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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/01/2015 18h51 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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Bonjour, connaissez vous cette SCPI la répartition du patrimoine essentiellement en bureau et en IDF pour 75% me semble assez rassurant dans la conjoncture et les nouvelles dipositions Pinel  vont certainement erroder les SCPI à dominante commerciale suite à la possibilité pour les locataires de déliver congé à la fin de chaque periode triennale. Pour le logement je suis encore moins serein compte tenu du durcissement de l’encadrement des bailleurs pour rendre encore et encore plus accessible le logement.

Je suis preneur de partager votre experience et analyse sur le sujet

Mots-clés : scpi edissimo

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#2 01/06/2015 16h43 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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Le prix de la part passe à 235€ (225 € actuellement) à partir du 1er Juillet soit une hausse de 4.40%, les loyers resteront les mêmes d’où une baisse mécanique du rendement pour ceux qui envisagent de souscrire mais qui tarderont trop.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (01/06/2015 16h51)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#3 02/06/2015 19h44 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

Banni
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Bonsoir,

Edissimmo est l’une des plus grosses et anciennes SCPI de ce type sur le marché.
Donc patrimoine très diversifié, parfois vieillissant (mais le gérant y remédie régulièrement par arbitrages et travaux).

Elle a traversé toute les crises et les périodes fastes et s’en sort à mon avis pas mal du tout.

Pour info, il s’agit du regroupement des ex "Unipierre".

Elle est commercialisées par le Crédit Agricole (sa filiale Amundi Immobillier).

Comme pour tout investissement, il ne faut pas tout miser dessus, mais elle me semble correcte sur le marché actuel.

Précision pour la transparence: je n’en détiens plus mais envisage d’en acquérir, j’ai d’autres SCPI (chez Sofidy) et suis salarié du groupe CA.

Cordialement


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#4 05/06/2015 11h48 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

Banni
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Bonjour,
Edissimmo est une SCPI qu’on peut qualifier de "solide" de part sa diversité de patrimoine , la taille de sa capitalisation ainsi que la régularité du rendement.
Par contre, avant tout investissement il faut savoir si vous avez déjà des SCPI, le montant que vous souhaitez investir et si celui-ci représente une part importante de votre patrimoine SCPI notamment.
Pour la transparence, je précise que je suis CGP et que je suis disponible pour échanger sur le sujet.

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#5 05/06/2015 13h06 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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@Rynard : M e r c i de respecter la charte de ce forum (ce que votre 1er message ne fait pas), à savoir en particulier : vous présenter, et ne pas considérer ce forum uniquement comme un aquarium à prospects.


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#6 05/06/2015 15h00 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

Banni
Réputation :   -3 

Je pensais respecter la charte de ce forum en donnant mon avis et en indiquant aussi en toute transparence que je suis CGP.
De plus, si jamais je peux aider un futur acquéreur dans son choix ca sera avec plaisir meme s’il ne passe pas par mon intermédiaire.

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#7 05/06/2015 16h18 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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La présentation se fait ici Rynard: Info • Forums des investisseurs heureux


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#8 05/06/2015 16h32 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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Je vais le faire le plus tot possible. Toutes mes excuses.

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#9 30/05/2016 14h31 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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Résultats 2015 :

Née de la fusion de plusieurs SCPI Unipierre, Edissimo gérée par Amundi Immobilier existe depuis 30 ans. Passée en capital variable en novembre 2012, elle est aujourd’hui la 2ème plus grosse capitalisation du marché avec 1,888 Md€
C’est une SCPI composée d’un peu moins de 80% de bureaux, 8% de commerces, le reste diversifié en Logistique, Hôtels, Locaux d’activités et une clinique. Le patrimoine est concentré à Paris (23.5%) et en IDF (52.47%)

Edissimo a réalisé une collecte nette de 216,9 M€ (9ème Rang) entièrement investie mais assez tardivement: aucun investissement au T1 et 56% au T4 : un décalage trop important entre collecte et investissement est un facteur de la dilution des résultats par part.
La SCPI a amélioré ses anticipations en surinvestissant en fin d’année par un recours à l’emprunt de 95 M€.

Investissements : 302 M€ AEM dans 100% de bureaux dont 55% à Paris, 35% en IDF  et 10% à Nice
10 actifs dont 52% en direct et 48% dans des participations de SCI.
Les bureaux acquis à Paris et en IDF sont loués à 100% avec rendement moyen de 4.76% : La SCPI privilégie les immeubles de qualité donc chers et moins rentables.
Nouveauté 2015 : les acquisitions en VEFA EN BLANC pour 25% des investissements.  C’est une prise de risque de la SG qui souhaite rajeunir le patrimoine. Les immeubles ont un rendement cible de 6.35%. Les VEFA pèsent maintenant  5.49% de la valeur de réalisation.

