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Forums des investisseurs heureux

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#51 26/07/2011 19h57 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Réputation :   151 

Effectivement, une augmentation de la valeur des parts de PFO2 ne me paraît pas improbable pour la fin de l’année 2011.

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#52 26/07/2011 21h00 → SCPI : augmentation de capital en cours

Membre
Réputation :   197 

Je remarque que les rendements tendent de plus en plus vers les 5% spot. Dernier exemple en date : Elysées Pierre (qui passe en capital variable, sur du 5,07% spot). Il y a encore peu, on considérait 6% comme la limite inférieure en dessous de laquelle ça devenait „risqué“. Il faut croire qu’on a changé de paradigme ou qu’on est en bulle caractérisée. Mais vu l’incertitude sur à peu près tout ce qui intervient dans la formation des prix, je commence à me demander si ce n’est pas plutôt la „nouvelle normalité“ (à laquelle Natixis fait référence dans d’autres domaines, notamment les dettes souveraines).
Pour en revenir à PFO2, ils ont donc 5 à 10% de marge à la hausse tout en restant bien placés dans le marché, mais une hausse symbolique ne m’étonnerait pas.

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#53 27/07/2011 16h08 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Pour faire le point sur PFO2 (qui dépasse les 150 millions de capitalisation depuis fin Mai !):

Actualités | PERIAL

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#54 21/08/2011 14h33 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Augmentation de capital de Rivoli Patrimoine à partir du 5 septembre. 234 euros la part.

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#55 23/08/2011 19h48 → SCPI : augmentation de capital en cours

Modérateur
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Une liste des SCPI (à capital fixe ou variable) figure sur http://www.pierrepapier.fr/les-scpi-ouv … cription/, mais elle en semble pas parfaitement à jour (par exemple Buroboutic y figure).


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#56 05/09/2011 16h05 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Bonjour à tous,

Je viens d’apprendre qu’immorente est en train de mettre en route Immorente 2!

Pour votre information voici les premières données que je viens de trouver:

http://www.haussmann-patrimoine.fr/SCPI … mmorente_2

http://www.sofidy.com/NOTE%20INFO%20IR2 … nitive.pdf

Qu’en pensez vous?

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#57 07/10/2011 17h21 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Bonjour,
En ce qui concerne les AK, j’ai pris 10 parts d’ ÉPARGNE FONCIÈRE, payé cash.
J’ai un capital de 80000.00 euros pour lequel j’hésite entre EDISSIMO,PIERRE +, et PFO2.
J’ai pensé à un financement par moitié cash et par moitié par un prêt in fine sur 5 ans.
Cet investissement étant un complément de revenu ,mon age (57 ans), mes crédits déjà en cours, font que je ne me suis pas lancé sur une durée plus longue de prêt (peut-être à tort!). J’ai aussi quelques problèmes de santé qui risquent de "plomber" pas mal l’assurance (ceci dit, mon banquier ne m’a pas encore transmis le taux du crédit ni le montant de la prime d’assurance, et je pense que cette prime d’assurance sera la même quelque soit la durée et le montant du prêt, donc, à voir!!!).
Ce raisonnement est-il complètement absurde ou tient-il un temps soit peu la route?
Merci de vos réactions.

PS: Merci encore pour tous les conseils transmis sur ce site. N’y connaissant rien en finances, le fait de lire et de relire les post m’ont déjà permis d’éviter quelques pièges!

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#58 07/10/2011 23h07 → SCPI : augmentation de capital en cours

Membre
Réputation :   151 

Je ne vois pas bien l’intérêt de faire un prêt in fine sur cinq ans !!!

Quel est le but de la manoeuvre ?

Comment comptez-vous rembourser dans cinq ans ? Quel est l’adossement exigé par la banque ?

Si votre objectif est la constitution d’un revenu pour dans cinq ans, je pense que vous aurez bien meilleur compte à faire l’achat de parts de SCPI en nue-propriété sur une durée de cinq ans.

Ce faisant, vous obtiendrez un discount sur le prix d’achat de l’ordre de 22%, et vous éviterez les complications liées à ce nouvel endettement (fraisd’entrée et de gestion sur adossement, surprime sur assurance emprunteur, frais de dossier et de prise de garantie du prêt, risques financiers sur l’adossement, etc…), ainsi qu’une fiscalité pénalisante, pour le temps qui vous reste jusqu’à la retraite (5 ans si j’ai bien compris).

