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#1 26/06/2013 12h16 → Rachat de crédit en LMNP réel... (rachat credit renegociation)

Membre
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Bonjour,

je entamé une démarche de rachat de credit pour mon pret initialement
120K à 4.45% TEG sur 25 ans, mensualite 670€, interets 79K€

On me fait une offre de rachat
120K (KRD+nouvelle caution+Frais Rmb anticipé) à 2.95% TEG sur 19 ans, mensualité 685€, interets 36K.

L’idée etant de passer sur une durée plus courte 19/20 ans avec +/- la meme mensualité.
Une operation la plus transparente possible (sans frais pour ma part, juste un changement de banque finalement)
Dans l’operation je "gagne" le remboursement anticipé sans frais, comme j’ai l’intention de revendre l’immeuble avant la fin du credit cela me parait intéressant.

Mes calculs (si j’ai bien saisi le dernier post de GBL 3w.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=2867)
1/TMI = 30% immeuble payé 120k€ rapportant 15k€ (loyer - charges) et dont l’emprunt à 4.45% génère 3.2 k€ d’intérêts/an.
Je considere payer 45.5% * 15 k€ = 6825€ sur les revenus de cet immeuble (qui donc rapporte 8175€, ou 6.81/% net si le prix net vendeur qu’il serait possible d’obtenir du bien est 120 k€), et bénéficier d’un emprunt qui coute réellement 4.45% - 45.5% de 4.45% = 2% net  (si la fiscalité reste à ce niveau pendant toute la durée de l’emprunt).

En passant sur un taux d’interet plus faible j’ai un cout du credit qui baisse mecaniquement, mais je divise mes intérets par 2.
Là j’ai du mal à voir l’impact sur la durée (gain intérêt vs IR?)

Je suis en LMNP reel, je me pose la question de l’incidence sur ma comptabilité?

Merci pour vos retours.

Mots-clés : rachat credit renegociation

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#2 26/06/2013 14h41 → Rachat de crédit en LMNP réel... (rachat credit renegociation)

Membre
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Bonjour,

Avant sur la durée vous auriez eu 79 k d’intérêts, qui aurez donné sur la durée 35,945 k de fiscalité en moins (79 * 0,455), soit un cout total du crédit de environ 43 k  (79 - 35,945)

Avec la nouvelle offre, vous avez 36 k d’intérêts, qui donne sur la durée 16,38 k de fiscalité en moins (36*0,455), soit un cout total du crédit de 16,62 k  (36 - 16,38)

Vous avez 26 k en moins de cout de crédit sur la durée

toutefois avec la nouvelle offre vous aurez un effort d’épargne plus important, le crédit est 15 € plus important, et vous allez payer plus de fiscalité. (Mais vous gagnez 6 ans)

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#3 26/06/2013 23h07 → Rachat de crédit en LMNP réel... (rachat credit renegociation)

Modérateur
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Schématiquement, vous pouvez vous dire qu’avec la renégociation, vous payerez moins (aucune mensualité pendant 6 ans), mais qu’une partie (30%+15.5%) de ce gain sera en fait gagné par le trésor public (sous forme d’un peu plus d’impôts et de prélèvements sociaux).  Il vous restera quand même une grosse partie du gain dans votre poche…

Si vous voulez calculer ceci de manière plus précise, il vous faut faire une feuille excell avec vos flux de trésorerie (avec chaque année : loyer, charges, partie capital et intérêt remboursé, IR et prélèvements sociaux payés) et en déduire le flux de trésorerie net annuel résultant. En faisant ceci avec l’ancien prêt et avec le nouveau, vous saurez devriez constater qu’avec le prêt renégocié, vous avez un flux net un peu moins bon les 19 premières années, et bien meilleur les 6 dernières (et globalement vous êtes largement gagnant).

Vous pouvez aussi simuler le fait de vendre le bien au bout de 1, 2, 3, 4 … 25 années, en ajoutant quelques infos (prix de vente, impôt sur plus-values, IRA du prêt), pour évaluer la trésorerie totale nette que vous récupéreriez alors de l’opération. Cette simulation devrait vous montrer que vous récupérerez plus systématiquement chaque année avec la renégociation (sauf peut-être en cas de vente très proche, si la renégociation a généré quelques frais fixes, comme les IRA de l’ancien prêt), donc que la renégociation est très favorable.


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#4 18/07/2013 16h25 → Rachat de crédit en LMNP réel... (rachat credit renegociation)

Membre
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Bonjour,
Nous sommes dans la même demarche de rachat de crédit pour un bien en lmnp acheté en 2007. Crédit in fine à 4,4%hors assurance soit 772€/mois intérêts et 2 assurance vie actuellement à 62700€. Épargne de 480/mois
Pour le rachat, nous avons plusieurs choix et je n’arrive pas à voir le "meilleur".
Soit à nouveau un in fine : 196000 ;€;4,31% Teg,sur 168mois. Et ass vie placée à3% epergme 580/mois.
Ou passé à amortissable : en utilisant une ou les deux ass vie en apport pour diminuer le prêt : 163168;€ 3,52% Teg 1225/mois reste 25000€en ass vie
Ou 136900 1021/mois.
Laquestion étant l impact sur la fiscalité.oyers environ 5380/an .
Sachant qu avec le pret départ cela ne fonctionne pas.

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#5 18/07/2013 16h38 → Rachat de crédit en LMNP réel... (rachat credit renegociation)

Modérateur
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Il vous faut rajouter quelques informations (votre TMI IR en particulier, le coût de l’assurance associée à chaque emprunt, et la "valeur" que vous lui accordez -car si cette assurance devait servir un jour, c’est bien qu’elle ne vaut pas rien-, les 3% de l’AV sont-il net de prélèvement sociaux et des 7.5% à la sortie ?), et faire un petit tableau comparatif sous excell, en prenant comme hypothèse que vous apportez la même trésorerie chaque mois (soit en remboursement d’emprunt, soit en versement sur l’AV) et pour la même durée, et en comparant ce qu’il vous restera au final dans chaque scénario.

Je vous laisse faire cet exercice sous excell.
Vous pouvez poster le résultat pour recevoir éventuellement des commentaires.


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