Le TOF Annuel moyen est en baisse à 85.90% (87.01%(2014), 85.09% (2013),95.90% (2012)) mais à 86.47% en fin d’année. Cette baisse sur l’année s’explique par les mesures d’accompagnement importantes accordées lors des re-locations intervenues en 2015 (page 35) : le poids dans le TOF des locaux sous franchise de loyer passe de 1.87% à 2.78%.
La SCPI est toujours plombée par la vacance importante de ses locaux d’activité logistique : 50 000 m² sur les 54 620m² : plus de 90% ! Elle pèse 44% de la vacance totale. D’après le BT T1 2016, une bonne partie de la vacance pourrait être résorbée : 28 449 m² sont en cours de finalisation d’un bail.

Les cessions : 2 immeubles ont été vendu en 2015 avec une moins-values comptable de 6,28 M€ et à -31.5% de la valeur d’expertise, ce qui a coûté 5 pts de base à la valeur de réalisation (page 39) et une baisse de 5.75% de la réserve de plus-values. La forte moins-value est justifiée par la SG (page 9) : « Il s’agissait d’immeubles vides, obsolètes et en copropriété qui nécessitaient de gros travaux et un repositionnement dans des marchés locatifs en souffrance. »

Les revenus par part diminuent de 4.98%, passant de 14.47€ (2014) à 13.77€. Causes : les aménagements de loyers, les VEFA, les investissements tardifs.

L’étude des charges par part me pose problème (page 19) :
Le total des charges est pour moi de - 3.87€ /part et non -4.15€ et je ne comprends pas la valorisation positive à 1.45€ des charges locatives non récupérables. Cela voudrait dire une balance (reprise-dotation) de provisions positive de 11.2 M€ dont je n’arrive pas à trouver trace dans le document. Bref… si quelqu’un qui a du temps peut m’expliquer…
Un mot sur l’évolution de la commission de gestion qui va dans le bon sens : « une partie de la rémunération de la Société de Gestion est dorénavant dépendante de l’évolution du résultat net par part». Prenez le temps de lire  le rapport général du Conseil de Surveillance p36.

Si la provision pour créance douteuse progresse de 13.78% cette année, la baisse de la PGR est conséquente, près de 40%. Le principe est 2.5 années de travaux prévus au plan quinquennal. Bizarre ce plan très dégressif, comme chez RAP : le patrimoine est-il en super-état ? ou la SG a-telle l’intention de céder les immeubles à gros besoin de réparation, comme cette année ?

Le résultat courant par part baisse de 4.16% à 9.90€ (10,33€(2014), 10.19€(2013), 10,11€ (2012), conséquence de ce qui est évoqué plus haut.

Cela fait 4 ans que le dividende distribué à 11.50€ (rendement de 4.89%), est soutenu par la réserve de Plus-Value. Cette dernière très importante est passée de 25.29€ / part (2011) à 12.00€ par part. Ce qui reste encore très élevé, puis la réserve représente plus d’un an de distribution ! Mais si la SG se lance dans un plan de cessions du même ordre que cette année, la réserve risque de fondre à Vitesse grand V

Le RAN a également soutenu la distribution pour 0.10€ par part. Nouveauté : comme chez RAP, le RAN a été reconstitué par un prélèvement de 1.82% sur la collecte nette.
A 3.85€ par part, le RAN est très confortable permettant  122 jours de distribution.

En conclusion : La baisse de la rentabilité et la baisse du dividende sont actées : (c’est le cas d’une grande majorité de SCPI ) : le TRI 5 ans passe de 5.11% à 4.53% et le TRI 10 ans de 7.70% à 6.99%. Les causes :
- des baisses et des aménagements de loyers, lors des renouvellements de baux,
- des cessions importantes à venir pas forcément génératrices de PV,
- le recentrage du patrimoine en faveur des actifs de qualité permet d’améliorer la sécurité en termes d’occupation, mais entraîne une réduction immédiate de la rentabilité. (A noter que dès que la SCPI dépasse 2 Md€ de capitalisation, elle investira à l’étranger pour trouver du rendement.)
- les effets dilutifs des fortes collectes, corrigés certes par l’augmentation du prix de souscription (de 225€ à 235€ (notons maintenant que la SCPI est chère avec une surcote de plus de 6%)) et corrigés par le recours à l’effet de levier.
- l’augmentation des investissements en VEFA.

Dernière modification par ddazin (30/05/2016 16h09)

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#10 30/05/2016 17h14 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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Pour compléter cette analyse, voici un extrait du rapport du CS (p36-37 du RA2015) qui décrit la significative inflexion de la stratégie de la SCPI à partir de 2016 :

…/… la Société de Gestion propose de conduire une politique nouvelle volontariste et proactive permettant à votre SCPI d’exploiter toutes ses potentialités. …/…

Diagnostic de la situation :
• Edissimmo ne peut durablement compenser son insuffisante rentabilité en servant un dividende supérieur à sa création économique annuelle, sans ponctionner ses propres réserves.
• Aucun espoir ne peut être nourri sur l’amélioration du marché de l’immobilier d’activité malgré sa résistance dans Paris intra-muros.
• Le patrimoine d’Edissimmo est lesté par un certain nombre d’immeubles qui sont devenus sous-performants face au rapport de force des locataires envers les bailleurs.
• Les SCPI restent globalement performantes par rapport aux autres placements ce qui entraîne de capitaux très abondantes venus s’investir sur ces supports immobiliers.
• Certains marchés européens offrent, dorénavant, un rendement plus élevé qu’en France.