Dernière modification par stephane (08/10/2011 08h24)

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#59 08/10/2011 09h15 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Bonjour Stéphane,
et merci pour cette réaction rapide.
voilà quelques éclaircissements:
Mon but est un complément de revenu dès maintenant! ( baisse de mes revenus dès maintenant de l’ordre de 35% suite à une réorientation professionnelle)
Je dispose du capital actuellement (80000) sur une assurance vie en euros (contrat ouvert en 1989).
Avec un TMI à 30%, tous les intervenants sur ce site sont d’accord pour dire qu’un achat cash est inintéressant. Mais,  avec un achat à crédit, les mensualités payées vont évidemment "manger" une bonne partie des revenus tirés de cet investissement. Peut-être que sur le plan fiscal, on s’y retrouve?
L’achat en nue-propriété est la solution la plus intéressante si je n’ai pas besoin des revenus actuellement! ce qui n’est malheureusement pas le cas.
Donc, si la solution de faire"moitié-moitié": 40000 cash et 40000 à crédit (in fine ou pas,5 ans ou plus si je me force psychologiquement!!) est sans aucun intérêt, la seule solution est donc le paiement comptant!

PS: Pour mémoire, la retraite pour moi, c’est dans 9 ans, si tout va le moins mal possible!!

PPS: Encore une fois je vous remercie de votre indulgence à mon égard concernant mon raisonnement parfois peut-être un peu… surprenant en matière financière!!

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#60 10/10/2011 23h45 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Votre TMI est à 30% + contributions sociales, ce qui vous place à 43,5% selon le nouveau barème applicable depuis cet été. Il faut donc porter une attention toute particulière à la fiscalité des nouveaux revenus générés par votre investissement, jusqu’au jour de votre départ en retraite.

Prendre un crédit n’est pas une bonne idée, car le remboursement de cet emprunt va venir réduire le revenu disponible sur les cinq prochaines années, alors que votre souhait est, au contraire de l’augmenter.

Il faut trouver une autre stratégie !

J’entrevois une possibilité pour faire, dès à présent, un complément de revenus très faiblement imposé, tout en préparant votre départ en retraite ultérieur.

Il s’agit d’une solution mixte :  SCPI en nue-propriété + retrait sur contrat d’assurance-vie jusqu’à épuisement total de l’enveloppe en 10 ans. Vos 80.000 euros peut être répartis entre :

-> Environ 51.000 euros investis en nue-propriété de parts de SCPI sur 10 ans. Au terme des dix ans du démembrement, ce placement permet de récupérer un porterfeuille de SCPI en pleine propriété de 80.000 euros puisque le prix d’acquisition des parts est d’environ 64 à 65 % de la pleine propriété.

Cela vous permettra de bénéficier, pour la retraite, d’un complément de revenus dans l’immobilier locatif de l’ordre de 365 euros par mois avant impôts, sur la base d’un rendement de 5,5% l’an.

->  Environ 29.000 euros maintenus sur votre contrat d’assurance-vie (à condition qu’il soit de bonne qualité). A partir de ce dossier, vous demandez à bénéficier d’un retrait programmé de l’ordre de  280 euros par mois, jusqu’à épuisement total de l’enveloppe. Si l’on table sur un rendement de 3% net de contributions sociales, de votre fonds euro, votre vieille assurance-vie sera mise à zéro au bout de dix ans !

Votre contrat bénéficie d’une antériorité fiscale importante. Ces retraits ne seront pas taxés !

Comparativement, en achetant 80 K€ de scpi au comptant, vous ne percevrez que 207 euros ! (80K€ x 5,5% /12) -43,5% = 207 euros.

Voici donc une solution parmi de très nombreuses possibilités. Toutefois, il est difficile de considérer qu’il s’agit de la meilleure solution pour vous, sans connaitre votre situation personnelle et professionnelle ni le reste de votre patrimoine.

