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#1 17/05/2014 16h29 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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Bonjour,

J’ai une LMNP que j’ai déclaré au Micro la première année (3 mois de location) et que je suis en train de déclaré au Micro pour la deuxième années (12 mois de location). Je constate les dégâts, 1500€ d’impôt sur le revenu en plus pour un studio :( Je veux donc passer au réel pour l’année prochaine. Je me suis bien documenté et pense avoir compris l’intérêt de se régime. Mais il me reste quelques doutes…

Déjà, puis-je passer au réel ou est ce que c’est trop tard ?
Puis-je déduire mes frais notaire, frais d’agence, frais de dossier … (alors que je les ai payé il y à 18 mois) ?

Merci pour votre aide.

Mots-clés : lmnp micro, lmnp reels

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#2 17/05/2014 17h48 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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L’option s’exerce pour 2 ans, ensuite tacite reconduction.

Pour passer au réel, informer le fisc avant le 1er février (donc en janvier 2015 pour vous).

Faites un formulaire POi0.

Vous ne pouvez déduire que les frais de l’année déclarée (2015). Frais de’notaire,  dossier et agence est compté dans le forfait de charges de 50%.
bonne chance.

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#3 17/05/2014 19h08 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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Merci pour votre réponse.
Si j’ai bien compris, je peux donc passer au réel par contre je ne peux pas déduire mes frais d’achat (notaire, dossier, agence…).
Par contre vous dites "Vous ne pouvez déduire que les frais de l’année déclarée (2015)" mais je pense que vous voulez dire "Vous ne pouvez déduire que les frais de l’année précédente de la déclaration", c’est à dire les frais de 2014 pour la déclaration en 2015. Sinon si j’achète en 2014 je ne pourrais jamais déduire mes frais (notaire…) de 2014 vu que je dois faire ma déclaration en 2015 …

Dans mon cas j’ai acheté 115000€ dont 5000€ de mobilier.
Je perçois un loyer mensuel de 660€ dont 100€ de charge.
J’ai donc 7920€ de revenue.
Je peux déduire :
3300€ : Amortissement immobilier de 85% sur 30ans
1000€ : Amortissement mobilier sur 5 ans
1200€ : Charge
0500€ : Foncier
2400€ : Intérêt d’emprunt (environ 200€ par mois pour mon crédit sur 10 ans)
8400€ : TOTAL
Je n’aurais donc pas d’impôt sur le revenu supplémentaire

Pouvez vous svp me dire si ce calcul est valable ?

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#4 17/05/2014 21h52 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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1er février 2015 au plus tard pour les loyers 2015 déclarés en 2016 ! Est ce clair ?

Votre calcul est bon même s’il manque les assurances PNO et crédit en plus des éventuelles petites réparations + comptable & CGA.
Pour l’amortissement et le bilan, prenez un comptable quand même et aussi un CGA.

Un point est a vérifier avec votre comptable s’il peut intégrer les frais d’achat (notaire + agence) dans la "valeur" du bien. Ils rentrent ainsi dans le calcul de l’amortissement. A voir avec le comptable.

Aussi, les 50% du micro bic comprennent l’amortissement. Donc, a partir de 2015 vous n’amortissez que N-2 (hypothèse micro bic 2013 et 2014). Ainsi pour le mobilier (7 ans et non pas 5) il vous reste a amortir 5/7 de la valeur pendant 5 ans. Idem pour l’immobilier (28/30 du 85% pendant 28 ans, même si c’est le calcul précis est un peu plus complexe que cela )

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#5 18/05/2014 00h59 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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Je ne suis pas persuadé que "Aussi, les 50% du micro bic comprennent l’amortissement. Donc, a partir de 2015 vous n’amortissez que N-2 (hypothèse micro bic 2013 et 2014). Ainsi pour le mobilier (7 ans et non pas 5) il vous reste a amortir 5/7 de la valeur pendant 5 ans. Idem pour l’immobilier (28/30 du 85% pendant 28 ans, même si c’est le calcul précis est un peu plus complexe que cela )" soit exact.

