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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/11/2010 10h33 → SCPI : augmentation de capital en cours

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_ MAJ 27/12/10 _   SCPi Augmentation de Capital en cours…

Foncia Pierre Rendement (close)
Atlantique Pierre 1 (close )
Rivoli Avenir Patrimoine (close)
Fructipierre
Buroboutic ( close ?
Elysée Pierre
Ficoma
Novapierre
Immorente
PFO2 (close ?

En connaissez vous d’autres ?

merci

_ MAJ 13/01/11 _

Dernière modification par miah (27/12/2010 11h38)

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#2 25/11/2010 13h27 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Réputation :   151 

Il y a également Ficoma (bof), novapierre (bof) et immorente (qui devient de moins en moins rentable, compte tenu du flot actuel de souscriptions).

Il y a également PFO2 chez perial (de création récente, il est vrai).

Pour le reste, je vous renvoie à mes nombreux posts : il faut plutot en acheter à crédit et non au comptant (au comptant, les SIIC dans le PEA sont plus intéressantes). Là je commence vraiment à me répéter…

Dernière modification par stephane (25/11/2010 13h28)

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#3 25/11/2010 13h57 → SCPI : augmentation de capital en cours

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_ MAJ suite post de Stephane _  merci

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#4 26/11/2010 11h39 → SCPI : augmentation de capital en cours

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stéphane,
mon cgp me propose l’allocation suivante pour 75k€ à crédit :

33% PFO2
33% Elysee pierre
33% Epargne foncière

et me déconseille Atlantique pierre vu que son rendement va certainement baisser dans les années à venir…. Qu’en penses tu ?

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#5 26/11/2010 15h29 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Réputation :   151 

Pour AP1, le rendement peut baisser un peu.

Le tout est de regarder si après la baisse, cela reste intéressant. Si l’on s’en tient au résultat réel, le dividende devrait passer à 20 euros à priori, hors report à nouveau.

Mais cela fait tout de même 20/320 = 6,25% ce qui reste très acceptable.

J’ai déjà commenté cette SCPI sur un autre fil, il me semble, mais je ne sais plus où ?

PFO2 n’a pas beaucoup d’antériorité. Je pense qu’il serait sage d’attendre au moins d’avoir en main le rapport annuel pour l’année 2010 pour se faire une idée complète.

Pour les autres," why not" !

En tout cas, c’est une bonne idée d’investir à crédit dans l’immobilier locatif commercial, lorsqu’il y a un différentiel important entre le rendement et le taux de l’emprunt. C’est le cas aujourd’hui…

C’est d’autant plus intéressant que l’inflation pourrait repartir fortement, tant l’emission de monnaie est importante en ce moment (les Etats vont les poches des épargnants en émettant de la nouvelle monnaie pour se refinancer. Les actifs réels sont un rempart efficace contre cela). Les loyers sont indexés, alors que les emprunts à taux fixe représentent une dépense qui ne l’est pas…

Maintenant, il faut que votre CGP vous calcule votre effort d’épargne, en tenant compte de votre fiscalité personnelle (IRPP + contributions sociales) et détermine le rendement de cette épargne. Cela permettrait de voir si c’est intéressant ou non pour vous.

Dernière modification par stephane (26/11/2010 15h31)

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#6 26/11/2010 16h43 → SCPI : augmentation de capital en cours

Administrateur
Réputation :   1307 

stephane a écrit :

J’ai déjà commenté cette SCPI sur un autre fil, il me semble, mais je ne sais plus où ?

Dans cette file Atlantique Pierre 1.

Le moteur de recherche est bien efficace maintenant, je l’ai retrouvé en 5 secondes. :-)

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#7 28/11/2010 11h24 → SCPI : augmentation de capital en cours

Membre
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stephane a écrit :

PFO2 n’a pas beaucoup d’antériorité. Je pense qu’il serait sage d’attendre au moins d’avoir en main le rapport annuel pour l’année 2010 pour se faire une idée complète.

mon cgp est un ancien de Perial avec qui il garde de bons contacts et d’après ses sources PFO2 est digne de confiance…

Par contre il fait un blocage sur AP1, d’après leur dernier BT : ils n’ont toujours rien acheté en 2010 malgré l’ak et du coup il craint une baisse importante du loyer…
et vu que je pars sur un prêt sur 20ans avec un endettement assez fort, il me déconseille d’augmenter encore les risques avec AP1…

stephane a écrit :

Maintenant, il faut que votre CGP vous calcule votre effort d’épargne, en tenant compte de votre fiscalité personnelle (IRPP + contributions sociales) et détermine le rendement de cette épargne. Cela permettrait de voir si c’est intéressant ou non pour vous.