Dernière modification par stephane (10/10/2011 23h56)

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#61 14/10/2011 21h50 → SCPI : augmentation de capital en cours

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bonsoir Stéphane,
Désolé pour le retard de ma réponse.
La solution "mixte" nue-propriété-AV est assez séduisante.
En ce qui concerne un crédit, je suis presque soulagé que ce ne soit pas la bonne solution (d’autant que je viens de recevoir un courrier de l’assurance qui émet d’assez nombreuses réserves étant donné mes petits problèmes de santé!).
Par ailleurs, le groupe PATRIMEA m’a proposé une AV uniquement en SCPI, le ticket d’entrée est évidemment plus important(>100000 euros tout de même!).
Je vais réfléchir à tout ça et prendre une décision définitive en fin d’année, au plus tard en Janvier 2012.
Merci encore de tous ces conseils,
cordialement.
PS: Mon AV est le RES en euros à la MACSF. Un contrat qui est très stable et dont le rendement est bon (et apparemment sans trop de risque par rapport aux fameuses dettes souveraines).

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#62 05/01/2012 14h58 → SCPI : augmentation de capital en cours

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J’attends depuis un petit moment la prochaine AK sur Foncia Pierre Rendement.

Quelqu’un a t’il des infos ? La dernière fois c’était arrivé fin 2010 mais j’avais été prévenu trop tard vu la vitesse à laquelle les parts sont vendus, avec priorité aux anciens associés qui sont avisés avant la parution officielle sur le site.

Merci d’avance smile

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#63 06/01/2012 13h34 → SCPI : augmentation de capital en cours

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A priori elle est prévue pour mars

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#64 06/01/2012 14h17 → SCPI : augmentation de capital en cours

Modérateur
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En attendant, rien n’empêche de laisser un ordre d’achat sur le marché secondaire (c’était 850€ net acheteur en déc2011 pour en avoir), ou de tenter de trouver un vendeur en gré à gré….


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#65 10/01/2012 07h50 → SCPI : augmentation de capital en cours

Modérateur
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pierrepapier.fr a écrit :

Exclusif : toutes les SCPI ouvertes à la souscription
Publié le 5 juin 2011
Sur Pierrepapier.fr, une nouveauté est apparue depuis quelques jours : il s’agit d’un tableau donnant la liste de toutes les SCPI ouvertes à la souscription ( Les SCPI ouvertes à la souscription | Pierrepapier.fr ).  Comme vous le savez, il est toujours possible d’acheter des parts de SCPI fermées, autrement dit des SCPI à capital fixe qui ne sont plus en période de souscription ; il faut alors se porter acheteur des parts revendues par d’autres souscripteurs, c’est ce que l’on appelle le marché secondaire, par opposition au marché primaire, celui des parts qui sont mises sur le marché pour la première fois. Mais beaucoup parmi vous nous ont demandé de les tenir informés de toutes les  augmentations de capital en cours.  Ce tableau, auquel on peut se reporter en cliquant en haut de la page d’accueil sur  « SCPI »,  répond à cette attente ; il comprend à la fois les augmentations de capital des SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable qui, par définition, sont toujours ouvertes à la souscription.

Ce tableau répond simplement à cette question : quelles sont les SCPI ouvertes à la souscription ? Il se limite donc aux informations essentielles : le nom de la SCPI, celui de la société de gestion, le type de SCPI dont il s’agit (classique diversifiée, murs de magasins, fiscale, etc.), le prix de la part, le montant minimal de souscription et celui des frais de  souscription. Pour aller plus loin, il faut regarder nos tableaux de performances et aller sur le site de la société de gestion concernée pour examiner les caractéristiques de la SCPI  recherchée.

D’autres ouvertures en vue

Signalons tout de suite que ce tableau comprendra bientôt d’autres noms. Ainsi la SCPI Laffitte Pierre (classique diversifiée à capital fixe), gérée par NAMI AEW Europe, annonce une augmentation de capital, qui doit commencer le 8 juin et se terminer le 28 février 2012. L’émission se fera au prix de 405 € par part, avec un minimum de 25 parts pour une première souscription et une commission de souscription de 10,17 % TTC.

De même, Epargne Foncière  (classique diversifiée à capital fixe), gérée par UFG REM, procédera à une augmentation de capital qui commencera le 10 juin et se terminera le 31 décembre. L’émission se fera au prix de 750 € par part, avec un minimum de 1 part pour tout souscripteur et  une commission de souscription de 8,97 % TTC.

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#66 17/02/2012 11h55 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Je voudrais acheter des parts dans une nouvelle SCPI :  CRISTAL RENTE
Elle a été créée en 2011 , la composition de son patrimoine en cours de constitution m intéresse :
Problème : Je vois que ni son capital , ni le nombre des associés augmentent : Or selon la loi  et ses statuts , au bout d une année un capital minimum doit être atteint
Qu est-ce qu on peut me conseiller ?? Attendre ??? Merci

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#67 17/02/2012 21h26 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Je vous conseille d’attendre au moins un an avant d’acheter. De cette manière, vous pourrez vous faire une meilleure idée, en consultant le premier rapport annuel de gestion.

