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#1 24/08/2013 10h55 → SCPI EIRAM du Cabinet Voisin : augmentation de capital (ak, cabinet voisin, eiram, scpi)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour à tous,

Suis-je passer à côté ? Sur ce  forum, je n’ai pas lu de commentaires sur l’AK de la SCPI EIRAM gérée par le cabinet voisin…

J’ai lu des commentaires sur les forums de boursorama.

ballotph a écrit :

AK prix unitaire : 530 Euros
Après le délai préférentiel réservé aux associés il reste 5286 parts sur les 7501.

TGI a écrit :

Sans surprise.

http://www.boursorama.com/forum-scpi-scpi-eiram-424720438-1
Je suis incapable d’interpréter l’information et le commentaire de TGI

noky_30 a écrit :

Ak à 530€ portant sur 1.2M€ (création de 7501 nouvelles parts)
1.2M€ d’augmentationpar rapport au capital de 11.15M€, ça fait presque 10%…jouissance +3mois
A 530€, ça fait du 5.4% sur distribution 2012.pas de quoi se jeter dessus.

http://www.boursorama.com/monbourso/forum/message.phtml?file=424251788

D’autres fils de discussion sur le cabinet Voisin
http://www.boursorama.com/forum-scpi-groupe-voisin-419196068-1
http://www.boursorama.com/forum-scpi-scpi-du-groupe-voisin-la-baisse-403413638-1

J’ai le sentiment que le groupe Voisin et sa gestion des SCPI ne sont pas très appréciés !

Le cabinet Voisin a repris la gestion de la SCPI EIRAM en 2009.
Sur 2007-2012, EIRAM est classée 3e/56 par immobail. Pour cette raison, je me suis intéressé à son AK. Toutefois l’AK ne semble pas attirer beaucoup d’investisseurs…

Si on s’intéresse au marché secondaire [http://portail2.reseau-concept.net/Upload/eiram/fichiers/tab_recap._confrontation_2013_EI.pdf], le dernier prix acquéreur frais inclus (477,75 EUR) est largement inférieur au prix de la part de l’AK (530 EUR). Est-ce courant ? Est-ce un mauvais signe ?

Votre avis ?

Pierre

Dernière modification par PierreP (24/08/2013 11h27)

Mots-clés : ak, cabinet voisin, eiram, scpi


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#2 24/08/2013 16h09 → SCPI EIRAM du Cabinet Voisin : augmentation de capital (ak, cabinet voisin, eiram, scpi)

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Le marché secondaire explique clairement (le commentaire de TGI et) que l’AK n’ai rencontré qu’un succès mitigé : celui qui veut des parts les achète  sur le marché secondaire (moins cher, jouissance immédiate) si c’ets possible, sauf s’il a un conseiller qui le fait participer à l’AK (ce qui génèrera une commission pour le dit conseiller) !

Ce n’est pas la seule SCPI avec un prix d’AK supérieur au niveau du marché secondaire, mais pour Pierre Foncia Rendement (beaucoup plus grosse) par exemple, le marché secondaire s’ajuste en général bien vite sur le cours de l’AK (quasiment annuelle).

Le classement d’Immobail sur 2007-2012 vaut-il grand chose pour décider ou pas d’investir ? Que mesure-t-il exactement ? Tient-il compte de ce qui importe pour un investisseur, à savoir les perspectives d’avenir ? (si le prix de la part baisse en 2012, rendant l’investissement plus intéressant, la SCPI perdra même des places à ce classement…) Pénalise-t-il une SCPI qui est en train de distribuer tout son RAN et ses PVI (comme Atlantique Pierre1), réveillant alors les associés qui ne s’étaient pas encore rendu compte que le bénéfice annuel était régulièrement inférieur aux distributions (et faisant plonger le prix des parts sur le marché secondaire), ou favorise-t-il une telle SCPI ?

Pour comprendre l’appréciation globale de cette SCPI par les investisseurs plus ou moins avertis, demandez-vous quelle degré de diversification (et quel étalement des charges fixes, et quelle liquidité des parts) est possible avec une si petite capitalisation ? Les inconvénients d’une petite capitalisation peuvent être compensés par une bonne gouvernance (un nombre limité d’associés assurent que la gestion est optimale et dans l’intérêt des associés), mais est-ce le cas ici ?   

Mon avis : je n’investirai pas dans cette AK. Pas d’upside, et pas mal de risques en plus, par rapport à d’autres.


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#3 24/08/2013 19h39 → SCPI EIRAM du Cabinet Voisin : augmentation de capital (ak, cabinet voisin, eiram, scpi)

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Merci GBL pour cet éclairage qui confirme que choisir une/des SCPI nécessite de prendre en compte de nombreuses données.

Toutefois, en tant que débutant, je n’ai pas compris la signification de « Pas d’upside »…


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#4 24/08/2013 21h26 → SCPI EIRAM du Cabinet Voisin : augmentation de capital (ak, cabinet voisin, eiram, scpi)

Modérateur
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"pas d’upside" = pas grand chose à gagner, peu de chance pour que ça s’avère sous-valorisé, etc.


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#5 25/08/2013 16h56 → SCPI EIRAM du Cabinet Voisin : augmentation de capital (ak, cabinet voisin, eiram, scpi)

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Je viens d’ouvrir le rapport annuel 2012
http://portail2.reseau-concept.net/Upload/eiram/fichiers/RAPPORT_EIRAM_2012.pdf
Le RAN n’a pas été entamé en 2012. Alors qu’en 2011, le RAN avait été diminué de 2,22 €
Le RAN est de 66 jours. C’est plutôt correct, il me semble.

La PGR a augmentée : de 510 k€ (2011 et 529k€ en 2010) à 580 k€. Je ne suis pas certain que se soit important ; mais c’est un signe de prudence, non ?

Intérêts d’emprunt (charge) : 43 116 € (17 069 € en 2011)

Existe-t-il des SCPI qui ne recourt pas à l’emprunt ?
Comment juger si ce dernier chiffre est raisonnable ?


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