Pret 100k€ 20ans tx 3,2% variable en durée (capé 36mois) assurance 0,17%
mensualité prêt : -576€
loyers perçus : +460€
et d’après simulation cgs/rds/impot revenu : -30€
soit un effort d’epargne mensuel de 150€

Qu’en pensez vous ?

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#8 28/11/2010 13h03 → SCPI : augmentation de capital en cours

Membre
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Je n’en pense rien, car je ne peux calculer sans avoir votre taux marginal d’imposition.

UFFI a pris soin d’emprunter une grosse somme pour réaliser des investissements préparatoires à l’ouverture de la collecte.

PFO2 n’a pas de report à nouveau et est également confronté à la difficulté de trouver de nouveaux investissements rentables !

Je crois qu’il y a donc des arguments dans les deux sens …

En revanche, si vous souhaitez diminuer un peu les risques (vous semblez les souhaiter), prenez un prêt à taux fixe !

Dernière modification par stephane (28/11/2010 16h42)

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#9 29/11/2010 14h30 → SCPI : augmentation de capital en cours

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stephane a écrit :

Je n’en pense rien, car je ne peux calculer sans avoir votre taux marginal d’imposition.

mon TMI 14%
 

stephane a écrit :

En revanche, si vous souhaitez diminuer un peu les risques (vous semblez les souhaiter), prenez un prêt à taux fixe !

ce prêt est à mensualité fixe donc pas de mauvaise surprise mais la durée va très certainement s’allonger (max +36mois) avec la remontée des taux…
ça me permet du coup d’avoir un taux de seulement 3,20% et de passer niveau endettement sans pour autant mettre en danger ma trésorerie mensuelle…

stephane a écrit :

Je crois qu’il y a donc des arguments dans les deux sens …

j’ai rdv avec mon cgp cette aprem, je vais revoir avec lui l’allocation :
Epargne foncière et Elysée pierre sont 2 bonnes scpi cependant leurs prix d’achat sont tellement élevés que le rendement n’est pas intéressant… de plus, je continue de penser que AP1 est un bon produit et l’approche de PFO2 me plait…
en me relisant je vais finir par me passer d’un conseiller et faire mon allocation moi même … big_smile

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#10 29/11/2010 21h40 → SCPI : augmentation de capital en cours

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En tout cas, je préfère PFO2 que Epargne foncière (5,4% spot) et Elysée Pierre (5,46% spot)…

Avec un TMI de 14%, je vous recommande de considérer qu’il faudra plutôt 200 euros par mois.

C’est le résultat que j’ai obtenu dans une étude récente avec AP1, sur 20 ans :

AP1 : 100.000 euros
TMI 14 + 12,3%
rendement : 19,20euros (6%) marge de sécurité par rapport au rendement actuel de 22 euros.
Prêt à taux fixe : 3,65% + 0,345% (assurance groupe. On peut avoir moins cher si vous êtes jeune et non fumeur.)

Si vous êtes intéressé par le calcul, envoyez-moi votre mail et je vous adresserai la feuille de calculs.

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#11 29/11/2010 21h42 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Si vous n’avez que 150 € de capacité d’épargne à consacrer au projet, vous pouvez également envisager de réduire la voilure (80 ou 90k€ plutot que 100K€), plutot que d’augmenter le risque pris !

Trois ans de plus, c’est long… vérifiez bien qu’au delà de ces trois ans supplémentaires, l’échéance mensuelle n’est pas impactée.

Normalement, il devrait y avoir un cap exprimé en pourcentage : +1% par exemple. Est-ce le cas ?

Dernière modification par stephane (29/11/2010 21h47)

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#12 30/11/2010 15h42 → SCPI : augmentation de capital en cours

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on avance…
j’ai revu avec cgp et banque :

allocation de 82330€ :
37 % AP1
37 % Elysée pierre
26 % PF0

prêt 20ans 3,2% + 0,17% assurance (100%)
capé 36mois et 0,75% de révision annuelle de la mensualité au-delà

Prêt à taux fixe : 3,65% + 0,345% (assurance groupe. On peut avoir moins cher si vous êtes jeune et non fumeur.)

intéressant ! quelle banque svp ?

ps : je vous ai envoyé mon mail en mp pour feuille calcul et banque big_smile

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#13 07/12/2010 23h01 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Attention, j’apprends qu’AP1 est en train de fermer les souscriptions.