A mon avis, quand vous commencez à comptabiliser au réel, vous inscrirez les biens immobiliers et le mobilier comme des immobilisations, sur la base de leur valeur vénale à ce moment, et amortirez ensuite sur la base de cette valeur vénale, et sur une durée en relation avec l’usure de ces biens. Il est possible que ça revienne à inscrire par exemple le mobilier pour une valeur vénale égale à 5/7 de son prix de revient initial, et qu’on l’amortisse ensuite sur 5 ans. Mais ce n’est pas obligatoirement le cas… 

Votre comptable vous éclairera sur ce qui est d’usage, et ce qui est tolérable/acceptable en particulier pour le fisc, dans ce genre de situation. Si quelqu’un peut citer un texte définissant une pratique comptable précise, en ligne avec ce qu’a indiqué Boubouka pour ce point précis, ça ferait significativement avancer le débat sur ce point. Mais je crains qu’un tel texte n’existe pas.


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#6 18/05/2014 07h28 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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Lire le message #3 du ceci

Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ?

A mon avis, le bien est déjà inscrit sur l’actif de l’entreprise depuis la première année de l’exercice (2012). Le jour du passage au réel il faut prendre la valeur vénale du premier exercice (2012 pour le cas ici)

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#7 18/05/2014 08h59 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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Merci pour vos réponses.
Je comprend que j’ai encore tout intérêt à passer au réel et que j’aurais du faire ça dès l’achat !
Je vais me rapprocher d’un comptable pour réaliser ces opérations, je vous tiendrais au courant.
Par contre pour envoyer la POi0, je dois le faire avant le 1er Fevrier 2015 mais, est ce que je peu le faire demain ou dois-je attendre d’être en 2015 ?

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#8 18/05/2014 10h45 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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En principe le POi0 c’est dans les prestations de votre comptable.
Souvent un comptable facture par année civile. Donc renseignez vous et préparez tout pour enclencher en janvier 2015. Il n’y a pas le feu.

En décembre 2014 vous signez la lettre de mission.
Janvier 2015 POi0 et information au fisc.
Votre comptable vous demandera d’avoir un compte bancaire dédié a cette activité.
Vous avez toute l’année 2015 pour constituer le bilan correctement : acte d’achat, bail, état des lieux, factures des meubles.

En 2015 il va falloir garder tous les justificatifs de l’ensemble de vos dépenses.

Enfin, les dépenses qui peuvent attendre 2015 … ce n’est pas la peine de se précipiter wink

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#9 18/05/2014 15h52 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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Je voudrais faire une simulation de mon impôt si j’avais passé mon appartement au régime réel. ..
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/6083_ih.jpg

Dans mon cas j’ai donc environ 8000€ de recette, 4500€ de frais et 4300 d’amortissement. Je ne pourrais donc pas avoir de déficit car l’amortissement ne permet d’en générer. Je devrais donc remplir les cases 5NK et 5OK (car l’appartement appartient à ma femme et moi même) (car je crois  pouvoir préférer me passer de CGA si je n’ai pas de revenu). Je doit mettre 0 comme valeurs dans ces cases et aucune autre case ?

Par contre si je peux déduire mes frais de notaire et dossier d’environ 10000€, je serais déficitaire de 6500€ (8000 - 10000 - 4500). Je ne pourrais amortir les 4300€ alors ? Je devrais déclarer cela dans les cases 5NZ et 5OZ c’est bien ca ? J’ai saisie ce déficit dans le simulateur d’impôt mais je ne vois pas mon baisser. Je pensais que ca devrait être le cas pourtant !?

Dans quel cas pouvons nous avoir des déficits des années précédentes ? J’imagine qu’il doit y avoir un plafond, on alors on choisit le déficit qu’on veux chaque année ?

Encore un peu de lumière svp :)

Dernière modification par louf (18/05/2014 15h56)

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#10 18/05/2014 18h59 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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Je n’ai pas très bien compris votre question. Mais voilà les grandes lignes.

Les plus : toutes les rentrées d’argent. Essentiellement les loyers mais également les primes d’assurances par exemple.

Les moins (charges) : toutes les dépenses. Vous les avez déjà identifiées.

Les amortissements : disons 2,5 a 3% de la valeur vénale de la première année d’exercice.

Étape 1 : si les recettes > charges vous utiliser tout ou partie de l’amortissement pour ramener le résultat a zéro. La partie de l’amortissement non utilisée alimente un compte que vous utilisez "a vie".

Étape 2 : si vos recettes < charges. Le différentiel est reportable pendant 10 ans. L’amortissement de l’année en cours vient alimenter votre compte d’amortissement.

Faites une recherche sur les interventions d ISA68. Elle a expliqué cela super bien.

Voilà vous savez tout maintenant ça vous permettra de bien suivre le travail de votre comptable.

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#11 19/05/2014 14h19 → LMNP micro : passage au LMNP en réel après 18 mois... (lmnp micro, lmnp reels)

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