Décisions en matière de politique de gestion :
La politique de gestion proposée constitue une inflexion de la stratégie d’origine d’Edissimmo. Tout en restant orientée principalement sur les immeubles de bureaux, elle vise un recentrage des actifs sur Paris et un développement des investissements sur certaines régions d’Europe. Pour mener ce projet notre SCPI dispose de moyens solides et la Société de Gestion a sélectionné des critères précis :

• Les moyens à la disposition d’Edissimmo :
– Un programme de cessions, sous forme de portefeuilles d’immeubles, assurant l’allégement de notre patrimoine de certains actifs et permettant de consacrer des sommes importantes à de nouveaux investissements.
– Une collecte annuelle nette estimée pour les prochaines années à de 200 millions d’€ par an qui donneront également des moyens significatifs pour investir.
– Un ajustement à la baisse du dividende permettant de conforter les réserves d’Edissimmo nécessaires à sa nouvelle politique d’investissement.
– Un recours à l’effet de levier pour profiter des faibles taux du crédit actuellement.
– Ces différents éléments qui représentent un total de prés de 600 millions d’€, mettent Edissimmo en capacité de réorienter plus de 25 % de son patrimoine.

• Les critères d’investissement
– Recentrage du patrimoine en faveur des actifs de bureaux parisiens permettant d’améliorer la sécurité en termes d’occupation, malgré une rentabilité réduite immédiate confirmant la qualité des actifs.
– Extension de notre territoire en s’intéressant à des investissements dans des pays européens limitrophes qui bénéficient de conjonctures économiques plus florissantes que notre pays.
– Sélection d’investissements fortement occupés ou avec une très forte probabilité de trouver rapidement des locataires et partant réduisant le risque locatif.
– Réduction relative des investissements de diversification (autres que les bureaux) qui paraissent plus sensibles à la conjoncture (logistique, actifs spécialisés,..) ainsi que des investissements en province.


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#11 16/06/2016 14h51 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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ddazin a écrit :

Les cessions : 2 immeubles ont été vendu en 2015 avec une moins-values comptable de 6,28 M€ et à -31.5% de la valeur d’expertise

C’est assez inquiétant d’avoir une valeur de cession aussi éloignée de la valeur d’expertise : je ne vois rien qui aurait pu empêcher l’expert (CBRE Valuation) de faire une évaluation plus juste des biens cédés.
Si cela se reproduit sur d’autres futures ventes, la justesse de la valeur d’expertise du patrimoine risque d’être remise en cause, et donc la valeur des parts…

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#12 17/06/2016 00h49 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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Une question, sur le pourquoi de ce prix de cession un peu plus de 30% en dessous de la valeur d’expertise, a été posée lors de l’AG de cette SCPI. Voici la réponse qui a été donnée :
La valeur d’expertise à fin 2014 tenait compte d’une proposition faite à un potentiel locataire (un constructeur auto) dans le cadre d’un appel d’offre, pour lequel la proposition faite par Edisimmo incluait aussi pas mal de travaux. N’ayant pas gagné cet appel d’offre, le choix a été de vendre cet immeuble, vacant, dans l’état, même à un prix de marché, significativement inférieur à la valeur d’expertise de fin 2014. Une expertise à fin 2015 aurait de toute façon révisé la valeur de l’immeuble significativement à la baisse. On a donc ici un cas très particulier, qu’on ne peut nullement généraliser à l’ensemble du patrimoine de la SCPI.
C’est une autre illustration du fait que la valeur d’expertise (comme la valeur de marché) varie beaucoup entre un immeuble vacant et le même immeuble loué avec un bail ferme long.

Si cela intéresse pas mal de monde, je tacherai de publier une synthèse de mes notes de l’AG de cette SCPI prochainement.


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#13 17/06/2016 02h44 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

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Oui, cela nous intéresse smile
Je pense en plus que beaucoup de lecteurs ne l’expriment pas mais apprécient ces compte-rendus.
J’ai beau lire 3 fois la réponse de la SG, je ne la comprends pas, comme bien souvent je ne comprends pas leurs réponses ou justifications. Ils donnent une première justification et concluent avec un autre argument qui pour moi n’a rien à voir avec la première.
Alors vos commentaires, en plus de la synthèse des notes, seront aussi les bienvenus, car je ne sais ou ne veux pas lire entre les lignes.


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#14 17/06/2016 09h05 → SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d'Amundi-Immobilier (scpi edissimo)

Banni
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J’en ai eu pendant 10 ans, le dividende n’a jamais augmenté, a la différence d’autres scpi. Par contre ils aiment bien vendre des immeubles pour en acheter d’autres( hélas comme beaucoup de scpi) et je me demande en quoi ca améliore la rentabilité de la société.
Ca a plutôt l’air d’Être le contraire, donc je n’en ai plus.


Quand une verité dérange, c'est qu'elle doit etre importante.

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