur "personne physique" ne détienne pas ou ne détiendra pas suite à son acquisition plus de 10 % des parts ou actions de l’OPCI)

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