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#68 25/02/2012 11h44 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Bonjour,
Je regarde le maximum d info avant de me décider pour  l achat de SCPI -
Pour EDISSIMO dont une augmentation de capital est en cours , je vous conseillerais de faire une recherche :
Amundi Edissimo  / Edissimo  / Marché des parts /  il est très actif et instructif
Amicalement

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#69 29/02/2012 18h42 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Stephane,

J’ai en portefeuille de la SCPI Actipierre Europe (fermé) et Epargne Foncière (fermé).

Je souhaite investir 100k € en cash.

On me propose Elysée Pierre et PFO2 (qui vient d’augmenter), que pensez vous de ces 2 SCPI ?

Voyez vous d’autres opportunités en ce moment ?

Mon objectif à 5 ans et un revenu complementaire…

Merci.


One Life, Live it !

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#70 01/03/2012 23h06 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Si votre objectif est d’investir "cash" 100.000 euros, pour obtenir un revenu complémentaire dans cinq ans, je vous recommande de faire votre investissement en nue-propriété.

En effet, cela vous permettra :

- d’acheter un plus grand nombre de parts, puisqu’il y aura un discount sur votre prix d’achat.
- de ne pas payer d’impôt, pendant cinq ans, sur cet investissement, puisque les revenus seront perçus par l’usufruitier, pendant toute cette période,
- et, comme conséquence de ce qui précède, d’obtenir un plus gros revenu complémentaire, lorsque le besoin s’en fera sentir pour vous.

Un investissement en pleine propriété reste toutefois envisageable, si votre taux marginal d’imposition n’est pas trop important.

Je vous communique en message privé, une sélection des scpi que je peux vous proposer actuellement en nue-propriété ou en pleine propriété.

J’aime bien PFO2, dans laquelle je suis personnellement investi, et que je propose régulièrement à mes clients depuis 1 an. Le taux d’occupation reste à 100% et la visibilité est excellente sur les prochaines années. Le positionnement "HQE-BBC" est intelligent. Le patrimoine est récent et bien diversifié. Le report à nouveau est en phase de constitution. Le dividende est très correct. Bref, c’est une vrai réussite.

Je connais moins bien Elysée Pierre. Il faudrait que je prenne le temps de la regarder dans le détail avant de vous répondre.

Dernière modification par stephane (01/03/2012 23h50)

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#71 02/03/2012 00h06 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Elysée pierre est une scpi de bureaux, essentiellement investie en Ile de France.

Le taux d’occupation est de 90% environ (occupation physique). Le rendement est stable depuis 3 ans, et en hausse régulière dans les années antérieures.

L’augmentation de capital proposée est d’une taille raisonnable, rapportée au patrimoine déjà en place.

Le rendement 2011, rapporté au prix proposé pour cette augmentation de capital, permet d’espérer 5,10% (33/650) et peut-être un peu plus, si l’on tient compte de plusieurs relocations à venir (faisant suite à des travaux sur des lots vacants), et de l’indexation des loyers.

Le patrimoine me paraît suffisamment grand et diversifié.

C’est donc un choix parfaitement rationnel, sous réserve d’un complément d’information sur le niveau et l’utilisation du report à nouveau.

Dernière modification par stephane (02/03/2012 00h16)

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#72 02/03/2012 12h56 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Bonjour,

BUROBOUTIC est en augmentation de capital, est ce une bonne chose d’acheter? Merci

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#73 02/03/2012 15h28 → SCPI : augmentation de capital en cours

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J’aime bien Buroboutic, et je suis personnellement investi sur cette scpi depuis longtemps (2006).

Toutefois, je trouve que le RAN a été considérablement mis à contribution dans les années passées, pour maintenir les distributions à un bon niveau. Cela ne pourra pas se poursuivre éternellement.

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#74 02/03/2012 17h05 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Merci beaucoup. Et pour FONCIA PIERRE RENDEMENT qui doit bientot ouvrir son capital, vous me la conseillez?

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#75 17/03/2012 18h34 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Je trouve Foncia Pierre Rendement largement surcotée, à 850€ la part c’est cher, comme pas mal de SCPI d’ailleurs

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