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#14 10/12/2010 16h31 → SCPI : augmentation de capital en cours

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effectivement c’est le message qu’uffi fait passer…
ils vont clôturer début début 2011 donc ils commencent à refuser les souscriptions à crédit…
Mon dossier est déjà déposé si ma banque se dépêche ça devrait passer pour moi…

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#15 20/12/2010 10h24 → SCPI : augmentation de capital en cours

Administrateur
Réputation :   1307 

On peut ajouter Foncia Pierre Rendement à la liste, à partir de 27/12/2010.  (source : forum SCPI Boursorama)

Prix de souscription : 800 €.

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#16 20/12/2010 13h02 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Merci pour l’information c’est une scpi vraiment intéressante je trouve sur le marché.

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#17 27/12/2010 11h40 → SCPI : augmentation de capital en cours

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MAJ 27/12/10 …

Si vous avez des infos n’hésitez pas à les partager big_smile

ps : perso un retard de la banque dans la saisie de mon dossier prêt et enrevoir AP1

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#18 27/12/2010 12h32 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Toujours rien sur le site. J’ai envoyé un mail la semaine dernière et on ne m’a pas répondu..

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#19 06/01/2011 19h42 → SCPI : augmentation de capital en cours

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#20 06/01/2011 21h25 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Bonjour,
Une prime d"émission de 400€ … c’est cher, très cher …
Il faut mieux placer ces billes ailleurs !

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#21 06/01/2011 22h49 → SCPI : augmentation de capital en cours

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pelican a écrit :

Bonjour,
Une prime d"émission de 400€ … c’est cher, très cher …
Il faut mieux placer ces billes ailleurs !

Pourriez vous developper s’il vous plait ?

Dernière modification par Ulysse (07/01/2011 00h24)

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#22 06/01/2011 23h34 → SCPI : augmentation de capital en cours

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Réputation :   1080 

pelican a écrit :

Bonjour,
Une prime d"émission de 400€ … c’est cher, très cher …
Il faut mieux placer ces billes ailleurs !

La prime d’émission est la différence entre le prix à payer (par part) dans le cadre de cette augmentation de capital et la valeur nominale de la part lors de la création de la SCPI (en 1990 pour ce cas précis).

La valeur de la prime d’émission ne permet en RIEN d’évaluer si souscrir eà une augmentation de capital est une bonne affaire ou pas.

Il vaut mieux comparer le prix de la part et les actifs correspondants dans la société.
En l’occurrence, cette SCPI semble plutôt bien gérée, le rendement semble correct (46.50€pour un prix de part de 800€, soit 5.81%), et le dividende pérenne (en augmentation régulière ces dernières années, RAN de 3 mois, et un résultat de la SCPI supérieur aux dividendes versés).

A mon avis, ce n’est pas facile de trouver clairement mieux ailleurs !
Vous avez des suggestions concrètes pelican ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#23 08/01/2011 20h08 → SCPI : augmentation de capital en cours

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je comprends pas alors …
le rendement est il sur les 400€ ou les 800€ ?
merci

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#24 08/01/2011 20h59 → SCPI : augmentation de capital en cours

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pelican a écrit :

je comprends pas alors …
le rendement est il sur les 400€ ou les 800€ ?
merci

Le rendement est calculé sur le montant de la part évidemment. Venir donner un avis à l’emporte pièce sur une très bonne SCPI sans savoir du tout de quoi on parle c’est quand même désolant.

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#25 08/01/2011 21h32 → SCPI : augmentation de capital en cours

Membre
Réputation :   143 

pelican a écrit :

Bonjour,
Une prime d"émission de 400€ … c’est cher, très cher …
Il faut mieux placer ces billes ailleurs !

pelican a écrit :

je comprends pas alors …
le rendement est il sur les 400€ ou les 800€ ?
merci

J’ai le même avis qu’Ulysse. Tu donnes l’impression de faire ton malin/expert en employant des termes que tu ne maîtrises pas et un sujet dont tu parais bien étranger…

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